力创商业商业地产招商代理商业地产基本知识培训.pptx
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商业地产基础知识培训(完整版)
商业地产基础知识培训目录第一章房地产基础知识培训 (4)一、房地产的概念 (4)二、商业地产的类型 (6)三、房地产专业名词 (8)四、建筑识图 (18)第二章商业地产市场调研 (26)第三章目标商业基础知识培训 (27)一、发展商背景介绍 (27)二、项目地理位置及分析 (30)三、项目总体规划 (31)四、商业部分基本资料 (32)五、项目商业部分的定位 (34)六、商业部分功能分布 (36)第四章商业项目销售的业务流程与销售策略 (44)一、寻找客户 (44)二、现场接待客户 (46)三、谈判 (48)四、客户追踪 (50)五、签约 (52)六、售后服务 (54)第五章相关商业合同文本讲解 (55)第六章销售人员的礼仪和形象 (56)第七章电话礼仪及技巧 (57)第八章商业地产销售技巧 (58)一、分析客户类型及对策 (58)二、逼定的技巧 (63)三、说服客户的技巧 (65)四、如何塑造成功的销售员 (71)五、如何处理客户异议 (76)六、房地产销售常见问题及解决方法 (81)第九章个人素质和能力培养 (87)第十章员工架构、守则及职责 (88)2说明该销售手册共分十章，需要一个月的时间，共（分钟。
主要安排如下：）个课时，一个课时60 第一章商业地产基础知识培训（）个课时第二章商业地产市场调研（）个课时第三章目标商业基础知识培训（）个课时第四章项目的商业销售流程与策略（）个课时第五章第六章相关商业合同文本讲解（销售人员的礼仪和形象（）个课时）个课时第七章第八章电话礼仪及技巧（商业地产销售技巧（）个课时）个课时第九章第十章个人素质和能力培养（员工架构、守则及职责（）个课时）个课时3第一章房地产基础知识培训一、房地产的概念1、房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：1）土地2）建筑物及地上附着物3）房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。
商业地产培训课件ppt
新天地北里
新天地南里
上海新天地
*
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上海新天地/建筑设计
旧城改造 保护建筑重建
南里新建购物中心
北里中心广场保留建筑
北里入口重建建筑
新建建筑
重建建筑
保留建筑
图示说明：
石库门标志保留
改造后石库门
石库门阳台
石库门建筑雕饰
新天地在改造过程中主要以保留建筑外层表皮，改变内部结构与使用功能的方式使其具有商业功能，在我国尚属首例： 由于石库门建筑部分已经涉危，不宜以结构顶起后的方式改造，方案以拆除部分房屋，并将砖块用于外墙的修补和支弄的铺地； 按其内部按现代都市人的生活方式重新打造，配置自动电梯、中央空调、给排水系统、宽带互联网系统、污水处理、消防系统等；
垂直交通组织
4. 商业公共空间——中庭
思考： 商业体为什么需要中庭？
中庭作为商业体重要的空间节点，是很好的缓冲空间
中庭在大体量集中型商业和商业街中被广泛应用
上海恒隆广场
上海南方商城
上海-海上海商业广场
上海大拇指商业广场
恒隆广场
正大广场
中庭为半开敞形式
尺度较大、丰富、宏伟、开朗
通高空间易形成宏伟感，利用自动扶梯、观光电梯等形成交错、动态、层次丰富的空间
上海新天地
酒吧餐饮为特色招商引擎启动新天地
*
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上海新天地/业态分布
业态
租户数
租户 比例
典型租户
餐饮/酒吧
43
54%
上海锦江拉丁餐厅/璐娜西餐厅
服饰专卖
5
6%
力创商业商业地产招商代理商业地产基本知识培训
成熟阶段
衰落阶段
美国 法国 日本 香港 中国
中国与西方 国家的差别
1830－1935（5年） 1959－1962（3年）
1953－1959（7年）
1960－1971（11年） 1981－2000（20年） 距美、50年，距法日
港30－40年
1936－1965（30年） 1963－1968（5年） 1960－1989（30年） 1972－1982（10年） 2001－2020（20年） 大体相距30－40年
商业地产研究
十四、 ShoppingMall发展条件（四）
国内之所以与欧美发展大型商业地产发展的GDP水平 有明显的差距，但仍然具备发展大型商业地产项目，主 要因素在于其人口密度远远大于欧美城市的人口密度， 消费总量决定大型商业地产发展的市场潜力。
