物业管理方案编制指引

物业管理方案编制指南

一、物业管理方案的制订

(一)学习要求

掌握物业管理对物业的基本要求,了解并做好物业管理早期介人的准备工作;具有进行拟管项目、使用人物业管理与服务需求、竞争企业状况等调查的能力;掌握制订物业管理方案的主要内容、基本架构和方法。

(二)学习重点

1.物业管理的早期介入

(l)物业管理对物业的基本要求

物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托,按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权,运用现代管理科学和先进的维修养护技术,以经营手段管理物业,从事对物业(包括物业周围的环境)的养护、修缮、经营,并为物业所有人和使用人提供全方位的服务,使物业发挥最大的使用价值和经济效益。

物业管理对物业的基本要求是:

①物业的设计要“科学、合理、适用和美观”,并要方便维修和养护。．

②建筑材料质量和设计施工质量要好,减少使用成本。

③配套设施齐全,能为使用人提供多种服务。

④环境优美、安全、舒适。

⑤为物业管理提供必要的设施。

(2)物业管理的基本内容

①基本业务

包括房屋建筑物的维护、修缮与改造;物业附属设备、设施的维护、保养与更新;相关场地的维护与管理;消防设备的维护、养护与更新。

②专项业务

包括治安保卫、清扫保洁、庭院绿化、车辆管理等。

③特约业务

包括各种与业主和使用入相关的代办业务。

④经营业务

包括室内装修、电器维修、商务中心、咨询、中介、代理经租、房屋交换以及其他业务等。

(3)物业管理早期介入的物质准备

人员准备

资料准备

设备、器材准备

资金准备

(4)房地产开发的基本程序

我国房地产开发的程序通常分为四个阶段:

①决策、立项阶段

通过调查研究,寻求合作伙伴,选定开发地点和开发项目,向政

府有关部门申请立项。

②前期阶段

1)在申请立项的项目建议书基础上,经过进一步的调查研究,编制项目可行性研究报告,并向有关部门申报,同时办理企业申报登记事宜。

2)项目的规划设计工作。

3)规划设计工作的报批工作,进行工程勘探,制定开发项目的建设方案。

4)征用土地,开展拆迁安置工作。

5)完成施工现场的基础设施配套建设,做到“四通一平”:即通水、通电、通路、通信、平整土地。

6)办理开工手续。

③建设阶段

要加强施工期,同时;进行施工建设,通过招标、投标、发包工程间有效的工程监理,包括请专业监理公司和竣工后交付管理的物业管理公司的代表,直至竣工验收,交付使用。

④营销阶段

这是房地产开发与经营相衔接、相交叉的阶段,通常包括房屋销售、出租、使用管理(物业管理)和售后服务等。

上述四个阶段的实施不一定按部就班,有时可交替进行。

(5)建筑工程基本知识

①建筑工程分类

建筑物的施工建设过程称建筑工程。根据建筑工程各组成部分的性质、作用可分为:

1)一般土建工程:包括房屋和构筑物的各种结构工程和装饰

工程等。

2)管道工程:包括蒸汽。压缩空气、煤气天然气等管道工程。

3)暖卫工程:包括室内外给排水管道,采暖、通风、民用煤气天然气管道敷设工程等。

4)电气照明工程:包括室内外照明设施安装、架空线路、变电和配电设施安装工程等。

③建筑工程管理

建筑工程管理是贯穿以工程项目为对象,以施工现场为中心,使,把各个施工过程有机地组织起来,遵循建筑施工的特点和规律施工过程达到优质、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要内容包括:

l)落实施工任务,签订对外承包合同;

2)编制施工组织设计或施工计划;

3)做好施工前的准备工作,保障顺利开工;

4)按计划组织施工,并随时收集施工中的有关信息与计划目

标进行对比,发现问题及时调整,使各项施工活动处于最佳状态;

5)做好工程施工资料分析与整理。

③建筑工程涉及的主要工作

1)熟悉施工图样,参加图样会审,熟悉设计规模、结构特点和

生产工艺顺序;

2)熟悉施工现场的地形、供水、供电、道路运输情况,了解施工区域的地理环境和施工条件;

3)了解当地是大宗资料供应情况。质量及价格;

4)编制施工组织设计,绘制施工平面图,制定施工进度计划,提出根据施工技术力量需要的材料、预制构件、机具等进场计划;

5)抓好施工技术及技术管理工作;

6)抓好质量管理;

7)抓好安全生产管理;

; 抓好材料与工具管理8)

9)抓好班组管理;

10)抓好劳动定额与劳动报酬等。

2.物业管理早期介入的实施

(l)工作内容

根据房地产开发的不同阶段,物业管理早期介入实施的工作内客主要有:

①参与规划设计阶段

参与形式主要表现在全面细致地反映物业管理顺利实施的各种需要,以及在以往物业管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷,用咨询报告的形式提交设计单位,并促其纠正。物业管理公司应注意反映下列问题:

1)配套设施的完善问题;

2)水电供应容量的问题;

3)安全保卫系统;

4)垃圾的处理方式;

5)高层建筑物外观的清洁问题;

6)消防设施问题;

7)物业管理所需设备问题;

8)对建筑材料的意见;

9)其他问题。

②参与建设阶段

通过参与施工管理,对工程建设提出意见。主要包括:

1)监督工程质量并提出意见;

2)监督建设过程(是否按设计规划图纸施工、建筑材料规格质量是否符合设计要求)并提出意见:

3)监督物业附属设施设备配套建设过程并提出意见;

4)监督物业管理所需的特殊附属设施设备的建设过程并提出意见。

(2)早期介入应注意的问题

①必须从思想上十分重视早期介入的准备工作

②必须明确物业管理在整个房地产开发与经营管理中的地位

③抓好人员准备这个关键