商品房销售法律风险分析和防范专题培训课件

广东华南律师事务所
商品房销售常见法律风险及防 范
• 1、广告宣传法律风险及防范 2、购房资格法律风险及防范
• 3、代签合同法律风险及防范 4、认购书法律风险及防范
• 5、按揭贷款法律风险及防范 6、面积差异法律风险及防范
• 7、质量问题法律风险及防范 8、车位权属险及防范
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广告宣传法律风险及防范
广告视为合同内容
• 【案例】某房产公司在对外销售某楼盘时，在售楼处放置的宣传资料对该楼盘的一些设施作了描 述，如9米高的水景大堂，顶层是直升飞机停机坪，31楼是多媒体会议层，16楼是公共餐厅，37楼 为俱乐部等。此后，赵某等人分别与该公司签订《商品房买卖契约》，对房屋的基本状况及违约 责任作了明确约定。双方合同还对公共配套设施的交付内容、装饰装修及设备标准进行了约定。 合同签订后，赵某等人均按约支付了房款，该房产公司亦交付了房屋。因房产公司交付的楼盘与 宣传资料中所描述的大堂、公共餐厅、多媒体会议室和直升机停机坪等公共设施不符，赵某等诉 至法院，要求该房产公司承担违约责任。
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企业法律风险的来源
• 一、企业自身违法行为
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企业法律风险的来源
• 一、企业自身违法行为 • 二、企业利益相关者的违法行为
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企业法律风险的来源
• 一、企业自身违法行为 • 二、企业利益相关者的违法行为 • 三、企业的外部环境发生变化（商业环境、法律环境）
商品房销售法律风险分析 和防范
何为法律风险？
• 1、企业法律风险——是指基于法律规定、监管要求或合同约定，由于企 业外部环境及其变化，或企业及其利益相关者的作为或不作为，对企业目 标产生的影响。（GB/T27914-2011）
• 2、企业法律风险——是指在法律实施的过程中，由于行为人的具体法律 行为不规范导致，与其所期望达到的目标相违背的法律不利后果发生的可 能性。（《企业法律风险评估》，向飞、陈友春，法律出版社2006年版， 第21页。）
• 3、企业法律风险——是指因法律法规因素而引致的由公司承担的潜在的 经济损失或者其他损害的风险。（《公司法律风险规范与管理》，王正志、 王怀编著，法律出版社2007年版，第1页）
• 4、法律风险——是指个人和群体在未来遇到法律伤害的可能性以及对这 种可能性的判断与认识。（《法律风险研究》戴严、李佳鸿，2009）
• 2、广告的形式：宣传册/售楼书，沙盘/模型，样板房，口头解 说
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广告宣传法律风险及防范
• 3、广告视为合同内容的认定标准：商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明 和允诺具体确定、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
• 【开发规划范围内】广告可读名校、周边道路宽20米不适用。 • 【房屋及相关设施】北京案例：总建筑面积10万、占地面积2.4万平米不适用。 • 【具体确定】深圳案例：中央喷水池效果图不适用。 • 【上海案例】广告楼房间距50米，未载入合同，实际30米/判赔1%、3% • 4、业主诉请及各地判例：解除合同/继续履行/要求赔偿、评估或者酌定赔偿房价的1%-
• 11、阶段性保证法律风险及防范 12、交房办证法律风险及防范
• 13、退房法律风险及防范
14、一房二卖法律风险及防范
• 15、“通知”的法律风险及防范 16、格式条款法律风险及防范
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广告宣传法律风险及防范
• 1、广告的类型：提供优惠或赠送礼品的说明、美观性质量的陈 述、使用功能的陈述、环境性质量的陈述
• 【法院认定】本案的宣传资料中对具体设施的描述是具体确定的，且赵某等人也陈述这些配套设 施和设计也是影响他们购房的重要因素，因此可以认为，宣传资料中的这些描述对于赵某等人决 定是否订立该商品房买卖合同有重大影响，该宣传资料应该成为该合同的内容，该房产公司应承 担违约责任。
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广告宣传法律风险及防范
• 【法院认为】最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规 定“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，对商品房买 卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”，但在本案中，XX小学并不属于 被告开发规划范围内的学校，因此该广告不能视为合同要约。另外，广告内容为“可入读”，而 非“无条件入读”，因此不能认为该广告对任小姐构成欺骗。遂判决任小姐败诉。
2%。
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广告宣传法律风险及防范
广告不视为合同内容
• 【案例】任小姐在报纸上看到广州XX房地产开发有限公司的售楼广告，广告上用醒目的字体写着： “购房可入读省重点XX小学”。任小姐考虑到6岁的女儿即将上学，而自己的户口又不在广州，夫 妻俩遂到售楼部咨询，售楼人员信誓旦旦地说：“我们这么大的公司，登的广告，还害怕不兑现 吗？”任小姐夫妇遂于2004年3月21日与开发商签订购房合同。后任小姐来到XX小学了解入学事宜， 不料XX小学答复说：若无本地户口则必须缴纳2.6万的捐资助学金才能入学。任小姐遂找开发商交 涉，开发商多翻推脱，后开发商明确表示：以后不再管小孩上学的事情了。任小姐遂起诉。
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商品房销售基本法律体系
• 一、法律：《城市房地产管理法》、《物权法》、《合同法》 • 二、行政法规：《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》 • 三、部门规章：《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、
《城市房地产转让规定》、《房地产广告发布暂行规定》、《不动产登记 暂行条例》 • 四、司法解释：最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干 问题的解释》、广东高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的 指导意见》、广东高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》
虚假广告被处行政处罚
• 【案例】发布虚假房产广告被罚30万 • XX房地产有限公司先后在媒体及开发楼盘外墙悬挂条幅发布广告，多次使
用“高级住宅原价：8800元起/平方米，现价6000元/平方米”等用语。经 查实，该楼盘发布此广告前并未以8800元起/平方米销售过房屋。工商管 理部门对其作出“立即停止发布上述虚假广告、并在相关媒体上公开更正 消除影响，并处罚款30万元”的行政处罚决定。