商业房地产项目开发的基础条件，是项目所面对核心商 圈的消费总量，因为它体现了核心商务圈的人口基数， 也体现了核心商圈的能力，也包括了GDP的水准。
商业地产研究
十四、 ShoppingMall发展条件（三）
亚洲及国内（含香港、新加坡等）： 主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、 人口密度、消费总量
•都市型大型商业地产发展条件 城市人均GDP水平达到2500美元
•郊区型大型商业地产发展条件 城市人均GDP水平达到4000美元、公路发展极为充分、城市家庭 汽车拥有率达15－20％
商业地产诱惑
十三、商业地产的发展态势（二）
商业房地产的三重利诱惑： •一重利，商业赢利和物业升值；
•二重利，提升开发企业知名度，增加股票在资本市场上的吸引力；
•三重利，以物业增值和现金流吸引银行，增加授信额度。
•商业房地产魅力如斯，各路玩家纷纷下水，按需各自设计不同模式。 只是地产一旦冠以“商业”的名头，就不再是单纯的地产项目，房地 产业迅速回收资金和物业经营升值成为商业地产商的万有定律。
商业地产基础知识培训ppt课件
542.07 1.74%
同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。
《如何做好一名中层管理者》
十三、商业地产的发展态势（四）
中外连锁商店比较
创新阶段
发展阶段
成熟阶段 衰落阶段
美国 1859－1900（40年） 1901－1970（70年） 1970后
？
法国 1866－1900（35年） 1901－1960（60年） 1960后
产发展（ ShoppingMall ）－－开始发展 •人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，大型商业地产发展
（ ShoppingMall ）－－成熟发展
《如何做好一名中层管理者》
十四、 S亚h洲o及国p内p（含i香n港g、新M加坡a等）ll：发展条件
主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、 消费总量
《如何做好一名中层管理者》
五、什么叫超市、分类怎样
开架售货，集中收款，采取自选销售方式,以销售生鲜商品,食品和向 顾客提供日常必须品为主要目的的零售业态实际营业面积6000㎡以上,满足顾客一次性购齐的零售业 态.根据商品结构,可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用 品为主的大型超市. 仓储会员店---以会员制为基础,实行储销一体,批零兼营,以提供有限 服务和低价商品为主要特征的零售业态.
第二次世界大战后 1967年 1980年
高潮期 1860－1940 1880－1930 1920－1930 1935－1965 1950－1965 1950－1985
1967－？ 1980－？
特征 扩大品种 同一价格 组织创新 自选购物 商店聚集 自动售货 漫步购物 电视、网上购物
《如何做好一名中层管理者》
同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小。
《如何做好一名中层管理者》
十三、商业地产的发展态势（四）
中外连锁商店比较
创新阶段
发展阶段
成熟阶段 衰落阶段
美国 1859－1900（40年） 1901－1970（70年） 1970后
？
法国 1866－1900（35年） 1901－1960（60年） 1960后
产发展（ ShoppingMall ）－－开始发展 •人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，大型商业地产发展
（ ShoppingMall ）－－成熟发展
《如何做好一名中层管理者》
十四、 S亚h洲o及国p内p（含i香n港g、新M加坡a等）ll：发展条件
主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、 消费总量
《如何做好一名中层管理者》
五、什么叫超市、分类怎样
开架售货，集中收款，采取自选销售方式,以销售生鲜商品,食品和向 顾客提供日常必须品为主要目的的零售业态实际营业面积6000㎡以上,满足顾客一次性购齐的零售业 态.根据商品结构,可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用 品为主的大型超市. 仓储会员店---以会员制为基础,实行储销一体,批零兼营,以提供有限 服务和低价商品为主要特征的零售业态.
