东莞中堂项目定位报告(20140904)
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区域竞品未来供应预测
居益凯景中央 将推货量：二期首批190套 后续货量：二期约1100套 三期地块未开发，预计将供货700套左右
本项目
富盈公馆 将推货量：三期首批176套 后续货量:三期约500套 四期约1056套
江畔豪庭 后续货量：洋房产品2014年底开始入 市，首推约200套，共3000套左右
中堂市场住 房需求有限
东莞各镇区经济发达，中堂属于第三类区域
东莞多镇经济快速发展，中堂镇位于东莞北部，与多镇接壤，可为本案提供坚实的基 础，尤其是客户群的提供。
经济情况
中堂经济处于全市中下游水平，项目发展可借助周边优势
中堂镇2010-2013年GDP走势
中堂镇GDP呈震动上扬的趋势，经济呈增长的势头， GDP总值在东莞各镇区间处于中下水平，
中堂市场背景分析
三个竞品均有赠送空间，部分可作一房
居益凯景中央6栋三房户型图 面积：约13-19㎡ 赠送形式：客厅位置半赠送
富盈公馆三房户型图 面积：约10-12㎡ 赠送形式：入户阳台设计，面积计半
东港城7号2+1房户型图 面积：约7-15㎡ 赠送形式：房间半赠送
中堂市场背景分析
两重点竞品月均去化33-37套，去化速度较理想
农业户口 55995
增城新塘 （2013年） 万江 高埗 望牛墩
外来人口 48370
户籍人口 75531
麻涌
72889
34843
中堂镇户籍人口与外来人口比例约1：1.56， 镇区内外来人口比例处于较低水平 户籍类别方面，以农业户口为主，非农人口 仅 占户籍人口26%，城市化发展水平较低 周边镇区新塘及万江大量的人口衍生出的住房 需求，给本案的房地产发展带来契机
优化住房公积金贷款政策
新的贷款办法将放宽住房公积金贷款申请人 缴存满12个月的认定条件，并倾斜支持中低 收入职工和长时间缴存职工申请住房公积金 贷款
取消新建商品住房销售价格备案制
开发企业能灵活、迅速采取各种营销方式应对 市场变化；开发企业和消费者也可以不受下浮 幅度的限制，根据市场状况约定销售价格
放松购房积分条件
非农户口 19536
数据来源：2012年东莞市年鉴
区域规划
项目位于城市CLD中心区，商贸及行政配套丰富
《中堂镇城市中心区控制性详细规划》 规划范围：中堂镇城市中心区北临107国道、 西临北王西路、南临中麻大道、东临新兴路
本项目
项目所在片区含居住用地、公共设施用地、商贸 金融用地、道路广场用地、市政公共设施用地、 水域和其它用地等类型，未来将建设成居住氛围 浓厚、商业配套设施齐全的新城市中心区。而项 目北侧为商业金融用地，或将进一步完善本案的 商业配套
12000元/㎡ （带装修） 8200元/㎡ 10500元/㎡ （带装修） 9000元/㎡
保利东江首府 保利地产
锦绣天伦花园 敏捷地产 中森茗苑
占地50，建面95 大盘规模、配套、江景
占地21，建面68 大盘规模、配套 地段 地段、配套
新塘城区中央的大型 117-175㎡三四房 地标性建筑综合体 291-292㎡五房 —— —— —— 72-85㎡两房、89111平米三房 67-74㎡两房、8487㎡三房 113平三房和123 平三房
周边在售项目价格5700-6800元/㎡
周边重点楼盘价格情况 居益凯景中央 预计售价6700-6800 5700
富盈公馆
东港城7号
6500
5000
5500
6000
6500
7000
7500
8000
※富盈公馆现面对内部员工发售4栋，5700销售称为内部员工认购价
