某技园产业园定位报告

现状：樟木头在
销售层面
关键词：
价量齐升，增幅上扬，消费市场信充足
13年上半年，全国商品房销售面积6.94亿平方米，比去年同期增长15.4%。其中，商品
住宅销售面积增长
12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。 25.4%，增幅比去年上升13.0个百分点。其中，商品住
商品房销售额2.98万亿元，同比增长
光谷核心 居住组团
本案
多个住宅项目组成的光谷 片区的居住核心组团，如 保利花园、万科城花、万 科魅力城、金地艺境城等
光谷产业 新城 光谷高 校聚集 区
以生物城、未来科技城、 管委会为主要组团 学院氛围浓厚的关谷片区 高校聚集区
根据项目的区域特性，在项目周边分别选取对本案有影响的商业、住宅来进行分析。
结论：企业是此次规模战中的主力军，开发商难道要“灰溜溜”的夹着尾巴逃跑？
面对局势更多的是要坚定信念，挺住！
市场环境—政策分析
房地产行业在“枪林弹 雨”下
如何挺？
怎么挺？
还需加强房地产市场调控 果不明显
获得胜利
政府
实际效
各方观 点
企业
国家政策紧缩 调控过于严格 市场 效益不容乐观
无论是官方观点，亦或是民间论断,开发商要调整心态，顺应政策，增强市场 竞争力。
东湖高新区经济发展状况
2012年该区实现企业总 收入6810亿元，同比增长 30%12月份，元工业企业 累计完成总产值同比增长 27.18%；累计完成工业增 加值1084亿元，同比增长 26.05%；累计完成全口径 财政收入133.87亿元，同 比增长37.1%；其中累计 完成地方一般预算收入 38.53亿元，同比增长 50.0%。 。 示范区以光电子信息、生 物、环保节能、高端装备制 造、高技术服务业等五大产 业为支撑，自主创新持续发 力，全年申请专利7198件， 同比增长78.4%。新增73 家国家高新技术企业，30多 家单位开展股权激励试点， 上市公司30家，企业进入高 新区零收费。 今年高新区的发展目标是企 业总收入突破5000亿元， 到2015年突破一万亿元。 强调要以创新为驱动，确保 科技费用投入增速不低于 12%，力争发明专利授权 量增长40%。
东湖高新区科技新城一五总体规划
遵循“跨越、 创新、开放、特 色和以人为本” 的总体原则，举 全省之力，集全 国之力，借世界 之力，建设武汉 国家光电子产业 基地。 依托武汉东 湖新技术开发区 在光电子信息产 业领域的科技优 势和产业基础， 按照"水平最高、 规模最大、速度 最快、人才最优 "的发展方向， 通过对光电子领 域的研发、产业、 人才、资金等资 源要素的整合与 重组，到2005 年，力争实现五 大基本目标。
网上挂牌
楼面价走势
2013年8月，武汉土地市场共举办三场土地 拍卖会，卖出17宗约109.92万方（合 1648.8亩）土地，获得土地出让金62.70亿 元，东湖高新地块楼面价达5228元/平
武汉市8月各片区楼市成交价格
片区 8月均价 上月均价 变化 涨幅 同比去年
汉口中心区 13096.42 12111.69 984.73 8.13% 21.58% 古田片 10470.12 10655.38 -185.26 -1.74% 20.77% 二七后湖片 8637.61 8699.72 -62.11 -0.71% 11.65% 东西湖区 6773.41 6759.12 14.29 0.21% 18.16% 武昌中心区 12306.82 11259.89 1046.93 9.30% 20.59% 青山区 8233.64 7826.88 406.75 5.20% 8.43% 南湖片 7025.97 7356.39 -330.42 -4.49% -6.07% 关山片 9261.21 8818.48 442.73 5.02% 24.44% 汉阳中心区 7901.17 7741.81 159.36 2.06% -7.07% 沌口片 6720.06 6607.82 112.24 1.70% 4.58