第二次世界大战后 1967年 1980年
高潮期 1860－1940 1880－1930 1920－1930 1935－1965 1950－1965 1950－1985
1967－？ 1980－？
特征 扩大品种 同一价格 组织创新 自选购物 商店聚集 自动售货 漫步购物 电视、网上购物
《如何做好一名中层管理者》
《商业地产招商培训》课件
以多样化、个性化、体验化为主要发展趋 势，满足消费者的不同需求。
明确项目的价值主 张，并有效地传递 给潜在客户，吸引 其合作。
招商案例分析
案例一：商业综合体招商
通过打造多样化的商业体验， 吸引不同类型的商家入驻，提 高商业综合体的吸引力。
案例二：商业街区招商
通过打造特色文化街区，吸引 年轻人群和创意品牌入驻，提 升商业街区的活力。
案例三：购物中心招商
通过引进知名品牌和举办活动， 吸引人流，提升购物中心的知 名度和销售额。
商业地产的种类
商业地产包括零售商业、办公商业、餐饮商 业等不同的种类。
商业地产的市场前景
商业地产的市场前景广阔，随着人们对消费 体验和生活品质要求的提高，商业地产将持 续发展。
招商流程和技巧
1
谈判与谈判技巧
2
掌握谈判技巧，建立良好的合作关系，
并达成互利的合作协议。
3
寻找客户
了解目标客户群体，并使用市场调研 和营销手段寻找潜在客户。
合同签订与订单落地
确保合同签订过程顺利进行，并落实 订单，确保项目顺利进行。
招商技巧
营销策略
制定切实可行的营 销策略，吸引潜对手 的优势和劣势，制 定有效的竞争策略。
客户需求分析
了解客户的需求和 偏好，根据其需求 定制个性化的招商 方案。
价值主张和 价值传递
商业地产招商的策略与创新
商业地产招商策略
根据不同项目的特点和市场需求，制定详细的招商策略，确保项目的成功。
商业地产招商创新
不断创新招商模式、营销策略和客户需求，适应市场的变化和发展。
结论
1 商业地产招商的未来展望
2 商业地产招商的发展趋势
随着经济的发展和人民生活水平的提高， 商业地产招商将持续发展。
商业地产基础知识培训(完整版)
商业地产基础知识培训目录第一章房地产基础知识培训 (4)一、房地产的概念 (4)二、商业地产的类型. (6)三、房地产专业名词. (8)四、建筑识图. (18)第二章商业地产市场调研 (26)第三章目标商业基础知识培训. (27)一、发展商背景介绍. (27)二、项目地理位置及分析 (30)三、项目总体规划 (31)四、商业部分基本资料 (32)五、项目商业部分的定位 (34)六、商业部分功能分布 (36)第四章商业项目销售的业务流程与销售策略 (44)一、寻找客户. (44)二、现场接待客户 (46)三、谈判 (48)四、客户追踪. (50)五、签约 (52)六、售后服务. (53)第五章相关商业合同文本讲解. (54)第六章销售人员的礼仪和形象. (55)第七章电话礼仪及技巧. (56)第八章商业地产销售技巧 (57)一、分析客户类型及对策 (57)二、逼定的技巧. (62)三、说服客户的技巧. (64)四、如何塑造成功的销售员. (70)五、如何处理客户异议 (75)六、房地产销售常见问题及解决方法. (80)第九章个人素质和能力培养 (86)第十章员工架构、守则及职责. (87)说明第一章商业地产基础知识培训第二章商业地产市场调研第三章目标商业基础知识培训第四章项目的商业销售流程与策略第五章相关商业合同文本讲解第六章销售人员的礼仪和形象第七章电话礼仪及技巧第八章商业地产销售技巧第九章个人素质和能力培养第十章员工架构、守则及职责第一章房地产基础知识培训一、房地产的概念1、房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：1）土地2）建筑物及地上附着物3）房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。
2、房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物；地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。
招商基础资料培训 PPT课件
❖ 市调有两个前提，一是实地考察前应对区位的功能有所判别，是商务 区，还是商业居住混合区，或是商业功能区，后者再分市、区、社区 、邻里四级商业区，主要是印证和具体细节了解；