中堂市场背景分析
未来两年预计供应超3000套，竞争渐趋激烈
中堂住宅市场 后续供应量大
比邻广州新 塘的区位优势
目前中堂虽在售项目较少，但后续供货庞大，结合中堂经济发展情 况、人口现状来看，当地市场难以消化庞大的供应数量。实际上， 由于比邻广州新塘的优越区位优势，目前中堂镇在售项目主要客群 来自新塘，且置业趋势越发明显
新塘市场背景分析
一江两岸存在巨大价差，中堂价格优势明显
重点楼盘均价：8200-12000元/㎡之间
中森茗苑 10500元/㎡（带装修）
丰泰城市公馆 9000元/㎡
锦绣天伦花园 8200元/㎡
保利东江首府 12000元/㎡（带装修）
本项目
富盈公馆 5700元/㎡ 东港城7号 6500元/㎡
居益凯景中央 6700-6800元/㎡
重点楼盘均价：5700-6800元/㎡左右
2014上半年东莞GDP同比增7.5% 房地产开发投资增长14％
新塘、黄埔、开发区
本案
黄埔
番禺
东莞市统计局发布了上半年东莞经济运行情况数
南沙 深 圳
据，数据显示，上半年东莞地区生产总值为
2606.92亿元，同比增长7.5%。规模以上工业完 成增加值1210.97亿元，同比增长8.2%
一类区域 二类区域 三类区域
富盈公馆
富盈公馆
富盈集团
东港城7号
东莞市东沙 占地1.4，建面 港建设发展 4.1 有限公司
镇中心地段
城市中的大型绿色健康 居住社区
居益凯景中央
中堂市场背景分析
周边竞品在售/将推集中84-123㎡两至三房
目前周边在售楼盘将推/在售产品户型集中69㎡-138㎡的两至四房，其中以84-123㎡两至三房为主力户型。
穗莞深城际轨道交通项目是经国务院批准的珠三角城际轨道交通线网规 划的主轴线之一 。目前已动工建设 穗莞深轻轨设立中堂站，本项目将从此进入东莞15分钟生活圈、广州30 分钟生活圈、深圳60分钟生活圈和香港90分钟生活圈
穗莞深轻轨东莞境内站点示意
中堂
发展机遇
地铁13号线将于2017年开通，刺激中堂地产价值
项目启示：本案所在的中堂镇虽经济发展水平有 限，但结合区位及东莞整体经济发展强劲的基础， 本案可吸纳大范围地区客户购房需求及购买力
产业方面仍以第二产业为主，第三产业占比较低
人口情况
中堂镇外来人口较少，人口质素偏低
镇区 户籍人口
128154 78538 38186 46353
外来人口
91039 65386 128551 37165
根据规划方案，穗莞深线、地铁13号线、地铁16号线、 厦深铁路支线、广深铁路第四线等轨道交通线路将在
新塘形成枢纽站。站点位置在港口大道和新新公路交
界，新塘火车站南侧。 地铁十三号线（东西快线）首期：由鱼珠至新塘段， 线路长28.3公里。主要功能为对接穗莞深城际线，加 强东部地区与中心城区的联系，计划在2017年通车。 地铁十六号线（荔城线）：始于新塘镇，沿荔新公路 经清水塘至荔城，全长31.7公里。主要功能为贯彻城 市“东进”发展战略。
新塘市场背景分析
产品质素与中堂项目相当，具备吸纳新塘客户的硬件要求
除保利东江首府、锦绣天伦花园拥有明显的品牌优势、规模优势、配套优势以外，新塘东南部其余两项目 与本案在品牌、规模上条件相当，相比两者居高的价格，中堂地区楼价则处于洼地，中堂项目及本案对比 新塘地区项目来说，仍有较强的竞争力，能够满足新塘地区客户的置业要求 新塘重点楼盘概况分析 项目名称 开发商 体量 （万㎡） 项目卖点 项目定位 在售户型 价格
规划区内配套7家幼儿园、3所小学和3所中学 ——《中堂镇总体规划2004~2020》
发展机遇
