XXXX年3月重庆两江新区房地产投资调查_22页.pptx
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重庆两江新区 房地产投资调查
投资发展部 2011年3月
前言：
本次报告在对重庆两江新区区域概况，包括人口、经济、规 划等方面。在房地产各类物业市场调研分析基础上，判断该区域 房地产发展机会。
区域位置
★两江新区的大致地理位置位 于重庆北部新区和重庆两路寸 滩保税港区，规划的范围包括 江北区的江北中心区、江溉片 区、唐家沱-寸滩片区与鱼嘴复盛片区；渝北区的北部新区、 龙溪片区、两路地区、木耳古路片区以及龙兴-石船片区； 北碚区的蔡家片区与水土-复 兴片区，总面积超过1200平 方公里。
名称 规模以上工业生产总值
进出口总额 金融机构存款余额
出口量
数值 2010上半年
873亿
18亿美元
2316亿
8亿美元
占全市比重 21.5% 34.6% 18.3% 28.4%
区域规划
两江新区 一心四带 产业布局
区域规划
★两江新区南部靠 近重庆主城区，当 地居民置业倾向应 该是自南向北，现 代服务业、都市功 能板块有更大商品 房投资价值。城乡 一体化是国家的未 来发展趋势，，重 庆作为西部地区唯 一直辖市，应该承 担起这个职责。
重庆两江新区2010年商品房成交量（万平米）
房地产数据
✓ 两江新区去年的平均成交价格应该在 7100元/平米左右，平均房价高于重庆 市总体平均价格。
重庆两江新区2010年商品房平均成交价格（元/平米）
价格分布
海悦香堤
泰吉滨江
均价：8700元 均价：6500元
华润中央公园 均价：9800元
东原D7区 均价：9400元
宏观经济
✓ 2010年该1区40域0GDP增长率为23%，今
年计将 增是 长两 率12江23新.070%区。的发展中期阶段，预1055
1000
813
800
600
400
200
0 2009
2010
1300
GDP (单位：亿元)
2009 2010 2011
2011
重庆两江新区近两年GDP与今年预期
宏观经济
区域位置
宏观经济
✓★两两江江新新区区人目口前规常划住容人量口很17大0，万突人，占重庆全部人口的6%。 出城乡一体化建设。两江新区的
成立从国家战略上可以看作是新
400万
一轮西部大开放的标志性事件， 它将深刻改17变0西万部的经济面貌，
对缩小东西区域差距起到举足轻
重的作用。
近期2010年人口
远期2020年人口规划
• 11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。20.9.315:26:0515:26Sep-203-Sep-20
• 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。15:26:0515:26:0515:26Thursday, September 03, 2020
• 13、志不立，天下无可成之事。20.9.320.9.315:26:0515:26:05September 3, 2020
区域规划
✓ 从区域功能结构看，江北金融城商业+ 住宅性质土地供应相对会多，其他区 域为产业园，工业、仓储、科研用地 分布所占比重会比较大。
房地产数据
统计方法：
由于重庆两江新区并非独立行政区块，因此在此次调研过程中， 以江北区数据为主（两江新区占据江北80%面积），同时参考渝北 区、北琣区数据。
房地产数据
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
• 14、Thank you very much for taking me with you on that splendid outing to London. It was the first time that I had seen the Tower or any of the other famous sights. If I'd gone alone, I couldn't have seen nearly as much, because I wouldn't have known my way about.
