新区开发建设问题分析,横琴为例
2014年珠海横琴分析报告
2014年珠海横琴分析
报告
2014年9月
目录
一、横琴岛：比特区更特殊 (3)
1、整体定位：带动珠三角、服务港澳 (3)
2、发展历程：始于上世纪九十年代 (5)
3、规划内容：七大产业、三大功能区，“大旅游”和“大健康”是重点 (6)
二、大旅游：休闲文化，度假胜地 (7)
1、发展条件：位置得天独厚，交通枢纽环绕 (7)
2、回顾当下：休闲旅游产业已初具规模 (9)
3、放眼未来：打造世界级的度假区和主题公园 (11)
三、大健康：需求旺盛，发展可期 (13)
1、大健康服务：承接澳门，辐射珠三角 (13)
3、横琴优势：环境怡人+政策扶持 (15)
4、未来发展：粤澳合作中医药产业园+麻省总医院中国医院 (16)
四、投资机会：世荣兆业、华发股份和珠海港 (18)
1、世荣兆业：深耕珠海，率先布局横琴大健康 (18)
2、华发股份：主导横琴商务片区，大股东背景雄厚 (20)
3、珠海港：横琴燃气管道特许经营，港口建设受益于自贸区 (22)
五、风险因素 (24)
一、横琴岛：比特区更特殊
1、整体定位：带动珠三角、服务港澳
横琴新区位于珠海市南部，珠江口西侧，比邻港澳，面积106平方公里，其地理位置极为优越，与澳门一桥相连，距离澳门国际机场仅有3公里，距离香港41海里（珠港澳大桥建成后到香港仅需半小时车程）。
我们认为，横琴优越的地理位置，在经济和政治两方面都可以起到积极作用，一方面是充分发挥其“一国两制”交汇点和“内外辐射”结合部的特点，另一方面是辐射东南亚以及作为中国与东盟经贸金融合作的纽带。
横空出世 琴鸣四方剖析
横空出世琴鸣四方-----横琴开发与金融创新调研报告“十亩苍烟秋放鹤，一帘凉月夜横琴”。
南海之滨，澳门对岸，长期“开而未发”的横琴春雷阵阵，正在涌动大开发的浪潮，横琴新区已成为全国乃至全世界关注的焦点。
这里是“一国两制”交会点的最前沿，这里是第一个经国家批准的粤港澳合作新模式的示范区，这里更是创业激情涌动的热土。
随着2009年8月14日国务院正式批准通过《横琴总体发展规划》，珠海横琴新区成为继上海浦东新区、天津滨海新区之后的第三个国家级新区，横琴开发纳入国家战略。
珠三角核心地区最后一块“处女岛”—横琴，经过多年的沉寂，现正散发出诱人的魅力，岛内处处呈现勃勃的生机。
一、横琴新区总体概况1、地理位置横琴新区位于广东省珠海市横琴岛，是珠海市目前146个海岛中最大的一个，位于珠海市南部、珠江口西岸，毗邻港澳，和繁华的国际性城市澳门仅一水之隔，最窄之处甚至不足200米。
南濒南海，距国际航线大西水道4海里；北距珠海保税区不到1公里；西接磨刀门水道，与珠海西区一衣带水；东与澳门一桥相通，距香港41海里，处于“一国两制”的交汇点和“内外辐射”的结合点。
横琴周边有香港、澳门、广州、深圳四大国际机场和珠海、佛山两个国内机场，地理位置极为优越。
2、土地资源横琴岛土地资源十分丰富，全岛面积106.46平方公里，是澳门现在面积的3倍多，岛上可供开发土地面积53万平方公里，现仍有40万平方公里土地未开发。
3、历史沿革横琴岛原是边陲海岛，1987年成立横琴乡人民政府，1989年撤乡建镇，隶属于珠海市香洲区管辖。
1992年，广东省政府批准成立横琴经济开发区，作为广东省扩大对外开放四个省级经济开发区之一；1997年，广东省政府发展研究中心提出建立“横琴国际特别旅游区”方案；1998年底横琴区被确定为珠海市五大经济功能区之一。
2008年12月，国家发改委颁布《珠江三角洲地区规划发展纲要（2008-2020年）》，提出规划建设横琴新区，作为加强与港澳服务业、高新技术产业等方面合作的载体。
新区建设情况调研报告
新区建设情况调研报告新区建设情况调研报告一、调研目的和背景为了解特定新区的建设情况，我们进行了相关调研。
该新区作为近年来政府倡导的重点发展区域，其建设情况直接关系到区域经济的发展和居民的生活质量。
本次调研目的是全面了解新区的建设情况，为相关政府部门和决策者提供科学的建议和决策依据。
二、调研方法和过程在调研中，我们采用了多种调研方法和手段，包括文献资料搜集、实地走访、专家访谈和问卷调查等。
通过对新区的整体规划、基础设施建设、产业发展、生态环境保护等方面进行深入研究，综合了解新区建设的现状和问题，并提出相应的建议。
三、新区基础设施建设情况1.交通：新区交通基础设施建设相对较好，道路、公交、地铁等交通工具发达，便捷度较高。
2.水利：新区拥有较完善的供水和排水系统，水质达到国家标准要求，供水充足且稳定。
3.能源：新区能源供应充足，燃气、电力等基础设施建设完善，能够满足新区发展需求。
四、新区产业发展情况1.制造业：新区以制造业为主导产业，先进制造及高新技术产业发展迅速，已成为引领区域经济发展的重要动力。
2.服务业：新区的服务业发展较快，金融、物流、文化、旅游等领域实现了良好的发展态势。
3.科技创新：新区重视科技创新和人才引进，积极打造科技创新平台和创新生态系统，为科技企业提供良好的发展环境。
五、新区生态环境保护情况1.环境治理：新区注重生态环境保护工作，大力推进环境治理和生态修复，空气质量、水质及噪音控制等指标显著改善。
2.生态建设：新区加大了园林绿化和生态建设力度，建立了一批生态公园和绿地，提高了居民的生活品质。
3.资源利用：新区注重资源的合理利用和循环利用，推行节能减排政策，努力实现经济发展和环境保护的双赢。