广州 “东进”城市战略，区位优势拉升中堂城市价值
广州“东进”战略
在广州城市总体规划中，增城市定位
为广州副中心 新塘镇定位为广州中心镇。
东 莞
战略地位进一步提升
发展机遇
中堂进入轻轨沿线经济带，城市价值迅速显现
随着金九银十旺季来临，虽难以引爆市场，但也会逐步回暖
近半年中堂镇商品住宅成交套数及均价
65
21 12
19 6 7 14
中堂市场背景分析
在售仅3个洋房项目，主要集中中堂西南部
中堂镇在售楼盘一览
中堂镇在售项目较
居益凯景中央
本项目
Biblioteka Baidu
东港城7号
少，其中两大盘距离
本案较近，为本案的 主要竞争者
富盈公馆 江畔豪庭（公寓） 江畔豪庭（别墅）
周边重点楼盘消化速度
项目名称 推售时间 栋数 套数 累计签约套数 月去化量（套） 销售率
居益凯景中央
2013.8
一期1-4栋
402
392
33
98%
富盈公馆
2013.9
二期11、10、 12栋
410
403
37
98%
东港城7号
2013.12
2、3栋
200
133
17
67%
※统计时间截止至8.28
中堂市场背景分析
全国4个不设市辖区的地级市之一。位于珠江口东岸，东接惠州、南抵深
圳、西挨广州、北达博罗县，四周共与广州、深圳和惠州的10个县级行 政区接壤。而中堂镇位于东莞市西北部，是东莞市下辖的32个
镇区之一，地处穗莞深经济走廊之间，区位优势较明显
黄埔区
天河区
增城新塘
项目位置
东莞麻涌、 望牛墩
经济情况
东莞经济运行整体良好，奠定地产行业发展基础
中堂市场背景分析
主要竞品规模较大，主打配套、地段及江景资源
目前中堂住宅项目以本地开发商开发为主，本案的主要竞争者居益凯景
中央以及富盈公馆由于与新塘隔江相望，加上规模优势明显，主打配套、 江景资源及地段优势
项目名称
居益凯景中央
开发商
居益集团
体量 （万㎡）
项目卖点
项目定位
占地6.3，建面 大盘规模、江景、 城中央〃25万平米江景 19.3 配套 官邸 占地13，建面 大盘规模、地段、 新派艺筑〃品质大城 36.5 配套
楼市政策分析
多地政策松绑释放利好，加快楼市回暖速度
贯彻执行全国两会差异化的调控政策，近期越来越多城市放松限购政策，虽然东莞本身并不是执行限购的城市，
但在政策面渐趋松绑的大环境下，有利于提振市场信心，加快楼市回暖速度
近期松绑限购政策的城市
楼市政策分析
东莞新政提振市场信心，一定程度刺激购房需求
2014年8月10日，东莞市政府出台了《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》，内容包括有取消新建商品住房 销售价格备案制、调整普通住房价格标准、优化住房公积金贷款政策、取消面积要求，凡有房产即可获积分、房屋契税将纳入 “在莞纳税”积分内容等，从优化服务、加强监管、合理引导房地产开发与消费等方面促进房地产市场健康平稳有序发展。
从户型情况来看，富盈公馆面积相对偏大，其余两楼盘三房集中85-97㎡，四房集中112-138㎡，表现出一 定的刚需特性 周边重点楼盘在售/将推产品户型情况
将推 户型 居益凯景中央（二期6、12栋） 两房 三房 四房 69㎡/17套 85㎡、94-97㎡/129套 112㎡、138㎡/44套 富盈公馆（三期4栋） 84、99、103㎡/110套 112-116、123㎡/66套 —— 东港城7号（7栋） —— 96㎡/68套（2+1） 120㎡/68套（3+1） 在售
发展机遇
区位、价格及规划利好将加快新塘刚需客户外溢
新塘
区位+房地产低价优势+未来交通规划利好将成
