股权转让过程的尽职调查

外资股权并购房地产企业律师事务所尽职调查清单

一、公司的主体资格

在对公司的主体资格进行调查时，应当主要审查如下文件和资料：

㈠企业法人营业执照

1、《企业法人营业执照》

营业执照上记载的主要内容：名称、住所、法定代表人、注册资本、企业类型、经营范围、营业期限和成立日期等。

2、营业执照的审查事项

⑴、营业执照的基本内容

应当将营业执照与公司的其他主体资格文件（包括但不限于《企业房地产开发资质》、公司章程、合资合同等）进行核对，以确认该营业执照上记载的情况（即在工商登记主管机关登记的公司的情况）与其实际的现状是否相符。

⑵、正本和副本

应对营业执照正本和副本都进行审查，并对正本和副本进行核对。

需要特别注意的是副本上除记载与正本相同的登记事项外，还记载年检情况等其他事项。

⑶、年检记录

我国对企业和公司的登记管理实行年度检验制度。企业和公司每年应当按法律法规规定的时间接受年度检验，并提交年度检验报告书、年度资产负债表和损益表，以及营业执照的副本。登记机关在完成年检后，将在营业执照的副本上记载年检情况或者核发新的营业执照副本。如果公司未能按时进行年检或年检不合格，将受到相应的处罚，甚至可能被吊销营业执照，丧失经营资格。

应当将公司的年检情况作为审查重点之一，以确认公司是否具有合法的主体资格。

如果公司营业执照所记载的登记事项曾进行变更，应当要求审查其自成立至今各份营业执照。

㈡、公司从事的经营范围的政府批准文件

根据我国有关法律法规的规定，从事房地产项目开发的公司在经营活动中还应当取得相关政府主管部门的批准和许可。有必要根据公司所从事的经营范围，审查法律规定的应当取得的其他政府批准和许可文件。

1、《企业房地产开发资质》

2、项目立项批复及相关批复文件

3、规划意见书和审定设计方案通知书

4、建设用地规划许可证

5、用地批准书

6、土地出让合同

7、土地出让金缴纳凭证

8、土地补偿协议

9、国有土地使用权证书

10、建设用地钉桩通知

11、建设工程规划许可证

12、交通影响评审意见和环境影响报告表批复

13、绿化补偿、交通规划设计、人防工程、消防工程等批复

14、房屋拆迁许可证

15、施工许可证、工程施工协议及补充协议、市政施工协议

16、商品房预售许可证

17、与项目开发建设相关的其他资料

㈢、出资协议/合同

通过对该协议或合同的审查，能够了解公司各方股东之间约定的权利义务，尤其是交易对象所享有的权利和义务。还应该在此基础上进一步了解交易对象是否已经按照协议或合同的约定享受了权利、履行了义务。这些权利和义务及其享有或履行情况将直接影响收购方对本次交易的交易目的的能否实现、交易成本、风险等问题的判断。

㈣、企业章程

通过对企业章程的审查，可以了解公司公司章程有关股权对外转让的自治约定、经营管理机构的组成、经营管理、财务等方面的原则、方法和制度。同时，应当审查章程中规定的内容是否存在与法律强制性规定不一致的情况，并应将章程中的有关内容与公司的营业执照、批准证书、出资协议等进行核对，确认是否一致。

如果公司章程记载的事项曾发生变更，则其应当修改章程，并经过公司原审批机关的批准或者登记机关的登记或备案。因此，应当要求公司提供公司成立至今的各份章程，并审查上述章程是否一经过公司原审批机关的批准或者登记机关的登记或备案。

㈤、验资报告

审查的具体内容

1、是否按照法定或约定的出资期限履行了出资义务；

2、非货币资产出资是否已经完成所有权的转移；

3、出资方式。

在审查验资报告以及记载公司股东出资方式的其他文件时，应当注意审查公司的股东用于出资的财产是否符合有关法律法规的规定。对于非货币出资的，还应当审查其出资金额占注册资本的比例是否符合有关法律法规规定的条件，并经审批机关批准。

