南方江北嘴综合体项目介绍

营业税
5,836
797
5,572
1,152
土地增值税
6,101
833
收入
104,959
14,331
税前利润
19,941
2,723
所得税
6,020
822
税后利润
13,921
1,901
毛利率
31.69%
投资利润率（综合）
19.05%
投资收益率(年化)
12.70%
6,101
1,261
100,224
20,717
南方集团 2001 年投资 7 亿元创办川外重庆南方翻译学院，致力于培养“通 外语、精专业、重实践”的复合型应用型人才，被教育部确认为独主本科学院， 具备学士学位资格授予权。目前，正在建设南方翻译学院綦江校区，为达到全日 制在校大学生 2 万人规模、硕士授予点目标奋斗。
重庆民族艺术学校是南方集团 2004 年投资创办的国家普通中专专业艺术学 校，名列重庆同类艺术学校榜首。该校毕业生因专业水平高、综合素质强成为大 学艺术院系、各大军区、部队文工团的“抢手货”，乃重庆民办教育战线上的一 颗艳丽奇葩。 1.2.3 酒店管理
迈入新的时期，集团大力推进“走出去”和转型升级，从住宅地产向旅游 地产、商业地产转型，从生产型向服务型、专业型升级，努力提升建筑品质和人 居生活品质。目前，正在海南文昌、云南昆明、贵州桐梓布局打造旅游地产，在
重庆綦江打造集旅游地产、商业地产为一体的综合性地产，在南方玫瑰城、南方 苹果派、南方上格林等项目塑造精品房品牌，做大做精做强房地产。 1.2.2 文化教育
南方集团旗下的五星级南方君临酒店、南方花园酒店、南方恋湖酒店，在重 庆市酒店行业确立了自己的品牌地位。集团将布局全国，在多地打造系列超五星 级酒店。 1.2.4 农牧养殖
南方集团在畜牧业方面获得了跨越式发展。2008 年以来，相继在涪陵、酉 阳成立重庆南方金山谷农牧有限公司、重庆南方菁华农牧有限公司、重庆菁禾饲 料有限公司，并获得“农业产业化国家重点企业”称号，为实现南方集团“万人 万元增收计划”、带动当地农民迈进小康，推动城乡统筹发展和创建和谐社会作 出贡献。 1.3 社会责任
总建筑面积计算 ㎡
值(计容)
48378.65
一、按功能性质划分
1）公建建筑面积
㎡
54080.08 73.84%
2）其他建筑面积
（地下车库及设
㎡
备用房等）
3）物管用房
㎡
二、按地上地下划分
1）地上建筑面积
㎡
2）地下建筑面积
㎡
配套用房
㎡
地下车库及设备
㎡
用房
停车泊位
个
1）地面
2）地下
建筑占地面积
㎡
容积率
建筑密度
9200
北滨路
中亿阳明山水 御龙天峰
金融街融景城
高层 高层 高层
40 万㎡ 140 万㎡ 170 万㎡
63-120 87-132 43-144
9331 10821 9665
紫御江山
高层、洋房
88 万㎡
63-188
9990
本项目临近的周边项目中，住宅物业以高层产品为主，主力面积 80-120 ㎡的
2 房和 3 房居多，价格范围在套内 8200-10800 元/㎡之间，去除最高最低后取区 域房价平均值约为套内 9500 元/㎡左右。
南方·江北嘴综合体
项目情况介绍
1、项目业主情况
1.1集团简介 重庆南方集团有限公司始建于1989年，注册资金1亿元人民币，为建设部资
质一级开发企业，是集房地产开发、文化教育、现代畜牧业、酒店旅游、物业管 理、建筑建材等为一体的大型综合性民营企业集团，下辖精匠置地、菁华地产、 港龙实业、花园实业、川外重庆南方翻译学院、重庆民族艺术学校、南方金山谷 农牧、南方菁华农牧、南方菁禾饲料、南方綦山资产管理公司、南方君临酒店（五 星级）、南方花园酒店、南方物管公司（国家一级）、万康建司、海南百莱玛等15 家控股公司及4个集团成员单位，总资产48亿元。现有员工2915余人，其中，大 专及以上学历员工为85％，中级及以上专业技术职称员工为72％。南方集团组织 机构完善，设置合理，具有先进的现代企业管理理念和丰富的管理实战经验。
