顶峰悦天街调研定位报告

项目概况
顶峰悦天街顶峰悦天街由房地产开发一级资质企 业、萍乡名企——金峰集团投资兴建，项目总建筑面 积1.6万m2，由BLOCK街区和LOFT公寓组成，定位为 上栗首席家庭潮玩娱乐综合体，集居住、购物、餐饮、 娱乐、休闲、商务、观光等功能一体，建成后，将成 为上栗城市会客厅级的情景体验商业中心。
商业由地下二层，地上五层组成，2000余平米的 停车场，层高：一层4.4米，二层3.9米，三层3.9米， 四层3.9米，五层7.5米。
“资源整合，建立优势”的市场竞争策略 “经营主导，商住互动”的市场营销策略 “品质优先，引导市场”的产品开发策略 “尽快入市、抢占先机”的风险控制策略
商业主题定位
商业组合模式
儿童 娱乐
餐饮 美食
精品 生活 超市
顶峰 悦天街
休闲 娱乐
健身 体验
精品 百货
商业主题定位 商业组合模式
业态 零售
餐饮
商家类型 品牌服饰 化妆品 黄金珠宝 家居日用 儿童用品 品牌中西餐 中大型中餐 特色餐饮 风味小吃
上栗县诞生了爆竹祖师李畋、才子刘凤诰、史学家李有棠、江西省 第一任省委书记张国庶；上栗是中国烟花爆来自百度文库之乡、中国傩文化之乡、 中国民间艺术之乡、中国现代民间绘画之乡、江西省森林城市。
荣获全国地质灾害防治高标准“十有县”、全国基层中医药工作先 进单位、全国首批“妇幼健康优质服务示范县”、全国义务教育发展基 本均衡县、江西工业崛起年度贡献奖、全省农业和农村工作先进县、全 省社会救助工作优秀县、全省专利工作进步十强县、全省春季森林防火 平安县等荣誉称号。
城市综合情况
萍乡市上栗县自然环境
上栗县位于江西省西部，萍乡市北部。东临江西省宜春市、芦溪县； 南与安源经济开发区、湘东区荷尧镇山水相连；西与湖南省醴陵市浦口、 富里二镇接界；北与浏阳市大瑶、文家市二镇相依。全县南北长45千米， 东西宽25千米，总面积720.91平方千米。总人口51万人（2017年）， 其中非农业人口8万人。
城市综合情况
上栗县工商经济
行政区划：上栗县辖6个镇、4个乡：上栗镇、桐木
镇、金山镇、福田镇、彭高镇、赤山镇、鸡冠山乡、长 平乡、东源乡、杨岐乡，共有10个居委会、163个村委 会。
工商经济：2017年实现生产总值204亿元，增长
8.9%；财政总收入21.88亿元，增长6.3%；全社会固 定资产投资251亿元，增长12.9%；规模以上工业增加 值增长8.8%；社会消费品零售总额73.3亿元，增长 12.8%；城镇居民人均可支配收入31006元，增长 8.5%，农村居民人均可支配收入16409元，增长9%。
小结
上栗县整体经济趋于稳定而持续走高的态势，居民收入的增长，带来的是居民消费能力增强。 随着城乡一体化的不断加快，城市建设及配套日趋完善，城区人口不断增长，项目周边新建住 宅楼宇增多，在三五年内入驻率将达到90%以上，也为本项目带来巨大的消费需求。 项目周边小区林立，以社区为主，以家庭消费为主；居民收入中等偏低，应以服务于固定消费 群体为重点，保证商场的持续经营能力。
租赁期限：300平米以下为1－3年，301－ 800平米3－5年，801平米以上为5－10年， 特殊业态与品牌除外
租赁模式的费用包含： 租金、押金、递增率、管理费、广告费、物业 费、水、电费
项目定位依据
目标消费群体 经营业态对比 消费人群分析
定位分析 SWTO分析
项目定位依据
潜在的商业机遇和结论 （从权重高到低排列）
何种消费者可能被吸引至 本案？
周边小区的居民 邻近区域的居民 政府、企事业单位工作人员、上 班人士 休闲娱乐互动人群 在建小区未来入住的居民
目标消费群体
消费者有机会采用
何种消费？
休闲、体验式消费 丰富的餐饮服务 便利、完善的生活服务 全方位的售后服务
项目周边主要商业概述
老城区:大润发万象城超市，比一比超市，平安路，浏万中路，平栗路。
项目区位
本项目位于江西萍乡市上栗县府前路与胜利路交汇， 县城中心区域政府与汽车站核心商圈，有绝对的地理 优势。
距离萍乡火车站30公里，距离昌栗高速仅5公里，距离 宜春明月山机场80公里，交通联系便捷。
距离上栗县政府1公里，距离上栗县老城区1公里内， 距离萍乡市中心区30公里。
项目周边有超10万公务、住宅、休闲人群。
萍乡市上栗县顶峰悦天街
项目调研报告 项目定位报告
前言
本报告为创世商业团队受江西省萍乡市金峰集团委托，对萍乡市上栗县 顶峰悦天街商业发展进行调研。根据前期市场研究及项目发展方向研判， 重点对项目商业建筑平面规划、业态布局等进行客观定位，为项目未来的 发展方向提供参考与借鉴。
定位模块
城 商 商 项 经 项 财管 市 业 业 目 营 目 务理 综 主 组 定 业 形 预模 合 题 合 位 态 象 测式 情 定 模 依 布 推 分建 况 位 式 据 局 广 析议
商业主题定位
首席家庭潮玩娱乐综合体
植入文化，注重档次，配套齐全，错位经营 突出风格，关注休闲，定点服务，体验营销
市场定位以生活超市及影院为主力店，以儿童 娱乐，餐饮美食为次主力店，百货、休闲类为辅 的家庭体验式商业综合体，为周边居民提供全方 位的点对点服务，打造上栗新的商业地标。
商业主题定位
开发策略
业态 生活形态 及配套
休闲娱乐
商家类型 生活类（超市）专场 电器专场 运动服饰、器材 教育培训 银行及社区配套 影院、KTV 休闲茶坊、咖啡 童玩、电玩 网咖
商业主题定位 经营管理模式
租赁模式为主
租赁模式优势：1、管理成本低 2、员工成本低 3、收益稳定，风险小 4、管理模式简单
租金标准：以当地市场租金水平作参照，略低于市场平均水平。
周边以二线品牌服装，轻餐饮，黄金珠宝为主，定位相对上栗是高端消费场所。
内有菜市场民宅为大众餐饮及居民生活消费业态。
浏万西路以手机，二线品牌服饰和杂牌服饰为主。 平栗北路以手机，百货，轻餐饮为主。 平安路以黄金珠宝，二线品牌服饰和杂牌服饰为主。 这三条街道租金价格在80--120元每平米每月为主，最低50元每平米每月。 区域内铺价格不等以40--60元每平米每月为主，部分通往菜场三角店面也 达到80元每平米每月（较少），二楼很便宜均价在10元以下，一楼空铺几 乎没有，转让费单间店铺4-8万元。