汕头市房地产的现状与未来-2006

汕头市房地产的现状与未来

邱诚

2006年，汕头房地产走进飞跃的一年。

无论是在旧城区的改造，还是在新楼盘的建设，以及新区域的开发，都取得很大的成就。

一、汕头市区房地产新格局的现状。

1.建设格局的现状。

①老市区的改造。

老市区最引人瞩目的当属海滨路西延项目的开展。这批预计总投资逾30亿元的重点项目其中包括：小公园历史风貌保护区改造项目、海滨路西延及中段拓宽项目、中山西路——礐石大桥北引道拓通项目。而老市区也有不少高尚住宅楼正在筹备建设中，如原新华印刷产地块的项目“俊逸荣轩”，到时候也是老市区的一大高尚高层建筑。

②东区的建设。

而汕头以东的片区，其开发速度与力度更令人惊奇。先是龙光地产以占地650多亩的阳光海岸，在汕头实现了大型住宅片区零的突破；而锦峰地产的伯嘉半岛和蓝水星水上娱乐社区又再次将东区的建设推向高潮。还有清华城、东方玫瑰、龙光丽园、万泰春天等项目的开发，使东区的高尚住宅小区更具规模。这也使得东区集中了汕头最新颖的建筑群体，其地价也彪升。

③北区的建设。

北区的建设和开发也稳健而迅速。回顾两年前，龙光的金禧花园和中信的东厦花园等小区，已经满足不了汕头人北移的迁徙。而金穗园、龙禧花园、嘉顿小镇等的开发，再次使北区的住宅数量大增。而筹备开发中的天华美地，也是汕头以北项目的一大亮点。

④中部及南面的变化。

在市区中心地带，新楼盘建筑的建设及改造速度也是惊人。单单是以金砂东路而言，这条系着汕头的商贸、金融、娱乐、休闲等于一体的主干道上，从金色家园和君悦华庭这两大高档楼盘的开发，已经说明了汕头的中心地带的价值。随之其后的星光华庭及锦逸荣庭，其外观更加新颖，楼盘文化更加丰富，更加体现了汕头中心地带的建筑特色。而汕头的海滨路这一条富有汕头传统文化的道路，其建筑及周边配套也渐渐完善。随着汕头市民生活水平的提高，对居住景观的要求也渐渐提高，也导致海滨路的建设速度加快，及其住宅的档次的提高。

总体而言，最近几年来，汕头的房地产业发展迅速，建设速度和扩张速度也明显加快。楼盘的楼体外观及园林、小区配套等方面也有新的风格。整体风格和格局也正朝着广州和深圳等地区的方向迈进。

2.住宅价格的现状。

近几年，中国的各大城市的房地产热不断升温，房价猛涨，但汕头的房价还是不会向大型城市那样猛涨，却是稳中微涨。

据汕头市房地产交易管理系统数据表明，2006年上半年汕头中心城区房地产交易确认共8932宗，成交面积118.2万平方米，成交额25.7亿元，平均房价2175元/平方米，与去年同期相同指标相比，分别增加13%、15.9%、34.7%、15.9%。其中，商品房交易确认5466宗，成交面积70.9万平方米，同比增长为23.4%，17.2%，48.9%；二手房交易确认3466宗，成交面积47.3万平方米，成交额5.6亿元，交易宗数、成交额成同比基本持平，但成交面积同比增长为14.8%。商品房平均单价为2838元/平，其中高层住宅平均房价为3058元/平，多层住宅平均房价为2253元/平；同比，大众化市场的普通多层住宅平均房价上升8.5%，商品住宅总价平均为33.7万/套，其中高层住宅平均为51.2万/套，多层住宅总价平均为33.7万/套，同比，商品房住宅单套平均总价增加5.3万元，高层住宅单套平均总值增加11.9万元，多层住宅单套平均总价减少1.1万元。

以上数据表明，汕头市的房地产仍然进入持续发展的阶段，其温度还在继续增加。

2005年，国家出台房地产税收新政策及2006年的“国六条”房地产新法规，对各城市的房地产进行降温调控，但对我市影响甚微，我市的房地产交易仍保持活跃，并稳步增长的态势。

以上数据说明，我市的住房需求仍然旺盛，随着汕头的经济的发展，现在成交住房平均面积也在逐步增大。说明市民的对住宅的需求也渐渐的提高了。而很多市民也将购买住宅变成一种投

资。也加快了我商品房的发展步伐。

3.住宅格局的变化。

汕头的住宅平均面积的变化，也就注定了住宅格局的改变。从以往的两房一厅，到现在的三房二厅，已经是最普遍的户型。而现在的户型更追求的是除了实用的价值之外的一些专用的空间。比如，入户花园、工人房、修妆房、外露台。这些都是满足了不同层次的居民的需求，所以开发商也就随着市场的需求而适当的调整了房子的结构。加上现在建筑设计上的进步，已经使住宅在实用面积上更加实在，许多住房的实际面积实用率都是达到85%以上。而且还在寻求更大的突破。住宅的通风性、采光性也大大的增强，如现在的房子已经很少有出现“暗厕”“暗角”等比较不规范的设计。

4.小区规模的变化。

现在的住宅小区，已经也向规范化与多功能化的方向发展。小区的配套设施日趋完善。从小区的会所、娱乐、健身、监控、物业、泳池等等，这些到现在的网络化服务、超市的建设、特色景观、特色走廊、观光电梯等等，这些都是小区在配套上更求完美与差异化的体现。

二、汕头市房地产业未来的发展趋势的预测

1.汕头的房地产业继续高温稳走，房价会持续升高，局部地区会暴涨。

其一，汕头是粤东地区的核心地带，其商业联系着周边地区。

而且根据国家的“大力推动粤东经济发展计划”的实施，到时候7000亿的项目扶持资金可能大部分分配到汕头，这必定就加快了汕头的经济的增长；那房地产业也必定随着经济的增长而继续升温。其二，汕头现在的平均房价在国家的城市之中属于中下级城市的水平，相比上海、深圳等地区的房价，汕头市的房价显得是大多平实，没有多少泡沫渗杂其中。这也使很多外地投资者和炒楼者兴趣大增。其三，汕头的建设和经济的步伐和方向始终都是随在广州和深圳等城市之后，和这两大城市有所类似，这也必定是未来房价大涨的一个潜在因素。其四，汕头的老市区老化严重，特别是台风等危害的影响，危房已经严重威胁人们的生命安全，这就给老市区的房地产提供了一个良好的奠基。

2.住宅的格局继续出现新欣风格。

因为现在随着“国六条”政策的实施，其中一条严格规定了商品房的面积，（整个小区小于90平方的住宅套数应该占总套数的70%）。而这一条政策和当前市场的需求确实是有冲突。现在的房地产业确实是以130-160平的房子最热卖。从这一条政策上，汕头目前执行也不够规范，这样的规定，很容易使开发商为了追寻政策的漏洞而设计出“子母房”“双子房”新格局来逃避政策的约束。

3.小套型的住宅的短缺

随着土地的地价的上涨，和开发商对利益及利润的追求，现在开发的住宅大都以140平面积的为主。而面积在80-100的小套