六、存在的问题与建议1.基础设施不足：在新区建设中，部分基础设施建设还存在差距，应加大投入，提高建设速度和质量。
2.产业结构亟待优化：虽然新区的产业发展迅猛，但仍存在部分传统产业与新兴产业的结构不平衡，应调整优化产业布局，加强创新能力。
产业发展典型案例
产业发展典型案例近年来，我国经济发展迅速，产业结构优化升级也成为当务之急。
本文将以产业发展的典型案例为切入点，探讨其中的成功经验和值得学习的方向。
一、深圳前海自贸区深圳前海自贸区被誉为中国经济改革开放的先行者，它以深港现代服务业合作区为核心，打破了国内外制度壁垒，形成全球资源的有效整合。
该区率先在金融、贸易、科技等领域开展自由化改革试点，吸引了大量资本和人才的涌入。
前海的产业发展给我们带来了以下启示：首先，打破制度壁垒。
前海自贸区通过创新政策和管理机制，放宽市场准入，打通内外贸易通道，使得国内国际经济交流更加便利。
我们可以看到，无论是吸引外资还是促进本土企业创新，都需要政府搭建一个自由开放的平台，给予企业更多的政策支持和创新空间。
其次，培育新兴产业。
前海自贸区聚焦科技创新、金融服务、高端制造等新兴产业，积极引导企业向这些领域转型升级。
通过建设科技园区、提供金融支持等方式，前海加速了新兴产业的发展，带动了整个区域经济的增长。
这告诉我们，只有紧跟时代潮流，培育新的经济增长点，才能实现产业的转型升级。
二、江苏苏州工业园区江苏苏州工业园区是我国重要的高新技术产业基地和创新创业示范区，其成功经验不仅体现在引进外资和发展高科技产业上，还充分彰显了政府的积极作用。
我们可以从以下几个方面汲取经验：首先，规划和建设科技园区。
苏州工业园区在科技园区建设方面做得非常出色，通过政府引导和企业投资，建设了多个高新技术园区，提供了先进的研发设施和创业环境。
这为高科技企业的孵化和发展提供了有利条件，也成为吸引国内外投资的重要优势。
其次，注重人才培养和引进。
苏州工业园区注重人才的培养和引进，通过与高校和科研院所合作，建立了专业化的人才培养机制。
同时，引进海内外的高端人才，为企业发展注入了新鲜血液。
这充分说明，人才是推动产业发展的核心，政府需要加大对人才的培养和引进力度。
三、广东珠海横琴新区广东珠海横琴新区被定位为国际现代服务业合作区，是内地与澳门的合作示范区和中国与葡语国家经贸合作平台。
分层治理实现两种制度对接融合——关于建设横琴新区新型社会管理体制的调研报告
（ ）横 琴新 区社会 事业局 内设机构 的设置 一
的社会管理 经验 为我所用。在横琴 目前社会 管理 与运行体 制 横 琴新 区管理委 员会设 立 了单独 的社会事业 体制不健全 的情况下，如何构建对接 的选 择与转 换机制是首 先要解决 的问题 ；针对横琴 滞后 的社 局 ，作 为统一的社会管理部 门。 目前 只有 ８ 名公 会管理现状 ，如何分 阶段 、有步骤 、有 重点地有 务 员的社会事 业局像是一个 “ 箱子”，什么 东 大 机 吸收先进 管理经验 ，把它逐步过渡到横 琴发 展 西都往里塞 ，并且承担 了镇政府 的大量职能，其 中来 ，关 系到 横琴 新 型社 会 管理 体 制建 设 的根 内设管理机构设 置不够合理 。未 来社会 事业局 的 基 ；如何 提 炼 、推 广 两体 制对 接 融合 的 改革成 运 作，既 需把在社会 管理 事务 中业务相 似、职 能 果 ，则决定横琴开发 的最终 目的及 意义 。 横琴建设 新型社会管理体 制成 败 的关键 。 民主社 相近 的部 门进一步合 并，还 要将 内部职 能细 化、 我们建议 ，社会 事业局要真正履行好职 责， ３ ．体 制破冰 、 实现 民主社 会 治理 ，是 决定 职 责 明确 。
是横琴建设新 型社会 管理体 制面 临的头道难 关。
接， 已经 出现不堪 重负的现 象。随着横琴社会 的
目前横琴ｌ 个部 门要 与珠海 近５ 个部 门的业务对 面导致政策无法在基 层组织顺利执行和 落实，另 ０ ０
一
方面使社 区居 民失去 了集体话语权 ，导致横琴
复杂化 ，更 多全新 问题不 断涌现 ，横琴要承担属 新 区管委会管理 层不得不直接面对 单个村 民的利
粤澳横琴深度合作区面临的风险点和解决对策
粤澳横琴深度合作区面临的风险点和解决对策琴澳和鸣奏佳音，携手并进开新局！9月5日，中共中央、国务院印发《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》（以下简称《方案》），一锤定音地明确了横琴开发开放的前进方向、四梁八柱和实践要求，勾勒出横琴粤澳深度合作区未来发展的壮美蓝图。
横琴金融岛。
中新社发袁天晓摄1.为什么是横琴为什么是横琴？回答这个问题，首先要将目光投向澳门。
自回归以来，澳门各方面取得长足进步，但受制于空间狭小等问题，积累了一些深层次的发展矛盾。
“土地空间不足是制约澳门长远发展的重要因素，澳门急需拓展产业发展空间。
”广东省体制改革研究会执行会长彭澎在接受中国城市报记者采访时表示。
数据显示，澳门只有30多平方公里，却拥有65万人口，是世界上人口密度最大的地区之一。
尽管多年来填海造陆，澳门依然无法满足经济蓬勃发展的需要。
《方案》显示，合作区实施范围为横琴岛“一线”和“二线”之间的海关监管区域，总面积约106平方公里，是澳门陆地面积的3倍多。
仅一河之隔的横琴，未来有望缓解澳门城市发展带来的空间焦虑。
