惠州星河荣域营销推广策略及执行

加强房地产市场监管力 度
对于房地产企业在未取得预售许可的情况下擅自进行销售，捆绑高价车库销售，通过虚假广告误导购房者，不明 码标价，哄抬价格，另行收取未标明费用，私下收款或以收取渠道费、电商费等形式价外加价，以及中介机构违 规代理未取得预售证的房屋，虚假宣传、哄抬价格、制造恐慌，支付额外费用，伪造社保、纳税、银行流水虚假 证明等行为，依法依规严肃查处，并向社会公开曝光，相关信息纳入诚信平台；对涉案从业人员记入“黑名单”； 对涉嫌违法的企业和个人，依法追究法律责任。
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CONTENTS
目录
01 政策回顾 02 竞争分析 03 客户定位 04 核心策略 05 执行策略
审·势
政策回顾
粤港澳大湾区发展规划将于2019年年初正式出台
12月15日，据香港电台报道，香港特别行政区行政长官林郑月娥透露，粤港澳大湾区发展规划将于2019年年初正式出台。 《粤港澳大湾区发展规划纲要》由中央有关部门会同粤港澳三地政府共同编制。规划初步明确了粤港澳大湾区的目标定位、发展方向、重点任 务，包括重大基础设施、重点发展平台、重要经贸合作等。规划范围包括广东省的广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆9市和 香港、澳门两个特别行政区。
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客户购房信心受挫，上市公司楼盘带头降价
2018年6月份：大湾区规划细则未及时兑现，原于5月底出台规划细则，6月11日举办宣讲会，但实际并未兑现，湾区热度降低，市随着 场供应增加，日光盘稀少，开盘成交率从一季度95%下降至约70%；惠州星河丹堤天璨首批单位开盘去化率96%（一次性及5成以上占比 70.9% ），成为惠湾市场一枝独秀；
2018年12月份：恒大、融创、龙光、新城等大开发商领衔降价，幅度达10%（约1000-1500元/㎡）针对员工制定低首付和特定折扣、半 年更名等。
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响鼓用重锤，优惠力度加大，低首付频密出台
• 低首付：恒大棕榈岛首付5% 新力东园首付15%，龙光玖龙山0首
付（龙光金融）、家路一号首付10%；
第三枪， 杭州珠海 第二枪， 降低购房 广州取 门槛。 第 菏一泽枪取，消限公购寓令。 消限售。
第四枪， 深圳下调 首套房利 率。
第五枪，央行 官宣“定向印 钞，定向降息 ”，又放水好 几千亿。
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市场遇冷，市场库存积压货量增大，成交周期拉大
2018年惠阳整体市场供求平衡，同比去年有所提升，但2018下半年受政策加严、市场遇冷的影响，市 场走势有所下滑。
各商业银行严格贷款审查审批，加强不动产交易合同信息共享，防止虚增房价套取银行贷款。严格审查首付款资
严厉打击违规骗贷行为 金来源的真实性，坚决杜绝“首付贷”。严格评估借款人还款能力，防范通过虚假收入证明、虚假流水、虚假交
易骗取贷款。
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年末多城市连续释放N枪购买信号，以稳定楼市为主
2018年年末，全国各地政策频出，相比之前频出的限购、限贷、限售、限价等政策， 12月政策释放松限信 号。据不完全统计，截至12月20日，全国已有至少10多地放松了楼市调控，手段包括取消限售/限购/限价、下调 房贷利率等。
“1+1+1”大于3优势
“1”：深圳—超强综合竞争力（金融、科技创新等） “1”：东莞—打造湾区世界级制造中心 “1”：惠州—绿色现代化山水城市，生态担当
经济体量优势
地理优势
香港和深圳的金融及经济规模加起来，可以等同伦 敦或纽约两大全球性金融中心
粤港澳大湾区所在纬度自然条件好、范围适中
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2019年房地产方向
2018年7-9月份：7月31日深圳调控政策加码，加上按揭利率上浮幅度达到年内高峰，深圳客户及北方投资客锐减，惠州星河丹堤9月1日 加推开盘去化率降至80%，星河盛世首批单位8月25日开盘去化率85%；市场其他项目去化率约50%；
2018年10-11月份：万科高喊“活下去”引发市场恐慌，市场客户来访量下降60%，客户观望情绪严重，购房抉择周期延长至到访3-4 次，星河丹堤10月19日开盘去化率仅60%，星河盛世10月13日加推去化率35%；近期中州和融创开盘，去化率只有20%，恒大、龙光、实 地等加佣，分期，低首付等手段促销；
市场供应：2018年1-11月份惠阳供应套数30898套，供应面积达383万㎡，其中1月为最高峰，供应套数达5049套，其次主要集中 在4-7月份，与往年相比“金九银十”市场供应有所下降； 市场成交： 2018年1-11月惠阳商品房共成交34332套，销售面积346.39万平米，销售金额439.62亿，市场热度出现在第二季度， “金九银十”市场相对清淡； 库存及去化：截至11月底，惠阳库存约106.51万㎡，预计去化周期为13.25个月
2018年整体政策环境以稳定市场为主，四限尚未放
开
首套房利率上浮
今年7月，全国首套房贷款平均利率为5.67%，同比上升13.63%，为连续19个月上涨。但上涨幅度已经有所下降。 不过，购房者的购房成本仍有所上升，以最新首套房贷利率5.67%贷款200万元、30年等额本息还款计算，总支付 利息约为216.5万元，要比去年同期多还30万利息。
限卖
8月13日，深圳再发布《深圳市规划和国土资源委员会关于贯彻落实市政府房地产调控政策的通知》：暂停企事业 法人单位购买新建商品住房和二手住房；各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售；个人、企事业单位新 购买的商务公寓5年内限售。
境外限购
9月11日，惠州市房产管理局针对该项行为发文规范，正式下发《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通 知》：境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购 买办公所需的非住宅房屋。
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