经开区回迁安置小区物业管理现状及创新模式的调研报告

经开区回迁安置小区物业管理现状及创新模式的调研报

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经开区回迁安置小区物业管理现状及创新模式的调研报告

物业管理，是上世纪90年代伴随国内房地产业的兴起，而发展起来的一种为物业提供市场化、专业化、社会化服务的经济活动。我区物业管理起步于，从无到有，发展迅速。物管业的出现，为加快我区房地产业的发展、改进城市环境和居民生活质量发挥了重要的作用。

随着经开区城市化进程的不断推进，大批回迁安置小区拔地而起，昔日的农村居民住进了安置小区，变成了城市市民。当前我区共有回迁安置小区12个，总建筑面积为2099805.502平方米，共22847套，绿化面积731304.5平方米、道路面积343920平方米、非机动车库41个、露天停车场72个、水泵8个、电梯73部、农贸市场11个、幼儿园10个、广场17个、服务群众约5万人。

一、存在的问题及成因

虽然同为住宅小区，但在物业管理这一层面上，回迁安置小区与其它商品房小区有着较大的区别。当前，我区回迁安置小区主要存在以下问题：

1、公用设施设备老化严重：在我区的十二个安置小区中有十一个小区设施设备老化情况严重，其中莲花、锦绣及海恒三个面积为17.17万平方米的老小区尤为严重，例如三个老小区在规划建设时使用的主水管网线多为水泥管、铸铁管，分水管多为PVC 管，大部分主水管锈蚀严重，难以修复，从而造成漏水现象极为

严重。另外加上规划上有先天不足，亮化、绿化、环卫、电力、下水道、窨井盖板等基础设施普遍不完善，年久失修。

2、房屋维修不及时：当前安置小区房屋维修已经移交项目管理公司，按照相关文件要求，安置小区居民需要向社区委报修，由社区委报项目管理公司，项目管理公司进行甄别后实施维修（区分报修项目是否在保修范围内），整个报修流程较长，很多居民房屋质量问题不能在第一时间得到答复和维修，造成居民意见较大，各类投诉接连不断，物管纠纷呈现上升态势，日益成为社区重要的不和谐因素。

3、居民素质及物业管理意识有待提高：回迁安置户的思想观念未能及时转变，其农民意识还很浓厚。一方面，安置房交付使用后出现脏乱差、违规装修、破坏绿化、种植农副产品、养鸡养狗等一系列问题，造成小区内环境凌乱、人员混杂，给小区物业管理造成了很大的困难。加上回迁安置户对物业管理这种有偿服务方式不理解，有的还有抵触情绪，她们不愿交纳物业服务费用，甚至连最基本的水电费都不愿交纳，因此出现了部分居民对小区水电出户工程改造都进行阻挠。面对拒交物业管理服务费的业主，物业管理企业往往束手无策，缺乏有效的处理手段，恶意欠费行为不能及时得到处理。许多居民包括社区基层组织，对物管法规只是一知半解或根本不了解。调查显示，只有10%的居民对物管法规有一些了解。由于对物业和业主的权利义务概念不清，很多业主凡事都找物业，而物业只是一个市场主体，不具备

执法权力，提供的是有偿且有限的服务，问题解决不了，业主往往都把帐记在物业头上，产生纠纷。另一方面，物业直接面向千家万户上门收缴，收缴成本大且没有任何调控手段，经过司法途径追讨，不但费时不经济，还激化了业主与物业之间的矛盾，法院一般也不予立案。据了解，业主投诉的内容有一半以上并不属于物业的职责范围。

4、物业公司与社区管理部门的职责界定不清：物业组织引导在社区层面出现断档。在小区委、社区委的层面上，物业组织引导的职能还没有纳入，出现断档，居民前来社区投诉，社区却认为与己无关，是物业的事，使物业与社区出现“两张皮”，相互脱节。例如，对于违章搭建的拆除工作，物业的职责仅能是及时发现、及时报告以及进行劝阻，具体拆违的工作理应由社区委进行牵头。同样，《物业管理条例》中也明确了物业企业在小区安全工作中的定位是“秩序维护”而非安全保卫，因此在综治工作中，物业公司将配合公安、社区委等部门开展工作而非综治工作的主体。

二、创新模式的建议

1、构建条块结合、以块为主、纳入社区建设统一管理的新体制，把工作重心下移到小区委和社区委，并成立“两站一中心一平台”。具体就是，强化基层组织的职责，使街道和社区成为物管的直接组织者、推动者、参与者，并在街道成立物业服务中心、物业管理投诉调解工作站、物业应急维修服务站，构建物管

与社区结合的平台。同时大规模整治出新老旧小区，对整治后的老旧小区、保障性解困房小区全面实施物管，并给予老旧小区三年市场化过渡期，期间物业服务费财政给予补贴；保障性小区物业服务费实行“政府拿大头，业主出小头”。由于物业管理工作在街道、社区得到加强，才能使行业整体监管水平得到提高，促进了物管步入良性轨道。

2、把物管工作的重心全面向街道办和社区下移，职责下放，建立“分级负责、属地管理、条块结合、以块为主”的物管新体制，切实解决社区管理与物业服务相互脱节的状况，今后社区委和小区委就是物业的“第一东家”。社区委应把物管工作纳入重要的份内工作，全面负起责任来，加强领导，积极参与住宅区的交接验收、物管招标、维修资金使用审核、物管企业服务监督等工作，成立街道物业服务中心、投诉调解工作站、应急维修服务站，对不具备市场化物业管理条件的老旧小区、保障性住宅小区和无人管理的居住区，承担管理服务的责任。社区要帮助指导各小区组建业主委员会，发挥业主委的作用；受理调解物业投诉，及时解决物业服务中存在的问题；牵头组织成立由业主、派出所、居委会等联合参加的物业服务监督考评小组，定期对物业服务进行监督考评，以此形成街道、社区、物管相互促进、相互支持、良性互动的局面。

3、结合创立，改造出新，为老旧小区推行物管新体制创造基础条件。结合今年实施大规模老旧小区的整治、改造、出新工