旅游地产业态定位及策略

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旅游消费地
吃 餐饮类 大型餐饮点三个： 美食村、美食街、 好吃街 以峨眉当地特色 美食为主：野菜、 雪魔芋、烧烤等
住
酒店类
峨眉山市共有饭店196家 市区：9家星级饭店 4星一家；3星四家；2星级四家， 景区17家： 5星一家，4星级两家，3星级四家，2星级八家，1星级2家 旅游专项 客运中心一个 旅游演艺三台，淡季为一台； 以川剧、峨眉武术为主
服务配套物业条件
技术指标
具体要求
需求面积（㎡）
30－200
部分商家30以下亦可
经营楼层选择（层）
1
结构层高要求（m）
≥4
开间（m）
3－10
物业交付装修标准
毛坯
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生活娱乐类物ห้องสมุดไป่ตู้条件
娱乐类业态辐射面较广，服务性质较强，一般一、二、三楼均可，对给排水、供配 电、排污、停车场车位等要求较高，同时，面积的需求也相对较大。
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人流动线规划
借用830资料已经确定的动线规划
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业态分区
注：各分区可适当叠加，相互交叉，以达到业态最佳搭配。
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业态规划建议－单体要求
根据各业态的布点，则主要有以下基本要求：
业态 餐饮 客栈 休闲吧 茶道馆 民俗精品展销 便利店 配套 经营面积 （平米） 50-2000 500-3000 150-400 200-400 30-200 100左右 10-80 经营楼层 一至二层 一至三层 一至二层 一至二层 一层 一层 一层 位 置 主力餐饮在项目主人流进出口较佳，能作 为项目形 象店加以点缀 较靠近里面安静的地方 延干道旁边餐饮区后面 延干道旁边餐饮区后面 介于餐饮区后，住宿区前的中间位置 配套展区内 配套展区内
技术指标 具体要求
需求面积（㎡）
经营楼层选择（层） 结构层高要求（m） 给排水 供配电 排污 燃气管道 停车场车位 物业交付装修标准
≥200-500
2 －3 ≥4
市政给排水 市政配电
提供接口，排污水管直径要宽 需要 50个以上 毛坯
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目
第一部分
第二部分 第三部分 第四部分
录
峨眉院子
便利店 民俗精品展销区 休闲吧
社区标超 服务配套 民俗精品 休闲水吧
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各业态的物业条件
高档餐饮 风情客栈
中式快餐
西式快餐 便利店
服务配套
生活娱乐类
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高档餐饮物业条件
技术指标 需求面积（㎡） 单层面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m） 楼板承重（Kg/㎡） 中央空调 电梯（部） 步梯（部） 燃气管道 排污 停车位数量（个） 物业交付装修标准
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Ｃ业态组合－业态市调
据市调餐饮、住宿在消 费比例当中占据44%，峨 眉山旅游对餐饮和住宿 的需求还在增加，所以， 餐饮与住宿在本案业态 比例中应该会超过44%
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Ｃ业态组合—按角色来划分业态
类型 旗舰店 作用 提升形象 特点 各业态中的旗舰品 牌,知名品牌 具有一定知名度， 行业中有一定影响 力 能吸引游客前来， 完善业态配比结构 租金承受能力 通常承受租金能力一般， 主要作用在于提升档次， 招商应该给圈套优惠 具有一定带动作用，租金 贡献主力之一 完善档次配套的类型，租 金贡献主力之一 所占比例 租售策略 先租后售 提升利润 价值空间 先租后售
具体要求
1,000-2,000 500－1,000 1-3 ≥4.5 ≥500 不需要，自装 1-2 1 提供接口 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 50-200 简单装修/毛坯
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风情客栈物业条件
技术指标 需求面积（㎡） 单层面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m） 进深
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消费定位
消费特点：
峨眉山过夜的异地游客以泡温泉为主，现暂无其它综合性配套商业项目，本 案之峨眉院子项目填补这一市场空白，将会有较大的市场空间。消费水平 350-750元超过52%，本案以中高端商业定位为佳，
市调数据自艾肯公司资料
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Ｃ业态组合
高中档特色餐饮（吃）、风情客栈（住）、茶道文 化（乐）、民俗精品展区（游）、服务配套（娱） 五大业态构成了峨眉院子一期的基础业态
湖项目提供很好的商业服务。
2014-8-25 商业综合体研究
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目
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
录
峨眉院子 业态布局 租售定位 招商及运营策略
2014-8-25 商业综合体研究
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第二部分
业态布局
A市场分析 B商业定位
