低密产品户型优化方案

独立空间
首要因素
充足空间
大面宽门厅、吹拔 良好采光
下叠南向庭院
下叠前庭后院
下沉庭院
餐厅、厨房相对独立
中、西厨分隔 、早餐桌 设置
次要因素
衣帽间不小于6平米、卫生间不小
内设独立书房
于8平米、总面积不小于35平米 衣帽间与卫生间分开设置
景观餐厅
增加趣味空间设置 独立露台、阳台
生活阳台、露台 首要因上叠素至阁少楼2个露台
中西厨分 别设置
餐厅独立 设置
金地某项目叠拼户型一层平面
中厨
面积(m2) 5
形式 封闭式
西厨
10 -15
开放式 （优选中岛，次选早餐台）
滟澜山C户型首层平面
8. 主卧室
主卧室：
适宜的尺度、私密的空间、 齐备的功能，充分体现类别 墅产品舒适度及别墅生活感 受；
主卫生间
保证干湿分区，不影响其他 功能空间正常使用；确保配 置完善；尺度适宜，确保主 人使用舒适；
目标客户需求 市场反映
绝对导向 调整参照
原点
PART 1
建议前提
目标客户 项目站位 思考原点 项目产品理解
项目产品理解
产品类型
叠拼 洋房 小高层
地位及作用
形象树立提升项目价值 超溢价产品
确定项目整体调性 高价值实现产品
丰富产品线填补容积率 现金流产品
产品理解
思路
PART 1 建议前提； PART 2 叠拼产品优化建议； PART 3 花园洋房产品户型优化建议； PART 4 小高层产品优化建议；
类低密度产品
满足基本居 住需求
高层/小高层
多层
物质层面
置业客户的敏感点：低密度的生活方式和有限的总价
世联模型
独栋别墅
财富层次
类低密度产品价值体系
类低密度产品自身的特点与客户敏感点之间存 在的矛盾
世联模型
产品策略：
在保持较低的总价范围的 前提之下，产品全面在公 共空间处理和私人空间的 营造上发力
客户敏感点
楼梯间挑空
阁楼
良好的采光，为上叠产品提 供功能和趣味空间，可设置 书房、工作室等私密性较强 的功能空间，亦可作为储藏 间使用；
考虑阁楼的便利进入性，方 便使用；
滟澜山A户型二层平面
户型面积（地上） m2 250 （含）以上 200 - 250 200（含）以下
挑空面积(m2) 挑空高度（m）
25-30
产生原因 技术指标
➢客户的居住升级，在追求对资源环境的占有和低密度的生活方式和 有限的经济实力之间的权衡
➢开发商在提供满足客户低密度生活需求的产品与提高开发效率之间 进行平衡的结果
指标 容积率 建筑面积（m2） 建筑层数
花园洋房 1.0-1.1 125-170
4+1
叠拼别墅 0.8-1.0 180-250
本项目客户多为成熟买家，受项目产品优势的吸引，放弃独栋 而选择本项目； 项目产品价值核心卖点：园林景观、户型设计、产品创新； 项目独特的停车系统节省了地面面积，留作园林景观，且此类停车、入户方式方便、新颖，充分 考虑客户的私密性，尊贵感； 项目户型在多重限定下，无限放大别墅产品各关键因素，并对此进行融合，品质提升极为明显； 下沉花园、露台等成为有效的溢价因素。
6
20-25
4.9
15-20
4.9
阁楼实景图
叠拼
挑空空间实景图
7. 厨房、餐厅
厨房：
中、西厨分别设置，与餐厅 相对隔离，避免油烟影响， 早餐桌的独立设置提供整洁、 惬意的就餐空间；
餐厅：
餐厅尽量布置在景观观赏性 强的空间位置，为就餐提供 良好的氛围；
餐厅与厨房 相对隔离
独立早餐厅
中西厨分别 设置
叠拼
低密度的生活方式 较低的总价范围
产品缺陷
较高的建筑密度 紧凑的生活空间
较高的建筑密度
与自然景观的接触减少 私密性减弱，公共性太强
紧凑的生活空间
内部空间紧凑、局促
？ 低密度的生活方式
类低密度产品ຫໍສະໝຸດ Baidu值体系
从三方面解决产品与客户需求之间的矛盾
解决内部空间较紧凑、局促的矛盾
“情”
通过对室内“情趣化”空间的营造，如玄关、 挑空、阁楼等，体现丰富的空间变化，增强
PART 1
建议前提
目标客户 项目站位 思考原点 项目产品理解
项目站位
目标 站位 作用
打造城市中的小镇住宅典范
城市上升区区域产品标杆
树立开发商品牌形象 建立良好市场口碑 确立广泛客户认同
站位
PART 1
建议前提
目标客户 项目站位 思考原点 项目产品理解
思考原点