• 9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。20. 9.320.9.3Thursday, September 03, 2020
• 10、人的志向通常和他们的能力成正比例。15:26:0515:26:0515:269/3/2020 3:26:05 PM
457.8 2010
重庆两江新区近两年社会消费品零售总额（亿元）
宏观经济
重庆两江新区各经济数据占全市比重
名称 工业生产总值
数值/元 2010全年
1800亿
占全市比重 21.5%
GDP
1055亿
13.8%
社会消费品零售总额
457.8亿
15.5%
固定资产投资
1054亿
9.2%
宏观经济
重庆两江新区各经济数据占全市比重
重庆两江新区2010年土地容积率情况
房地产数据
✓ 两江新区商品房供应力度最大，因此 房价近期上涨能力不足，不可能有大 幅价格上涨局面。
重庆两江新区2010年商品房供应体量（万平米）
房地产数据
✓ 两江新区商品房供求相差不大（对比 上页），从供应力度分析处于需求相 对旺盛阶段。由于北碚区属于郊区， 其商品房交易量不大。
城市童话 均价：9200元
渝能明日城市 均价：12000元
正升青青苑 均价：9300元
价格分布
房价总小结
位于两江新区的新开盘项目，目前在江北主城区价格为 9K~10K元/平米之间。北碚、渝北房价在5000~7000元之间
总结
总结
从需求来看，一方面受 2010 年两江新区成 立和城市扩容的影响，2011 年主城区商品房的 刚性需求市场仍然较大；另一方面，受 2010 年 国家对楼市宏观调控政策延续性的影响和 2011 年重庆地方可能出台物业税等影响，预计部分 投资需求会受到抑制。
✓ 2010两江新区固定资产投资增长率为 34.2%，2010、2011年是两江新区投
资资20发 增1展 长0 的 率中 接期 近， 。预计今年与去年的投1054
2009
785
固定资产投资 单位：亿元
0
500
1000 1500
宏观经济
✓ 社会50消0费品零售总额主要靠人口增长 拉胀动 导344505， 致000C去P年I增增长长率率4为.92%8，3.65去%6，年减的去区通域 人口30增0长率可以反映。 250 200 150 100 50 0 2009
✓ 通过对江北、渝北、北碚区的数值分 析，该区域楼面价约为2400元/平米左 右，出让面积和成交金额相比其他区 块要大。
重庆两江新区2010年土地市场情况
房地产数据
✓ 通过容积率可以判断该区域的建筑类 型，两江新区新供应土地以多层和高 层为主，北碚区容积率1一下的有4宗， 其位置离市中心较远，别墅和排屋项 目相对多。
投资发展部 2011年3月
前言：
本次报告在对重庆两江新区区域概况，包括人口、经济、规 划等方面。在房地产各类物业市场调研分析基础上，判断该区域 房地产发展机会。
区域位置
★两江新区的大致地理位置位 于重庆北部新区和重庆两路寸 滩保税港区，规划的范围包括 江北区的江北中心区、江溉片 区、唐家沱-寸滩片区与鱼嘴复盛片区；渝北区的北部新区、 龙溪片区、两路地区、木耳古路片区以及龙兴-石船片区； 北碚区的蔡家片区与水土-复 兴片区，总面积超过1200平 方公里。
名称 规模以上工业生产总值
进出口总额 金融机构存款余额
出口量
数值 2010上半年
873亿
18亿美元
2316亿
8亿美元
占全市比重 21.5% 34.6% 18.3% 28.4%
区域规划
两江新区 一心四带 产业布局
区域规划
★两江新区南部靠 近重庆主城区，当 地居民置业倾向应 该是自南向北，现 代服务业、都市功 能板块有更大商品 房投资价值。城乡 一体化是国家的未 来发展趋势，，重 庆作为西部地区唯 一直辖市，应该承 担起这个职责。
重庆两江新区2010年商品房成交量（万平米）
房地产数据
✓ 两江新区去年的平均成交价格应该在 7100元/平米左右，平均房价高于重庆 市总体平均价格。
重庆两江新区2010年商品房平均成交价格（元/平米）
价格分布
海悦香堤
泰吉滨江
均价：8700元 均价：6500元
华润中央公园 均价：9800元
东原D7区 均价：9400元
宏观经济
✓ 2010年该1区40域0GDP增长率为23%，今
年计将 增是 长两 率12江23新.070%区。的发展中期阶段，预1055
1000
813
800
600
400
200
0 2009
2010
1300
GDP (单位：亿元)
2009 2010 2011
2011
重庆两江新区近两年GDP与今年预期
宏观经济
区域位置
宏观经济
✓★两两江江新新区区人目口前规常划住容人量口很17大0，万突人，占重庆全部人口的6%。 出城乡一体化建设。两江新区的
