城市建筑综合体

现代物业・新建设 2012年第11卷第7期

1 前言

城市建筑综合体是建筑综合体的升级和与城市空间的延续，是指在城市中居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。城市建筑综合体包含一些城市功能，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。同时城市建筑综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通体系的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延伸了城市的空间价值。

当前的中国房地产对城市建筑综合体的定义，从产品形式上讲一般有五种：酒店、写字楼、商业、娱乐和住宅，称为“4+1模式”。

2 城市建筑综合体的特征

城市建筑综合体的首要特点就是在所在的城市建立地标式的建筑。如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等。第二特征就是具有超大的空间尺寸。城市建筑综合体项目是站在城市运营的角度进行的综合开发，充分满足内部需求，与周边环境形成互补式支持。一个城市建筑综合体与周边的配套设施相辅相成，可以看做一个微缩的城市。城市建筑综合体是与城市的规模、设施等相匹配，与城市的主干公路、主要商务区等相联系，所以就要求室外空间的尺度放大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。第三个特征是内部交通自成体系。城市建筑综合体通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。

3 城市建筑综合体的功能构成

城市建筑综合体的每项功能都有特定的运行时间段，并将不同时间段的功能进行了有机整合，尽量达到全天的繁荣，以提高城市建筑综合体的使用效益。城市建筑综合体内各功能在时间上有机结合，使其内部各功能活动组织有序并相互补充。市区的城市建筑综合体将娱乐、文化等注入其中，使空闲时间利用起来。一个成熟的城市建筑综合体，应该是以商业带动区域价值的产物，因此城市建筑综合体的功能通常要有承载功能、经济功能、文娱功能和社会功能等四大功能。其中城市建筑综合体的核心功能就是经济功能，城市建筑综合体是当地税收的重要支柱，是刺激经济发展的重要手段和提供就业机会的主要渠道。作为城市地标所形成的强大的推动力和辐射力引领了城市建设的发展方向，带动了周边区域的价值提升；大量的品牌进驻，提升了商业水平，促进了消费结构和生活方式的改变。

4 城市建筑综合体的类型

大型城市建筑综合体是城市发展对城市建筑开发的必然要求，根据不同特点可以划分为CBD区域内的综合体、交通枢纽功能综合体、文化功能综合体、城市商业中心综合体、商务中心综合体、城市区域中心综合体和社区功能商业综合体。其中CBD区域内的综合体包括CBD商务综合体、CBD文化综合体、CBD商业综合体，如悉尼的达令港。城市CBD都市中心型综合体，如纽约洛克菲勒中心。城市

现代建设 Modern Construction

浅析城市建筑综合体

郭香珍

（中国煤炭科工集团武汉设计研究院，湖北 武汉 430064）

摘 要：城市建筑综合体是城市发展的方向，是拉动城市化进程的重要引擎，文章对城市建筑综合体的特征、功能、类型及未来发展方向进行了阐述。

关键词：城市建筑综合体；特征；功能；类型；发展方向

中图分类号：TU-02 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2012）07-0012-02

［作者简介］ 郭香珍（1979- ），中国煤炭科工集团武汉设计研究

院，中级工程师，主要从事城市规划、建筑专业方面的设计。

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CBD外延型综合体，如北京的华茂中心。

5 城市建筑综合体的未来发展方向

5.1 城市建筑综合体是中国城市经济推动发展的必然结果

中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势。而随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市建筑综合体对刺激消费带动投资具有优势的动力。这或许意味着中国“未来的房地产市场竞争就是城市建筑综合体开发的竞争”。对开发综合体而言，势必成为中国城市发展新动力。通过综合体规模和实力的展示，体现城市经济发展实力，塑造城市新标杆，打造城市新名片和新地标。开发城市建筑综合体，不但能提升项目市场竞争力，企业竞争力，丰富企业品牌力，还能彰显企业综合实力。

