武汉后湖长投项目思路深化方案.
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后湖长投〃汉口年华项目
商业发展思路沟通
武汉允正房地产代理有限公司 二零一四年二月
1
知识产权声明: 本报告版权仅为武汉允正房地产代理有限公司所有，本公 司对本报告拥有完整知识产权，未经许可任何机构和个人 不得以任何形式翻版、复制和发布。 未经我公司同意，任何单位及个人均不得擅自使用，违反 上述声明我公司保留依法追究其法律责任的权力。
武汉允正房地产代理公司 二〇一四年二月十五日
2
项目定位及开发的初步判断：
判断一
项目位于发展中的城市居住新城，需要从区域发展规律的 角度探索项目定位的机遇。
判断二
本项目周边商业竞争激烈，会被周边众多商业截流，因此 “内聚型”、“目的性”将是本项目商业的主要特点。
判断三
项目商业体量不具规模优势，因此差异化定位及特色产品 构建将成为优势构建的不二法门。
影响力不足，且地铁难以直接利好商业运营。
13
区域现状：大型成熟社区环绕，周边多新建中高
端社区与大型商业综合体
东侧——为百步亭大型社区，形成时间相对
较早，社区较为成熟，多高收入、中老年社
区居民； 周边——分布有大量新建社区，如万锦江城、 海赋江城、汉口城市广场、幸福时代等，受
房价影响，可判断未来主要是优质刚需居住
商业地产，流程为重！
6
商业地产的协作性
商业地产不是简单的招商，其需要策划、招商、运营及推广等各部门的通力 协作，方能有所成就。
各方团队，专业 性极强，分工作 用明显，缺一不
一、策划
策划六阶段，是整个商业的灵魂所在。只有前期产品符合市场客观规律及开发商的需求， 明确商业类型及品牌构建（明确商业定位），产品设计时与设计院对接，突出建筑特色，同 时以后期商家需求为导向指导设计，后期招商才能顺利完成，同时降低后期因商家经营需求 而导致的设计变更成本以及后期运营成本，提高项目利润率及市场竞争力。
3
提案解决的关键问题：
差异化定位
•结合项目区位特征，与当前区域“一站式购物”型及 “LIFESTYLE”型商业形成功能上的差异，构建项目特色。
合理的盈利 模式
•本项目商业规划已确定，并有一定缺陷，需要通过合理的盈利模式 定位，达到项目利润最大化
提升影响力
•商业特色的打造及配套的完善是商业价值提升的重要手段，并以此 来提升项目整体价值，最终打造成为长投集团在后湖区域，乃至武 汉市的精品之作。
群体； 西侧为——同安花园、同鑫花园等成熟社区， 人口较多，居民素质较高；
商业分布——汉口城市广场、幸福时代、中
森华后湖广场、百步亭万家汇等项目均有较 大体量商业存在。
14
区域背景
市场要点分析 项目概况分析 目标客群分析 商业定位及优势构建 项目初步经济测算 招商与营销体系构建
商业市场
15
区域内集中式商业匮乏，目前片区仅有新生活摩 尔城和南国北都两大购物中心投入运营。
4
前言
5
商业策划的阶段性
与住宅产品不同，商业策划有着其严格的策划流程，并且有多专 业的系统协作，方能造就商业精品。 从策划角度，主要分为以下六个阶段： 一、产品策划 二、招商策划 三、品牌策划 四、营销执行策划 五、广告策划 六、运营管理策划
任何成功的商业项目，其策划工作必须经历此六阶段，再
配合有效的执行方能成就精品。可以说
可，可以说：
二、招商
招商是对前期商业定位的执行保障。在前期策划时，就应招商先行，以主力商家需求作 为产品设计的指导，定向开发，降低风险。只有真正招商成功，商业定位才能落定。同时，
商业地产， 团队至胜！
招商阶段可同步积累销售资源，起到联动作用。
三、商业运营
良好的后期运营是商业成功的重要保障。运营更多的是后期实际管理过程中碰到的细节， 但往往是细节决定成败。利用后期运营管理的丰富经验，在前期设计过程中规避因设计缺陷
保证以上三点，是项目成功销售的不二法门。
8
沟通汇报思路：
市场要点分析 项目概况分析 目标客群分析 商业定位及优势构建 项目初步经济测算
招商与营销体系构建
9
区域背景
市场要点分析 项目概况分析 目标客群分析 商业定位及优势构建 项目初步经济测算 招商与营销体系构建
商业市场
10