在华南城市研究会会长胡刚看来，横琴作为粤澳深度合作区，与珠海西区一衣带水，东与澳门一桥相通，区位优势明显。
同时，横琴除部分山地外，地形较为平坦，便于开发。
“相比深圳前海，横琴在地理上直接连接澳门与珠海。
同时，横琴又是一个岛，在具体操作上容易按照‘小自由贸易港’的标准和要求推进对外开放。
”中山大学岭南学院经济学系教授、港澳珠三角研究中心副主任林江告诉中国城市报记者。
水到渠成，瓜熟蒂落。
在彭澎看来，当下横琴发展已经到了一个新阶段，基础有了，再上台阶就必须有新突破。
数据显示，截至今年8月底，横琴实有澳资企业超4500家，注册资本超1300亿元，排名前五的行业为租赁和商务服务业、批发和零售业、科学研究和技术服务业、文化体育和娱乐业、房地产业，成为内地澳资企业聚集最集中区域。
2.“点题”四大类新产业“建设横琴新区的初心就是为澳门产业多元发展创造条件。
横琴方案 前海方案
横琴方案前海方案一、横琴方案横琴位于珠江口东南面的一块岛屿，是一个面积较小但发展潜力巨大的经济特区。
为了进一步促进横琴的经济发展，提出了横琴方案。
该方案主要包括以下几个方面的内容。
1. 基础设施建设横琴方案首先要解决的问题是基础设施建设。
作为一个经济特区，横琴需要有高效便捷的交通网络才能吸引更多的投资和企业。
因此，规划建设一条连接横琴与珠海市区的快速路，以提高交通流通能力。
同时，在岛上建设现代化的港口和码头设施，打造集海运、航运和陆运于一体的综合交通枢纽，进一步提升横琴的物流水平。
2. 产业发展横琴方案还将重点发展产业。
鉴于横琴拥有得天独厚的地理位置和资源优势，可将其打造成为一个高科技产业的聚集地。
引入各类高新技术企业，加强与国内外知名科研机构的合作，培育创新型企业和高端人才，加快推进科技成果转化。
同时，鼓励发展旅游业和服务业，提供更多就业机会和服务保障。
3. 生态环保横琴方案强调生态环保，注重保护自然资源和改善生态环境。
在进行土地规划和开发时，要充分考虑自然生态系统的保护，合理利用土地资源，最大限度地减少对生态环境的破坏。
加强生态监测和治理，建设生态示范区，推动可持续发展。
二、前海方案前海，位于深圳市南部，是中国改革开放的先行区，也是广东自由贸易试验区的核心区域。
为了深化改革、推动经济发展，制定了前海方案。
该方案主要包括以下几个方面的内容。
1. 自由贸易港建设前海方案将前海打造成为中国的自由贸易港，吸引更多的投资和贸易活动。
建立开放、便利的贸易体制，降低企业的贸易成本，加大进出口贸易的便利化程度。
同时，提高前海的金融服务水平，吸引更多金融机构进驻，提供更广泛的金融服务。
2. 创新发展前海方案将创新作为经济发展的核心驱动力。
建设创新产业园区，集聚高科技企业和创新创业人才，促进科技成果转化和产业升级。
加强与国内外科研机构、高校的合作，提高科研创新能力。
同时，建立知识产权保护制度，加强知识产权的管理和运用，推动创新产业的健康发展。
调研报告：珠海横琴新区(自贸区)发展的经验和启示
调研报告：珠海横琴新区（自贸区）发展的经验和启示为深入学习广东珠海横琴新区（自贸区）在管理体制、开发建设等方面的先进经验，市委考察组深入各单位、企业、社区、重点项目建设现场开展调研、走访、座谈，共走访新区全部12个直属部门、5个垂直管理单位、11家直属企业、3个社区；逐一拜访了珠海市委常委、新区党委书记，新区主任、副主任等全部10位班子成员；到综合地下管廊、中央商务区等10多个重点项目现场进行调研；参加召开各类座谈会、交流会10多次。
对横琴新区方方面面的情况进行了深入细致地了解。
现将有关情况报告如下：一、横琴新区（自贸区）发展基本情况横琴新区位于广东省珠海市横琴岛，总面积106平方公里。
2009年8月，国务院正式批复《横琴总体发展规划》；2009年12月，横琴新区管委会正式挂牌运作；2014年12月，国务院正式批准设立广东自贸试验区，横琴是其中重要的组成部分。
新区成立七年来，横琴的主要经济指标实现指数级增长。
其中GDP翻了32倍，年均增长78.4%；一般公共财政预算收入翻了105倍，年均增长117.3%；固定资产投资翻了15倍，年均增长57.4%；实际利用外资翻了617倍，年均增长191.2%，已经成为珠江三角洲西岸的重要经济增长极。
目前已有超过3万家市场主体注册在横琴，注册资本超1.2万亿元，引进和在谈世界500强企业63家，引进总部企业900家、港澳企业1077家。
除了主要经济指标，横琴新区还在自贸区改革创新、对港澳合作、城市开发建设、人才引进培养、现代产业体系形成等诸多方面走在全国前列，很多做法和经验非常值得舟山群岛新区学习借鉴。
二、横琴新区（自贸区）发展的主要经验和做法（一）体制机制方面1、大部制构架运转高效。
横琴新区管委会正式挂牌成立后，明确作为广东省政府副厅级的派出机构，日常工作由省政府委托珠海市代管，并下放部分省级管理权限。
管委会实行扁平化大部制结构，下设办公室、党群工作部、发展改革局等11个正处级部门。
横琴地下综合管廊建设经验与探讨
横琴地下综合管廊建设经验与探讨前言近年来，随着城市发展的日益加快，城市规模逐渐扩大，城市地下空间的存储、管理和利用日益成为各城市关注的焦点。
地下综合管廊作为一个重要的地下空间设施，具有资源集约、环境友好、节能减排等优势，被逐步广泛应用于各个城市的规划建设中。
其中，横琴综合管廊建设是一个值得深入研究的案例。
横琴地下综合管廊简介横琴地下综合管廊项目位于广东省珠海市横琴新区内，于2012年7月启动，总投资约为21亿元人民币。
