戴德梁行泛城顾问上海青浦徐泾XX项目定位报告详解
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
City Integrated Residential Services MARCH 2007 1
上海青浦徐泾XXXX项目合作文件 （技术部分）
戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 泛城（中国）综合住宅服务
2007年3月
City Integrated Residential Services
wk.baidu.com
2
本阶段工作要点
➢ 青浦全区土地总面积 669.77平方公里，占上海市 总面积的十分之一。境内辖 有上海市最大的淡水湖泊— —淀山湖。徐泾位于青浦区 的东南部，与闵行、松江接 壤。
City Integrated Residential Services
5
1.1 青浦社会经济发展概 况
➢ 2006年青浦区实现地区生产总值358.4亿元，比上年增长17%。全区农业 、工业和服务业三次产业比重为2.2:62.9:34.9。
容积率 0.5 1 0.50 0.50 0.50 0.35 －
可建面积 (万平方米)
45,754 159,516 60,403 11,319 1,801 7,078 285,870
受让人
上海永德房地产发 展有限公司
上海南山房地产开 发有限公司
上海大地房地产有 限公司
上海久青房地产开 发经营有限公司
上海家化富欣房地 产有限公司
上海伊露华实业发 展有限公司
－
数据来源：泛城资源中心
City Integrated Residential Services
11
1.3 徐泾土地出让情况
➢ 2006年徐泾共成交6幅住宅用地，除本项目外容积率都不高于0.5，总土地 面积和可建面积分别为42和29万平方米，本项目土地面积和可建面积都约为 16万平方米，约占徐泾未来可建面积的56%。
2005
0% 2006
土地面积
可建面积
徐泾土地面积占比
徐泾可建面积占比
数据来源：泛城资源中心
泛城观点：近年来徐泾住宅用地出让面积有所波动，但可建面积不断上升，土地面积
和可建面积在青浦全区所占比例也在波动中上升。图列四项指标都在2006达到近三年 的新高，说明无论徐泾住宅开发的绝对量还是其在青浦占比都将迎来一个增加过程。
City Integrated Residential Services
6
1.2 青浦房地产市场
1.2.1 商品住宅市场分析
2006－2007年青浦住宅市场供求及均价变化
数据来源：泛城资源中心
City Integrated Residential Services
7
1.2 青浦房地产市场
1.2.1 商品住宅市场分析
➢ 2006年，尽管受宏观调控政策影响，但青浦住宅市场需求仍有所增加， 全年的批准预售和登记预售面积分别为83.18万平方米和86.22万平方米，其 中批准预售面积较2005年下跌31.5％，登记预售面积较2005年上升8.4％。
➢ 均价从2月的最低点3,910元/平方米上升至5月的9,161元/平方米，动迁配 套房的成交成为均价变化的重要因素；随后三个月由于受宏观调控政策影响 ，均价逐步走低，但自8月起均价处小幅波动状态。全年均价为6,970元/平 方米，较2005年上升3.6％。
1 宏观经济与房地产市场 2 项目总体定位 3 项目产品建议
City Integrated Residential Services
3
1 宏观经济与房地产市场
City Integrated Residential Services
4
1.1 青浦社会经济发展概况
➢ 青浦地处上海市西郊，太湖下游，黄浦江上游。东与 闵行区毗邻，南与松江区、金山区及浙江嘉善县接壤，西 连江苏省吴江、昆山两市，北与嘉定区相接。
3,000
2,000
1,000
0 11 12 2007 2
数据来源：泛城资源中心
City Integrated Residential Services
9
1.3 徐泾土地出让情况
徐泾历年住宅用地出让面积、可建面积及在青浦区占比
（单位：万平方米）
50
50%
40
40%
30
30%
20
20%
10
10%
