浅析房地产企业营销过程中的法律风险防控

浅析房地产企业营销过程中的法律风险防控

随着全国房地产业的深入发展，法律制度完善，人们法律意识提高。这对房地产企业的生存与发展提出了更高的要求，房地产企业对签约律师的需求和依赖越来越高。将企业经营管理中的法律事务交由专业的法律人去处理已是必然趋势。

房地产开发作为一项系统工程，在开发和交易过程中，涉及相关的法律法规之多是其他行业无法比拟的。根据经验，在销售阶段，主要问题集中在以下几个方面：不实广告宣传问题、销售人员的虚假承诺问题、认购书效力及定金问题、《商品房买卖合同》设计不规范不严谨问题、补充协议及条款的风险防控问题、逾期付款及逾期办理房贷手续问题、房屋结构变更问题、规划变更问题、设计变更问题、面积误差问题、选材变更问题、延期交房问题、退房/更名/换房及备案注销问题、一房两卖问题、阶段性担保的连带责任问题、入住条件问题、入住通知及交房手续问题、质量验收问题、共摊部位和系数问题、物管问题、配套及共用设施问题、产权办理问题、抵押登记问题、质量保修问题等等。

在房地产纠纷中，往往因地区、消费者素质及法律意识不同，使得纠纷形式及处理方式也不尽相同。现只就上述问题中的部分问题做简要阐述。

一、不实广告宣传

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《最高院解释》）第三条规定：“商品房

的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。广告宣传中的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反应当承担违约责任”。对于广告的发布，过分夸大其辞是不可取的，尽可能真实、客观的反映销售房屋的相关情况，宣传资料中注明“本广告解释权属开发商所有，一切以政府最后审批文件为准”等字样，可部分避免风险。

二、虚假承诺

销售人员的口头承诺可能成为合同的一部分。从严格意义上讲，口头承诺也是合同的一种形式，对双方均有约束力，实践中，通常出现空口无凭，承诺方反悔时，另一方很难举证。

如当事人留有销售人员的录音且有其它证据相佐证时，情况就对当事人有利了。若承诺不能兑现时，开发商则可能承担违约责任的风险。建议销售人员在售楼中不能信口开河，说话应严谨、慎重，应对销售人员进行合同解析及法律方面的培训，以避免销售风险。

三、《商品房买卖合同》、《补充协议》的制作

（一）关于《补充协议》：

《商品房买卖合同》中的大量空格内容及补充协议是由房地产开发商与购房者商定的，根据《合同法》的规定，“格式条款与非格式条款不一致的应当采用非格式条款”。因此补充协议比格式主合同更重要，应予重视：

1.制作“补充协议”内容时宜精短、文字表述宜温婉、准确，以减轻客户签约心理压力。

2.“补充协议”内容应约定规范严谨，开发商肯定能做到的可以同意应允；开发商可能做到但结果无法预知的或根本无法做到的则不能写到协议中。

3.对于客户签署《商品房买卖合同》时提出的过多过细具体要求，应做严格、细致的审查。

4.对于签署《商品房买卖合同》后部分条款有变更的，应另签补充协议以补正内容。

（二）关于《商品房买卖合同》：

1.面积误差问题

《最高院商品房买卖合同司法解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理......。因此可在补充协议中约定，双方以出卖人委托的测绘机构出具的实测面积进行房价款的结算补差，或约定行使退房权利的时间条件。

2.规划、设计变更问题

（1）在主合同空白处中约定规划设计变更的范围及定义。

（2）在约定变更范围内，限制行使退房权利的形式要件及时间条件。（3）约定不需通知的变更范围及内容。

（4）约定变更免责条款。

（5）在补充协议中约定“知悉并认可条款”。

3.逾期付款及逾期办理房贷手续问题

（1）约定严格责任及违约赔偿金额条款。

（2）强调行使解除合同的时间条件及退房违约金金额。

4.房屋交付

（1）交付期限留有余地，交房条件约定简单为宜。

（2）约定例外合法延期交付条款及免责条款。

（3）约定行使违约退房的形式要件及时间条件，违约金比例约定合理。

5.退房/更名/换房及备案注销问题

（1）买受人有权解除合同的情形：房屋实测面积和暂测面积的误差绝对比超过?%；商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化；逾期交房达到合同约定的解约期限；逾期办理产权证达到约定的解约期限；合同目的无法实现；合同约定的其它解约条件成就时。

（2）在房屋销售过程中会出现由于按揭贷款或业主自身原因等，要求在《商品房买卖合同》签署后变更买受人、换房号、增减首付款等改变合同条款内容的情形，应分别不同情况处理，但都以签订《补充协议》、《解除合同补充协议》的方式处理变更内容。更名与换房需先履行退房（注销）手续后再由新的买受人与出卖人签署新的合同，因此在网签或交易管理局已登记的情况原则上不同意再更名和换房号。合同条款部分变更的手续办理过程中，导致风险的出现或增加，因此应在程序上及协议条款上进行严密把关。

四、房屋交接风险防范

（一）工程工期，质量风险的防范，应强化建设工程施工的过程管理控制。

（二）入住通知形式及证据固定，及通信地址变更处理。

（三）保证交房手续的完善及相关证据保全。

五、权属转移风险防范

（一）开发商对银行独立承担责任的风险防范。

对于按揭贷款的购房，开发商承担阶段性担保责任，在没有取得《房屋所有权证书》，没有办理完毕银行抵押登记的情况下，购房者不履行还贷义务，开发商需要承担该阶段的担保责任。建议：

1.尽快办理初始产权登记、转移登记及银行抵押登记手续。

2.设定他项权利的限制条款。

（二）开发商对买受人承担的逾期办理产权责任的风险防范。

约定行使违约退房的时间条件及合理违约金比例条款及违约情形免责条款。

（三）关于代办产权或自办产权的责任方应在补充协议中明确约定。

六、《商品房买卖合同》及相关文件资料档案管理的风险防范（一）确保《商品房买卖合同》的签署形式规范性及内容的准确完整性。

（二）确保《商品房买卖合同》、《补充协议》及相关文字资料作为证据保全功能的齐全及证明力。

（三）建立《商品房买卖合同》履行中关于回款的法律保障机制。