文殊坊商业运营整体策划方案

四川XX商业经营管理有限公司文殊坊商业运营整体策划方案目录序言第一部分项目环境与项目分析第二部分项目总体招商战略第三部分项目一期招商方案第四部分项目商业运营管理系统第五部分项目物业管理系统结束语附件序言有这样一个地方，我们无法忘记……3000年前，古蜀王城的辉煌曾辉映过它……1700多年前，刘备开坛称帝，喧天的鼓乐曾振撼过它……在历史的烽烟里，渐渐遗失了的，是古成都的心，仅存的街名，依稀能证明曾经的“金马碧鸡”的传说，它——文殊院历史文化保护区当我们拂去历史的尘埃，仔细注目这一块灵魂的圣地，经过反反复复的思量……文殊坊——一个浸润着政府和XX集团心血的名字诞生了古蜀王朝的风采即将重现3000年历史文化的成都即将重生一幅迷人的画卷即将展开……第一部分项目环境与项目分析一、项目环境（一）国内外旅游复合地产的发展趋势（着眼国际，立足长远）２１世纪是一个诱人的世纪！随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。

旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。

中国旅游资源丰富，壮丽的山河，丰富多彩的民俗民风，奇特的动植物和数不尽的名胜古迹，加之独具特色的戏曲、音乐、舞蹈和享誉世界的美食，吸引着大批国内外旅游者。

目前，中国已形成世界上规模最大的国内旅游市场。

旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一。

世界旅游组织权威专家预测：到２０１０年，中国可望成为世界第一号旅游大国。

2004年我国旅游总收入达到6840亿元，相当于全国GDP的5.01%。

2004年全年我国入境旅游人数10903.82万人次，比上年增长18.96%，比2002年增长11.37%。

2005年1—10月份，入境旅游人数10018.07万人次，比上年同期增长11.57%，国内旅游收入达到4711亿元。

未来10 年间，我国旅游业将保持年均10.4%的增长速度，到2020 年，中国将成为世界第一大旅游目的地国。

到2010 我国旅游总收入占GDP的比例将从2年的5.44%达到8%。

因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内将存在重大的投资机会。

西部地区依靠天然的自然资源获得了旅游业快速发展的机会，国内外投资者强烈关注西部旅游业。

旅游业的巨大发展前景，使旅游地产业掀起了阵阵狂澜。

旅游地产可分为旅游景点房地产、旅游商务房地产、旅游度假房地产等。

最初，旅游地产的概念始于法国地中海沿岸。

本世纪初，地中海沿岸开发了大量的海滨别墅，欧洲、北美的贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为欧洲的度假中心，今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游地产市场推向了高潮。

在美国，旅游地产被称为休闲产业，美国人1/3的时间，1/3的钱和1/3的土地都用于休闲业，夏威夷完全就是一个休闲胜地。

中国的旅游业、旅游地产业正处于一个青春期，正要进入快速发展的阶段。

自2006年开始，中国各色旅游地产将进入一个崭新的发展阶段，中国旅游地产热一直会保持到2020年，将持续走强15年。

目前，我国北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百项；以高尔夫、滑雪、野外运动为主题的休闲度假项目超过80家,有几十个旅游房地产项目在改造、规划和建设当中。

国内目前涉足旅游地产的公司超过百家，著名的如深圳华侨城，包括中坤、首创、海航、中信、中旅等大型企业，珠江地产、天鸿集团、万科团、万达集团、万通集团、青岛汇泉旅业等一大批房地产投资商、开发商、旅游企业，各路开发商均看好未来中国的旅游地产市场。

深圳三洲田的东部华侨城项目占地面积近8平方公里，比现有近5平方公里的深圳华侨城基地还要大，将建成一个集生态旅游、娱乐休闲、郊野度假、户外运动于一体的综合性山地生态旅游度假胜地。

中信泰富2005年9月份与海南省达成的投资100亿合作开发的神州半岛项目，区域规划范围约38.43平方公里。

开发类型亦涉及酒店、高尔夫球场、别墅及各种住宅等。

2005年10月份，和记黄埔、保利集团以及上海以家化为首的“上海联合体”，与海南省政府签订了关于开发“海棠湾”的意向性协议，主要涉及的开发内容为旅游配套设施和豪华酒店等，该项目初步确定的一期意向性投资金额约为150亿元，投资总金额或将超过1000亿元。

······典型佛教文化旅游区开发案例一：南山寺,位于海南省三亚市以佛教文化为特色的南山文化旅遊区內,南山寺是建国以来经中央政府批准兴建的最大的佛教道场. 围绕着南山寺的南山文化旅游区是国家旅游局确定的“中国旅游业发展优先项目”，园区规划面积五十平方公里，其中海域面积十多平方公里.园区分为三大主题公园，佛教文化园、中国福寿文化园和南海风情文化园.典型佛教文化旅游区开发案例二：归元寺,为武汉市现有佛教的四大丛林之一，重点保护文物和国家4A级景点，在国内外享有盛名，每年接待海内外游客100多万人次,寺院周边也同时进行扩建、改造，与归元寺一起形成“归元文化旅游区”，分为东西两区，现归元寺为东区，新建景区为西区，面积将由以前的2．4万平方米扩大到近8万平方米.可以看出，旅游地产项目往往都是大投入、大体量、大手笔，规划上往往具有相当的超前性，可以肯定预见，随着时间的推移，旅游地产的竞争必定大大加剧，这需要我们在项目的规划上一定要有超前性和独特性，提高复制门坎和竞争壁垒（二）四川省内大型旅游复合地产的特色和差异（分析竞争对手，扬长避短，塑造超强竞争优势）、据最新统计：2006年5月，全省旅游业继续保持增长，实现旅游总收入68.76亿元人民币，比去年同期增长20.3%。