0 2004
City Integrated Residential Services
8
面积（万平方米） 均价（元/平方米）
1.2 青浦房地产市场
1.2.2 公寓市场分析
2006－2007年青浦公寓市场供求及均价变化
14
批准预售面积
登记预售面积
12
2006年，青浦区全年公寓
10
的批准预售和登记预售面 积分别为57.75万平方米和 56.45万平方米，其中批准 预售面积较2005年下跌38 ％，登记预售面积较2005 年上升5.5％。
泛城观点：2006年徐泾成交的6幅住宅用地中，本项目可建体量较大，这为 本项目将来的去化带来一定压力，但由于本项目容积率为1，可以区别于其他
项目的别墅定位，而发展相对丰富的住宅形态，考虑到目前徐泾公寓供应量较 小，这也为本项目带来了较大的差异化优势。
➢ 青浦产业集聚明显，有现代纺织、精密机械、信息电子和印刷传媒四大 支柱产业及文体类（休闲）用品制造特色产业。“4+1”主导产业2006年实
现产值483.7亿元，占全区规模产值比重57.8%。青浦工业园区及其配套区完
成规模产值465.6亿元，占全区规模产值55.6%，比上年增长36.3%。
➢ 年末全区常住人口75.9万人，户籍人口45.6万人，自然增长率0.014%。 2006年全区城镇职工年平均工资26,420元，比上年增长10.3%，城镇居民年 人均可支配收入17,106元。
City Integrated Residential Services
10
1.3 徐泾土地出让情况
序号
地块座落
1 徐泾镇联民村
2
青浦徐泾镇西向 阳河东侧地块
3 徐泾镇联民村
4 徐泾镇民主村
5 徐泾镇高泾村
6 徐泾镇前明村
汇总
－
2006年徐泾镇成交住宅用地列表
地块面积 (万平方米)
91,507 159,516 120,805 22,639 3,601 20,222 418,291
8 6 4 2 0
2006 2 3 4 5 6 7 8 9 10
均价从2月的最低点2,722元/平方米上升至6月的4,162元/平方
米，随后两个月由于受宏观调控政策影响，均价开始走低，
但从8月起又逐步回升。全年均价为3,656元/平方米，较2005
年下跌14.4％。
均价
6,000 5,000
4,000
上海青浦徐泾XXXX项目合作文件 （技术部分）
戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 泛城（中国）综合住宅服务
2007年3月
City Integrated Residential Services
wk.baidu.com
2
本阶段工作要点
➢ 青浦全区土地总面积 669.77平方公里，占上海市 总面积的十分之一。境内辖 有上海市最大的淡水湖泊— —淀山湖。徐泾位于青浦区 的东南部，与闵行、松江接 壤。
City Integrated Residential Services
5
1.1 青浦社会经济发展概 况
➢ 2006年青浦区实现地区生产总值358.4亿元，比上年增长17%。全区农业 、工业和服务业三次产业比重为2.2:62.9:34.9。
容积率 0.5 1 0.50 0.50 0.50 0.35 －
可建面积 (万平方米)
45,754 159,516 60,403 11,319 1,801 7,078 285,870
受让人
上海永德房地产发 展有限公司
上海南山房地产开 发有限公司
上海大地房地产有 限公司
上海久青房地产开 发经营有限公司
上海家化富欣房地 产有限公司
上海伊露华实业发 展有限公司
－
数据来源：泛城资源中心
City Integrated Residential Services
11
1.3 徐泾土地出让情况
➢ 2006年徐泾共成交6幅住宅用地，除本项目外容积率都不高于0.5，总土地 面积和可建面积分别为42和29万平方米，本项目土地面积和可建面积都约为 16万平方米，约占徐泾未来可建面积的56%。
2005
0% 2006
土地面积
可建面积
徐泾土地面积占比
徐泾可建面积占比
数据来源：泛城资源中心
泛城观点：近年来徐泾住宅用地出让面积有所波动，但可建面积不断上升，土地面积