该项目由地下综合管廊及地下物流通道两部分组成，占地面积约3.6万平方米，总长度约19公里。
横琴地下综合管廊是一个集电力、通信、供水、排水、燃气等管线设施于一体的综合管廊系统，主要用于解决城市地下管线敷设难题，提高城市管线的安全性、可靠性和可维护性，同时还能有效节约城市地面空间，优化城市基础设施布局。
建设经验细致规划横琴地下综合管廊项目启动前，首先进行了详细的地质勘察，了解了该地区的地下水位、地质构造和地层情况，为后续设计和施工提供了准确的基础资料。
在此基础上，项目团队充分调研了各种城市地下管线的类型、及其敷设规范等信息，制定了详细而细致的管廊规划方案。
严格质量控制在建设过程中，横琴地下综合管廊项目团队始终把质量放在首位。
通过严格的施工管理和质量控制，确保了工程的安全、高效和质量。
同时，项目实施了精细化施工管理，实现了对工程进度、成本、质量等全过程的监控和控制。
强化安全管理横琴地下综合管廊是一个人工地下空间工程，其施工和运营过程存在一定的安全风险。
项目团队在建设过程中高度重视安全管理，加强了现场安全检查，严格执行防火、防爆等措施，采用了安全防护措施和安全培训等措施，避免了意外事故的发生。
存在问题和思考横琴地下综合管廊项目在建设过程中取得了一些成功的经验，但同时也存在一些问题和挑战。
一体化运营难度大横琴地下综合管廊系统中包括各种类型的管线，需要对其进行维护和管理，需要考虑不同类型的管线之间的互相影响，形成一体化的管理平台。
文件珠海横琴调研报告
主要土地成交明细表
容
土地
积
用途
率
出让年限
起始价（地 面价元/㎡）
0.8
旅游用地
40年
94.5
楼面地价（地 面价元/㎡）
94.5
5
商业、办公、 商业40年，办公
酒店
、酒店50年
2000
2000
竞得人
成交时间
珠海长隆投 资发展有限
公司
珠海横琴总 部大厦投资 有限公司
2010.11.30 2010.12.25
第一部分 横 琴 新 区 概 况
一、横琴岛地理概况
横琴岛是珠海市第一大岛，位于珠海市南部，珠江 口西侧，并由横琴大桥相连，横琴岛与澳门的氹仔岛、 路环岛隔夹马口水道相望，和澳门路氹城之间由莲花 大桥连接，最近处相距约有200米。全岛南北长8.6公 里，东西宽约7公里，面积86平方公里，是澳门面积的 三倍，目前人口约为6943人。
第二部分 横 琴 新 区 规 划
一、 规划发展目标
根据最新《横琴总体发展规划》，横琴新区主要发展目标是：“经过十到十五 年的努力，把横琴建设成为连通港澳、区域共建的“开放岛”；经济繁荣、宜居宜 业的“活力岛”；知识密集、信息发达的“智能岛”；资源节约、环境友好的“生 态岛”。到2015年，人口规模为12万人，人均ＧＤＰ为12万元人民币；到2020年， 人口规模为28万人，人均GDP为20万元。”
2010年——2012年7月，横琴土地一级市场，总挂牌土地体量、规划面积量如下
土地用量
规划面积量用量
挂牌序号
宗地位置
10034/珠横国 土储2010-01号
珠海市横琴富祥湾
10129/珠横国 土储2010-02号
珠海横琴新区工程项目软基处理及质量控制要点探讨
珠海横琴新区工程项目软基处理及质量控制要点探讨摘要：本文主要珠海横琴新区工程项目软基处理及质量控制要点进行分析与探讨，以供参考。
关键词：珠海横琴新区；工程项目；软基处理；质量控制；要点分析一、前言横琴岛位于珠海市南部，珠江口西侧，南濒南海，距国际航线－大西水道4海里，北距洪湾保税区不到1公里，西接磨刀门水道，与珠海西区一衣带水，距珠海机场约8公里，与澳门三岛隔河相望，最近处相距200米，距澳门机场3公里，距香港41公里，目前正大开发建设横琴新区。
由于横琴新区所处的地理位置，地质分布着大量软土地层，这种软土具有含水量大、孔隙比大、压缩性高、透水性差等特点，软土引起的地面沉降和边坡失稳是该地区的主要地质灾害。
软土地基承载力和稳定性往往不能满足工程需求，由此给基础设施建设带来比较大的困难，也是横琴新区建设所面临的难题。
笔者曾参建横琴新区某项目，根据地质钻孔揭露情况，该项目地层自上而下依次为素填土、淤泥、淤泥质土、粉质粘土、粉细砂、中粗砂等，其中淤泥、淤泥质土平均总厚度约为22米。
作为软基处理工程，施工难度增大，且地下施工，地质结构的变化性造成不可预见因素比较多。
塑料排水板堆载预压施工工艺，根据综合考虑和分析后，取后塑料排水板堆载预压施工工艺处理该项目软基，下面就对该工艺及质量控制要点进行分析与探讨，以供参考。
二、塑料排水板堆载预压施工工艺在应用塑料排水板结合堆载预压法进行地基处理的施工过程中，主要包括前期准备和插板排水两个阶段。
其中前期准备过程是一个基本的工作，操作起来较为简单；插板排水的过程中，插板属于关键问题，其相关流程下面详细说明。
（1）挖除原有填土层中粒径大于20cm的块石。
在地基处理前清理场地主要是清除原有填土层的块石，用长臂反铲将填土中块石挖出地面，并集中运出场地，清除块石后场地用40T振动碾碾压二遍。
（2）进行30m×25m网格高程测量。
（3）设置场地周边明沟，为倒梯形，上宽1.0m，下宽0.6m，高0.8m，内铺编织土工布。
2013年珠海横琴新区与房地产行业分析报告
