万科项目发展

地城市市场和片区市场的占有率。（按季列示） 销售计划：各期销售时间、价格、面积，入住时间，预计销售各期
的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。（按季列示） 物业管理：当地物业管理政策法规、物业管理模式以及收费和运营
测算。
1.2 房地产项目可行性分析－第六部分：投资收益分析 成本预测——成本测算表 税务分析——营业税及附加、所得税、土地增值税 项目资金预测——资金投入计划，回款计划，需求计划， 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现 现金正流入时间、资金占用月平均额。 财务测算表——收益分析
二桥交通节点
内环线入口
一桥交通节点
民院公交节点 中建公交节点 目标地块
1.2 房地产项目可行性分析－周边环境
1、治安情况 2、空气状况 3、噪声情况 4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 5 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基 地等） 6、周边景观 7、风水情况 8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬 迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
1.2 房地产项目可行性分析－地价
土地价格
土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格 。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
土地升值潜力初步评估
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展 状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜 力做出初步评估。
近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。
项目汇报项会目初负步责报人告：
项目简介
项目 汇报
专业周 未入部边 来可门环 发行讨性境 展论研,和 趋确究市 势定程场和项序目情市进况场定位 项目确定
法律及获得方式分析
7：3的判断
设计要点和相应成本分析
确定项目是否能做
公司策略和开发周期
专业部门把关
经济效益测算
总经理决定
项目负责人牵头，部门评审通过
成立项 目发展 小组
回答三个问题： 1、卖什么 2、卖给谁 3、卖多少钱
1.2 房地产项目可行性分析－第四部分：规划设计初步分析
规划设计的可行性分析 规划设计的初步概念
1.设计概念 2.技术概念 3.可持续发展概念
1.2 房地产项目可行性分析－第五部分：工程、销售计划
项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程 规划许可证、开工许可证、销售许可证等的时间。 项目设计计划 的时间安排。 工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当
法律风 险分析
编写 合同
发展小 组意见
项目
专业部门讨论,确定项目进
汇报
入可行性研究程序
项目确定
项目背 景调研
可行性 报告
制定可 行性研 究计划
组织现 场勘察
产品定 位建议
多部门执行：
相应工作的责任部门（责任人） 达市到场 效果和时间要求 绘调制研 时间节点横道图
《集完团成规可行性工程报技 告建内安容成 指引》 划草案 术分析 本测算
项目负责人牵头： 营销初
项步目计获划 得方式流程 土地方资信情况 综合 项目所在区域环境与配套 调整 区域规划与未来发展趋势
经济效 益测算
内部 评审
发展小 组意见
制定可 行性研 究计划
内部 评审
结束
集团评审
招标拍卖
参加招 标拍卖
其他项目
签订合 作合同
结束
移交项目 经理部
1.2 房地产项目可行性分析
立即开发与作为土地储备优缺点分析
1.2 房地产项目可行性分析－第二部分：法律及政策性风险分析
项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 1.项目立项 2.项目用地现状 3.项目用地规划 4.项目用地取得土地使用权程序评估 5.项目用地土地性质变更的评估 6.政策性风险评估
1.2 房地产项目可行性分析－法律及政策性风险分析
1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策 土地是房地产开发的最重要成本
建筑形式不同和地段不同，土地成本在总成本中的比重也会不 同；但项目开发中，土地成本一般占到30%左右，是最重要的 成本之一； 而考虑到建安、配套的费用很大程度上可以通过项目滚动开发 实现自助支付、摊低成本；税费等是义务承担项目；因此，土 地的成本还具有不可变性，是最大的成本之一。
合同谈 判
如需要
合作意 向书
土地 信息 归档
启动立 项程序 信息通报
表
立项 报告
如需要
签署合作 意向书
启动可行 性研究
组织现场 勘查
草拟合作 合同
可行性研 究报告
拟定资 金方案
审查
NO YES
审批
市场研 究及产 品定位
规划 草案
成本 测算
财务 测算
公司内部评审
审批
组织实地 考察 立项决 策会
YES 合作意向
1.2 房地产项目可行性分析－大市政配套
1、道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关 系（影响）。 2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施 时间。 4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位 置、距宗地距离、涉及线路成本等。 5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、 距宗地距离、涉及线路成本等。 6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接 口位置。 7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗 地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置， 及未来规划扩容和增加的情况。
1.2 房地产项目可行性分析－宗地现状 例 ： 武 汉 三 湾 项 目 宗 地 现 状 图
1.2 房地产项目可行性分析－周边社区配套 例：上海浦东S－15地块，周边配套设施图。
1.2 房地产项目可行性分析－周边社区配套 例 ： 上 海 春 申 项 目 周 边 社 区 配 套 示 意 图
1.2 房地产项目可行性分析－周边社区配套 例：武汉三湾项目周边交通及教育设施配套分布图
• 第九部分：补充内容
1.2 房地产项目可行性分析
项
城市发展规划及政策影响
目 决
外部环境
宗地所属区域的城市定位
策
项目本身的特殊性
背
景
对公司总体发展战略的影响
及
内部因素
项目在公司发展规划中的定位
摘wenku.baidu.com
要
项目的利润贡献
1.2 房地产项目可行性分析－第一部分：项目概况 要点：项目的基本情况要详尽、真实、清楚
