关于中国房地产问题

关于中国房地产问题为保持经济增长，一度低迷的房地产业在大幅增长的信贷刺激和政策导引下开始了新一轮的快速增长，很多踏入鬼门关的开发商起死回生，又开始蘸着唾沫数钞票了；与此同时，房子越来越成为大多数中国人的心病。

中国人祖孙三代供一个房子，年青人从一开始工作就要为一个自己没有所有权的劣质鸽笼卖二三十年的命。

如果你稍微深入地想一想我们面对的现实，就会感到一种无助的惊恐，这种惊恐是社会性的，是一种大厦将倾前的绝望预感。

所有人都在问这样的问题：房价会一直涨上去吗？关于这一设问的答案将直接影响投资和消费取向：试想如果房子一直涨下去，那它就是最好的投资品，而消费型购买力也不会再执币观望。

问题是，不可能有一种商品的价格会无限制地上涨，最终结果有三种，一是周期性回归，二是达到稳定平台期，三是暴发性崩盘。

土地的政府垄断属性和政府的强力干预能力使周期性市场变得不可能，暴发性崩盘也不符合政府和开发商的长远利益，所以权力机关最希望看到的是房价最后达到一个稳定平台期。

这个稳定平台期并不是说价格不变，而是通过稳定的价格增长达到最大可能地攫取社会财富的目的。

所以说政府控制房价的最终目的是形成一种稳态，这种稳态是政府尝试出来的人民能容忍的底线；在这一稳态下房价会持续增长，增长来源于整个社会生产力的进步。

然而这种稳态只是一种理想状态，事实上正是这种稳态中蕴含着极大的不稳：当社会盘剥处于临界状态的时候，系统中的任何扰动都可能扩展到全局：比如公民抗风险能力丧失带来的负债能力下降很容易扩展到金融领域形成坏帐，比如中央政府事实上无法控制地方官员对利益的过度追求所带来的系统风险，比如国际市场上原材料价格的变动极易形成国内价格风险，进而引发社会风险。

总之，当公民的经济基础被房地产业破坏之后，这个社会的经济基础事实上也就破坏了；当公民的抗风险能力丧失之后，这个国家缓冲危机和抵抗风险的能力也就丧失了。

没有公民个体经济的缓冲，任何风吹草动都可能引发不可预知的后果，而一旦突发事件出现，投资过盈的房地产业必然如惊弓走兽，最后暴发式崩溃几乎不可避勉，而这一暴发将是社会经济崩溃的引线。

为了防止房地产业带来的系统风险，国家会采用各种行政、财政和货币政策来平衡各方利益，比如规定土地使用方式，调整信贷政策，调节货币供应量。

不论如何调整，政府的最终的目的都是为了平稳地取得社会财富，这一过程中我们感受最明鲜的就是通货膨胀。

房价高引发了通胀，房地产业的一枝独秀使通胀效果锐化，加速了通胀的传导，恶化了通胀后果。

更可怕的是，当这种通胀成为惯性的时候，它就会超出政府控制的范围，最终会演变成经济危机和社会危机。

房地产已经捆绑了国民经济，也绑架了政府的某些部门，调控艰难复杂，回归理性迫切。

明确目标、公平住房、限制炒房、厘清定位、引导预期、发展增量、盘活存量、增加供给、着力当前、着眼长远、标本兼治是房地产健康发展的关键。

1．政策调控的目标应该使房价“保持在一个合理的价位”上房价涨跌看需求与预期，中国城市化进程存在长期上涨压力，过度宽松的货币政策加剧了通胀预期，资产保值和升值的要求，这些因素都是房价上涨的预期。