2013年年珠海横琴新区与房地产行业分析报告2013年12月目录一、横琴优越的地理位置 (3)1、与澳门仅一水之隔 (3)二、开发横琴岛是中央的重要决策 (5)三、改革开放的前沿 (5)四、四年建设成果 (7)1、横琴金融产业服务基地 (7)2、税收收入的增加，土地升值明显 (7)（1）可建设面积有限，土地稀缺 (8)（2）一岸之隔的澳门房价已达到8万元/平方米 (9)五、相关上市公司 (9)1、华发股份（600325） (9)2、格力地产（600185） (10)三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中指出，要加快自由贸易区建设。
“坚持世界贸易体制规则，坚持双边、多边、区域次区域开放合作，扩大同各国各地区利益汇合点，以周边为基础加快实施自由贸易区战略。
改革市场准入、海关监管、检验检疫等管理体制，加快环境保护、投资保护、政府采购、电子商务等新议题谈判，形成面向全球的高标准自由贸易区网络。
扩大对香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区开放合作”。
“准自贸区”珠海横琴当前已经在执行多项与上海自贸区一致的政策，未来有望再受政策催化。
一、横琴优越的地理位置1、与澳门仅一水之隔横琴是中国内地唯一与香港、澳门陆桥相连的地方。
与澳门仅一水之隔，仅5分钟车程，最近处仅相距200米。
2016年港珠澳大桥开通后到香港的车程也将缩短至30分钟。
横琴新区面积106.5平方公里，是澳门面积的四倍。
2009年国务院批复《横琴总体发展规划》时，整个横琴岛内居民仅7000多人，常住人口4203人。
与上海地处国内核心位置不同，横琴位于国境最南段，与港澳相邻，同时岛内原著人口较少，试错成本低，为政策执行增加了灵活性。
关于新区建设情况的调研报告
关于新区建设情况的调研报告【调研报告】关于新区建设情况一、引言新区建设是我国经济发展重要的战略举措之一，为了全面了解新区建设的情况，我们对某地区的新区进行了一次实地调研。
二、调研目的1.了解新区建设的规划和目标；2.了解新区建设的进展情况；3.发现新区建设中存在的问题和挑战；4.提出相应的建议和解决方案。
三、调研方法1.实地考察：我们深入新区核心区域，对规划建设情况进行了实地考察。
2.访谈调查：我们与新区相关部门、企业负责人进行了深入交流，了解他们对新区建设的看法和建议。
3.数据分析：我们搜集了新区建设的相关数据，并对其进行分析和比对。
四、调研结果1.规划目标：新区建设旨在打造具有现代化产业体系、宜居宜业的现代化城市。
2.进展情况：新区建设已经取得了一些积极的成果，包括基础设施建设、工业园区建设和人居环境改善等。
3.问题与挑战：(1)资金问题：新区建设需要大量的资金投入，但目前资金短缺。
(2)产业引进问题：新区建设的前期规划中注重了产业引进，但实际执行中存在一定的困难。
(3)环境保护问题：新区建设需要大量土地开发，环境保护的问题也随之出现。
(4)人才引进问题：新区建设需要大量的高级人才，但目前吸引力还不够。
(5)政策支持问题：新区建设需要政府的政策和资金支持，但政策体系还不够完善。
4.建议与解决方案：(1)加大资金投入：政府可以加大对新区建设的资金投入，并吸引社会资本参与。
(2)完善产业引进政策：政府可以提供更多优惠政策和配套服务，吸引更多的产业投资。
(3)加强环境保护：政府可以重视环境保护工作，加强对环境建设的力度。
(4)拓宽人才引进渠道：政府可以加大对人才引进的支持力度，吸引更多高级人才加入新区建设。
(5)完善政策支持体系：政府可以进一步完善对新区建设的政策支持，以吸引更多的投资和人才。
五、结论新区建设是我国经济发展的重要方向，通过调研我们了解到新区建设取得了一些积极的成果，但也存在一些问题和挑战。
关于新区建设情况的调研报告
关于新区建设状况的调研报告摘要：本报告通过对某新区建设状况的调研，全面了解了新区的背景、规划、建设进展以及面临的挑战和应对之策，并提出了增进新区持续进步的建议。
一、引言新区建设是我国经济进步战略中的一项重要举措。
新区作为经济进步的核心区域，具有推动经济转型升级、吸引投资、创新研发等多方面的作用。
为了探究新区建设的现状和问题，本次调研报告对某新区进行了深度调查。
二、背景和规划某新区地理位置优越，交通发达，资源丰富。
新区成立时明确了进步定位和规划蓝图，旨在打造成国际一流的高科技产业园区。
规划中的目标包括建设现代化产业体系、完善现代服务业、改善生态环境、提高城乡居民生活水对等。
三、建设进展新区建设经过几年的努力，取得了一些效果。
现代化的工业园区已初具规模，并且吸引了多家著名企业入驻。
高新技术企业孵化中心也开始发挥作用，不少创新型企业在这里诞生并壮大。
市政基础设施建设也在稳定推行，道路交通、水电供应等方面逐步完善。
四、面临的挑战新区建设面临一些挑战。
起首是人才引进问题，虽然新区为企业提供了一些政策上的优惠，但与其他地区相比，竞争依旧激烈，人才引进不容易。
其次是环境污染问题，新区规划中重视生态环境的保卫，但一些企业在生产过程中还存在一些环境污染问题。
最后是产业升级问题，新区在进步高科技产业的同时，也需要大力进步其他产业，以实现产业结构的优化升级。
五、应对之策为了应对上述挑战，需要实行一系列措施。
起首是加大人才引进力度，设立更多的人才引进政策，吸引高层次人才和创新团队。
其次是加大环境保卫力度，严格执行环保政策和标准，推动企业改善环境污染问题。
最后是加大增进产业升级的力度，鼓舞企业进行技术创新和改造，提高产业的竞争力。