在项目站位基础上， 以目标客户需求及市场反映作为调整建议的思考原点， 同时需兼顾成本控制及各类产品间的价值均衡。
I。活性空间
必备条件
1：1.5户数车位比 1个固定独立车位
首层3.3米以上 上层3米以上
各户独立的入户方式
建议
车位有遮蔽（如雨棚等）
次要因素
提升
1：2 地下、半地下车库可直接
入户
首层层高3.5米
首层3.5米以上，局部挑空
入户平台
室外连廊 、入户花园 入户门厅
有明确的玄关空间
下叠住户私有 净高不低于2.4米
类
居住的品味感和愉悦感
低
密
度
解决接触自然景色较少的矛盾
产 品
“景”
以“亲地”、“亲自然”为核心，将室内空 间与外部景色充分融合，使居住空间“景观
价
化”，增加舒适度，带来更丰富的居住体验
值
体
系
解决集合建筑公共性太强的矛盾
“私”
通过专属通道、私家庭院等增强居住私密性， 营造宁静生活氛围，提升尊贵感受
世联模型
定的额外功能要求；
叠拼
地下室连通下沉庭院
下沉庭院
滟澜山AA户型地下层平面
下沉庭院
金地格林6F1-a户型地下层平面
5. 花园、露台
花园：
前后花园的设置，为主次 入口提供良好的环境；亦 可根据住户喜好营造不同 风格的花园类型，为住户 提供趣味空间和强烈的别 墅感受；下沉花园的设置 为地下空间解决部分采光 问题，并营造丰富的绿色 空间；
4
联排别墅 0.7-0.9 180-300
2-3
类低密度产品价值体系
类低密度产品的产品线位置和客户细分特征
精神层面
身份与财富 的象征，对 资源的占有
改善居住环 境，提升生
活品质
类低密度产品置业者；
•年轻，年龄在30-40岁间； •家庭结构简单，两代家庭居多 •怀有低密度生活梦想，向往舒适的生活状态 •向往清静、环境好的地方 •经济实力有限，有价格承受上限 •关注使用成本：希望户型面积不要过大，以免增加日常生活成本； 距离城市中心近，减少交通成本。
露台
露台为下叠产品二层和上 叠产品户型提供室外补充 功能和趣味空间，增强别 墅感，为上叠产品提高产 品价值；
下沉庭院一角
叠拼
后花园 露台空间
6. 挑空、阁楼
挑空
公共空间（客厅、楼梯间） 的挑空和部分挑空处理在使 叠拼产品内部空间丰富的同 时营造出强烈的别墅感和品 质感，上下层亦通过挑空空 间得以便捷的视觉交流；
典型项目市场反映
复地湾流汇——亚北别墅新标杆
当前实际成交价：1.9万/平米 产品形式：小独栋
访谈小结 ：
玄关和挑空对别墅买家极为重要，没有这些因素别墅和普
通住宅就没有什么区别了。 客户明白地下室不论送或买都是计入房屋总价款之内的，但是
“送”让客户的心理感受更好一些；客户不在乎地下室是否办 理相应的产权，仅考虑是否可以满足其对功能设置的需求；
仪式感强烈 的入户方式
叠拼
二层独立入户楼梯
滟澜山C户型首层平面
4. 地下室、下沉庭院
属性：
完全为首层住户提供私有空 间；
下沉庭院：
住户可通过下沉庭院直接进 入地下室，既营造了私家庭 院空间，又满足地下室一部 分空间的采光需求，增强了 地下室的功能性；
功能：
设置影音室、储藏室、清洁 间、工作间、活动室、休息 茶座、保姆间等功能，充分 利用地下空间，既保证了地 上空间的舒适性又满足了一
功能房：
预留多功能空间，提升实用 感；
储存空间：
功能分明，预留空间充足；
楼梯：
节省空间，空间综合利用， 不占用良好采光面；
家庭厅 楼梯与公卫
叠拼
储存空间
金地某项目叠拼户型二层平面 金地格林6F1户型地下一层平面
10. 关键因素分析
关键点 A。停车
B。层高 C。入户 D。玄关 E。地下室 F。庭院 G。餐厅/厨 房 H。主卧
多个不同功能的露台 具有良好采光的功嫩阁楼
PART 2
叠拼产品
产品打造关键点 市场反映
典型项目市场反映
龙湖·滟澜山——市场标杆项目
开盘首推132套别墅销售126套，实收均价2.5万元/ 平米，销售收入达7.596亿元 产品形式：联排别墅 业内、市场口碑极好，成为当前类低密度产品标杆。
叠拼
访谈小结：
房地产投资的活跃者； CBD年轻白领菁英，别墅生活的追随者； 目光敏锐的房地产从业人士； 中等收入的私营业主。
区域周边散户 支付能力强，将地产投资作为个人理财的组
成部分
客户行为习惯小结