❖ 二是事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系，而是板块、商 圈（区位比面要大些），线是低端、路街沿线，点是重要、大型商家 和节点。
招 商 基 础 知 识 培 训
1
一、什么是商业地产？
商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、 shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣 店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层 商铺等于住宅楼有很大区别的房地产产品。
商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商 业地产如shoppingmall项目，可以达到几十万平方米， 规模小的商业地产项目仅有几百平方米，甚至更小。对于 规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项 目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对 于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一 经营管理模式下租金回收的方式、但很多小规模商业地产、 公寓、写字楼等项目在底商和个类商业街、商业市场则采 用商铺出售、零散经营的模式。
② 商业竞争趋势（同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段） ③ 客流量、购物消费者特征（年龄、性别、职业、关联消费宽度、可停留时间） ④ 路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度，代表性商铺门面宽度、进
深、净空，建筑外立面广告牌、霓虹灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰 度。主要节点的功能构成、空间间距，路街步行、购物、休闲的舒适度、安全 度、趣味性； ⑤ 商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅 楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度: ⑥ 商圈商用物业供求与租售概况（单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置 率等）： ⑦ 在建、拟建大型商用物业个案，城建规划重点，街区改造和重点扶持对象，政 府管制水平等。
❖ 二是事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系，而是板块、商 圈（区位比面要大些），线是低端、路街沿线，点是重要、大型商家 和节点。
招 商 基 础 知 识 培 训
1
一、什么是商业地产？
商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、 shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣 店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层 商铺等于住宅楼有很大区别的房地产产品。
商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商 业地产如shoppingmall项目，可以达到几十万平方米， 规模小的商业地产项目仅有几百平方米，甚至更小。对于 规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项 目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对 于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一 经营管理模式下租金回收的方式、但很多小规模商业地产、 公寓、写字楼等项目在底商和个类商业街、商业市场则采 用商铺出售、零散经营的模式。
② 商业竞争趋势（同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段） ③ 客流量、购物消费者特征（年龄、性别、职业、关联消费宽度、可停留时间） ④ 路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度，代表性商铺门面宽度、进