区域属性界定：武汉四大居住新城之一，汉口后
16
新生活摩尔城
项目基本信息：
11
后湖规划：后湖整体可分为北区和东区，北区定
位为城市副中心，东区定位为市级商业副中心
北区 东区
市级商业副中心—— 以汉口城市广场为代 表的副市级商圈后湖 商圈。
城市副中心—— 涵盖教育、政务、商务、 医疗卫生等多元功能，并 逐渐成为独立于东后湖的 商业新中心。 12
交通配套：线路完善，但短期内对商业辐射腹地
花园，生态为核心主题，居住人口30万。
后湖整体定位为和谐生态居住新城
后湖新城
东湖新城
十大Hale Waihona Puke Baidu住组团
四新新城 南湖新城 后湖新城总面积 23.6 平方公里，开发建筑总面积为1050 万平方米，其中，住宅建筑面积600万平方米，市级公建 及配套公建面积320万平方米，工业、仓储建筑面积85万 平方米，其它建筑面积45万平方米。后湖地区以建设“生 活的新区，健康的新区”为宗旨，按照“以人为本”的理 念，通过优化用地布局、完善配套设施、提高景观环境和 合理交通组织，营造高尚、便捷、安全、节约和可持续发 展的现代化生态型、高标准的绿色生态都市居住新区，到 2020年，规划居住人口30万。
而导致的运营障碍和运营风险，是现在越来越多的知名商业地产开发商的明智选择。
四、推广
推广是展示项目的直接手段。配合项目的阶段性需求，适时的进行有效的推广，是达成 项目阶段目标（招商、销售任务）的有力保障。但是，如果推广不结合前期策划，只是盲目 推广或过分推广，推广就会变成了无根之木，毫无裨益。
7
商业销售的决定性因素——商业价值
商业销售成功与否，直接取决于购买者对商业价值的认可程度。与 住宅不同，住宅属于必需品，而商业属于非必需品，其购买者大多为投 资者，其最为关心的是投资回报，也就是商业价值。而商业高价值，万 变不离其宗：
一、商业定位的准确性、商业布局的合理性、商业业态的丰富性以及招 商执行的有效性是保证商业物业价值提升的核心要素； 二、建筑的趣味性、观赏性及实用性是提升商业物业价值的重要手段； 三、运营管理的丰富性及精彩性是商业物业价值提升的有效保障。
商业发展思路沟通
武汉允正房地产代理有限公司 二零一四年二月
1
知识产权声明: 本报告版权仅为武汉允正房地产代理有限公司所有，本公 司对本报告拥有完整知识产权，未经许可任何机构和个人 不得以任何形式翻版、复制和发布。 未经我公司同意，任何单位及个人均不得擅自使用，违反 上述声明我公司保留依法追究其法律责任的权力。
武汉允正房地产代理公司 二〇一四年二月十五日
2
项目定位及开发的初步判断：
判断一
项目位于发展中的城市居住新城，需要从区域发展规律的 角度探索项目定位的机遇。
判断二
本项目周边商业竞争激烈，会被周边众多商业截流，因此 “内聚型”、“目的性”将是本项目商业的主要特点。
判断三
项目商业体量不具规模优势，因此差异化定位及特色产品 构建将成为优势构建的不二法门。
影响力不足，且地铁难以直接利好商业运营。
13
区域现状：大型成熟社区环绕，周边多新建中高
端社区与大型商业综合体
东侧——为百步亭大型社区，形成时间相对
较早，社区较为成熟，多高收入、中老年社
区居民； 周边——分布有大量新建社区，如万锦江城、 海赋江城、汉口城市广场、幸福时代等，受
房价影响，可判断未来主要是优质刚需居住
商业地产，流程为重！
6
商业地产的协作性
商业地产不是简单的招商，其需要策划、招商、运营及推广等各部门的通力 协作，方能有所成就。
各方团队，专业 性极强，分工作 用明显，缺一不
一、策划
策划六阶段，是整个商业的灵魂所在。只有前期产品符合市场客观规律及开发商的需求， 明确商业类型及品牌构建（明确商业定位），产品设计时与设计院对接，突出建筑特色，同 时以后期商家需求为导向指导设计，后期招商才能顺利完成，同时降低后期因商家经营需求 而导致的设计变更成本以及后期运营成本，提高项目利润率及市场竞争力。
3
提案解决的关键问题：
差异化定位
•结合项目区位特征，与当前区域“一站式购物”型及 “LIFESTYLE”型商业形成功能上的差异，构建项目特色。
合理的盈利 模式
•本项目商业规划已确定，并有一定缺陷，需要通过合理的盈利模式 定位，达到项目利润最大化