为中堂吸引区外尤其东广州客户的主要原因
东莞城区
发展机遇
新塘-中堂”百万人口高端居住区初成， 一江两岸居住价值日益显现
本项目
CHAPTER
2
区域楼市分析
1. 楼市政策分析
2. 中堂市场背景分析 3. 新塘市场背景分析 4. 户型研究 5. 客户群研究
东莞中堂项目定位建议报告
2014.09
报告目录
1 宏观市场环境
2 区域楼市分析 3 项目本体分析 4 项目定位与发展建议
CHAPTER
1
宏观市场环境
1. 区位情况 2. 经济情况 3. 人口情况 4. 区域规划
5. 发展机遇
区位情况
占据莞穗枢纽、四镇中心，区位条件突出
东莞是广东省省辖市，是“广东四小虎”之一，号称“世界工厂”，是
近一年中堂镇商品住宅成交套数及均价
2013年成交整体畅旺 进入2014年成交维持低位
月均成交集中6-20套
中堂市场背景分析
7月份量价轻微回升，多因素决定市场有望回暖
一月份成交量处于近半年高位，其后大幅回落，整体维持在月均21套水平以下，成交价在三月份创高位后也回落至6300元/㎡ 水平。市场进入2014年观望情绪浓厚，成交量萎靡不振，但随着多地政策松绑的消息频出，结合7月份数据翘尾的情况来看，
取消住房面积要求，凡有房产即可获积分、 房屋契税将纳入“在莞纳税”积分内容，能 够在一定程度上刺激消费
中堂市场背景分析
承接楼市大环境转淡，2014中堂住宅成交量价齐跌
中堂镇以2013年下半年及2014上半年为明显分界线，显示出商品住宅成交由旺转淡的市场趋势。2013下半年月均成交量整体 维持在100套以上，成交价逐步走高，而进入2014年，月均成交量剧降，月均成交仅集中6-20套，而后价格回调至6300元/㎡ 水平。原因一方面主要受到包括信贷环境、市场过热释放大量需求等因素影响，四季度始楼市大环境转变，另一方面则受到个 盘推货节奏影响。
居益凯景中央 将推货量：二期首批190套 后续货量：二期约1100套 三期地块未开发，预计将供货700套左右
本项目
富盈公馆 将推货量：三期首批176套 后续货量:三期约500套 四期约1056套
江畔豪庭 后续货量：洋房产品2014年底开始入 市，首推约200套，共3000套左右
中堂市场住 房需求有限
东莞各镇区经济发达，中堂属于第三类区域
东莞多镇经济快速发展，中堂镇位于东莞北部，与多镇接壤，可为本案提供坚实的基 础，尤其是客户群的提供。
经济情况
中堂经济处于全市中下游水平，项目发展可借助周边优势
中堂镇2010-2013年GDP走势
中堂镇GDP呈震动上扬的趋势，经济呈增长的势头， GDP总值在东莞各镇区间处于中下水平，
中堂市场背景分析
三个竞品均有赠送空间，部分可作一房
居益凯景中央6栋三房户型图 面积：约13-19㎡ 赠送形式：客厅位置半赠送
富盈公馆三房户型图 面积：约10-12㎡ 赠送形式：入户阳台设计，面积计半
东港城7号2+1房户型图 面积：约7-15㎡ 赠送形式：房间半赠送
中堂市场背景分析
两重点竞品月均去化33-37套，去化速度较理想
农业户口 55995
增城新塘 （2013年） 万江 高埗 望牛墩
外来人口 48370
户籍人口 75531
麻涌
72889
34843
中堂镇户籍人口与外来人口比例约1：1.56， 镇区内外来人口比例处于较低水平 户籍类别方面，以农业户口为主，非农人口 仅 占户籍人口26%，城市化发展水平较低 周边镇区新塘及万江大量的人口衍生出的住房 需求，给本案的房地产发展带来契机
优化住房公积金贷款政策