驿山高尔夫位于中国“光谷”项目占地2330亩，毗邻九峰 国家森林公园，北靠风景秀丽的马驿山，驿山高尔夫18洞 高尔夫球场定位为国际锦标赛级山地生态球场，由美国高 尔夫设计师协会主席Rick﹒Robbins先生签名设计，面积 达12000平方米的高尔夫会所力邀美国道林设计集团创始 人道林先生亲自担纲设计主创。组团式布局将高尔夫景观 及山地景观完美融合，与自然和谐共建，营造层次丰富的 第一高雅运动场所 以160-230平的叠拼别墅为主，辅以290-560平的独栋别墅， 价格预计在25000-30000元/ ㎡,预计明年3月销售。
住宅用地 （70年）
139459
2.5
348647.975
134557
2013年8月6日
9648.49
643.23238
3859.39
旭辉集团股份有 限公司
网上挂牌
2
东湖开发区银 P（2013）117 光大道以北， 明玉路以西
住宅用地 （70年）
48704
2.8
136371.2
71300
2013年8月6日
武汉市8月各片区楼市成交均价
以上数据可以得出，东湖高新片区楼市在价 格上仅次于汉口、武昌区，在价格涨幅和销 售涨幅上也是遥遥领先与各个板块，楼市发 展潜力巨大
市场环境—组团属性
光谷区域核心商业区，以 鲁巷广场和光谷步行街为 主导，紧临关山片区
光谷商业中 心组团
关山高新产业组 团 以SBI创业街、光谷新世 界为主的关山片区高新产 业组团
十一五”期间，武汉东湖 高新区将在现有建成区域的 50平方公里基础上，继续沿 武黄公路向东发展，并托管 江夏区、洪山区的27个行政 村,约80平方公里的城市发展 空间，形成区域面积130平 方公里，60万人口的城市副 中心，并在“8+1”发展战略 思想指引下，向西至沌口， 向东至鄂洲、黄石，最终形 成一个高科技研发生产走廊， 努力建设成为人与自然和谐 发展的武汉科技新城。 以东湖高新技术高新区为 主体的武汉科技新城的城市 战略定位是：武汉市的城市 副中心，大武汉都市圈的科 技产业核心，区域创新动力 源。
联投峄山高尔夫 预计24000元/平
长航蓝晶国际
12000元/平
武汉国家生物电子 商务中心预计 5000元/平
朗诗里程预 计6000元/平
旭辉项目
联投峄山高尔夫
基本指标：
用地面积： 1500000㎡ 建筑面积： 300000㎡ 产品类型：别墅 容积率：0.3 项目地址：东湖高新大道光谷九峰一路 开发商：武汉联投房地产开发有限
宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。
政策层面
关键词： 政府打压，三方博弈
10.12.09 10.12.17 11.01.01 11.02.25 11.03.18 11.04.17 12.1.6 11.8.28 12.01.010
房
国务院：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 五部委：拿地首付不得低于土地出让款的50% 财政部：5年内住房转让全额征收营业税 央 行：人民币存款准备金率提高0.5% 国资委：勒令78家非地产主业的央企15日内退出房地产业务 国务院：对于房价过快上涨的三线城市也可采取限购政策 国务院：公布“新国十条”，房价过高地区可以暂停发放第三套住房贷款等
桃花源二期.源上园
物业类别 住宅、普通住宅 项目特色 小户型,景观居所, 配套商品房
建筑类别 板楼 高层 15-26 装修状况 毛坯,全装修 层 建筑面积：30万平米 所属商圈 光谷北 容 积 率 1.86 绿 化 率 37.90%
开盘时间 预计2013年9月底 交房时间 2012-12-30 开盘 物业公司 武汉华远物业管理 物 业 费 1.90元/平方米· 月 有限公司 开 发 商 武汉光谷地产有限公司 预售许可证 武房开预售[2011]271号 售楼地址 武汉市东湖高新技术开发区光谷七路（神墩二路 以南、高新二路以北） 物业地址 东湖高新光谷七路（神墩二路以南、高新二路以 北） 交通状况 913路公交车到光谷七路下车即到项目 桃花源房价 住宅均价5400元/平方米，商铺均价：18000 元/㎡
XX科技园产业园定位报告
1
属性界定
本体/目标。
一、市场分析
第一节
东湖高新技术开发区经济概况分析
东湖高新技术开发区
