顶峰悦天街调研定位报告
商业业态调研分析
•商业业态分布
一期：城市•家庭时尚中心
各层平面图
B1
1F
2F
3F
4F
5F
•流线的组织设计
商业的功能分布与消费者的心理和行为密切相关
认知过程——情感过程——意志过程
通过外界的 刺激，靠感 觉获得的商 品信息。形 成对商品的 认识和购买 行为的初步 决定 经过一系列 的观察、对 比、分析、 思考直到做 到判断的心 理过程 排除其他不 购买的干扰 因素，最终 实施购买的 过程
（2）行 为
消费者在购物过程中的消费行为一般可以分为购物、 餐饮、娱乐三种。
•时代天街的基本概况
龙湖时代天街
城市超级综合体，商业规模亚洲第一，商 业体量超过4个龙湖北城天街！项目规划 “两条商业街”、“三大Shoppingmall”、 “八大公共广场”，建筑业态涵盖购物中心、 商务楼宇、oho空间、豪华住宅、城市广场 等，完美融合休闲购物、行政办公、星级酒 店、城市豪宅、交通换乘、餐饮娱乐、创意 产业、城市广场、文化艺术九大城市功能， 以惊艳世界的现代主义建筑，构筑起这个城 市的首席地标！
什么是购物中心？
购物中心属于商业建筑的类型之一。 这种商业建筑的类型最早来自国外， 被称之为“shopping mall”或 “shopping center”,根据字面的意思， 它可译成“购物林荫道”和“商业中 心”。相对来说，shopping mall 通常 指城市市区的购物中心，郊区购物中 心则都用“shopping center ”。购物 中心的定义较多，在不同的国家，购 物中心有着不同的特点。 超大型购物中心 占地面积大、公用空间大、停车场大、 建筑规模大并且业态复合度高
•消费者在商业环境中的行为
消费者的心理和行动
濮阳天街商业市场调研报告
濮阳·天街商业市场调研报告--------------------------------------------------------------------------------目录前言第一部分调查说明一、调查目的二、调查内容三、调研方法四、调查范围第二部分濮阳市城市发展概况一、濮阳城市概况二、濮阳市宏观经济发展概况第三部分项目区域概况及项目地块分析一、油田区域发展状况二、项目的地块分析第四部分商业地产调查分析一、城市商业现状分析二、热点商圈分布情况分析三、城市未来新商圈分析四、可类比项目重点分析五、濮阳市区商业物业分析总结第五部分目标客户群调查一、目标客户群划分二、目标客户群分析三、目标客户分析总结第六部分项目SWOT分析SWOT分析第七部分市场调研总结及项目发展建议一、市场调研总结二、项目发展建议前言承蒙贵公司的信任，由我公司负责河南濮阳天街商业街的全程策划。
为了使本项目能成为濮阳标志性的商业项目，迅速实现销售目标和保持商业街的持续繁荣。
为此，我司从商业经营与地产结合的角度切入，对濮阳的整体城市经济状况及商业物业作深入的调查分析，本次市场调研主要针对天街项目进行综合考察和濮阳市区热点商圈、商业街调研分析；通过对濮阳市区的热点商圈，可类比商业街的基本状况及商业特征进行实地调研。
为项目发展及营销推广提供可靠依据。
通过此次调查，我们认为濮阳的城市发展和商业发展正处于一个快速发展期，在濮阳商业物业需求量旺盛和整体供给充分的情况下，此阶段机遇和挑战并存，我们对项目前景必须持一种谨慎乐观态度，为项目制定切实可行的产品开发策略与营销策略。
第一部分调查说明一、调查目的我司本次对濮阳市进行商业地产项目的专项市场调查，最终目的是在充分掌握濮阳市商业市场有关数据的基础上，从动态角度分析濮阳市商业市场的发展趋势，从而分析项目所在区域房地产市场的发展趋势、潜在机会，为项目进行市场定位、业态组合提供依据，从而为项目制定合理的商业发展策略和营销策略。
顶峰悦天街调研定位报告
项目调研报告项目定位报告
前言
本报告为创世商业团队受江西省萍乡市金峰集团委托，对萍乡市上栗县 顶峰悦天街商业发展进行调研。根据前期市场研究及项目发展方向研判， 重点对项目商业建筑平面规划、业态布局等进行客观定位，为项目未来的 发展方向提供参考与借鉴。
定位模块
城 商 商 项 经 项 财管 市 业 业 目 营 目 务理 综 主 组 定 业 形 预模 合 题 合 位 态 象 测式 情 定 模 依 布 推 分建 况 位 式 据 局 济
行政区划：上栗县辖6个镇、4个乡：上栗镇、桐木
镇、金山镇、福田镇、彭高镇、赤山镇、鸡冠山乡、长 平乡、东源乡、杨岐乡，共有10个居委会、163个村委 会。
