房地产开发的主要程序

房地产开发的主要程序

房地产开发主要程序分为：

1.投资机会选择与决策分析阶段

2.前期工作阶段

3.开发项目的建设实施阶段

4.房屋租售和物业管理阶段

(一)投资机会选择与决策分析阶段

1. 投资机会选择：

（1）.投资机会寻找

（2）.投资机会筛选

2. 项目可行性研究：

（1）.市场分析

（2）.项目财务评价

（二）.前期工作阶段

1.开发项目立项

根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目应纳入固定资产投资计划，应根据城市规划、年度建设用地计划和市场需求，经计划管理部门批准立项。立项时要提交可行性研究报告和项目建议书。

2.申请《建设用地规划许可证》

根据《城乡规划法》规定，房地产开发项目确立后，开放商持项目获批准的立项文件、申请用地函、房地产开发资质证书、工程情况简要说明和地址要求、建设项目拟规划设计方案图、开发项目意向位置地形图等资料向城市规划主管部门申请定点，由城市规划管理部门核发《建设用地规划许可证》。

3.申领土地使用证

城市规划主管部门对土地的管理只是土地的利用方式管理，土地的使用权管理则由土地管理部门负责，开发企业购置土地应向土地管理部门提出申请。

房地产开发用地的土地使用权出让或者划拨前，城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应对房地产开发项目的性质、规模和开发期限、城市规划设计条件、基础设施和公共设施的建设要求、基础设施建成后的产权界定、项目拆迁补偿、安置要求等提出要求，并出具书面意见，其内容作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。

已获得土地使用权的开发项目，开发商持立项申请书，土地使用权证，开发企业资质证书等资料向计划管理部门提出立项申请。

4.领取《房地产开发项目手册》

开发企业应在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文件后，房地产开发企业持国有土地使用权证书、用地规划许可证等审批手续原件到房地产开发主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。使房地产开发主管部门及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况，实施对开发项目的跟踪管理。

5.拆迁安置

开发企业取得开发用地后，如果场地未达到“三通一平”条件，就要对该场地上现有的建筑物和构筑物进行拆除，对现有的住户进行安置，以便进行项目的规划、勘察、设计和施工。

6.筹集开发资金（略）

7.项目的规划设计与报建

项目报建是在原规划设计方案的基础上，由开发企业委托建设设计单位提出各单位建筑的设计方案，并对其布局进行定位，对开发项目用地规范内的道路和各类工程管线做出更深入的设计，使其达到施工的要求。用于报建的建筑设计方案经城市规划管理部门和消防处，抗震办，人防部门，环卫部门，供水供电管理部门审查通过后，可进一步编制项目的施工图和技术文件，再报城市规划管理部门及其有关管理部门审批。

开发商持由城市建设主管部门下发的年度施工任务批准文件，工程施工图，工程档案保证金证明及其主管部门审查意见和要求取得的有关协议等向城市规划管理部门申请，获得《建设工程规划许可证》。

开发企业取得了城市规划管理部门颁发的《城市工程规划许可证》，便可办理开工手续，至此，房地产开发项目进入建设实施阶段。

8.市政设施接驳的谈判和协议（略）。

（三）、开发项目的建设实施阶段

1.施工招标选择施工企业

一般采用招投标方式选择施工企业，即通过公开招标或邀请招标的方式，通过报价竞争，从中选择最为合适的施工企业按工程承包合同承建工程项目

2.申请办理《建筑工程施工许可证》

开发商按照规定委托监理并确定建筑施工企业后，持工程施工图纸，保证工程质量和安全的具体措施、其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议等向城市建设行政主管部门提出申请，获得《建筑工程施工许可证》。

3.开发项目工程管理与条例

开发项目的工程管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理。

建设工程项目要实行监理制。

4.项目的竣工验收

项目验收分为预验收和综合验收。预验收是指开发商和监理部门的验收。综合验收是在预验收的标准上，经开发商申请，由政府的建筑质量监督部门组织的竣工验收

对于某些规模大的开发项目，其中的单项工程竣工后，可分别进行竣工验收，开具竣工验收书，在综合验收时作为附件，经验收合格后，项目方可交付使用。（四）.房屋租售和物业管理阶段

1.房屋租售

租售阶段是连接房地产生产和消费的桥梁。对于房屋的租与售是两种选择。（1）.对于居住物业一般以出售为主

（2）.对写字楼，酒店，商业用房和工业用房，通常是以租售并举，并以出租为主

实际上，在可行性研究阶段就可以研究房屋的销售计划。当房屋施工达到一定程度时，应及时进行房屋的预租售工作，竣工验收后申请办理房地产产权登记。

2.物业管理

房地产销售或出租后，应委托物业管理企业对项目进行物业管理。

至此，房地产开发企业对于某个项目的投资开发经营活动基本上就结束了。

从工期上看，项目实施阶段为工期最长的部分。但是，从经济效益上看，项目前期工作阶段才是重中之重。任何一个小小的失误都会造成巨大的损失！