成立从国家战略上可以看作是新
400万
一轮西部大开放的标志性事件， 它将深刻改17变0西万部的经济面貌，
对缩小东西区域差距起到举足轻
重的作用。
近期2010年人口
远期2020年人口规划
• 11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。20.9.315:26:0515:26Sep-203-Sep-20
• 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。15:26:0515:26:0515:26Thursday, September 03, 2020
• 13、志不立，天下无可成之事。20.9.320.9.315:26:0515:26:05September 3, 2020
区域规划
✓ 从区域功能结构看，江北金融城商业+ 住宅性质土地供应相对会多，其他区 域为产业园，工业、仓储、科研用地 分布所占比重会比较大。
房地产数据
统计方法：
由于重庆两江新区并非独立行政区块，因此在此次调研过程中， 以江北区数据为主（两江新区占据江北80%面积），同时参考渝北 区、北琣区数据。
房地产数据
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
• 14、Thank you very much for taking me with you on that splendid outing to London. It was the first time that I had seen the Tower or any of the other famous sights. If I'd gone alone, I couldn't have seen nearly as much, because I wouldn't have known my way about.
• 9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。20. 9.320.9.3Thursday, September 03, 2020
• 10、人的志向通常和他们的能力成正比例。15:26:0515:26:0515:269/3/2020 3:26:05 PM
457.8 2010
重庆两江新区近两年社会消费品零售总额（亿元）
宏观经济
重庆两江新区各经济数据占全市比重
名称 工业生产总值
数值/元 2010全年
1800亿
占全市比重 21.5%
GDP
1055亿
13.8%
社会消费品零售总额
457.8亿
15.5%
固定资产投资
1054亿
9.2%
宏观经济
重庆两江新区各经济数据占全市比重
重庆两江新区2010年土地容积率情况
房地产数据
✓ 两江新区商品房供应力度最大，因此 房价近期上涨能力不足，不可能有大 幅价格上涨局面。
重庆两江新区2010年商品房供应体量（万平米）
房地产数据
✓ 两江新区商品房供求相差不大（对比 上页），从供应力度分析处于需求相 对旺盛阶段。由于北碚区属于郊区， 其商品房交易量不大。
城市童话 均价：9200元
渝能明日城市 均价：12000元
正升青青苑 均价：9300元
价格分布
房价总小结
位于两江新区的新开盘项目，目前在江北主城区价格为 9K~10K元/平米之间。北碚、渝北房价在5000~7000元之间
总结
总结
从需求来看，一方面受 2010 年两江新区成 立和城市扩容的影响，2011 年主城区商品房的 刚性需求市场仍然较大；另一方面，受 2010 年 国家对楼市宏观调控政策延续性的影响和 2011 年重庆地方可能出台物业税等影响，预计部分 投资需求会受到抑制。
✓ 2010两江新区固定资产投资增长率为 34.2%，2010、2011年是两江新区投
资资20发 增1展 长0 的 率中 接期 近， 。预计今年与去年的投1054
2009
785
固定资产投资 单位：亿元
0
500
1000 1500
宏观经济
✓ 社会50消0费品零售总额主要靠人口增长 拉胀动 导344505， 致000C去P年I增增长长率率4为.92%8，3.65去%6，年减的去区通域 人口30增0长率可以反映。 250 200 150 100 50 0 2009
✓ 通过对江北、渝北、北碚区的数值分 析，该区域楼面价约为2400元/平米左 右，出让面积和成交金额相比其他区 块要大。
重庆两江新区2010年土地市场情况
房地产数据
✓ 通过容积率可以判断该区域的建筑类 型，两江新区新供应土地以多层和高 层为主，北碚区容积率1一下的有4宗， 其位置离市中心较远，别墅和排屋项 目相对多。