六、增进新区持续进步的建议为了增进新区持续进步，可以从以下几个方面提出建议。
起首是完善法规政策，为新区的进步提供法律保障。
其次是加强政府服务，为企业提供更好的服务和支持，推动新区建设取得更大的成就。
城市运营理念引导下的新区发展——基于横琴新区规划编制与实施视角的分析
图 1. 横琴总体发展历程（图片来源：作者自绘）摘要：横琴新区作为第3个国家级新区于2009年设立，至2021年转设横琴粤澳深度合作区。
通过对横琴新区时代相关空间性规划编制与实施的分析，可以看到城市运营的理念始终根植于横琴规划编制到实施的全过程中，对新区的发展起到了全方位的引领和支撑作用。
总体上，城市运营理念的影响充分体现出横琴新区城市运营和规划编制实施在系统联动、长期协同和务实操作三个方面体现出的整体特征，但同时也存在人口、产业、空间三大结构有待平衡，服务、文化、韧性三大系统有待提升问题。
从城市运营角度出发，这些特征和问题反映出横琴新区做到了政府角色的重新定位，体现了城市运营的长期主义，搭建了市场化的运营平台，实现了城市空间价值的系统提升。
最后，本文提出了基于城市运营视角下对横琴粤澳深度合作区规划编制和实施策略建议。
关键词：横琴新区；横琴粤澳深度合作区；城市运营；规划编制与实施Abstract: Hengqin New District is the third national-level new district established in 2007, and until 2021, it has been converted to Guangdong-Macao In-Depth Cooperation Zone in Hengqin. Through the analysis of planning implementation of Hengqin New District, urban management theory has always been rooted in the whole process of its planning and implementation. In general, the influence of urban management theory fully reflects the overall characteristics in three aspects: system linkage, long-term coordination and pragmatic operation, but there are also problems in the coordination of population, industry and space and the balance of service, culture and resilience. From the perspective of urban management, these characteristics and problems also reflect that Hengqin New District has achieved the repositioning of the role of the government, reflected the long-term principle of urban management, built a market-oriented operation platform, and realized the systematic improvement of urban space value. Finally, this paper puts forward strategic suggestions for the planning and implementation of Guangdong-Macao In-Depth Cooperation Zone in Hengqin from the perspective of urban management.Keywords: Hengqin New District; Guangdong-Macao In-Depth Cooperation Zone in Hengqin; Urban Management; Planning and ImplementationThe Development of Urban New Districts under the Guidance of Urban Management– Analysis Based on the Planning Implementation Evaluation of Hengqin New District城市运营理念引导下的新区发展——基于横琴新区规划编制与实施视角的分析作者：高璟 上海同济城市规划设计研究院有限公司 主任规划师Text / images by GAO Jing Planning Director, Shanghai Tongji Urban Planning & Design Institute Co. Ltd2021年9月21日，中共中央、国务院印发了《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》，横琴新区正式结束了它的历史使命，进入了横琴粤澳深度合作区的新历史阶段。