深、净空，建筑外立面广告牌、霓虹灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰 度。主要节点的功能构成、空间间距，路街步行、购物、休闲的舒适度、安全 度、趣味性； ⑤ 商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅 楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度: ⑥ 商圈商用物业供求与租售概况（单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置 率等）： ⑦ 在建、拟建大型商用物业个案，城建规划重点，街区改造和重点扶持对象，政 府管制水平等。
商业地产知识培训课件(ppt 46页)
运营 优势
在药都内的大型会展中心的建设，保证在项目投入运营之后 持续的医药类产品展会，经常性的持续吸引来自国内外的药 商来此参展洽谈，为在此长期经营的商家提供了稳定的客源， 此外这种展会也是对药都品牌的非常有效的推广。
成功案例分析
上谷商业街
项目基本情况
项目坐落位置区域：地处天塔道以南
开发商：天津融创集团融创置地有限公司
3、 商家定位 以体量适中且租期稳定的中型规模特色餐饮（400—600平米）及KTV 娱乐为主导，并包含特色购物及必要的社区服务设施，如便利店、 美容美发、干洗、私人诊所、旗舰网吧等多种业态组合。 其中餐饮业力争做到品类丰富、风格多样；其他业态控制在该行业中 的高档商家。
销售策略 以“带租约销售”和“点对点”式销售为主。
2F 12500——13000
3F 8500——9000
SOHO： 4F——6F 6500——7000
项目定位
1、 该项目规划是商业和商务魔方的组合，构成都市型低层建筑，该项 目的在设计规划时会将底层至三层做商业，四层至六层做商务魔方 （全兼容、多功能）。
2、 集餐饮、娱乐、休闲、商务办公于一体的具有综合性、时尚性、领 先性的高端项目。
商业地产项目是只租不售、或只销售 部分的面积，靠企业长期持有
大多数购买者购买商业地产类产品是 作为一种稳定型、投资回报率较高的
一种投资工具，买来作为投资用的
发展商只要将房子卖出去，将社区的 物业管理做好，就基本算是大功告成
发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖 出去，而且还要将后期的经营、推广
作为第一等大事来对待
商业地产的内容 商业地产在开发和运营中涉及到三个层面
资本运营
商业地产招商管理培训课程教程PPT课件( 267页)
4、招商前应细入了解项目所在地的商业市场情况，在与商 户交谈时能有的放矢。
5、在项目招商过程中要有良好的心态，把握好度和联 系周期。
做到商进我退，商退我进！不能急于求成，也不能听之 人之。
6、在谈判过成中可“黑白”搭配。安排甲、乙两个工 作成员为一组，针对商户在犹豫不决，甲工作人员处于 僵持状态时，由乙工作人员过来沟通，向商户传递自己 也谈好一家商户，同时也看好同一位置的信息，造成商
只有这样，才能把招商工作做好。
现在，招商已是一种招人、招情、招心的高层次、多方 位的文化交流和精神交流。
招商工作要求招商人员要不断地转变招商观念，丰富市 场知识，提高自身的综合素质。
要讲诚信，不能欺骗商户。
市场经济是法律经济、诚信经济，不讲信誉、不守诚信 者不受欢迎的。
只有广结人缘、善解人意，真诚相待，取得商户的信任， 才能进一步发展下去，才能促进谈成具体项目。
应有发展的眼光，从利益、市场环境等各方面加以考虑，要学会 并善于让当前的小利换取长远的大利。
招商人员更不能为了获取更多的招商佣金而牺牲项目的长远利益。 招商人员与商户应在真诚相待、互惠互利的基础上，有退有进，
寻求最佳结合点，实现双赢。
四、商业地产招商谈判多种渠道选择
选择有效的招商渠道，可以使项目达到快速、成本低的效果
一般来说，商户最关心的事有两件： 一是投资经营安全性。 社会治安状况怎样，人身安全有没有保障，是不是货畅其
流，商铺经营秩序能否得到保护，投资会不会有去无回。 二是回报收益预期。 利益最大化是所有企业和投资者的追求，投资就是为了产