池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失 的实际用地面积； 4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规 模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的 影响； 5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基 及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文 物古迹、可利用的构建； 6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名 胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
公司公战司略三研年究经营计划外部环境分析 竞争三对年手土研地究储备滚动计划
项 城 土判目 市 地土政 主 其断风 规 信建地府 动 他信险 划 息立信公 询 渠息研动研专息告 问 道是究态究项获否研研得深究究方入库式：： 部门相土关地人信员息合负议责人 判部断门是全否体符《合信公息司采土集地表储》备要求
通过决策 与土地方签署协议 项目经理部、项目事务部
移交 签约阶段
可行性研究阶段
立项阶段
准备阶段
项目发展流程 （普通项目）
项目发展部
法律
销售
万创
成本
财务
公司 领导
土地信息 获取
企企集划划团部部
法律、市场
土地信息
初步判断 NO 库归档
NO YES
合作 条件
合作可能性
摸底
判定
YES YES
项目 确定
NO
集团资 金中心
合作方式及风险评估（合同控制）
1.合合作同方不基本是情万况能的，不能规避所有风险
2.合作方式
3.主合要同合只作条是件最后一道防线，合同中的约 4.合定作必风须险评在估签署前对其可实现性逐步落 总实体评和价评估
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风 险的可控性进行评价。
1.2 房地产项目可行性分析－第三部分：市场分析
项目概况内容框架
宗宗 地地 位现 置状
周 边 社 区 配
周大 边市 环政 境配
套
规 划 控 制 要
土 地 价 格
土 地 升 值 潜
地立 储即 备开 优发 缺与
套
点
力 点作
评 比为
估 较土
（土地的自然质素和属性）
1.2 房地产项目可行性分析--宗地位置
四季花城
汉口
长江二桥
例
：
武
建银大厦
汉
徐东商圈
三
内环线
1.2 房地产项目可行性分析－大市政配套 例：某地块的配套管线现状示意图
1.2 房地产项目可行性分析－大市政配套 例 ： 上 海 城 花 项 目 市 政 配 套 及 未 来 规 划
1.2 房地产项目可行性分析－规划控制要点
1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、 道路面积 2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区 分经营性和非经营性公建的面积 3、综合容积率、住宅容积率 4、建筑密度 5、控高 6、绿化率 7、其他
房地产项目投资决策与评估
1. 投资决策需要考虑的因素
1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策 1.2 投资分析的流程 1.3 房地产项目可行性分析
1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策
土地是不可复制和再生的稀缺资源
作为资源密集性行业，房地产开发的两大前提要素是资金和土 地，其他专业资源都可以此为基础来组织； 房地产开发的土地资源稀缺，相当程度上是可遇不可求的。发 展商选择土地往往处于被动境地，可供挑选的余地有限，必须 在很小的范围内作出选择； 土地是最重要、最基础、最根本的原材料，它决定了产品的主 要关键属性，是房地产开发的前提； 公司经营和战略的实现，必须有相应的土地资源； 土地具有唯一性，没有一块土地是相同的。
根据片区确定项目负责人
土地信息负责人 《新项目发展信息通报》
初步判断
集团新 项目信 息汇总
项目初 步谈判
非常规 项目
市场调查及 项目定位
初步设 计分析
成本初 步测算
常规项目
提供法 律意见
初步经 初步项目定位：
济测算 项目的档次、主要客户群
项目在公司项目组合中的地位
操作方 式判断
形成初 项目开发周期 步报告 不同建筑产品分布、售价
1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策 买地的动机不是单一的
持续经营的需要； 占有资源，遏制竞争对手的需要； 战略扩张的需要； 未来增值的期望； 稳定的利润回报。
基本流程：（以普通项目为例）
准备阶段
基础研究 土地信息收集、甄别
立项阶段
可研阶段 决策阶段 移交阶段
立项报告 合作意向书或框架协议
规划设计 成本测算 财务测算 市场分析、客户定位 合同法律风险分析
可行性分析（技术分析）
• 项目决策背景及摘要
• 第一部分：项目概况 • 第二部分：法律及政策性风险分析
概况描述
• 第三部分：市场分析
• 第四部分：规划设计初步分析
全 程
• 第五部分：工程、销售计划及后期物业管理
分
• 第六部分：投资收益分析
析
• 第七部分：管理资源配置
• 第八部分：综合分析与建议
结论建议
湾
中南商圈
湖北省委
项
汉阳
目
长江一桥 武昌火车站
东湖风景区
城
区
位
置
中环线
亚贸商圈
鲁广商圈
图
。
武昌
武汉光谷 科技新城 范围示意
三湾地块
1.2 房地产项目可行性分析--宗地位置 S－15地块
例：上海浦东S－15地块，宗地区位图。
1.2 房地产项目可行性分析－宗地现状
1、四至范围； 2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、
1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策
土地的不可更改
项目一旦进展受阻，发展商可通过调整价格、户型、销售包装 等加以改进，但土地的位置、区域形象、区域功能、规划控制 不可更改； 在国内，由于发展商的运作水平差异很大，还有土地决策失误， 通过策划成功的例子；而香港这样的成熟市场，发展商的专业 水平趋于社会平均化，基本上土地决策占项目成功与否的70%， 后期调整效果很微小。
书审批
决策会
方案 可行
YES
土地信 息归档
签署 合作合同
履行合同
移交项目经理部
审核
Yes NO
审批
审批
合作协议备案 董事会议案
信息收集、甄别阶段
基础研究 库归档
基础 研究
土地信息 库归档
土地信 息收集
初步判断
专项体专现人形牵式头：负责：
宏观即市时场信研息究； 经济以动时态间研为究结点的报告； 政策年法度规分研类究总结
1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策 土地的不可控性
市场定位、规划设计、销售企划、物业管理等，很大程度上是 由发展商的意识和专业水平及社会资源组织能力所决定，发展 商可主动地控制，进而控制产品的质素； 但土地具不可控性，一旦确定后，土地位置、价格、规划控制 要点是不可改变的，作为房地产开发的前提，其决定了在什么 地方做出一个什么样的物业。