和可建面积在青浦全区所占比例也在波动中上升。图列四项指标都在2006达到近三年 的新高，说明无论徐泾住宅开发的绝对量还是其在青浦占比都将迎来一个增加过程。
City Integrated Residential Services
6
1.2 青浦房地产市场
1.2.1 商品住宅市场分析
2006－2007年青浦住宅市场供求及均价变化
数据来源：泛城资源中心
City Integrated Residential Services
7
1.2 青浦房地产市场
1.2.1 商品住宅市场分析
➢ 2006年，尽管受宏观调控政策影响，但青浦住宅市场需求仍有所增加， 全年的批准预售和登记预售面积分别为83.18万平方米和86.22万平方米，其 中批准预售面积较2005年下跌31.5％，登记预售面积较2005年上升8.4％。
➢ 均价从2月的最低点3,910元/平方米上升至5月的9,161元/平方米，动迁配 套房的成交成为均价变化的重要因素；随后三个月由于受宏观调控政策影响 ，均价逐步走低，但自8月起均价处小幅波动状态。全年均价为6,970元/平 方米，较2005年上升3.6％。
1 宏观经济与房地产市场 2 项目总体定位 3 项目产品建议
City Integrated Residential Services
3
1 宏观经济与房地产市场
City Integrated Residential Services
4
1.1 青浦社会经济发展概况
➢ 青浦地处上海市西郊，太湖下游，黄浦江上游。东与 闵行区毗邻，南与松江区、金山区及浙江嘉善县接壤，西 连江苏省吴江、昆山两市，北与嘉定区相接。
3,000
2,000
1,000
0 11 12 2007 2
数据来源：泛城资源中心
City Integrated Residential Services
9
1.3 徐泾土地出让情况
徐泾历年住宅用地出让面积、可建面积及在青浦区占比
（单位：万平方米）
50
50%
40
40%
30
30%
20
20%
10
10%
0 2004
City Integrated Residential Services
8
面积（万平方米） 均价（元/平方米）
1.2 青浦房地产市场
1.2.2 公寓市场分析
2006－2007年青浦公寓市场供求及均价变化
14
批准预售面积
登记预售面积
12
2006年，青浦区全年公寓
10
的批准预售和登记预售面 积分别为57.75万平方米和 56.45万平方米，其中批准 预售面积较2005年下跌38 ％，登记预售面积较2005 年上升5.5％。
泛城观点：2006年徐泾成交的6幅住宅用地中，本项目可建体量较大，这为 本项目将来的去化带来一定压力，但由于本项目容积率为1，可以区别于其他
项目的别墅定位，而发展相对丰富的住宅形态，考虑到目前徐泾公寓供应量较 小，这也为本项目带来了较大的差异化优势。
➢ 青浦产业集聚明显，有现代纺织、精密机械、信息电子和印刷传媒四大 支柱产业及文体类（休闲）用品制造特色产业。“4+1”主导产业2006年实
现产值483.7亿元，占全区规模产值比重57.8%。青浦工业园区及其配套区完
成规模产值465.6亿元，占全区规模产值55.6%，比上年增长36.3%。
➢ 年末全区常住人口75.9万人，户籍人口45.6万人，自然增长率0.014%。 2006年全区城镇职工年平均工资26,420元，比上年增长10.3%，城镇居民年 人均可支配收入17,106元。
City Integrated Residential Services
10
1.3 徐泾土地出让情况
序号
地块座落
1 徐泾镇联民村
2
青浦徐泾镇西向 阳河东侧地块
3 徐泾镇联民村
4 徐泾镇民主村
5 徐泾镇高泾村
6 徐泾镇前明村
汇总
－
2006年徐泾镇成交住宅用地列表
地块面积 (万平方米)
91,507 159,516 120,805 22,639 3,601 20,222 418,291
8 6 4 2 0
2006 2 3 4 5 6 7 8 9 10
均价从2月的最低点2,722元/平方米上升至6月的4,162元/平方
米，随后两个月由于受宏观调控政策影响，均价开始走低，
但从8月起又逐步回升。全年均价为3,656元/平方米，较2005
年下跌14.4％。
均价
6,000 5,000
4,000