C业态组合
D规划布局
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A市场分析
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业态规划建议－建议引进商家名录
业
茶道 住宿
态
峨眉茶道 风情客栈 快捷酒店 特色餐饮 金刚石老师
商
千里走单骑、阅古楼等 如家、汉庭等 御膳宫、钦善斋等 红杏、银杏、大蓉和等
家
餐饮
高档中餐 中西式快餐
麦当劳、肯德基、味千拉面等 红旗、好邻居、红艳等 药店、相片冲印、银行、书店等 峨眉山本地收集特色民俗文化精品 避风塘、清风茶艺、沐浴保健中心等
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中式快餐物业条件
技术指标 需求面积（㎡） 单层面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m） 步梯（部） 燃气管道 排污 物业交付装修标准
具体要求
150-400 100-200 1－2 ≥4 1 提供接口 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 简单装修/毛坯
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1. 峨眉山拥有相当数量的中高档消费群和旅客 群 2. 暂时未有同等类型和体量的项目开业，我们 具有先发优势，品牌就有了早期导入的优势 和可能。 3. 峨眉当时有高端商业消费的诉求.
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旅游消费数据
2009年峨眉山市旅游人数达360万人次，同比增长8.8%；实现旅游收入35.65亿元，同比增 长23%。环峨眉区域自驾游的散客120万/年（成渝自驾游数量840万X艾肯弘扬提供的估算比例 14.5%得出），平均来访游客在峨眉山留宿时间为1.5天/人。 国内游客 2009年，峨眉山景 散客和团 外宾和国 以：北京， 区，按照门票数量 队客人比 内客人比 上海、江 计算，共接待中外 例为： 例为： 浙及广东 游客280万人次。 8： 2 1： 9 地区游客 以色列客源 外宾中东南亚 为主：比 呈上升趋势： 游客占总量的 例超过50% 2009年达3 80%，以台湾、 万人次 新加坡、香港 和日本为主 自驾游人群主 自驾游人群主 是以周末为高 未进山门客源 要来自：成都、 峰，消费以 总数在80万 重庆和周边地 温泉和吃为主； 人次：自驾游 区；会议人群 旅游人群高峰 与会议人群比 主要来自省内 期在每年的4月 例为3：7 占65%的比例 至11月 数据来源：峨眉山旅游局统计
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A峨眉院子定位 峨眉山水间 . 院落慢生活
在峨眉山的脚下建造一座以昼、夜旅游休闲商业形态为主体，大峨眉民俗休闲、民俗 娱乐、民俗活动、本地特色小吃等穿插其间的酒楼、客栈、酒吧、茶楼、戏台、风味小吃、 工艺品、土特产，真正体现大峨眉闲生活、慢生活、新生活的风情底韵、精致华丽类似公馆
中高端消费的商业院落街区。
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A租售定位—赢利模式策略
商业的赢利模式
纯销售模式
纯租赁模式
租售结合的模式
售 后 返 租 策 略
先 租 后 售 策 略
分 割 式 销 售 策 略
拍 卖 销 售 策 略
整 体 出 租 策 略
审 批： 审 核： 编 制：
峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司
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目
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分
录
峨眉院子 业态布局 租售定位 招商及运营策略
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第一部
峨眉院子
A峨眉院子定位
B峨眉院子作用
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2014-8-25 商业综合体研究
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B峨眉院子作用
品牌支撑－作为峨秀湖国际度假区内的子品牌，为整个项
目的开篇力作，增 色添彩。
土地增值－成功的商业氛围为后期一级土地开发提供支持 利润获取－成功的商业开发，往往会获得丰厚利润。 吸引买房人－有商业配套的物业，能更好的吸引买房人。 服务业主及游客－完善的商业配套，作为旅游地产的峨秀
具体要求
2000-3000 1000 1-3
2.8-3.2
10-20
楼板承重（Kg/㎡）
给排水 供配电 中央空调 电梯
≥500
市政给排水 市政配电 提供与否需与发展商沟通 1-2
电话线
燃气管道 排污 货区（㎡） 停车位（个） 物业交付装修标准
提供配口
提供城市燃气管道配口 预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位 20 30-50 毛坯/或按照装修要求提供
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市场定位
市场定位是最重要定位之一，主要有以下三种： 功能定位：弥补市场缺口,以吃、住、行、游、购、娱为一体的
旅游地产综合体；
业态类型：以高中档餐饮和风情客栈为主；休闲、娱乐为补， 兼有日常生活消费、社区配套等； 形象定位：峨眉山高档特色商业示范；
2014-8-25 商业综合体研究
资源整合：文化旅游操作经验不足，距离城 市距离较远，短期内较难吸引长期客户。 2. 项目开发周期长，压力大。 3. 高档会议,餐饮长期受红珠山等老牌酒店先 入为主的影响,尚需时间改变消费观念。 4. 后期配套产品未形成集群效应。 1.