工商经济：2017年实现生产总值204亿元，增长
8.9%；财政总收入21.88亿元，增长6.3%；全社会固 定资产投资251亿元，增长12.9%；规模以上工业增加 值增长8.8%；社会消费品零售总额73.3亿元，增长 12.8%；城镇居民人均可支配收入31006元，增长8.5% ，农村居民人均可支配收入16409元，增长9%。
城市综合情况
萍乡市上栗县自然环境
上栗县位于江西省西部，萍乡市北部。东临江西省宜春市、芦溪县； 南与安源经济开发区、湘东区荷尧镇山水相连；西与湖南省醴陵市浦口、 富里二镇接界；北与浏阳市大瑶、文家市二镇相依。全县南北长45千米， 东西宽25千米，总面积720.91平方千米。总人口51万人（2017年）， 其中非农业人口8万人。 上栗县诞生了爆竹祖师李畋、才子刘凤诰、史学家李有棠、江西省 第一任省委书记张国庶；上栗是中国烟花爆竹之乡、中国傩文化之乡、 中国民间艺术之乡、中国现代民间绘画之乡、江西省森林城市。 荣获全国地质灾害防治高标准“十有县”、全国基层中医药工作先 进单位、全国首批“妇幼健康优质服务示范县”、全国义务教育发展基 本均衡县、江西工业崛起年度贡献奖、全省农业和农村工作先进县、全 省社会救助工作优秀县、全省专利工作进步十强县、全省春季森林防火 平安县等荣誉称号。
垫江明悦天街项目市场研究及定位报告
15-20元/㎡
商业栺局 新老步行街版块
各商业版块竞争力分析
新、老步行街位于垫江城市中心，发展较早，商业环境成熟；
区域集中垫江各大知名主力庖及零售品牉，城市商业中心地位较长时间内难以劢摇；
项目名称
项目位置
老步行街步行街
垫江人民东路 老步行街作为垫江第一条步行街，目前是商业人 气最旺癿区域，集中了大量癿零售商家，新丐纨 超市也在该区域，商圈氛围浓厚但物业老旧； 240-300元/ ㎡
“一小时经济圈”向渝东北地区辐射癿重要经济增长枀不产业承接地。
垫江
位处重庆市东北部，距重庆主城区120公 里； 幅员面积1518平斱公里； 人口100万，辖21个镇、4个乡；
重庆一小时经 济圈内
市级山水园林城市
市级卫生城市 渝东北地区重要癿商贸流通、物资集散地 重庆1小时经济圈内新兴癿现代化巟商业中等城市。
商业栺局 凤山西路版块
各商业版块竞争力分析
项目位置
垫江县凤山西路 经营状况较好 约2万㎡；
凤山西路道路两旁已形成较大规模的餐饮美食街； 已成为垫江成熟的餐饮消费目的地； 由于物业条件限制整体档次较低，以路面停车为主；
经营状况 规模体量
物业形态
沿线商铺租金
临街商铺
40-60元/㎡
商业栺局 垫江体育场版块
城镇化迚程速度将有所加快，从而必定带来巨大癿市场消费需求。
城市栺局
“一心、二园、五片区”式布局
明月片区是垫江癿高品质居住综合新区和城市行政、文化、体育中心，具备较高商业价值基础
一心：内环中心区，县城核心商业圈和旧城中心。 二园：医药巟业园和朝阳巟业园 亐片区：桂北片区、明月片区、牡丹片区、三合片区、长安片区。
序号 1 2 3 4 版块 老城步行街 牡丹湖商圈 凤山西路版块 明月-桂西组团 社区商业版块 城市地位 城市商业中心 城市副中心商业中心 飠饮消费目癿地 社区生活服务中心 未来竞争力 作为城市零售中心，较长时间内难以劢摇 价值潜力较大，但短期内难以呈现，无法产生竞争压力 政策引导：垫江政店觃划利用明月山公园对城市休闲观光人群癿吸引力，计
商业地产营销策划定位报告案例
商业地产营销策划定位报告案例二、市场分析1. 市场规模：根据统计数据显示，目前市场的商业地产项目数量较多，市场竞争激烈。
2. 目标客户群体：目标客户主要包括中产阶级家庭、白领和年轻人群体。
3. 市场需求：消费者对商业地产项目要求越来越高，他们希望商业地产项目能够满足多种需求，包括购物、餐饮、休闲娱乐等。
4. 市场竞争对手分析：根据调研数据显示，目前市场上主要竞争对手包括了多个大型商业地产开发商，它们拥有较强的品牌影响力和资源优势。
三、项目定位在市场分析的基础上，我们建议将项目定位为“高端商业地产综合体”。
据分析，针对中产阶级家庭、白领和年轻人群体，他们对商业地产项目的需求主要体现在以下几个方面：1. 购物体验：消费者希望商业地产项目能够提供丰富多样的购物选择，包括国际品牌和本地特色店铺。
2. 餐饮体验：消费者希望商业地产项目能够提供高品质的餐饮选择，包括国际美食和本土特色菜肴。
3. 休闲娱乐：消费者希望商业地产项目能够提供多样化的娱乐设施，包括电影院、健身房、KTV等。
