邢台威县项目调研报告

邢台威县项目调研分析报告

目录：

一、项目背景

二、地块情况

三、当地楼市行情

四、项目基本参数

五、项目经济效益测算

六、项目综合结论

一、项目背景

1、威县县域经济

威县位于华北平原南部，河北邢台市东北，人口52万，辖5镇11乡，城区人口约10万。其中老城区为集中居住区域，近几年逐步规划向城区东北发展，并成立省级经济开发区。

威县工业基础良好，形成了机械、纺织、食品、酿酒、橡胶、木业加工等行业。总投资3000万元的邢台橡胶有限公司，已达到年加工150万条汽车内胎的生产能力；县农药厂生产的对硫磷、敌百虫等农药已打入国际市场；县橡胶厂加入河北鲸鱼集团，达到年产100万条汽车垫带加工能力；邢台洺水酒业有限公司生产的新洺水系列酒，入口绵甜，回味悠长，深受广大消费者喜爱。乡镇企业突飞猛进，形成了皮毛皮革、毛毡、橡塑制品、汽摩配件、造纸、建筑陶瓷等八大行业，年总产值30.4亿元。

农业经济实力雄厚，是河北省粮、棉、油主要产区之一，棉花总产连续十五年居河北省第一，素有“冀南棉海”之称。科教卫生事业发展较快，已被命名为“省级卫生城”。

2、威县发展规划

近3年来，威县人民政府决策成立了河北省省级开发区——河北威县经济开发区，建立邢台产业园，对城区进行发展规划，通过国有收购土地进行经济开发，提供优良的招商引资发展政策。在产业园区目前有海纳电子、中加佳偌电动车、威县汽车城、河北虹阳建材市场、河北中锋轴承有限公司等产业入驻。

3、城区消费环境

经过在城区内沿途调查和了解，威县之前为全国贫困县，城区建设较为滞后。据了解，城区人口大部分居住在老城区（城区西南部），为城区传统商业消费区域，商业形式主要为临街店铺、中小型饭店、旅店等以及各种大众生活消费品市场。

城区中心区（城区中部）为近年来商业活动发展中心，其中包括大型商场——信和商厦，威县展览及会展中心、大剧院、人民广场公园、威县客运总站、威县公安局、华威大酒店，

以及政府机关单位等。中心区辖主要繁华街道中华大街、世纪大街。

威县新成立的省级经济开发区（城区东北部），为城区未来发展主要方位，由于建设较晚，城区主要为各类企业入驻，商业及住宅项目较少。虹阳建材市场和威县汽车城及检修中心为其中主力规模化消费市场。

4、交通环境

大广高速与邢临高速分别从威县南边和东边经过，并交汇于威县城区东南，省域交通比较方便。

其中作为新城区规划的中心路——开放路，直接通行至大广高速口，城区内主要交通干道宽敞整洁，中华大街、世纪大街、振兴大街、开放路、顺城路，为城区纵横主要干道。

二、地块情况

（备注：本图示意区域不是官方规划图，为调查情况概述，仅供参考。）

1、考察地块位于城区开放路与振兴大街交叉口西南，北临开放路，东临振兴大街，土地面积18亩，约12000平米。

2、从威县城区整体区域布局来看，考察地块位置在威县省级经济开发区内，西行约1500米为城市中心区，总体位置在城区中央位置，在中心区与经济开发区衔接地带。

3、周边环境。地块两侧为威县汽车城和汽车检修中心、河北邢台虹阳建材市场，对面为河北中锋轴承有限公司、中加佳偌电动车、海纳电子等企业。

地块西南方向约1800米为威县客运总站，位于世纪大街和开放路交叉口南；

地块对面约800米为休闲公园——王海公园；

地块西北方向约2000米为威县中医院，位于世纪大街和团结路交叉口；

三、当地楼市行情

1、经过调查了解到几个楼盘现房在售全部为多层，最高均价在2810元/平米，地理位置为城区内繁华和中心位置；最低均价2300元/平米，并且全部是毛坯房；

2、期房价格最高均价为2500元/平米，最低均价为2200元/平米；

3、城区内去年已经交房的部分楼盘，销售价格为2100元/平米左右。

楼盘楼层售价（元/平）状态位置

大都汇多层2810 现房销售城市中心区、临

开放路

多层2500 期房，明年五一

交房

圣丰时代多层2800 现房中心区北部，临

团结路

多层2200 期房

小高层期房

港达国际多层2300 现房新建住宅区，距

中心区3000米

左右

多层2100 期房

和园多层2700 现房城市中心区

小高层2700 期房城市中心区

康泰国际多层2300 期房新建住宅区

中心区南部

信和嘉园多层2100 现房，去年交房

价格

四、项目基本参数（部分暂定）

（1）用地面积：12000平米

（2）用地性质：住宅用地，多层及小高层

（3）容积率：2.5

（4）建筑总面积：30000平米

（5）可销售面积：29000平米

（6）项目利润率：30%

五、项目经济效益测算

1、成本部分

①、土地成本：1700万元

②、前期成本：建安工程费的3％

③、配套成本：建安工程费的3％

④、建安费用：1300元/平（按照一般多层标准）

⑤、销售费用：销售收入4％

⑥、管理费用：销售收入2％

⑦、财务费用：销售收入0.1%（按自有资金计算）

⑧、税收费用：约200元/平（按照一般标准）

（备注：各项费用及比率为概数，暂定，按照行业一般标准执行，）

2、收入部分：销售总收入=可销售面积*销售单价

3、根据项目静态收益计算楼盘售价

公式为：30%=总销售收入-成本部分/总销售收入=可销售面积*售价-成本部分/总销售收入

计算得出销售总收入为：10053万元；

销售单价为：3466元/平

六、项目综合结论

1、从以上分析可以看出，要达到项目利润率30%，楼盘销售定价约在3466元/平米，销售总收入为10053万元，利润额为3000万元。

2、楼盘为小型开发项目，开发周期2年左右，一期开发，销售周期2年左右。

3、前期投入资金：土地成本1700万元+25%建安成本+前期成本

4、鉴于威县城区楼盘售价最高均价在2800元/平左右（现房），如果本项目定价3466元/平，在价格上将失去明显的竞争优势。而且按照多层建设的话，容积率很难突破2.0.期房售价不能超过2300元，否则压力很大，销售速度跟不上，影响回款速度。

5、本项目地处威县开发区，周边都是工业厂房及企业，生活配套不完善，如果要拿本地块开发建设，建议地价不要超过1300万上限。