1-5月累计实现旅游总收入324.58亿元人民币，同比增长20.2%。

1、国内旅游：5月份，接待国内旅游者1870.08万人次，增长15.2%，实现国内旅游收入66.38亿元人民币，增长21.0%。

1-5月，累计接待国内旅游者6814.99万人次，实现国内旅游收入316.89亿元人民币，分别比去年同期增长14.3%、20.4%。

2、入境旅游：5月份，接待入境旅游者10.35万人次，首次在5月份突破10万人次，实现旅游外汇收入2940.47万美元，分别比去年同期增长10.0%、5.9%。

1-5月，我省累计接待入境旅游者30.25万人次，实现旅游外汇收入9496.76万美元，分别比去年同期增长22.2%、14.7%。

3、黄金周旅游：今年“五·一”黄金周全省旅游再创佳绩，共接待游客1613.99万人次，同比增长23.4%。

其中，过夜旅游者555.89 万人次，同比增长29.6%；一日游游客为1058.10万人次，同比增长20.4%。

全省实现旅游收入46.47亿元，同比增长31.1%。

纳入全省黄金周假日旅游统计的22个景区（点）共接待游客152.38万人次，同比增长18.6 %；门票收入9579.66万元,同比增长27.7%。

全省24个红色旅游景区（点）共接待游客33.74 万人次，门票收入520.15万元。

上述统计表明，四川省的旅游消费潜力也是惊人的，能分一杯羹的都还是需要相当实力的，这要求我们必须下大工分塑造项目的核心竞争力。

目前成都的旅游复合地产主要有：国色天乡：占地1100多亩的置信·国色天乡是旅游休闲经济与花卉产业经济高速发展下的前沿地产项目。

这个花博会风情园的项目，不仅抓住了旅游这个朝阳产业，而且大手笔请来了规划设计过迪斯尼的美国蓝马克娱乐集团，将旅游、娱乐、休闲、商业等融为一体，打造出真正的复合旅游地产芙蓉古城：芙蓉古城旅游地产是以川西文化为灵魂，集居家住宿，餐饮娱乐，休闲度假，旅游观光，投资为一体的旅游地产项目。

占地数百亩，投资逾2个亿，经营面积达4万平方米，能同时接待上万人休闲，娱乐，是成都最大的具有浓郁川西特色的园林式餐饮娱乐基地。

经营项目包括：川菜酒楼，特色火锅，古风茶楼，，芙蓉客栈，婚庆中心，奥林匹克中心，沙滩泳池，保健休闲，民俗表演，商务会议，四川名小吃，手工艺品，儿童乐园，生态农庄等等。

财富戛纳：项目是总建筑面积达80万平方米的纯商业地产项目，将被打造成为成都独具魅力的创意生活消费城。

项目将成为整个成都中式品牌餐饮、异域特色餐饮、规模化餐饮中心，大型IT时代体验广场、万人锐舞基地、异域婚庆文化中心，集团化文化、娱乐、会务、商务度假中心以及配套少量特色购物的的创意生活消费城成都华侨城：是华侨城在全国扩张战略的重要布局,占地达2平方公里,总投资高达45亿元,选址金牛宾馆北侧，并将于今年年底动工,计划于2008年底开业。

按照深圳“欢乐谷”模式，主题旅游是成都华侨城的核心，以“欢乐、激情、梦幻”为基调，在自然生态环境中，分别依循“海洋主题”、“太空主题”、“森林主题”、“运动主题”、“儿童主题”开发建设。

同时，将通过水上观光、大型主题演艺活动、风情节庆、文化交流活动和主题商业街等系列旅游体验产品，形成一个大型文化生态旅游王国。

该项目有望成为西部最大的主题公园，并成为成都一个重要的特色旅游项目。

市内文化旅游地产项目：以上项目和我们项目的直接竞争性应该不算很大，要么是特点不一样，要么是体量差异很大，但有一点应注意，本项目老成都风味的新鲜感减弱，需要强化项目的其它特色。

二、项目分析（一）、项目概况1、项目规模依托省级重点文物保护单位——文殊院核心保护区5.73公顷，总规划用地面积为53.36公顷，位于成都市中心，紧临CBD，成为宗教和民俗文化的保护区。

2、项目建筑特色以川西传统民居建筑群为载体的文殊院旅游休闲区，将再现传四川民俗民风、人文历史。

以“两层为主局部三层”的川西院落形成近400亩的建筑风貌群，在一片高耸入云的现代建筑中演绎着过去的历史。

青瓦白墙、木窗雕花、挑檐垂柱、门斗脊檩彩画、过厅的撑弓、正厅的檐廊以及明间挂落，记载着岁月的痕迹；青石、古树、庭院间存有不古的记忆；风车车、捏泥人、烙糖饼，展示着民间的绝技。

游客们从建筑风貌、历史街道、人文景观中体验着浓郁川西传统文化。

3、项目基本指标近远期规划用地总面积： 53.36公顷总规划用地范围：南至文武路，东至草市街、北大街，西到人民中路，北至府河总建筑面积：50万平方米其中近期规划用地面积：33.25公顷近期容积率：1.927近期开发控制：分两期开发，开发周期3年近期建筑控高：以2层为主局布3层4、项目历史内涵文殊院历史文化保护区，这块面积为26.53公顷的土地，3000年前，这里就是古蜀王城，1700多百年前，刘备在这里开坛称帝，是古成都的中心，恨历史久远，痕迹都成尘烟，仅存“金马街”和“白家塘”两个街道名，依稀能证明“金马碧鸡”的传说。