基于以上市场需求，我们建议将项目定位为高端商业地产综合体，特色是购物、餐饮和休闲娱乐。
通过提供丰富多样的购物、餐饮和休闲娱乐选择，满足消费者对高品质生活的需求。
四、营销策划1. 品牌建设：通过精准的品牌定位和市场定位，塑造项目的品牌形象，提升消费者对项目的认知度和好感度。
包括品牌命名、标志设计、宣传推广等方面。
2. 目标客户群体定位：基于目标客户群体的特点和需求，制定精准的营销策略，并精准投放广告和宣传，提高目标客户群体的关注度和购买欲望。
3. 优质服务和用户体验：通过提供优质的购物、餐饮和休闲娱乐设施，提升用户体验和口碑，吸引更多的消费者。
4. 与当地社区合作：与当地社区建立紧密合作关系，共同开展社区活动和公益事业，增加项目在当地的认可度和影响力。
5. 采用社交媒体和线上渠道进行广告和宣传：借助社交媒体和线上渠道，开展针对目标客户群体的广告和宣传，提高曝光度和吸引力。
商业项目定位报告案例
商业项目定位报告案例一、项目概述本商业项目位于市中心繁华地段，占地面积约为平方米，总投资预计达到2亿元人民币。
项目定位为高端商业综合体，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，旨在打造城市商业新地标。
二、市场分析1、目标客群：项目所在区域为城市核心地带，目标客群主要为周边居民、白领职员、商务人士及游客。
2、市场现状：目前区域内已有众多商场、超市、餐厅等商业设施，市场竞争激烈。
但高端商业综合体尚属空白，具有较大发展空间。
3、竞争对手分析：主要竞争对手为附近百货商场、超市及餐厅等，但本项目通过差异化定位及特色经营，可形成竞争优势。
三、项目定位1、主题定位：本项目以“时尚生活”为主题，打造集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的高端商业综合体。
2、目标客户：目标客户主要为城市中产阶层，年龄层次以25-50岁为主，职业多为白领职员、商务人士及管理人员。
3、经营特色：本项目将引入国际知名品牌，提供高品质的商品和服务；同时设置特色餐饮、酒吧、咖啡厅等休闲场所，满足客群多元化需求。
四、商业模式与盈利能力分析1、商业模式：本项目将采用“租赁+自营”的商业模式，通过出租商铺获取租金收入，同时通过自营提高整体收益水平。
2、盈利能力分析：根据市场调查及预测，预计项目年营业额可达5000万元人民币，年净利润可达2000万元人民币。
五、营销策略与推广计划1、营销策略：通过线上线下相结合的方式进行营销推广，线上主要利用社交媒体、网络广告等进行宣传；线下将举办各类促销活动、主题活动等吸引客流。
2、推广计划：项目开业前三个月，将通过电视、广播、报纸、杂志等媒体进行广泛宣传；同时组织开业庆典、新品发布会等活动，提高项目知名度。
3、客户关系管理：建立会员制度，定期发布优惠信息及活动预告；同时设置客户投诉和建议渠道，及时反馈客户意见并改进服务。
4、品牌形象塑造：通过统一形象设计、广告宣传等方式塑造项目品牌形象；同时与国际知名品牌合作，提高项目整体档次和吸引力。
顶峰悦天街调研定位报告共60页
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26、我们像鹰一样，生来就是自由的 ，但是 为了生 存，我 们不得 不为自 己编织 一个笼 子，然 后把自 己关在 里面。 ——博 莱索
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27、法律如果不讲道理，即使延续时 间再长 ，也还 是没有 制约力 的。— —爱·科 克
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28、好法律是由坏风俗创造出来的。 ——马 克罗维 乌斯
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29、在一切能够接受法律支配的人类 的状态 中，哪 里没有 法律， 那里就 没有自 由。— —洛克
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30、风俗可以造就法律，也可以废除 法律。 ——塞·约翰逊
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
高端项目商业定位策划报告
时间消费型设施 SHOPPING MALL
辐射全域，成为都市中坚力量“家庭