㈥、目标公司组织结构

审查的具体内容

1、公司的管理架构图

2、公司高管任命或聘任文件

3、公司各管理人员及职责、权限

4、公司高管在其他企业任职情况

㈦、其他主体资格相关的文件和资料

公司在设立后，曾存在经营范围、股权结构、法定代表人等变更情况，应当根据实际情况和调查需要对上述经营范围、股权结构、法定代表人等变更等的合法性以及相关文件进行审查。

二、分支机构

在对公司的分支机构进行尽职调查时，应当审查该分公司的《营业执照》以及其他能够明确反映该分公司有关经营、财务情况的合同、帐簿、凭证等文件和资料。

如果分公司营业执照记载的登记事项曾发生变更，应当要求对方提供自分公司设立至今各份营业执照。

三、资产

在调查公司资产、负债和所有者权益情况时，应当首先要求公司提供公司最近一至两年的资产负债表和损益表。根据公司的财务报表对其资产、负债和所有者权益情况进行审查。

资产调查的主要内容为：

㈠、房屋

房屋属于价值相对较大的资产，其权属及价值情况一般会对公司的资产价值的认定有比较大的影响。因此，对于拥有房屋的企业，在进行资产尽职调查时应当首先对其房屋的权属情况进行审查。具体调查内容和方式如下：（本处仅对在国有土地范围内取得的房屋进行审查）

1、要求提供公司所有房屋的清单，清单中应当对房屋面积、坐落、所有权人、原值、已使用年限、累计折旧、净值、抵押状况等进行详细说明。

2、要求提供房屋的权属证书，包括所有权证书和他项权利证书。

⑴、房屋所有权证

⑵、房屋共有权证

⑶、房屋他项权证

房屋他项权证是对房屋享有抵押权、典权等他项权利的权利人持有的权利证明文件。

3、在审查房屋权属证书的同时，还应当要求公司说明取得该房屋的方式，是自建取得，还是通过所有权的转移取得；并且应当针对不同的取得方式要求提供相关文件。

⑴、自建取得

应根据尽职调查的需要审查其建设该房屋的相关政府批准手续和竣工验收手续。

⑵、转让取得

应要求公司提供该房屋的转让文件，如：转让协议、拍卖文件等，并审查已经支付了受让该房屋的对价。

4、核查房屋所在土地的土地使用权情况。

在审查房屋所有权的有关情况时，应当注意核查公司是否同时拥有房屋占用范围的土地使用权；如果公司不拥有房屋占用范围的土地使用权，审查办法书素占注册资本的比例是否符合有关法律法规规定的条件。应当要求公司详细说明原因以及是否合法。

5、如果有在建工程，说明建设的情况，提供已经取得的批准文件。

对于在建工程，应当要求公司提供进行该在建工程建设已经取得的政府批准文件和其他相关文件，以确认该工程是否拥有合法的建设手续，在完工后能否取得合法的所有权。

6、要求公司说明其房屋上是否设定了抵押权（或其他第三人权利）。如果存在，应当要求对方提供设定与该抵押相关的主债务合同、抵押合同、抵押登记文件，并要求其说明主债务的履行情况。

房屋是否设定了抵押权等第三人权利以及是否办理了抵押登记也是对房屋权属情况审查的重点。

对于收购方而言，公司的房屋是否设定了抵押将直接影响收购方对该房屋收购价值的认定。而且，在抵押期间内的房屋，未经债权人同意或者提前偿还主债务，是无法通过资产转让的方式完成房屋所有权的转移的。因此，房屋是否设定了抵押还会影响本次收购交易方案的确定。

由于房屋的抵押情况会在权属证书、登记机关的登记记录、抵押合同等不同的文件和资料中有所体现，在