生回报，使自己多得利益。这两方面是商户最关心的，所 以，招商人员要会测算，主动帮助商户分析经营商铺的盈 亏平衡点，分析要头头是道，明明白白，让利也要让在明 处。尤其是要将自己的有利因素和不利因素摆得明明白白， 让商户心悦诚服。
5、在项目招商过程中要有良好的心态，把握好度和联 系周期。
做到商进我退，商退我进！不能急于求成，也不能听之 人之。
6、在谈判过成中可“黑白”搭配。安排甲、乙两个工 作成员为一组，针对商户在犹豫不决，甲工作人员处于 僵持状态时，由乙工作人员过来沟通，向商户传递自己 也谈好一家商户，同时也看好同一位置的信息，造成商
只有这样，才能把招商工作做好。
现在，招商已是一种招人、招情、招心的高层次、多方 位的文化交流和精神交流。
招商工作要求招商人员要不断地转变招商观念，丰富市 场知识，提高自身的综合素质。
要讲诚信，不能欺骗商户。
市场经济是法律经济、诚信经济，不讲信誉、不守诚信 者不受欢迎的。
只有广结人缘、善解人意，真诚相待，取得商户的信任， 才能进一步发展下去，才能促进谈成具体项目。
应有发展的眼光，从利益、市场环境等各方面加以考虑，要学会 并善于让当前的小利换取长远的大利。
招商人员更不能为了获取更多的招商佣金而牺牲项目的长远利益。 招商人员与商户应在真诚相待、互惠互利的基础上，有退有进，
寻求最佳结合点，实现双赢。
四、商业地产招商谈判多种渠道选择
选择有效的招商渠道，可以使项目达到快速、成本低的效果
一般来说，商户最关心的事有两件： 一是投资经营安全性。 社会治安状况怎样，人身安全有没有保障，是不是货畅其
流，商铺经营秩序能否得到保护，投资会不会有去无回。 二是回报收益预期。 利益最大化是所有企业和投资者的追求，投资就是为了产
生回报，使自己多得利益。这两方面是商户最关心的，所 以，招商人员要会测算，主动帮助商户分析经营商铺的盈 亏平衡点，分析要头头是道，明明白白，让利也要让在明 处。尤其是要将自己的有利因素和不利因素摆得明明白白， 让商户心悦诚服。
商业地产招商运营工作培训PPT文档共49页
66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
商业地产招商运营工作培训
6、法律的基础有两个，而且只有两个……公平和实用。——伯克 7、有两种和平的暴力，那就是法律和礼节。——歌德
8、法律就是秩序，有好的法律才有好的秩序。——亚里士多德 9、上帝把法律和公平凑合在一起，可是人类却把它拆开。——查·科尔顿 10、一切法律都是无用的，因
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十、历史上的八次零售业态创新
次数 1 2 3 4 5 6 7 8
名称 百货商店 一价商店 连锁商店 超级市场 购物中心 自动售货机 步行商业街 多媒体销售
业态开始时间 1852年 1878年 1859年 1930年 1930年
第二次世界大战后 1967年 1980年
高潮期 1860－1940 1880－1930 1920－1930 1935－1965 1950－1965 1950－1985 1967－？ 1980－？
五、什么叫超市、分类怎样
开架售货，集中收款，采取自选销售方式,以销售 生鲜商品,食品和向顾客提供日常必须品为主要目的的 零售业态. 根据商品结构的不同，可以分为食品超市 和综合超市。 大型超市—实际营业面积6000㎡以上,满足顾客一次性 购齐的零售业态.根据商品结构,可以分为以经营食品 为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市. 仓储会员店---以会员制为基础,实行储销一体,批零兼 营,以提供有限服务和低价商品为主要特征的零售业态.
特征 扩大品种 同一价格 组织创新 自选购物 商店聚集 自动售货 漫步购物 电视、网上购物
十、零售业态手风琴定律
综合化
杂货店
1860年前
百货店
1930年后
商业街
20世纪60年代
专业化
专业店
1860年后
时间
便利店
1950年
十一、解读“城”与“市”（一）
城市与商业地产――“城”与“市” 商业地产一般都分布在城市最重要的地段，最显要 的位置，代表着城市的形象，注重商业地产项目与整 个城市的协调统一，将能够为城市增光添彩。 “城市”要有个观念的更新，不然，“城”建得 “美仑美奂”，“市”却冷背呆滞了。
1、按照开发形式进行分类
（1）.商业街商铺; （2）.市场类商铺 ; （3）.社区商铺 ; （4）.住宅底层商铺; （5）.百货商场、购物中心商铺; （6）.商务楼、写字楼商铺; （7）.交通设施商铺