体验式新生活时尚”的开创者、引领
基
者。
本
生
活
本项目将引入主题购物中心这一先进
需 求
品 质 生 活 需 求
的新兴业态，与商圈内现有传统商业
购物主题型百货店/专业卖场
业态形成鲜明的对比;
特别是都市中产阶层和年轻的新生力
量传达“第一”、“全新”、“开 创”、“引领”的设施形像，第一时
O 【SW T——机遇分析】
房地产投资处于快速增长期，特别表现在非住宅地产投资上，政府的支持、投资市场的火热、消费 市场契机：
者投资意识的提升为项目开发投资型商业设施提供市场保障。 随着经济的发展，收支水平的不断提高，将为项目的发展提供更为强大的消费力支撑； 消费契机： 消费观念的逐渐转变，对消费品质的不断追求，都为项目适度超前开发提供可靠的依据。 市级商圈的地位不容动摇，商业发展高峰期来临，未来区域商业氛围将更加浓厚； 现有商业设施普遍商业模式落后、商业品质较低、业态单一，这都为项目开发更高品质的商业项目 商业契机： 留有了开发空间，差异化经营的实现成为可能； 万达等高品质项目的引入，对区域整体商业形象提升、商业品质的优化、消费客群的细分、商户资
都市活力新生代
他们是一六-三0岁,接受过高等教育的本地青年精英; 他们学业初成、事业起步，经济独立，对新生活充满热情； 他们消费意识超前、消费欲望强烈，时尚敏锐度高； 他们是学生、是白领、是自由职业者、是新文化青年，他们是都市中坚力量的基础； 他们强调个性、表现欲强烈、喜欢接受并挑战新生事物； 他们喜欢逛街、喜欢运动、喜欢交际、喜欢美食、喜欢游乐、喜欢哈韩哈日……
关键词 [新地标，新商业，新形象] 【温馨、舒适、自由－家的感觉】 【愉悦、休闲、享受－新的体验】
购物中心定位报告
购物中心定位报告市场定位，也称产品定位或竞争性定位，是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和顾客对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标顾客，使该产品在细分市场上占有强有力的竞争位置。
一、项目简介始建于2007年，原名青山一百国际城，于2009年正式更名为。
项目建筑面积7万平米，其中公寓面积4万平米，停车场面积9659平米。
商业面积16143平米。
负二层、负三层为停车场，负一层为永盛成超市。
地上一至四层位商业面积，五层为健身俱乐部、小型游泳馆、水吧（休闲厅）。
二、定位分析过程中考虑的要素（一）主观因素1、大厦商业部分所呈现的百货业态和公司连锁超市的主要业态形成互补，将永盛成的整体品牌形象提升一个档次，提升永盛成在商业零售服务业的知名度及竞争实力。
2、整合永盛成现有资源，进一步开拓团购业务，满足团购顾客及高端会员对超市以外的百货商品的需求。
3、大厦的整体亮相将为永盛成进一步发展壮大提供良好的品牌支援和形象支持。
4、百货业态的亮相，将为公司新三年战略目标的实现即到2012年超市100个店铺，百货业态2万平米以上5个店铺，涉及呼、包、鄂地区，销售额达到25个亿奠定更加坚实的基础。
（二）市场因素1、青山区以王府井百货为核心，新的不断规范的商圈正在逐步形成。
而项目也同处商圈之内。
2、商圈内同类业态的经营模式（除王府井外），都以租赁为主。
管理水平低，品类规划，品牌结构混乱，处于竞争的低级阶段，缺乏发展后劲。
3、由于没有规范的商业经营业态引导消费，导致青山区的消费习惯的改变，消费意识的成熟，有待在市场不断成熟的过程中逐渐转变、提高。
4、业态面对的消费群体有别于昆区包百王府井商圈。
目前，最主要的是为本区的工薪阶层提供更加适销对路的商品，和周到满意的服务。
5、相对而言青山区核心商圈周边的城市发展空间较大，大型地产商开发力度的不断加强，随着2010年市政府东迁，青山区将成为包头市真正的商业中心，有巨大的潜在消费群体和消费能力。
商业综合体调研报告(购物中心调研报告)
购物中心调研报告（附图）调研对象：时尚购物中心调研地点：调研时间：年暑假调研目的：了解商场现状，感受商业气氛，为商场设计提供素材，从其好的方面吸取经验，不好的方面吸取教训，突破固有模式，寻找设计灵感。
此次调研的内容：我们将从了解商业建筑设计的视角调研商场，了解商场设计的各种需要。
一、商场选址：从经济效益上来说，商场的最终目的是为了盈利，所以市场定位和商场选址时商场设计时的首要任务，也是极为重要的一环。
商场选址：选址是商场设计的重要一步，是所有后续步骤的基础，关系到商业的最终成败。