新的贷款办法将放宽住房公积金贷款申请人 缴存满12个月的认定条件，并倾斜支持中低 收入职工和长时间缴存职工申请住房公积金 贷款
取消新建商品住房销售价格备案制
开发企业能灵活、迅速采取各种营销方式应对 市场变化；开发企业和消费者也可以不受下浮 幅度的限制，根据市场状况约定销售价格
放松购房积分条件
非农户口 19536
数据来源：2012年东莞市年鉴
区域规划
项目位于城市CLD中心区，商贸及行政配套丰富
《中堂镇城市中心区控制性详细规划》 规划范围：中堂镇城市中心区北临107国道、 西临北王西路、南临中麻大道、东临新兴路
本项目
项目所在片区含居住用地、公共设施用地、商贸 金融用地、道路广场用地、市政公共设施用地、 水域和其它用地等类型，未来将建设成居住氛围 浓厚、商业配套设施齐全的新城市中心区。而项 目北侧为商业金融用地，或将进一步完善本案的 商业配套
12000元/㎡ （带装修） 8200元/㎡ 10500元/㎡ （带装修） 9000元/㎡
保利东江首府 保利地产
锦绣天伦花园 敏捷地产 中森茗苑
占地50，建面95 大盘规模、配套、江景
占地21，建面68 大盘规模、配套 地段 地段、配套
新塘城区中央的大型 117-175㎡三四房 地标性建筑综合体 291-292㎡五房 —— —— —— 72-85㎡两房、89111平米三房 67-74㎡两房、8487㎡三房 113平三房和123 平三房
周边在售项目价格5700-6800元/㎡
周边重点楼盘价格情况 居益凯景中央 预计售价6700-6800 5700
富盈公馆
东港城7号
6500
5000
5500
6000
6500
7000
7500
8000
※富盈公馆现面对内部员工发售4栋，5700销售称为内部员工认购价
中堂市场背景分析
未来两年预计供应超3000套，竞争渐趋激烈
中堂住宅市场 后续供应量大
比邻广州新 塘的区位优势
目前中堂虽在售项目较少，但后续供货庞大，结合中堂经济发展情 况、人口现状来看，当地市场难以消化庞大的供应数量。实际上， 由于比邻广州新塘的优越区位优势，目前中堂镇在售项目主要客群 来自新塘，且置业趋势越发明显
新塘市场背景分析
一江两岸存在巨大价差，中堂价格优势明显
重点楼盘均价：8200-12000元/㎡之间
中森茗苑 10500元/㎡（带装修）
丰泰城市公馆 9000元/㎡
锦绣天伦花园 8200元/㎡
保利东江首府 12000元/㎡（带装修）
本项目
富盈公馆 5700元/㎡ 东港城7号 6500元/㎡
居益凯景中央 6700-6800元/㎡
重点楼盘均价：5700-6800元/㎡左右
2014上半年东莞GDP同比增7.5% 房地产开发投资增长14％
新塘、黄埔、开发区
本案
黄埔
番禺
东莞市统计局发布了上半年东莞经济运行情况数
南沙 深 圳
据，数据显示，上半年东莞地区生产总值为
2606.92亿元，同比增长7.5%。规模以上工业完 成增加值1210.97亿元，同比增长8.2%
一类区域 二类区域 三类区域
富盈公馆
富盈公馆
富盈集团
东港城7号
东莞市东沙 占地1.4，建面 港建设发展 4.1 有限公司
镇中心地段
城市中的大型绿色健康 居住社区
居益凯景中央
中堂市场背景分析
周边竞品在售/将推集中84-123㎡两至三房
目前周边在售楼盘将推/在售产品户型集中69㎡-138㎡的两至四房，其中以84-123㎡两至三房为主力户型。
穗莞深城际轨道交通项目是经国务院批准的珠三角城际轨道交通线网规 划的主轴线之一 。目前已动工建设 穗莞深轻轨设立中堂站，本项目将从此进入东莞15分钟生活圈、广州30 分钟生活圈、深圳60分钟生活圈和香港90分钟生活圈