提升影响力
•商业特色的打造及配套的完善是商业价值提升的重要手段，并以此 来提升项目整体价值，最终打造成为长投集团在后湖区域，乃至武 汉市的精品之作。
群体； 西侧为——同安花园、同鑫花园等成熟社区， 人口较多，居民素质较高；
商业分布——汉口城市广场、幸福时代、中
森华后湖广场、百步亭万家汇等项目均有较 大体量商业存在。
14
区域背景
市场要点分析 项目概况分析 目标客群分析 商业定位及优势构建 项目初步经济测算 招商与营销体系构建
商业市场
15
区域内集中式商业匮乏，目前片区仅有新生活摩 尔城和南国北都两大购物中心投入运营。
4
前言
5
商业策划的阶段性
与住宅产品不同，商业策划有着其严格的策划流程，并且有多专 业的系统协作，方能造就商业精品。 从策划角度，主要分为以下六个阶段： 一、产品策划 二、招商策划 三、品牌策划 四、营销执行策划 五、广告策划 六、运营管理策划
任何成功的商业项目，其策划工作必须经历此六阶段，再
配合有效的执行方能成就精品。可以说
可，可以说：
二、招商
招商是对前期商业定位的执行保障。在前期策划时，就应招商先行，以主力商家需求作 为产品设计的指导，定向开发，降低风险。只有真正招商成功，商业定位才能落定。同时，
商业地产， 团队至胜！
招商阶段可同步积累销售资源，起到联动作用。
三、商业运营
良好的后期运营是商业成功的重要保障。运营更多的是后期实际管理过程中碰到的细节， 但往往是细节决定成败。利用后期运营管理的丰富经验，在前期设计过程中规避因设计缺陷
保证以上三点，是项目成功销售的不二法门。
8
沟通汇报思路：
市场要点分析 项目概况分析 目标客群分析 商业定位及优势构建 项目初步经济测算
招商与营销体系构建
9
区域背景
市场要点分析 项目概况分析 目标客群分析 商业定位及优势构建 项目初步经济测算 招商与营销体系构建
商业市场
10
区域属性界定：武汉四大居住新城之一，汉口后
16
新生活摩尔城
项目基本信息：
11
后湖规划：后湖整体可分为北区和东区，北区定
位为城市副中心，东区定位为市级商业副中心
北区 东区
市级商业副中心—— 以汉口城市广场为代 表的副市级商圈后湖 商圈。
城市副中心—— 涵盖教育、政务、商务、 医疗卫生等多元功能，并 逐渐成为独立于东后湖的 商业新中心。 12
交通配套：线路完善，但短期内对商业辐射腹地
花园，生态为核心主题，居住人口30万。
后湖整体定位为和谐生态居住新城
后湖新城
东湖新城
十大Hale Waihona Puke Baidu住组团
四新新城 南湖新城 后湖新城总面积 23.6 平方公里，开发建筑总面积为1050 万平方米，其中，住宅建筑面积600万平方米，市级公建 及配套公建面积320万平方米，工业、仓储建筑面积85万 平方米，其它建筑面积45万平方米。后湖地区以建设“生 活的新区，健康的新区”为宗旨，按照“以人为本”的理 念，通过优化用地布局、完善配套设施、提高景观环境和 合理交通组织，营造高尚、便捷、安全、节约和可持续发 展的现代化生态型、高标准的绿色生态都市居住新区，到 2020年，规划居住人口30万。
而导致的运营障碍和运营风险，是现在越来越多的知名商业地产开发商的明智选择。
四、推广
推广是展示项目的直接手段。配合项目的阶段性需求，适时的进行有效的推广，是达成 项目阶段目标（招商、销售任务）的有力保障。但是，如果推广不结合前期策划，只是盲目 推广或过分推广，推广就会变成了无根之木，毫无裨益。
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商业销售的决定性因素——商业价值
商业销售成功与否，直接取决于购买者对商业价值的认可程度。与 住宅不同，住宅属于必需品，而商业属于非必需品，其购买者大多为投 资者，其最为关心的是投资回报，也就是商业价值。而商业高价值，万 变不离其宗：
一、商业定位的准确性、商业布局的合理性、商业业态的丰富性以及招 商执行的有效性是保证商业物业价值提升的核心要素； 二、建筑的趣味性、观赏性及实用性是提升商业物业价值的重要手段； 三、运营管理的丰富性及精彩性是商业物业价值提升的有效保障。