房地产法律风险与防范ppt(完整版)

（二）委托设计法律风险(2)
《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗 力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行 后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能 避免并不能克服的客观情况。”由该条款可见，不可抗力是一项法定的免责事 由,是指合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽,而是由于发生了合同 当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不 能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行 合同。因此，不可抗力应当符合“不能预见、不能避免、不能克服”三大要件。
（四）房产销售法律风险
主要包括：房地产产业虚假宣称、交房迟延导致的纠纷；买受人 断供导致开发商承担连带责任；房价下跌导致小业主要求退房纠纷； 包销合同纠纷；开发企业出资困难或挪用资金导致股东被追究出资不 实责任；开发商虚假按揭纠纷。
上述纠纷主要涵盖了房地产企业经营中四大主要环节，分别 为拿地、设计、施工、销售。房地产企业的法律风险也主要包含在 这四大环节之中。有的房地产企业还会对项目物业进行运营，这里 就又增加了物业阶段的纠纷。如今随着商业地产的不断发展，更多 的房地产企业也进入到商业地产的开发领域，而商业地产的开发、 运营、销售等与传统住宅还是有着明显区别的，法律风险也有其自 身特点。
2012 年 7 月 1 日起施行的《闲置土地处置办法》对开发商囤地、捂 地等行为进行了明确的规定，在加大政府责任的同时，完善了闲置用地认定 的办法和程序，再次明确了未动工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资 源主管部门按照土地出让或者划拨价款的 20%征缴土地闲置费，闲置两年则 无偿收回。
（一）土地出让法律风险(2)
（二）委托设计法律风险(1)
主要包括：因规划调整导致合同变更；因政府大型基础设施建设导致 设计合同无法继续履行；建设单位资金不足导致设计合同无法继续履行。
此阶段的纠纷主要考虑到政府因素引起的房地产企业项目设计方案的 调整。这里需要注意的一点是，由于政府规划调整而造成开发商无法履行 合同，或因此造成损失，如何主张赔偿，政府的此种行为是否构成不可抗 力。首先要看相关设计合同中就政府调整规划的行为对合同履行造成的影 响是否有明确约定，如有则适用合同约定。反之，这种调整很难被认定为 不可抗力。
由于经济环境和政策的变化等，房地产企业在拿地时，需要做好提 前的风险分析和预判，充分考虑到自身的开发计划、财务成本，否则一 旦出现违约情况，政府收回土地，将会给房地产企业造成重大损失。
另需注意的是合同主体的合法性问题。根据《关于审理涉及国有土 地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，开发区管理委员会作为 出让方的订立的土地使用权出让合同无效。出让国有土地使用权面积与 政府级别挂钩。还需注意相关审批程序的合法性问题。
企业法律风险按照不同的属性具有多种类型。从企业作为独立的法人 实体的角度看，我们认为企业风险主要有自然风险、商业风险和法律风险 等。其中前两种风险分别以不可抗力和市场因素为特征的，而法律风险是 以势必承担法律责任为特征的。一般企业的法律风险包括合同法律风险、 销售法律风险、劳动法律风险、知识产权法律风险、税务法律风险、质量 法律风险等。由于中国房地产的市场的特殊性质，政策风险一直以来是房 地产市场的最大风险。但随着房地产行业法律的不断健全，政策风险的解 决出口最终为法律途径，往往归结为一系列法律风险。
房地产法律风险与防范
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目录
一、房地产风险概述
第一部分 第三部分 三、房地产行业风险防控 的必要性
二、房地产行业常见的法 律风险
第二部分
第四部分
四、房地产风险防控的建 立过程
一、房地产风险概述
按照风险产生的原因可以将风险分为自然风险、技术风险、政治风险、 经济风险、法律风险等。按风险的对象分为财产风险、人身风险、责任风 险等。按照风险的控制程度，可以分为可控风险和不可控风险。
（二）委托设计法律风险(3)
政府行为能否视为不可抗力，理论界存在争议。政府行为作为一种行政行为， 同样分为抽象政府行为和具体政府行为，笔者认为应区分对待。抽象政府行为 又称国家行为是指立法机关颁布制定法的行为、行政机构或司法机构发布命令 的行为，此类行为任何人在其效力范围内均需无条件服从，显然符合“不能预 见、不能避免、不能克服”的不可抗力要件要求，属于不可抗力。而具体政府 行为是指行政机关基于法律、法规的授权，针对特定的人或事作出的具体决定。 此类行为，相对人可以通过协商、诉讼途径寻求救济。一旦具体政府行为被认 定不当或错误，相对人因此而受的损失包括违约责任则由行政机关补偿或赔偿。 因此，具体政府行为一般不能作为违约的免责理由。
二、房地产行业常见的法律风险
房地产行业常见的法律风险
1，内土容地1出让 法律风险
2，委内托容设2计 法律风险
3，建内设容施3工 法律风险
4，房产内销容售4 法律风险
（一）土地出让法律风险(1)
主要包括：企业中标后因无力支付地价而拒绝签订合同或者签订合同后 不能按约足额地支付出让金；政府出让土地后因无力支付拆迁补偿款或不能 达到其他出让条件不能按约交地；因政府规划调整无法履行土地出让合同； 企业没有资金进行开发导致土地闲置。
企业法律风险成因主要来自两个方面：一是法律环境因素，包括立法 不完备，执法不公正，合同相对人失信、违约、欺诈等等；二是企业自身 法律意识淡薄，对法律环境认知不够，经营决策不考虑法律因素，甚至故 意违法经营等。相比之下，企业自身原因引起的风险比例较高，主要原因 是企业法律意识和依法治企的能力与法律环境变化存在差距。
（三）建设施工法律风险
主要包括：建设单位在经过招投标确定中标单位后由于资金紧张而拒 绝签订施工合同；发包人拖欠工程款；建材价格下跌导致发包人要求变更约 定材料供应方式；承包人因自身资金困难而不能继续按约垫资施工导致拖欠 材料款、工人工资；施工合同提前终止履行；采购人支付困难导致采购合同 争议。这一阶段属于房地产企业法律纠纷的高发区，且一旦发生纠纷往往牵 扯面广、案件标的额高、时间周期长，将会对房地产企业的整个项目运作造 成重大影响。