穗莞深轻轨东莞境内站点示意
中堂
发展机遇
地铁13号线将于2017年开通，刺激中堂地产价值
项目启示：本案所在的中堂镇虽经济发展水平有 限，但结合区位及东莞整体经济发展强劲的基础， 本案可吸纳大范围地区客户购房需求及购买力
产业方面仍以第二产业为主，第三产业占比较低
人口情况
中堂镇外来人口较少，人口质素偏低
镇区 户籍人口
128154 78538 38186 46353
外来人口
91039 65386 128551 37165
根据规划方案，穗莞深线、地铁13号线、地铁16号线、 厦深铁路支线、广深铁路第四线等轨道交通线路将在
新塘形成枢纽站。站点位置在港口大道和新新公路交
界，新塘火车站南侧。 地铁十三号线（东西快线）首期：由鱼珠至新塘段， 线路长28.3公里。主要功能为对接穗莞深城际线，加 强东部地区与中心城区的联系，计划在2017年通车。 地铁十六号线（荔城线）：始于新塘镇，沿荔新公路 经清水塘至荔城，全长31.7公里。主要功能为贯彻城 市“东进”发展战略。
新塘市场背景分析
产品质素与中堂项目相当，具备吸纳新塘客户的硬件要求
除保利东江首府、锦绣天伦花园拥有明显的品牌优势、规模优势、配套优势以外，新塘东南部其余两项目 与本案在品牌、规模上条件相当，相比两者居高的价格，中堂地区楼价则处于洼地，中堂项目及本案对比 新塘地区项目来说，仍有较强的竞争力，能够满足新塘地区客户的置业要求 新塘重点楼盘概况分析 项目名称 开发商 体量 （万㎡） 项目卖点 项目定位 在售户型 价格
规划区内配套7家幼儿园、3所小学和3所中学 ——《中堂镇总体规划2004~2020》
发展机遇
广州 “东进”城市战略，区位优势拉升中堂城市价值
广州“东进”战略
在广州城市总体规划中，增城市定位
为广州副中心 新塘镇定位为广州中心镇。
东 莞
战略地位进一步提升
发展机遇
中堂进入轻轨沿线经济带，城市价值迅速显现
随着金九银十旺季来临，虽难以引爆市场，但也会逐步回暖
近半年中堂镇商品住宅成交套数及均价
65
21 12
19 6 7 14
中堂市场背景分析
在售仅3个洋房项目，主要集中中堂西南部
中堂镇在售楼盘一览
中堂镇在售项目较
居益凯景中央
本项目
Biblioteka Baidu
东港城7号
少，其中两大盘距离
本案较近，为本案的 主要竞争者
富盈公馆 江畔豪庭（公寓） 江畔豪庭（别墅）
周边重点楼盘消化速度
项目名称 推售时间 栋数 套数 累计签约套数 月去化量（套） 销售率
居益凯景中央
2013.8
一期1-4栋
402
392
33
98%
富盈公馆
2013.9
二期11、10、 12栋
410
403
37
98%
东港城7号
2013.12
2、3栋
200
133
17
67%
※统计时间截止至8.28
中堂市场背景分析
全国4个不设市辖区的地级市之一。位于珠江口东岸，东接惠州、南抵深
圳、西挨广州、北达博罗县，四周共与广州、深圳和惠州的10个县级行 政区接壤。而中堂镇位于东莞市西北部，是东莞市下辖的32个
镇区之一，地处穗莞深经济走廊之间，区位优势较明显
黄埔区
天河区
增城新塘
项目位置
东莞麻涌、 望牛墩
经济情况
东莞经济运行整体良好，奠定地产行业发展基础
中堂市场背景分析
主要竞品规模较大，主打配套、地段及江景资源
目前中堂住宅项目以本地开发商开发为主，本案的主要竞争者居益凯景
中央以及富盈公馆由于与新塘隔江相望，加上规模优势明显，主打配套、 江景资源及地段优势
项目名称
居益凯景中央
开发商
居益集团
体量 （万㎡）
项目卖点