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进行梳理、分类，根据各类 设施特点，划分为经营性项
目和非经营性项目，然后确
定各类项目的资金筹措方式： 经营性项目：市场投资 非经营性项目：政府投资
市政配套设施： 市政配套设施：（供水、污水、共同管沟等）
29
11、融资规划科学筹措城建资金
积极探索新的城市开发融资
模式，广泛吸引市场力量，参与 新城开发，解决困扰城市建设的 北京兰德计划
人保、太保、平安、国寿等7家保险公司
出 让 金 返 还
联合定向贷款500亿元
核心问题。
北京市土地开发中心
投入土地开发
储备土地开发项目
2009年10月，新保险法实施， 确定全国保险资金的5%可用于投资 不动产，全国大约有2000亿保险资 金将直接参与不动产的投资活动。
紧凑空间 （联系）
高效运营 （兴旺）
建筑、交通、公园
商业、商务、休闲
25
7、以低碳城市审视优化规划
面对国际和国 内的发展趋势，低 碳发展是横琴发展
复合功能 产业融合
必须考虑的问题，
从城市空间、经济、 能源、交通、生活
多元城市
时尚生活
步行优先
以人文本
等方面入手着力打
造低碳发展的典范 城区。
交通便利 紧凑高效 低碳生活 生态典范
横琴新区开发经营 分析
2012年3月
横琴——珠三角城市发
展、区域合作机制创新的示 范地区，承载了珠三角城市 发展转型的重要使命。同时，
也是振兴珠三角西岸地区的
重要增长极。 面对历史赋予横琴的使
命，如何高效发展，真正成
为区域城市、经济、社会发 展的示范是我们必须思路和 重视的问题。
2
1、背景
2、分析
22
4、以产业、人口为核心优化城市功能
1、以产业引领为思路研究适宜地区发 展的产业，构建典范产业新城； 2、分析产业人口需求，完善地区人居 环境，吸引高素质人口进入； 3、以服务产业、满足人口需求为目标，
人口 产业
优化新城开发总体战略及功能
企业和人才是城市的主人，只有满足了 企业和人的需求，城市才能均衡发展。
结合部的优势，推进与港澳紧密合作、融合发展，逐步把横琴建设成为带动
珠三角、服务港澳、率先发展的粤港澳紧密合作示范区。
——《横琴总体发展规划》 横琴是做什么？
横琴未来主要发展什么？ 横琴的功能是什么？
如果不认真阅读或分析横琴的相关 资料，很难一下子弄清楚横琴新区
是干什么的，远期发展和功能。简
单的问题被复杂化。
以上两项投资246亿元，短期内解决了横琴的建设资金压力，但是 246亿的债务是横琴必须面对和承担的开发成本。
15
5、横琴开发资金平衡受到严重考验——平衡
270—530=-260亿元
按现有开发方式，整个横
琴新区预计亏损260亿元，相
当于珠海全市两年的财政收入。 如计算横琴与珠海西区、南湾 地区的交通投资，未来整个横 琴的开发投资亏损将更大。
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6、如何实现开发建设统一
横琴建设用地权属复杂， 对未来的开发建设影响较大： 已建设用地：333.26公顷 出让未建用地：1269.69公顷 储备用地：856.81公顷 银行质押用地：15公顷 用地权属复杂，对未来整
个地区的建设开发影响较大。
如何统一整体地区开发是 我们亟待解决的问题。
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横琴开发面临的主要问题
13
5、横琴开发资金平衡受到严重考验——收益
到2020年横琴可开发建设用地28平方公里，扣除10.16平方公里已建成和
8.4平方公里中心沟用地，可开发用地9平方公里。
——按毛容积率1.2计算（0.84），未来可出让建筑面积约为1080万平方米； ——考虑未来地价增长因素，按平均2500元/平方米计算； ——截止2020年横琴新区可收入土地出让金270亿元。 近两年横琴新区出让土地情况：
按平均每平方公里5亿元的市政、公共服务设施建设费，横琴岛预计需
要投资530亿元。 扣除以下两项投资，还有284亿元投资建设，市政管网、水厂、污 水处理、医疗、教育等服务设施。
1、道路116公里、海堤52.8公里，建设投资126亿元，中国冶金科工投资建设； 2、燃气多联供基础设施，投资120亿元，中国电力南方公司投资建设；
5
2、推动广东深化改革的战略高地
“深化改革、发展转型”是今后广东省发展的主要导向和目 标，横琴通过政策、体制和发来自模式创新，为广东省的深化改革、
扩大开放、探索科学发展模式进行试验和提供示范。
广东是靠改革发展起来的，改革是广东
的根、广东的魂，“加快转型升级，建
设幸福广东”实际上还是离不开改革。 ——朱小丹
序号 1 2 3 用地功能 文化创意 商业服务 二类工业 土地面积（㎡） 41985.64 108894.7 50000 建筑面积（㎡） 50382.77 241996.1 900000 楼面地价（㎡/元） 1199 2100 666
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5、横琴开发资金平衡受到严重考验——投资
106平方公里，考虑地质条件及无需开发的山体等开发建设因素，
1、地区发展定位尚需要提炼； 2、如何协同、承接香港发展是值得注意的重要问题； 3、与澳门融合，做大中药、旅游尚待思考； 4、横琴能做什么产业，需要发展什么产业，仍待研究；