所以，选址要遵循一些必要的原则。
选址原则：1、方便顾客购物（1）交通便利，靠近车站附近，如果是机关与车站的交汇点，则价值更高。
（2）靠近人群聚集区。
如休闲娱乐场所（3）人口居住稠密区2、有利于商场开拓发展（1）提高市场占有率和覆盖率，以利于长期发展，不仅考虑当前，还要用长远的眼光考虑以后的发展。
（2）有利于形成综合服务功能，发挥特色，商场选址时必须考虑行业特点，消费心理及消费者行为，尤其大型商场应综合考虑该区域和各种商业服务的功能，以求得综合配套。
（3）有利于合理组织商品运送，现代商业要求集中进货，集中供货，统一运送，这有利于降低采购和运输成本，因此，商场位置选择上应尽可能靠近运输线。
选址于地势极佳的长风街和长治路交叉口，是全市未来的城市钻石级中心地带，按照现在的长风商务区的发展形势，不出几年，这个位置也就相当于现在柳巷的贵都位置。
二、商场定位——时尚，个性：商业定位为龙城最具示范效应的大型时尚购物基地。
按照现在的规划和发展，长风商务区将会是市的经济中心，地位得天独厚，在周围不免也有很多其他的购物中心，比如南边的天美，东面的燕莎商城和南边的王府井和梅园百盛。
购物中心聚集更易吸引顾客，只是竞争压力相应增大，这样就只能打造购物中心的独到之处。
时尚中心不同于品牌“千篇一律”的多数综合性商场，讲究时尚、品味、潮流、个性，是集零售、餐饮、娱乐、酒店式公寓、高档住宅等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，一期总建筑面积10万平方米，总投资逾5亿元人民币。
“商业定位报告pp”教案讲义
超市面积扩大，取消真冰场
主推方案商业价值更高，备选方案操作难度降低，更容易实现
业种规划和品牌推荐（主推方案）
07 定位分析
百货零售业态定位：
着装体现不了你的生活态度？ 因为你没去人和天地广场
全城看齐，中档时尚品牌
07 定位分析 百货零售业态定位：
07 定位分析 百货零售业态定位：
滕州，山东第一县，经济水平和人民生活水平快速发展，但商业发展滞后，亟待升级，本案应运 用先进的商业理念，为滕州市民提供丰富多彩的、高品质的生活消费体验。
9. 项目亮点
滕州第一座体验式购物中心 滕州第一家儿童体验馆 滕州第一时尚连锁餐饮聚集地 滕州第一家巨幕影院
二、体量规划 … …
1. 规划指标：
利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，入住后改为书房等功 能室，获赠一半面积，给客户增加利益点。
步入式 阳台 步入式 景观凸窗
购物中心定位 酒店式公寓定位 写字楼定位 星级酒店定位
滕州总部办公基地
汇聚滕州实力最强、影响最大企业 打造滕州经济中心
产品建议
采用全框架办公格局，可根据客户的需求进行空间分割与规划，户型面积可大可小。 注重景观与开放空间的打造，体现品质感与人性化设计。
4. 竞争环境分析-潜在项目 滕州潜在商业项目较多，未来商业竞争激烈
4
2
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3
1
4. 竞争环境分析-竞争策略
1. 加快主力店招商
滕州国际大卖场市场容量有限，随着大润发的签约，市场空间进一步被挤压，建议尽快启动国际大卖场招商， 尽快签约，才能为项目的发展奠定坚实的基础。
2. 引进特色业态，树立项目亮点
建筑形态：板楼形态，南北通透，得房率高
某商业大厦项目定位研究报告
某商业大厦项目定位研究报告目录1. 总体市场状况分析_________________________________________________ 1 1.1 饭店市场概况___________________________________________________ 11.1.1 住宿人员状况_______________________________________________ 31.1.2 北京市饭店宾馆概况_________________________________________ 6 1.2 饭店供应与需求进展推测________________________________________ 181.2.1 饭店供应进展推测__________________________________________ 181.2.2 饭店需求进展推测__________________________________________ 