浓厚的亦庄情结； 都市雅痞向往有天有地的生活； 开放的人生态度，注重沟通，擅长且热
衷人际建设； 重视家庭，以父母或子女为置业的重要考 量因素； 追求品质生活，要求自己的行为存在具备 一定的意义； 有能力支付溢价，关键需要给出理由；
1. 停车系统
车位比：
联排和叠拼产品舒适车位比 为1.5—2，其中确保每户1个 固定车位，以满足高档产品 客户的停车需求；
停车形式：
根据地形和产品需求，有全 地下、半地下、地面和路边 停车；
滟澜山半地下车库内景
叠拼
滟澜山半地下停车方式
2. 上、下叠差异化
差异化：
针对不同客群的需求，以及
上、下叠产品自身资源的差
衣帽间
与卫生间有所隔离，避免受 潮；充足空间，确保使用空 间；
书房
专用书房，确保私密性，体 现别墅使用感受；
私有露台
尺度适宜，不宜过大，满足 休息停留即可；
主卧空间
金地某项目叠拼户型二层平面
叠拼
主卧空间
townhouse户型二层平面
9. 公共空间
家庭厅：
增强符号感，保证功能，不 需要过大尺度，可考虑未来 功能的转化；
地下室一般考虑作储藏室、游戏室、影音室、保姆间等功能；
地下室销售前需确定地下部分是否收取物业费用，客户对
此非常关注；
户型设计极为重要，要充分考虑齐备的功能性与舒适性； 认同对产品细节的充分考虑，认为良好的细节决定高品质；
典型项目市场反映
金地格林小镇6——区域市场标杆项目
下叠产品在持续提价的基础上，依然热销，当前下叠 报价在17000元/平米； 产品形式：叠拼、洋房等 市场口碑良好，项目区域影响力强。
叠拼
访谈小结：
叠拼产品客户经济实力雄厚，对产品要求高，看中产品形式、舒适性、标签感； 下叠购买客户多为成熟买家，关注地下室、花园、露台、户内空间等产品因素的实 用性； 上叠购买客户多为首次类别墅产品体验者，对产品功能要求不高，但极为重视入户 方式、挑空、露台、阁楼等符号感极强的因素； 下叠产品因素较完整，当前报价1.7万元/平米，上叠产品因素相对欠缺，当前报价 1.2万元/平米.上下叠产品要有所区别，均衡产品形式带来的局限性，重点打造别墅 符号；
别，上、下叠产品在户型上
必须有明显的差异，进而提
高产品档次，满足不同客户
需求；
庭院
下叠
地下室、下沉庭院、前后花 园、挑空空间等元素使下叠 产品别墅感强烈；
上叠
露台、挑空、阁楼、观景等 因素大幅度提升上叠产品价 值；
地下室 花园
金地格林6F1-a户型各层平面
露台
金地格林6F4-a户型各层平面
叠拼
3.入户方式
低密产品户型优化方案
思路
PART 1 建议前提； PART 2 叠拼产品优化建议； PART 3 花园洋房产品户型优化建议； PART 4 小高层产品优化建议；
PART 1
建议前提
目标客户 项目站位 思考原点 项目产品理解
客户构成
核心客户 重要客户 边缘客户
年龄30-45岁之间，事业小有成就，有房有车。 与亦庄存在某种联系，认可区域。 追求环境与居住品质，注重交通便利性。 向往别墅的低密生活，追求别墅的生活感受
挑空 玄关与吹拔 跃层阁楼 错层与夹层 半地下室
庭院 入户花园 大面积采光窗 露台与观景阳台
阳光房 天井内庭
专属通道 私家庭院
叠拼产品KPI
外围空间
叠
增值空间
拼
产
品
KPI
内部空间
停车系统
专属入户 地下室 私家花园 露台 跃层阁楼
玄关/吹拔 挑空
厨房/餐厅 主卧室
公共空间
叠拼
PART 2
叠拼产品
产品打造关键点 市场反映
下叠：
从围合的私家花园入户，仪式感 强，辅助的地下庭院入户方式增 强了功能性和别墅感；
上叠：
造型别致的独立室外楼梯入户， 给上叠客户强烈私属感及仪式感；
玄关：
明确的玄 关空间
玄关处吹拔
明确的玄关空间为住户提供良好 的功能需求与心理感受；
地下庭院 辅助入户
入户花园
金地格林6C1户型首层平面
明确的玄 关空间
PART 2
叠拼产品
产品打造关键点 市场反映
类低密度产品价值体系
类低密度产品特征
世联模型
产品界定
➢所谓类低密度产品是相对于建筑面积较大、总价较高的低密度产品 如独栋别墅而言的一种旨在通过增加建筑密度提高容积率、降低建 筑面积控制总价，扩大低密度产品置业客户群体的产品
➢产品形式介于独栋别墅和普通多层之间，主要为联排别墅、叠拼别 墅和花园洋房