另外有关主管部门也在不断向社会传递房价上涨的预期，最典型的提法是“遏制部分城市房价过快上涨”。

言外之意就是：部分城市房价上涨是常态，政府要遏制的只是“过快”的上涨。

难怪炒家们和开发商们信心满满、肆无忌惮推动房价疯涨，房价一年翻番，透支未来。

炒房就是炒预期，官方的上涨预期才是最具现实的推动力，也是近年来房价越调越高的根源。

房价上涨的预期和暴涨的现实使炒房者、自住者或改善性住房者，有实力购房者和无实力购房者，蜂拥而至，全民买房炒房，不公平的住房需求、不合理的住房需求和合理的住房需求一起释放，加剧供需矛盾，推高房价，远远超越老百姓的承受能力，透支未来，泡沫越吹越大。

如果政府向社会传递的仍然是房价上涨的预期，这次房地产调控所采取的各种手段和措施是很难达到目标。

房价已经涨到引起民怨的状态，房地产泡沫已经积累到惊人的地步，有关部门还不敢用温总理讲的让“房价保持在一个的合理价位”的措辞，可见利益集团的影响不容忽视。

有关部门和地方政府的执行力已让政府的公信力颜面尽失，我们应该警惕政府信任危机背后的政治危机。

房地产涉及重大民生问题，面对13亿人口、城市化进程加快和土地资源稀缺的现实，要像维护粮食安全那样来维护房地产健康稳定发展。

只有旗帜鲜明地提出使房价“保持在一个合理的价位”上，才有可能达到调控的目标。

2．投机炒房是“不公平”的住房需求，要坚决予以限制和遏制当前房价飞涨并不完全是供需矛盾，而是投机炒房的结果。

目前，北京、上海和深圳等城市人均住房已达30平米，只不过是20%的人拥有80%的房子，住房分布严重不公。

土地是国有的，少量人通过投机炒房占有大量的社会公共资源，这既是对社会的极大不公平，也是对社会公共资源的极大浪费。

投机炒房是不公平的住房需求，而不是“不合理”住房需求。

对待“不合理”的住房需求，例如，超前消费，采取的对策是引导和抑制；对待“不公平”的住房需求，采取的对策是限制和遏制。

这是两个不同层面的问题。

如果政府不采取果断措施限制炒房，建设再多的房子也满足不了少数人以侵占多数人利益为代价的增加“资产”的需求。

市场经济是讲游戏规则的经济，需要制定合理公平的游戏规则，公平是社会和谐的底线。

因此，坚决限制投机炒房应该是政府不二的选择。

“新国十条”第四条，“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用”，“财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”。

这些设想要尽快落地。

3．房地产暴利严重阻碍我国经济结构调整和经济发展方式转变当前，很少有行业能够像投资房地产那样获得如此高的回报，投资实业、搞自主创新是有周期和风险的，哪来转变经济发展方式的动力？许多中小企业主已抛弃了起家的主业，成为专职的房地产和股市炒家，新资金流入资产市场又会推高资产的价格，大量的民间资本砸向房地产，加剧了房价虚高和住房供给的矛盾。

高房价把老百姓的一生血汗钱都套进去，让大多数民众成为背负沉重负担的房奴，对消费产生巨大的挤出效应，不利于启动消费拉动内需，阻碍经济结构调整。

高房价拉动了房地产及其相关行业的发展，也挤压了更多涉及民生的行业的发展。

过分强调房地产支柱产业的地位，必然影响和延缓经济结构的调整和发展方式的转变。

只要房地产还是一个暴利行业，中国经济结构调整和发展方式转变是不可能实现。

4．厘清房地产属性和定位是政府制定合理房地产政策的前提第一，房地产第一位的功能是居住还是投资？住房本质属性是基本生活消费品还是投资品？房子是用来住，而不是用来“囤”。

面对中国13亿庞大人口和城市化进程加快的国情，土地是稀有资源，应该限制少数人大量囤房炒作，以侵害大多数人利益为代价的增加“资产”的不公平需求。

当前北京等大城市，人均住房已达30平米，20%的人拥有80%的房子，住房分布严重不公。

如果继续放任投机炒房，房价暴涨，势必加剧社会财富分配不均、贫富差距拉大，影响社会和谐稳定。

当一个社会绝大多数成员通过诚实合法劳动所获得的收入不能满足基本的衣食住行需求，这个社会迟早会发生动荡。

第二，保障性住房政策定位是什么？保障住还是买？居住困难的标准是什么？没房住还是买不起房（经济适用房、或限价房、或商品房）？一个在中小城市或城镇可以居住宽敞房子的家庭搬到北京生活，就可能成了需要政府特别帮助的困难户。