﹪
绿地率
﹪
18927.69 25.84%
233.28
大于总建筑面积的千 0.32%
分之三
48378.65 24862.4
66.05% 33.95%
5934.71
≤5 ≤40 ≥30
18927.69
381 30
351
3610.65 5.00 37.3% 30.20%
7.87% 92.13%
残疾人停车位地上 2 个，地下 6 个，大于 2%；大客车位地面 8 个，大于 2%，每个大 客车位按 2 个标准车
在取得经济发展成就的同时，南方集团更注重社会效益和社会责任。成立以 来，先后建立教育基金、向洪旱地震灾区和绿化长江捐款以及参加光彩事业扶贫 项目贡献等社会公益事业捐赠共计 1.04 亿元，先后获得“中华慈善突出贡献单 位（企业）奖”、“首届重庆十大慈善企业”等殊荣。体现了民营企业和民营企 业家致富思源、富而思进的强烈社会责任感。
恒大
94208
1342.38
9062
2012/12/1 金泰国有
0
资产
70500 4314.56 8090 2011/12/8 国华人寿
目前本项目所在区域内配套已基本成熟，土地也已基本供应完，目前该区域
内楼面价相对较高，金泰国有资产在 2012 年取得本案周边地块的楼面价已达
9062 元/m²，国华人寿在 2011 年取得本案周边地块的楼面价已达 8090 元/m²。
金科
江北区溉澜溪组团 G 分区 G08-4/02、 居住兼
2 G11/02 、 G09-4/03 、 G12-1/02 、 容商业 423.59
G13-1/02 号宗地
江北区溉澜溪片区组团 G 分区 G15/03、 居住兼
3 G16-1/03 、 G16-2/02 、 G16-3/03 、 容商业 324.50
1.2 旗下产业及战略发展 1.2.1 房地产开发
地产是南方集团战略发展的支柱性产业。集团秉承“精致管理·名匠精神” 的核心理念，努力为大众提供精致产品与服务，先后成功开发了南方花园品牌十 大系列住宅小区、南方上格林八大阳光住宅组团、南方新城七大精美住宅楼盘、 南方碧水康桥欧陆风情花园洋房以及以南方君临酒店、南方翻译学院为代表的商 业地产和教育地产共计 400 余万方的几十个项目。获第一、三届中国房地产开发 企业 200 强，历届重庆市房地产开发企业 50 强及民营企业 50 强、中国建设银行 AAA 级信用企业。
单方成本（按 总建面积，元/
平方米）
其中：可售物业 总额（万元）
单方成本（按 可售面积，元/
平方米）
土地成本
33,466
4,569
33,466
6,917
前期费
4,006
547
2,646
547
基础设施费
1,116
152
737
152
主体建筑工程费
15,283
2,087
15,173
3,136
主体安装工程费
位计
三、项目周边市场情况
3.1 项目周边土地市场情况
序 土地位置
号
用地性 质
土地面 积
建筑规 模
容积率
成交价
土地单 价
楼面价
竞得时间
房企备注
渝 北 区 观 音 桥 组 团 F 标 准 分 区 居住兼
1
容商业 100.79 194866 2.90
70000
694
F17-4-1/03 号宗地
3592 2010.10
本项目周边，以鲁能星城为例，临街商铺建筑面积 30-269 ㎡，建面价格 14000-45000 元/㎡，建面均价约 2.3 万元/㎡。本案地理位置较鲁能星城要好， 再根据江北嘴 CBD 的建面均价约 2.5 万元/㎡，可参考鲁能星城、江北嘴 CBD 的 销售价位。
四、经济测算
项目
项目总额（万 元）
6
10893
宗地
融
123720 8
505265
102894 9
103955 .6 87144
4.38 2.34 7.77 2.2 8.0
537221 1268
4342
2013.6
保利、万科 联合
245482
756
4858 2014.11
新鸥鹏