1. 对于文化旅游地产的认识和运作,我们尚在 起步阶段,如此大型旅游地产在全国都是很 罕见的,经验不足。 2. 相继会有同类型项目入市，对我们会是威胁 3. 铝厂的影响。
业态布局 租售定位 招商及运营策略
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第三部分
租售定位
A租售定位
B租售价格策略
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A租售定位
租售定位原则：
以目前项目周边商业气氛不浓厚，商业项目不成熟的问题为依据；
以公司的开发意图为准： 产品以最终销售，利润最大化的经营目的。
*项目租售策略建议如下：
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西式快餐物业条件
技术指标 需求面积（㎡） 经营楼层选择（层） 单层面积（㎡） 结构层高要求（m）
具体要求
200-500 1－2 100-250 ≥4
中央空调
电梯（部） 步梯（部） 排污 物业交付装修标准
需要，预留2-5个机位接口
不要求 1-2 设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施 简单装修/毛坯
申明:本文档系峨眉山蓝光文化旅游置业有
限公司为经营、管理之需要而制定，其知识 产权归四川蓝光实业集团有限公司所有，属 本公司商业机密，未经许可不得外传。任何 人擅自复制、拷贝、摘抄、对外传播或未经 本公司许可擅自使用本文档的全部或部分内 容皆视为对本公司商业秘密的侵犯，是触犯 《中华人民共和国刑法》的行为，当事人将 承担相应的法律后果。
行
交通
娱
娱乐演艺
乐
旅游目的地类
象城、易镇、大佛禅院、 温泉欢乐谷
市中心：名山中路、商业街、绥山中路， 营业时间：9：00——21：00
小结： 峨眉山市还没 有一个旅游商 业综合体，市 场需求所在。
购
城市商业
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B商业定位
峨眉院子一期市场定位 峨眉院子一期消费定位
主力店
人流贡献
次主力店
租金贡献
连租带售
群羊店
功能配套
以服务配套类为主， 丰富业态，贡献租金的主 以完善一站式的商 力之一 业需求 以消化富裕面积为 考虑 一般很低
连租带售
其它
填空补漏
连租带售
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D业态分区及规划建议
人流动线的规划 业态分区 业态规划建议 各业态的物业条件
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便利店物业条件
技术指标 需求面积（㎡） 经营楼层选择（层） 结构层高要求（m） 开间（m） 进深（m） 排油排污 店前走道 物业交付装修标准 具体要求 50-100 1 ≥4 4－9 ≤15 提供接口 店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带 简单装修
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项目SWOT分析 峨眉山旅游消费数据
峨眉山旅游消费地
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项目SWOT分析
1. 2.
3. 4.
资源：依山水，佳通便利，面朝景区. 产品：峨秀湖项目整体是由世界顶级创作管 理团队打造，国际知名品牌入驻，产品组合 丰富，水准高。 政府：大力支持，政企强强联合。 企业投入：蓝光集团百亿巨资打造。