项目定位
占地6.3，建面 大盘规模、江景、 城中央〃25万平米江景 19.3 配套 官邸 占地13，建面 大盘规模、地段、 新派艺筑〃品质大城 36.5 配套
楼市政策分析
多地政策松绑释放利好，加快楼市回暖速度
贯彻执行全国两会差异化的调控政策，近期越来越多城市放松限购政策，虽然东莞本身并不是执行限购的城市，
但在政策面渐趋松绑的大环境下，有利于提振市场信心，加快楼市回暖速度
近期松绑限购政策的城市
楼市政策分析
东莞新政提振市场信心，一定程度刺激购房需求
2014年8月10日，东莞市政府出台了《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》，内容包括有取消新建商品住房 销售价格备案制、调整普通住房价格标准、优化住房公积金贷款政策、取消面积要求，凡有房产即可获积分、房屋契税将纳入 “在莞纳税”积分内容等，从优化服务、加强监管、合理引导房地产开发与消费等方面促进房地产市场健康平稳有序发展。
从户型情况来看，富盈公馆面积相对偏大，其余两楼盘三房集中85-97㎡，四房集中112-138㎡，表现出一 定的刚需特性 周边重点楼盘在售/将推产品户型情况
将推 户型 居益凯景中央（二期6、12栋） 两房 三房 四房 69㎡/17套 85㎡、94-97㎡/129套 112㎡、138㎡/44套 富盈公馆（三期4栋） 84、99、103㎡/110套 112-116、123㎡/66套 —— 东港城7号（7栋） —— 96㎡/68套（2+1） 120㎡/68套（3+1） 在售
发展机遇
区位、价格及规划利好将加快新塘刚需客户外溢
新塘
区位+房地产低价优势+未来交通规划利好将成
为中堂吸引区外尤其东广州客户的主要原因
东莞城区
发展机遇
新塘-中堂”百万人口高端居住区初成， 一江两岸居住价值日益显现
本项目
CHAPTER
2
区域楼市分析
1. 楼市政策分析
2. 中堂市场背景分析 3. 新塘市场背景分析 4. 户型研究 5. 客户群研究
东莞中堂项目定位建议报告
2014.09
报告目录
1 宏观市场环境
2 区域楼市分析 3 项目本体分析 4 项目定位与发展建议
CHAPTER
1
宏观市场环境
1. 区位情况 2. 经济情况 3. 人口情况 4. 区域规划
5. 发展机遇
区位情况
占据莞穗枢纽、四镇中心，区位条件突出
东莞是广东省省辖市，是“广东四小虎”之一，号称“世界工厂”，是
近一年中堂镇商品住宅成交套数及均价
2013年成交整体畅旺 进入2014年成交维持低位
月均成交集中6-20套
中堂市场背景分析
7月份量价轻微回升，多因素决定市场有望回暖
一月份成交量处于近半年高位，其后大幅回落，整体维持在月均21套水平以下，成交价在三月份创高位后也回落至6300元/㎡ 水平。市场进入2014年观望情绪浓厚，成交量萎靡不振，但随着多地政策松绑的消息频出，结合7月份数据翘尾的情况来看，
取消住房面积要求，凡有房产即可获积分、 房屋契税将纳入“在莞纳税”积分内容，能 够在一定程度上刺激消费
中堂市场背景分析
承接楼市大环境转淡，2014中堂住宅成交量价齐跌
中堂镇以2013年下半年及2014上半年为明显分界线，显示出商品住宅成交由旺转淡的市场趋势。2013下半年月均成交量整体 维持在100套以上，成交价逐步走高，而进入2014年，月均成交量剧降，月均成交仅集中6-20套，而后价格回调至6300元/㎡ 水平。原因一方面主要受到包括信贷环境、市场过热释放大量需求等因素影响，四季度始楼市大环境转变，另一方面则受到个 盘推货节奏影响。