413436
2080.16
4018.0 4
2015 年 1 月8日
G17-1/02 号宗地
江北区观音桥（溉澜溪南部片区）组 wenku.baidu.com住兼
4 团 G 标准分区 G18/04、G20-1/04、 容商业 198.75
G26-1/05 号宗地
江北区江北城组团 B 分区 B10-1/03、 商业金
5
46793
B10-2/03、B10-3/03、B08-2/03、B24
融
江北区江北城组团 B 分区 B19-2/03 号 商业金
2、项目概况
2.1项目所在区域 江北区是重庆市主城核心区之一，位于重庆市中部长江、嘉陵江北岸沿江地
带，幅员面积221平方公里，常住人口77．7万。区辖9个街道，3个镇。江北区立 足全市功能核心区和拓展区，围绕打造“业态优质、集约高效、区域领先的高端 产业集聚区。 2.2 项目的地理位置及配套环境
南方·鸿运中心位于重庆市江北区五里店，黄花园大桥北桥头，南方上格林 住宅小区西南端。东面是两江交汇处，既能眺望长江与南滨路，亦可遥见“重庆 的肺叶”南山风景区；南临嘉陵江；西面为黄花园大桥北引道，与渝中半岛的“CBD” 仅一桥之隔；东北边是已建成的南方上格林住宅小区。地理位置优越，交通便捷。 本项目作为多功能城市综合体，与环境有机的结合，预建设成为重庆市城市或该 区域的标志性建筑。下图为项目区域图：
项目
47,198 1.24
11.95% 19.05% 12.70% 13.26% 31.69% 104,959 99,123 67,707 13,921
销售价格假设条件
商业 类物 业
写字楼 配套商业
现价(元/M2)
本项目售价 年均增幅
(%)
15000
8%
25000
8%
2.4项目的设计 项目建筑高度从一层楼地面算起，地上层数为29F,其中建筑裙房层数5F。建
筑高度126.9米，属一类高层。地上29层为写字楼，地下层数为4层，为车库、设 备及服务用房。
2.5 项目的技术指标
项目
计量单 规划要求
所占比
位
指标
方案设计
重
备注
规划用地面积
㎡
建设用地面积
㎡
总建筑面积
㎡
9676 9676 73241.05
3.2 周边房地产市场情况
项目名称
项目名称
物业形态
建筑面积
在售面积（㎡）
成交价格（元/㎡）
五里店 溉澜溪
庆业九寨印象 鲁能星城 保利观澜 万科御澜道
中维都市美邻
高层 高层 高层 高层、洋房
高层
37 万㎡ ——
68 万㎡ 65 万㎡
9.3 万㎡
70-88 77-167 37-88 高层待售
公寓 27
8173 9810 9751 待售
2.3项目相关优势 项目塑造亲切、自然、柔和的氛围。首先考虑到建筑与周边其他建筑，以及
周围环境的关系，追求建筑与环境的相互交融，以及形式与社会功能的统一。 从
周边资源出发,地块区域条件优越，处于黄花园大桥北桥头附近，应起到城市沿 江景观标志性建筑效应，同时也是迎宾主题展示最重要的环节。创造完善合理的 交通系统，考虑各类人群活动性，便于休闲、会议、活动，尽量做到人车分流。 合理布置各种配套服务设施。
6,496
887
6,386
1,320
公共配套设施费
8,497
1,160
0
0
开发间接费
531
72
351
72
不可预见费
1,062
145
701
145
资本化财务费用
0
0
0
0
开发成本合计
70,457
9,620
59,460
12,291
管理费用
2,004
274
2,004
414
销售费用
3,007
411
3,007
621
24,079
4,977
6,020
1,244
18,059
3,733
37.18%
28.01%
18.67%
关键收益指标
资金峰值（万元） 投资回报倍数（Multiple） 内部收益率（IRR） 投资利润率（综合） 投资收益率（年化） 净利润率 毛利润率 总收入（万元） 净收入（万元） 总成本（万元） 净利润（万元）