5.2 优越的地段和区域催生了城市建筑综合体

城市建筑综合体是与城市规模不断扩大相伴而生的，城市的经济水平要能够支撑高集约度的商务办公、酒店消费、休闲购物以及高档居住等终端消费，同时城市的人均消费水平要达到一定指标，才能使城市建筑综合体实现良性运营。

5.3 城市化发展的进程必然加快城市建筑综合体的快速发展

城市建筑综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。城市建筑综合体是城市发展的方向，是拉动城市化进程的重要引擎。这已成为各个城市政府和开发企业的共识。近几年，城市建筑综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市微缩体。

郭香珍：浅析城市建筑综合体

2012年起到2016年，武汉将投入4,436.66亿元，实施城市攻坚5年计划，实现增强交通枢纽功能，增强生态宜居功能。

实行城市生态环境品质大提升。主城区污水集中处理率达到93%以上，主要河流、湖泊水库三类功能区水质达标率90%以上，基本解决严重渍水，生活垃圾无害化处理率达100%。实现城市园林绿化品质大提升。“500米见绿、1,000米见园”的覆盖率为80%，全市森林覆盖率达到28%，建成区绿地率达到35%，绿化覆盖率40%，人均公园绿地10平米。实现工程设计和建筑品质大提升。成为全国有影响力的工程设计之都，建筑产业综合实力全国副省级城市5强，绿色建筑占新建建筑比例为30%。

按照“城建攻坚”5年行动计划，武汉市将加快实施24项工程，包括城市功能片区、“三镇三城”、复兴历史街区、新城区城镇、全国性铁路路网中心、公共路网重要枢纽、国家重要门户机场、长江中游航运中心、轨道交通、快速路网与过江通道、主干道与微循环道路、慢行交通建设、“碧水”“亲水”、污水全收集全处理、城市排水能力提升、垃圾全收集全处理、园博园、绿道、特色公园、林荫道路、大东湖国际文化旅游区等建设工程，以及打造工程建设之都、促进建筑业做大做强、大力发展绿色建筑。

主干路与微循环道路建设方面，将按“三镇三城”布局，建成三镇内自成体系、相对独立的镇域路网，续建解放大道下延线、武青四干道、八一路延长线等，完成长江大道、武咸公路等道路改造，新建东湖通道、沿河大道上延线、龙阳湖南路等道路，建成规模适当、成网率高的主干路网。围绕交通堵点、各片区对外出行难点、各区经济建设重点，建设100条次路和支路，并构建以人为本、绿色低碳的慢行交通体系，在人流、车流集中路段实行机非分离、人非分离，建成100座立体过街设施，新建100公里非机动车道，改造300公里非机动车道。

目前武汉市已完成中心城区湖泊“三线一路”保护规划，5年内将严格按规划控制湖泊蓝线，建设中心城区40个湖泊400公里环湖路，完成新城区126个湖泊保护规划编制，基本锁定全市166个湖泊岸线。同时加快湖泊综合治理，重点实施东湖、南湖、沙湖、墨水湖、龙阳湖、汤逊湖等湖泊截污工程，推进南湖、墨水湖、杨春湖、外沙湖等综合整治工程，使中心城区湖泊公园达到26个。此外还将实施府环河出口段、白沙洲汊道等河道整治工程，建构城市生态水网，完成武昌大东湖生态水网构建工程、武汉新区六湖水系网络工程和青山港综合开发及港渠整治工程，建设金银湖七湖连通等水网连通工程。

此外，还将延伸首义文化区，打造大黄鹤楼风景区，全面提升整合龟山、月湖文化公园等山水资源，推进汉江沿线文化旅游带建设，延伸楚河汉街，建设东湖西岸的楚文化旅游区，基本完成张公堤森林公园建设。新（扩）建沙湖、杨春湖、南湖、戴家湖公园、后湖公园、动物园改造等16个城市综合性公园，新建60处城市“三小”绿地（小街景、小绿地、小游园），提升城市公园景观品质与绿量，形成一园一花、一园一景、一园一特色。

来源：《长江商报》 编辑：益清

武汉拟投四千亿 实施城市攻坚5年计划

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