5、急需扭转开发经济亏损；
6、复杂的土地权属，考验城市建设管理。
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横琴新区创新发展 新思路
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1、综合的解决路径
通过土地、环 境、经济、规 划等综合手段 的运用，来解 决城市开发这
2005年京都议定书强制生效，全球
关注气候变暖问题，2007年中国与 新加坡提出建设生态城构想。
中新签署协议建设知识城。
广州知识城
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3、产业差异化
审慎、务实的确定横琴
的主导产业，避免与周 边城市恶性竞争。
——承接香港金融服务
外包、后勤支持等； ——探讨与澳门、珠海 发展旅游经济圈； ——借澳门经验深度发 展中药产业； ——发挥资源优势，发 展海洋服务业。
6
3、促进珠、港、澳全面融合
通过横琴的开发，建设区域发展平台，进一步加珠、港、澳
的合作，强实现区域发展的高效融合，提升区域经济发展的核心 竞争力。
7
4、科学发展、精明增长的示范城区
8
面对机遇横琴准备好了吗？
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1、清晰而又模糊的横琴
未来横琴新区将以合作、创新和服务为主题，充分发挥横琴地处粤港澳
天津滨海新区股权基金
天津城投、其它投资机构
收益分配 联合投资200亿
渤海股权基金（200亿元）
土地、公共收益 投资新区建设
滨海新区土地开发、共用事业等投资
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12、标准化管理新区建设
根据横琴新区的发展目标，从以下几个
方面制定地区城市开发建设标准，指导地区 后续开发工作：
LEED-ND绿色城区标准示范
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5、高效利用资源城市资源，提升城市核心竞争力
山体
岸线
河沟
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6、创建高效运营城区
1、以政策创新、生产高效、产 业融合为基础，推动地区发展；
创新、高效、产业
2、构建商业、商务、休闲于一
体的复合型城区，繁荣地区经济； 3、以合理建筑布局、便利交通
技术创新 （前进）
联系、完善的公共配套，构建紧
凑型城市空间
10
2、横琴对香港的承接能力
如何承接香港产业实现 “前店后楼”的转变？ 如何利用港珠澳大桥，接 受和融合香港？
从整个地区的发展格局来看，能否承接香港的产业、资金、人才转移或辐
射，是横琴新区发展重点考虑的问题。 但是，从目前的开发建设、规划以及相关研究来看，对于以上两个问题的
研究探讨显然不够。
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3、与澳门的融合问题
3、思路 4、建议
3
创新发展深化改革是国家赋予 横琴的重要使命
4
1、中国城市发展转型的示范地区
横琴新区作为国家层面的新区，
开发横琴岛是中央的重要决策 ——胡锦涛 横琴岛是一块宝地 ——温家宝 中央决定正式开发横琴岛 ——习近平
将承担中国城市发展模式创新的重要
历史使命，成为中国城市发展转型的 典范地区。
项目——芝加哥“南工厂”
1、低碳城市
2、建筑节能 3、产业引入 4、土地利用效率 5、环境保护
6、……
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13、新区形象推广与招商
城市新区发展成功都与其
高效的城市营销推广策略密不
可分，并成为城市竞争战略的 重要组成部分。
品 牌
横琴新区的开发必须进行
有效的城市推广给宣传活动， 提高城市发展资源的集聚能力。
高科技产业：电子信息、生物医药、新能源及环保技术、航空制造等；
高端服务也：金融、商贸会展、文化创意、教育培训、旅游休闲等。
一个106平方公里的小岛(28平方公里建设用地)， 能容纳多大的产业规模，地质、生态条件能承 受什么样的产业进入，是我们必须重视的问题。
一个为追求时髦而拼凑的产业定位，是 横琴未来招商、选商的硬伤！
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8、土地经济，统筹三旧等权属用地高效开发
以提升土地价值为核心，充分评估土地
开发潜力，通过产业发展、基础设施综合建
设、区域合作等统筹开发城乡土地。
已开发建设用地
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9、预留机会地块，确保土地增值
适度控制土地出让进度，预留 远期发展用地，确保土地资源的增
值收益归政府所有。
控制性开发地区
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10、融资规划科学筹措城建资金
个复杂的系统
问题。
土地
环境
经济
规划
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2、以价值提升为目标，审视地区发展定位