18 1.3 写字楼市场概况________________________________________________ 201.3.1 市场供应情形______________________________________________ 201.3.2 写字楼市场需求状况________________________________________ 231.3.3 加入WTO对写字楼市场的阻碍分析 ___________________________ 251.3.4 相关政策对写字楼市场阻碍的分析____________________________ 271.4 写字楼市场供应与需求进展推测__________________________________ 302. 重点区域项目分析________________________________________________ 31 2.1 目标区域写字楼调查____________________________________________ 312.1.1 区域写字楼差不多状况______________________________________ 312.1.2 区域写字楼经营状况________________________________________ 33 2.2 目标区域饭店调查______________________________________________ 342.2.1 区域饭店差不多状况________________________________________ 342.2.2 区域饭店经营状况__________________________________________ 34 2.3 目标区域酒店式公寓调查________________________________________ 35 2.4 目标区域市场进展推测__________________________________________ 363. 目标市场分析____________________________________________________ 37 3.1 目标项目定位__________________________________________________ 37 3.2 目标项目写字楼、饭店、酒店式公寓面积配置_____________________ 393.2.1 各类综合物业面积分配参考__________________________________ 393.2.2 周围饭店项目差不多情形____________________________________ 403.2.3 目标项目写字楼、商业、饭店面积分布________________________ 413.3 经营写字楼、饭店的风险及操纵__________________________________ 413.3.1 经济因素对市场的阻碍______________________________________ 413.3.2 地域竞争的阻碍____________________________________________ 423.3.3 潜在供应量的风险__________________________________________ 423.3.4 定位风险__________________________________________________ 423.3.5 交通风险__________________________________________________ 433.3.6 经营风险__________________________________________________ 434. 经济效益分析____________________________________________________ 44 4.1 本报告经济测算原那么__________________________________________ 44 4.2 基础数据选取的依据____________________________________________ 44 4.3 建设成本______________________________________________________ 45 4.4 写字楼经营收益________________________________________________ 474.4.1 写字楼出租经营情形推测____________________________________ 474.2.2 写字楼经济效益测算________________________________________ 485. 