“保障买”无形中就把政府的保障责任无限放大。

保障性住房政策保障的应该是“居者有其屋”，“住有所居”，而不是“居者买其屋”，“住要买屋”。

“夹心层”的出现正是决策层把“买”引入保障性住房政策的范畴导致的。

因此，建设保障性住房，应该以廉租房和公共租赁房为主，少建或停建经济适用房和限价房，多建或全建廉租房和公租房。

5．加大力度建设保障性住房，满足广大老百姓的住房需求（发展增量）现行的经济适用房和限价房政策实际上也是不公平的，通过高价收购方式来补足保障性住房实际上是在变相维持高房价。

应该取消限价房，调整经济适用房政策，加大力度建设公共租赁房和廉租房。

建设经济适用房的投入是以企业为主体，政府只是减少税费收入。

经济适用房应该是购房人和政府共同持有产权，减免税费部分应该是政府的产权，因此，经济适用房实行封闭管理，不能转化为商品房，当购房人不符合条件应退出，重新卖给政府，政府有关部门可以把购房人商品房产权发放和经济适用房退出结合。

现在让部分经济适用房上市，资产增值应该归政府。

政府应该根据每年财政收入，按GDP的一定比例投入资金建设公租房和廉租房。

如果不考虑地价、利税和销售环节的成本，房屋建安成本并不高。

政府可以用土地作为股份，通过发行地方债券引入民间资本，共同建设公租房，以公租房租金作为投资回报。

这样既可以缓解建设公租房和廉租房的资金压力，又可以把以短期投机获取暴利为目标的炒房资本引导到以谋求长期稳定租金回报为目标的公租房建设上来，分流投机炒房资金。

在特定的时期，以土地作为股份的政府收益可以适当让利。

6．采取适当信贷税收措施，坚决遏制投机炒房（盘活存量）适当抑制流动性，增加资本成本、遏制炒房冲动；采用适当信贷税收措施，增加房地产投机交易成本，挤压投机炒房的收益；尽快推出房产税或物业税，提高房产或物业持有成本。

对于小产权房可以考虑推行物业税，对于商品房可以推出房产税。

目前地方政府有7万亿元的债务，让房产税或物业税成为地方政府维持当地可持续发展的稳定税源，减少对土地财政的依赖，避免地方政府破产。

以家庭人均住房面积作为征收房产税的依据，有关部门应该规定满足改善性住房条件的最低标准，例如，人均50－70平米，并作为房产税征收起点，高于此标准、拥有多套房，不管是否出租，均视为已超越正常居住需求，需根据评估后的房产值按一定比例每年支付房产税，同时，税收比例要随持有房产总量增加递进，拥有越多房产需要付出更高比例的税收，以体现社会公平。

土地财政是高地价和高房价的重要原因之一，如果将大城市土地拍卖的收益更多地集中到中央、并转移支付到中小城市、中小城镇和不发达地区建设中，也许目前的“地王”冲动会得到适当的抑制？！有助于缩小城乡差距，合理引导人口流动和途迁的方向，减少大城市住房刚性需求。

理顺中央政府和地方政府事权和财权的关系，让地方政府摆脱土地财政的桎梏。

房地产行业已经从过去的幼稚、需要扶植的行业发展为财大气粗、富豪云集的行业，按任志强先生的说法，房地产“手里还应该有1.8万亿元”，大的房地产商手里握有百亿现金，“可以挺一年”，建议将房地产的期房销售制度改为现房销售制度。

期房销控手法是开发商制造紧缺、炒高房价的关键手段，也是引起房地产质量纠纷的根源。

7．房地产政策应着力当前，着眼未来房价回归理性是房地产健康发展的要求。