2、按座落位置分
（1）.市中心区商业; （2）.居住区附近及其他市区商业; （3）.交通枢纽附近商业; （4）.市郊商业
六、步行街的起源
最初出现步行街，是因为城市膨胀，尤其 是汽车的飞速发展使人们在郊区居住成为可能， 由于城市中心的拥挤不堪和生态环境的恶化， 人们搬到郊区去居住。政府为了复活城市中心 的活力和魅力以及商业物态，因此建了步行街， 使得人们在城市中心生活也一样拥有安静、繁 荣而方便购物、娱乐的场地。步行街始终是城 市本身魅力的反映。
3、按规模分
（1）.大型—建筑面积过万平米； （2）.中型---分布广泛大型商业区的补充； （3）.小型---填补大中型商业区的空白,为人
们生活提供方便。
4、按照投资价值分类
（1）.“都市型”商铺--绩优股； （2）.“社区型”商铺--潜力股； （3）. “便利型”商铺--冷门小盘股； （4）.专业街市商铺--高科技股； （5）.其他商铺--“一般股票”。
城市化背景下的商业地产
十二、商业地产对人才的要求
未来的商业地产人才， • －－是既懂城市运营又懂商业规律和房地产运作的 复合人才 • －－要站在城市、地产与商业之间，为商业地产项 目开展包括商业前期定位、营销方案、出售出租的完善 的服务流程，明白应该建多大的商业，商业业态是如何 搭配的，实现商业与城市、与房地产最有价值的对接， 充分实现城市与商业、商业与房地产的市场联动。
没有“市”的“城”，怎么还叫“城市”？
城市化背景下的商业地产
十一、解读“城”与“市”（二）
从“城”与“市”的关系看商业发展
一是要特别重视城市发展的趋向，去抓住商业发 展的机遇；
一是应以商业发展的前瞻性、拉动性，影响、促 进城市建设的规模转型。对于大型商业地产项目这 种有大影响力和拉动力的商业巨市，更当如此。
城市化背景下的商业地产
城市化背景下商业与地产的对接
研究商业业态的规律 业态的变化 研究城市、商业与房地产的结合，是目前摆在商 业地产开发商面前最棘手的问题。
城市化背景下的商业地产
十三、商业地产的发展态势（一）
天河城广场样板效应
天河城广场总投资12亿元，建筑面积16万平方米， 营业面积10万平方米的天河城广场成为广州少有的大 型高档购物中心，每天的客流平均达到30万人次， 2002年整个购物中心的营业额达到36亿元，租金收入 3亿多，已成为广州最繁华的商业中心之一。
连锁经营： 一种商业连锁,即经营内容相同、使用统一店名的若干个门 店组成一个联合体,在同一个总部的管理和规划下进行专业 化分工,使复杂的商业活动简单化, 是一种实现规模效益的 经营组织形式。
八、什么叫街铺
沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商 业街商铺。
九、业态、业种
业态 ？－－以什么方式卖 业种 ？－－卖什么
商业地商产业基地础产基知础识知培识训培训
蔡志伟
一、什么叫商业房地产 ？
指按照用途划分的用作商业用途的房地产, 包括酒店,超市,临街商铺,大型住宅项目的商 业配套,购物中心,特色商业街区,商业广场,专 业批发市场,SHOPPINGMALL等用途的房地产.
二、商业房地产的类别划分
1、按照开发形式进行分类 2、按座落位置分 3、按规模分 4、按照投资价值分类 5、按照商铺的位置形式分类
5、按照商铺的位置形式分类
铺面房和铺位
三、什么叫购物中心shopping center(S．C)
是多种零售店铺、服务设施集中在由企 业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零 售业态、服务设施的集合体。
四、什么叫MALL
目前世界大型商业地产的顶级形态---可以定 位为规模在10万㎡以上,由管理商者统一经营管 理,主要采取出租方式运营的集零售,娱乐,餐饮, 休闲等一体的复合商业业态.Biblioteka 七、专卖店、便利店、连锁店、百货店
专卖店( exclusive shop): 专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。
便利店(方便店) convenience store(Cv．S): 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态
百货店 department store(Dept．)： 在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自 的进货、管理、运营的零售业态.