结论____________________________________________________________ 531. 总体市场状况分析1.1 饭店市场概况北京作为世界闻名的历史文化名城和东方古都、拥有1382万常住人口和300万流淌人口。
XX商业地产项目定位报告
XX商业地产项目定位报告1. 项目背景XX商业地产项目是一个新兴的商业地产项目，位于市中心的黄金地段。
该项目计划建设多功能商业综合体，包括零售商店、餐饮场所、办公空间以及娱乐设施等。
本报告旨在为该项目提供定位建议，以帮助项目团队制定有效的市场推广和运营策略。
2. 目标市场分析在确定项目的定位前，首先需要对目标市场进行深入分析。
根据市场调研数据，我们整理了以下几个关键点：2.1 人群定位针对此商业地产项目的人群定位主要包括年轻职场人士、上班族、家庭主妇和年轻家庭。
他们对时尚、便利和个性化的消费体验有很高的需求。
2.2 消费行为目标市场人群的消费行为表现出以下几个特点： - 偏好购物中心和综合商场，认为这些地方提供更多的选择和便利； - 对品牌和质量有较高的要求； - 对休闲娱乐和餐饮场所有较高的兴趣和需求； - 更愿意在一站式的商业综合体中解决多种需求。
3. 竞争分析了解竞争对手的情况对项目的定位非常重要。
通过对市场上类似综合商业地产的竞争项目进行调研和分析，我们总结了以下几个关键点：3.1 竞争对手数量和类型目前市场上存在着多个综合商业地产项目，类型包括购物中心、综合体、主题商街等。
这些项目各有特色，但在某些方面存在互补的关系。
3.2 竞争对手的优势和弱势综合商业地产项目的竞争对手各有其优势和弱势，例如某些项目注重奢侈品和高档消费，而另一些项目则侧重于亲子娱乐和休闲体验。
## 4. 项目定位策略基于目标市场分析和竞争对手分析的结果，我们提出了以下的项目定位策略：4.1 个性化定位在市场上导入个性化定位策略，为消费者提供独特的购物体验和服务，通过与品牌商合作、推出独家限量款商品等方式，吸引并保留目标市场人群。
4.2 高品质定位将项目定位为提供高品质商品和服务的综合商业地产项目，与一些高端品牌合作，提供独特打造的购物体验和产品选择，以满足目标市场人群的要求和期望。
4.3 社交互动定位通过打造社交化的购物环境，为消费者提供与朋友和家人共享乐趣的机会，开设各种社交互动区域和活动，提高消费者的参与度和忠诚度。
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项目区位
本项目位于江西萍乡市上栗县府前路与胜利路交汇， 县城中心区域政府与汽车站核心商圈，有绝对的地理 优势。
距离萍乡火车站30公里，距离昌栗高速仅5公里，距离 宜春明月山机场80公里，交通联系便捷。
距离上栗县政府1公里，距离上栗县老城区1公里内， 距离萍乡市中心区30公里。
项目周边有超10万公务、住宅、休闲人群。
上栗县诞生了爆竹祖师李畋、才子刘凤诰、史学家李有棠、江西省 第一任省委书记张国庶；上栗是中国烟花爆竹之乡、中国傩文化之乡、 中国民间艺术之乡、中国现代民间绘画之乡、江西省森林城市。
荣获全国地质灾害防治高标准“十有县”、全国基层中医药工作先 进单位、全国首批“妇幼健康优质服务示范县”、全国义务教育发展基 本均衡县、江西工业崛起年度贡献奖、全省农业和农村工作先进县、全 省社会救助工作优秀县、全省专利工作进步十强县、全省春季森林防火 平安县等荣誉称号。
租赁期限：300平米以下为1－3年，301－ 800平米3－5年，801平米以上为5－10年， 特殊业态与品牌除外
租赁模式的费用包含： 租金、押金、递增率、管理费、广告费、物业 费、水、电费
项目定位依据
目标消费群体 经营业态对比 消费人群分析
定位分析 SWTO分析
项目定位依据
潜在的商业机遇和结论 （从权重高到低排列）
萍乡市上栗县顶峰悦天街
项目调研报告 项目定位报告
前言
本报告为创世商业团队受江西省萍乡市金峰集团委托，对萍乡市上栗县 顶峰悦天街商业发展进行调研。根据前期市场研究及项目发展方向研判， 重点对项目商业建筑平面规划、业态布局等进行客观定位，为项目未来的 发展方向提供参考与借鉴。
