万科城市花园商业定位及营销方案建议

编 号
商业参考项目调研总结
学习改变命运,知 识创造未来
万科城市花园商业定位及营销方案建议
调查商业区域/项目的背景及原因
学习改变命运,知 识创造未来
万科城市花园商业定位及营销方案建议
区域/项目背景
调查原因
1.区域发展背景及环境相似
2.2.调查范围之商业业态与本项目所在 的紧邻业态接近
由于黄埔区过往商业发展相对落后，找出区域发 展背景及环境相似度高的地域作分析，有助更适 当地作出相应的项目业态布局
编 号
区域/项目
最具参考性要点分析
对本项目启示
3
海珠区下渡路
中小型餐饮带动片区其它配 套行业
大众及特色餐饮对形成消费 人流有很大的磁力作用
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万科城市花园商业定位及营销方案建议
编 号
区域/项目
ຫໍສະໝຸດ Baidu
最具参考性要点分析
对本项目启示
4
海珠区中海名都
商铺欠缺统一规划经营，且 租金过高脱离市场
必要的经营规划对未来的商 业发展打下良好的基础
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万科城市花园商业定位及营销方案建议
编 号
区域/项目
最具参考性要点分析
对本项目启示
5
天河区天河都市 广场
区域环境较混杂，周边居民 消费力一般；亮点配套独立 商业，服务周边区域居民
独立商业既可为社区住户共 享，亦有成为片区商业核心 的潜力
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万科城市花园商业定位及营销方案建议
编 号
区域/项目
最具参考性要点分析
对本项目启示
6
天河区车陂路 天朗明居
纯粹的社区配套，多为个体 经营商户，依托社区居民消 费
好又多满足社区及周边居民 的基本生活需求，通过业态 互补形成双赢
学习改变命运,知 识创造未来
万科城市花园商业定位及营销方案建议
业主的月消费金额尽管相比区域消费者略高，但整体水平仍然不
高，主要集中在800-2000元/㎡左右。
学习改变命运,知 识创造未来
万科城市花园商业定位及营销方案建议
平时会去的娱乐场所对比
小结：
备注：该项为多选项
业主平时的娱乐场所和区域消费者相比较类似，最高的是咖啡厅、健康俱乐 部和茶馆。
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
万科城市花园商业定位及营销方案建议
编 号
区域/项目
最具参考性要点分析
对本项目启示
2
海珠区赤岗 新朝传说
原为较落后的居住区域，经 近年发展成为地铁沿线商住 项目，带动区域商业
生活超市吸引区域居民，地 段发展潜力对商业有良好的 未来拉升潜力
学习改变命运,知 识创造未来
万科城市花园商业定位及营销方案建议
2、万科业主调查分析（问卷调查） 家庭月收入对比
小结：
业主市调=63组，方舟市调=490组
业主的总体收入水平明显高于区域消费者的整体水平，尤其是在5000元以上
的区间；70%以上的家庭月收入在5000元以上。
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万科城市花园商业定位及营销方案建议
月消费金额对比
小结：
业主市调=63组，方舟市调=490组
万科城市花园商业定位及营销方案建议
希望的饮食配套对比
小结：
备注：该项为多选项
业主对饮食配套的需求亦很大，且相比区域消费者的需求档次偏高，主 要反映在高档西餐厅和高档粤菜馆的比例上；
同时，业主调查显示对麦当劳、风味菜、普遍粤菜馆和茶餐厅的需求比
例亦颇高。
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万科城市花园商业定位及营销方案建议
万科城市花园商业定位 及营销方案建议
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月4日星期四
目录
第一部分 综合调研总结分析 第二部分 项目定位及业态规划建议 第三部分 项目营销推广建议
学习改变命运,知 识创造未来
万科城市花园商业定位及营销方案建议
第一部分 综合调研总结分析
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万科城市花园商业定位及营销方案建议
消费者调研总结
学习改变命运,知 识创造未来
万科城市花园商业定位及营销方案建议
1、消费者调查总结
1）区域消费群家庭收入较低 家庭月收入3991元/月 方舟去掉2000元/月收入以下之家庭分析，估计黄埔区普遍家庭平均 收入仍会偏低
2）家庭月消费平均约900元/月 方舟去掉月收入2000元/月的家庭后，比例相信仍会降低 月消费金额为1000元/月以上的亦占34.3%
3）消费者较重视有一定档次的饮食场所
学习改变命运,知 识创造未来
万科城市花园以商上业定相位关及详营销细方内案容建议请见方舟市调报告
4）消费者认为极高档及低档的商场均不适合在黄埔区内开设 如:友谊商店和状元坊；
5）消费者对中高档、健康、休闲的场所有一定的需求 如:对天河城广场的需求和认同度是最高的；
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万科城市花园商业定位及营销方案建议
广州市内各类比项目/区域
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万科城市花园商业定位及营销方案建议
编 号
区域/项目
最具参考性要点分析
对本项目启示
1
广源新村 （景泰直街）
大型超市及品牌主力店带动 下形成以居民消费为主的商 圈
生活超市吸引区域居民，品 牌主力店拉动消费需求
6）中低档品牌是目前区域消费者的主流；
7）消费群中4000-10000元或以上的家庭约有35% 这类群体对中高档产品亦有一定的消费能力及追求； 去掉月收入2000元/月的家庭后，比例相信仍会降低
8）“好又多”对吸引黄埔区域的人群有一定的作用 （可考虑业态互补）
学习改变命运,知 识创造未来
万科城市花以园商上业相定关位及详营细销内方案容建请议见方舟市调报告
1.区内消费群特征相近，有原居民， 2. 且家庭收环境一般或属国企或大型 3. 企业的员工宿舍区 4.2.区域当中夹杂有新建住宅项目，引 5. 入新的消费群且消费水平会比原居 6. 民略高
这些区域地段的商铺经营状况、业态分布及消费 群类似程度、对产品价格承受能力等分析，对本 项目的各项产品定位及规划分布有较大帮助
商业项目的规划、规模或形态和所坐落位 此类项目过往及现时的经营中出现的成败得失及
置与本项目可作参考
场地气氛等资料对本项目具启发性
纯小区生活配套型之商业业态、以住宅小 区居民的日常生活消费者为主导
由于本项目位置相对孤立，必然成为业主及周边 小区日常生活基本消费之所在，故分析此类商业 业态，可客观及准确的得悉本项目所需要的基本 小区配套商业行业之比例，对本项目规划及定位 具有参考价值