武汉东湖高新区始建于 1988年10月；1991年3 月，被国务院首批批准为国 家级高新技术产业开发区； 2001年，被原国家计委和 科技部批准为国家光电子产 业基地（即“武汉•中国光 谷”）；2006年以来，被 国家有关部委批准为国家服 务外包基地城市示范区、国 家生物产业基地，国家科技 兴贸创新基地；被列为全国 建设世界一流科技园区试点； 2009年被国务院批准为国 家自主创新示范区 在各级领导的关心和指 导下，在社会各界的大力支 持下，武汉东湖高新区经过 20年的努力，走出了一条 依靠自主创新、发展高新技 术产业之路，形成了以光电 子信息为核心产业，生物、 环保节能、高端装备为战略 产业，高技术服务业为先导 产业的“131”产业格局。 “中国光谷”在光通信、激 光、空间地理信息系统、能 源环保、数控系统等领域， 代表了国内最高水平，在国 际竞争中赢得了话语权，成 为我国在光电子信息领域参 与国际竞争的知名品牌。
结论：深度挖掘项目价值，找准客户，打造有竞争力的 产品才是王道。
淡季不淡，8月量价齐升
据亿房网研究中心的统计数据显 示，目前武汉主城区在售楼盘329个， 成交均价8472.39元/平方米，较上 月价格水平上涨111.89元/平方米， 楼市价格环比涨幅1.34%，与去年 同期相比增幅7.61%。本月主城区 销售套数9449套，较上月增加485 套，增幅5.41%，平均每天销量为 305套，与去年同期相比增加 15.91%。
东湖开发区拥有自主创新科研能力，依托良好的政 策扶植及人才优势、产业结构也在不断的调整，新 区发展年年创新高。
市场及背景简析
第二节
全国房地产市场状况分析
开发层面
关键词：
市场回暖，竞争更激烈，开发市场有信心
2013年上半年，全国房地产开发投资11747亿元，同比增长
21.1%，其中，商品住宅投资13692
28.7%；房屋新开工面积46.05
亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。 全国房地产开发企业房屋施工面积70.84亿平方米，同比增长
亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积42.44亿平方米，同比增长18.2%， 全国房地产开发企业完成土地购置面积32501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费9221亿元，同 比增长64.0%。
市场环境—政策分析
面对如今“限购令”的祭出
持续大规模的政策“扩军” 房地产行业在“枪林弹雨”下又有哪些影响
企业
信贷房地产开发风险加大，中小规模企业暂停信贷，大部 分信贷公司退出房地产舞台。 信贷收紧，开发商资金链短缩，出货压力剧增。
楼市 终端消费者
部分城市量价齐升，楼市产品阶段性停滞。
还贷压力加大，部分刚性需求被挤出市场， 另有部分购房者或将转入理性观望暂缓购房。
国务院：对购买第二套住宅家庭的贷款比例须提高到60%，利率上浮10%
武汉市：拥有武汉市户口仅限购一套住房，对外地户口且不能提供一年以上社保的不能在武汉购
建设部、财政部、国土部：提高房产税试点城市，严格控制房屋涨势作为地方一把手的主要 银监会：二套房以住房套数界定，不再以贷款为准 6 考核指标之一
11.10..21 13.1.28
土地市场：
项目用地信息 序号 地块编号 位置 用地性质 总用地面积 （平方米） 容积率 总建筑面积 （平 成交价格 方米） （万元） 成交日期 土地单价 （元/平 土地单价 （万 方米） 元/亩）
技术分析
折合楼面单价 （元/平方米）
使用权人
供地方式
1
东湖开发区高 P（2013）116 新四路以南， 流芳大道以东
14639.45
975.96365
5228.38
wenku.baidu.com
湖北金石置业发 展有限公司
网上挂牌
3
东湖开发区雄 商服用地（40 P（2013）118 楚大道以南， 年） 关山大道以东
2744.1
3.3
9055.53
1902
2013年8月6日
6931.23
462.08229
2100.37
湖北科源房地产 开发有限公司