定位模块
城 商 商 项 经 项 财管 市 业 业 目 营 目 务理 综 主 组 定 业 形 预模 合 题 合 位 态 象 测式 情 定 模 依 布 推 分建 况 位 式 据 局 广 析议
城市综合情况
萍乡市上栗县自然环境
上栗县位于江西省西部，萍乡市北部。东临江西省宜春市、芦溪县； 南与安源经济开发区、湘东区荷尧镇山水相连；西与湖南省醴陵市浦口、 富里二镇接界；北与浏阳市大瑶、文家市二镇相依。全县南北长45千米， 东西宽25千米，总面积720.91平方千米。总人口51万人（2017年）， 其中非农业人口8万人。
“资源整合，建立优势”的市场竞争策略 “经营主导，商住互动”的市场营销策略 “品质优先，引导市场”的产品开发策略 “尽快入市、抢占先机”的风险控制策略
商业主题定美食
精品 生活 超市
顶峰 悦天街
休闲 娱乐
健身 体验
精品 百货
商业主题定位 商业组合模式
业态 零售
餐饮
商家类型 品牌服饰 化妆品 黄金珠宝 家居日用 儿童用品 品牌中西餐 中大型中餐 特色餐饮 风味小吃
城市综合情况
上栗县工商经济
行政区划：上栗县辖6个镇、4个乡：上栗镇、桐木
镇、金山镇、福田镇、彭高镇、赤山镇、鸡冠山乡、长 平乡、东源乡、杨岐乡，共有10个居委会、163个村委 会。
工商经济：2017年实现生产总值204亿元，增长
8.9%；财政总收入21.88亿元，增长6.3%；全社会固 定资产投资251亿元，增长12.9%；规模以上工业增加 值增长8.8%；社会消费品零售总额73.3亿元，增长 12.8%；城镇居民人均可支配收入31006元，增长 8.5%，农村居民人均可支配收入16409元，增长9%。
项目概况
顶峰悦天街顶峰悦天街由房地产开发一级资质企 业、萍乡名企——金峰集团投资兴建，项目总建筑面 积1.6万m2，由BLOCK街区和LOFT公寓组成，定位为 上栗首席家庭潮玩娱乐综合体，集居住、购物、餐饮、 娱乐、休闲、商务、观光等功能一体，建成后，将成 为上栗城市会客厅级的情景体验商业中心。
商业由地下二层，地上五层组成，2000余平米的 停车场，层高：一层4.4米，二层3.9米，三层3.9米， 四层3.9米，五层7.5米。
商业主题定位
首席家庭潮玩娱乐综合体
植入文化，注重档次，配套齐全，错位经营 突出风格，关注休闲，定点服务，体验营销
市场定位以生活超市及影院为主力店，以儿童 娱乐，餐饮美食为次主力店，百货、休闲类为辅 的家庭体验式商业综合体，为周边居民提供全方 位的点对点服务，打造上栗新的商业地标。
商业主题定位
开发策略
何种消费者可能被吸引至 本案？
周边小区的居民 邻近区域的居民 政府、企事业单位工作人员、上 班人士 休闲娱乐互动人群 在建小区未来入住的居民
目标消费群体
消费者有机会采用
何种消费？
休闲、体验式消费 丰富的餐饮服务 便利、完善的生活服务 全方位的售后服务
项目周边主要商业概述
老城区:大润发万象城超市，比一比超市，平安路，浏万中路，平栗路。
小结
上栗县整体经济趋于稳定而持续走高的态势，居民收入的增长，带来的是居民消费能力增强。 随着城乡一体化的不断加快，城市建设及配套日趋完善，城区人口不断增长，项目周边新建住 宅楼宇增多，在三五年内入驻率将达到90%以上，也为本项目带来巨大的消费需求。 项目周边小区林立，以社区为主，以家庭消费为主；居民收入中等偏低，应以服务于固定消费 群体为重点，保证商场的持续经营能力。
业态 生活形态 及配套
休闲娱乐
商家类型 生活类（超市）专场 电器专场 运动服饰、器材 教育培训 银行及社区配套 影院、KTV 休闲茶坊、咖啡 童玩、电玩 网咖
商业主题定位 经营管理模式
租赁模式为主
租赁模式优势：1、管理成本低 2、员工成本低 3、收益稳定，风险小 4、管理模式简单
租金标准：以当地市场租金水平作参照，略低于市场平均水平。
周边以二线品牌服装，轻餐饮，黄金珠宝为主，定位相对上栗是高端消费场所。
内有菜市场民宅为大众餐饮及居民生活消费业态。
浏万西路以手机，二线品牌服饰和杂牌服饰为主。 平栗北路以手机，百货，轻餐饮为主。 平安路以黄金珠宝，二线品牌服饰和杂牌服饰为主。 这三条街道租金价格在80--120元每平米每月为主，最低50元每平米每月。 区域内铺价格不等以40--60元每平米每月为主，部分通往菜场三角店面也 达到80元每平米每月（较少），二楼很便宜均价在10元以下，一楼空铺几 乎没有，转让费单间店铺4-8万元。