某城市投资策略研究教材课件(32张)

第一产业 第二产业 第三产业
1、宏观经济
零售品销售总额千亿以上城市：长沙、衡阳、岳阳、常德 人均可支配收入2.5 万以上城市：长沙、株洲、湘潭、衡阳、岳阳、常德、郴州
2016年零售品消费总额（亿元） 零售品销售增速（%）
2016年人均可支配收入（元）
增速(%)
4500 4117
12.0012.00
• 另张家界的经济总量虽然最小，但同时投资占GDP比重最低，其民间经济活跃度最高（第三产业占比最高）
47.6 37.9 38.9 43.4 43.3 41.5 44.2
39.3 37.2 44.3 46.5 37 53.6
67.2
54.3 52.9 41.5 35.2 47.4 42.8 48.4
42.1 52.9 34.8 39.1 48.3 31.2
77%
72%
61%
120% 60%
3000 2000 1000
0
2346 1938 2282 1628 2317 2007
2327
1316
1653 1082 1200
306
383
0%
长沙市 株洲市 湘潭市 衡阳市 邵阳市 岳阳市 常德市 张家界市 益阳市 郴州市 永州市 怀化市 娄底市 湘西州 长沙市 株洲市 湘潭市 衡阳市 邵阳市 岳阳市 常德市 张家界市 益阳市 郴州市 永州市 怀化市 娄底市 湘西州
除长沙外，其余市、州均为财政赤字状态，且财政赤字近三年逐年上升
• 综合来看，株洲、湘潭、衡阳、岳阳、常德、郴州财政情况相 对健康，财政赤字占GDP比重基本控制在10%以内。
• 从财政支出结构来看，经济实力较强的长、株、潭及衡阳、常 德、郴州政府在民生方面的转移支付占财政支出的比例较低， 这意味着政府能够投入更多财政资金到城市配套建设方面，有 益于城市基本面（房地产价值）的提升。
12.0% 10.0%
8.0%
6.0%
4.0%
2.0%
0
11
0
0.0%
长沙市 株洲市 湘潭市 衡阳市 邵阳市 岳阳市 常德市 张家界市 益阳市 郴州市 永州市 怀化市 娄底市 湘西州 长沙市 株洲市 湘潭市 衡阳市 邵阳市 岳阳市 常德市 张家界市 益阳市 郴州市 永州市 怀化市 娄底市 湘西州
2、政府财政
5.6
0 9324 3101 2956 2853 2513 2191 1846 1566 1521 1484 1400 1396 531 498 5
1、宏观经济
湘潭、邵阳、郴州、永州过度依赖投资，无效投资未能形成经济产出
• 数据说明：固定资产投资超过当地GDP总量，意味着低效益、低回报的（基建或其他）投资占据主导，导致大量的投资活 动未能形成实际产出，并挤压民间经济
市场库存
宏观货币政策
经济周期波动
行业调控政策
金融杠杆情况
湖南各州市分布
02
城市基本面
1、宏观经济
湖南城市经济表现较强的单极性，长沙一强独大
• 地级市经济实力第一阵营（2000-3000亿元）：岳阳、常德、衡阳、株洲、郴州 • 地级市经济实力第二阵营（1000-2000亿元）：湘潭、永州、邵阳、益阳、娄底、怀化 • 地级市经济实力第三阵营（1000亿以内）：湘西、张家界
4000
11.9
11.9
11.9
12.1 50000 12 45000 43294
20.0% 18.0%
3500
11.8 11.8
11.8 11.8 11.8 11.8
11.9 40000
3000
11.7
11.6
2500
11.8 35000 11.7
30000 11.6
25000
2000
11.4 11.5
3、城市金融
长沙存贷比接近90%，信贷投放过度，金融杠杆率较高 株洲、邵阳、岳阳、常德、益阳、郴州存贷比低于50%，金融系统运行最为健康
长沙市 株洲市 湘潭市 衡阳市 邵阳市 岳阳市 常德市 张家界市 益阳市 郴州市 永州市 怀化市 娄底市 湘西州
金融机构存款(2016)
18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000
2016年GDP（亿元）
GDP增速（%）
10000 9.4
9000
8000
7000
7.8
8
8.2 8.2 7.9 7.9
6000
5000
2000-3000亿
4000
3000
2000
9.8
9.2
8 7.9 7.8 7.6
1000-2000亿
8.1
8.1 8.6
8
1060.90亿以内7.4
6.8
6.2
1000
1500 1000
938
1128 11431058 835
582
905
641
590 562 485
11.4 20000 11.3 15000 11.2 10000
500
198
253 11.1 5000
36828
16.0%
31607
14.0%
2884822996275462653221030247452773024026225542366920831
金融机构存款(2016) 金融机构贷款(2016)
15489
13867
2828 2028 3283 2447 2178 2714 683 1660 2405 1915 1757 1508 1031
1335 1386 1674 1053 1024 1283 418 728 1076 966 916 840 528
21.5
4 7.8 8.2 15.1 21.5 11.1 13 11.3 18.6 9.9 20.9 14.4 14.7 15.2
2016年固定资产投资（亿元）
投资/GDP（%)
8000 7000 6000 5000 4000
6693
105%
107%
106%106%
93%
89%
86%
72%
80%
75% 68%
湖南城市投Baidu Nhomakorabea策略研究
目录
01
研究逻辑
02
城市基本面
03
房产市场
01
研究逻辑
研究逻辑
报告基于城市基本面（价值分析）及市场、政策等短期因素研究
房地产影响因素
中长期因素 （城市基本面）
经济总量（GDP）
人口量级及结构
城市消费及收入能级
政府财政扩张能力
产业发展情况
房价收入比
短期因素
市场供求关系
棚改力度（短期政策）
0
金融机构贷款(2016)
存贷比(2016)
100.0% 90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0%
城市
长沙市
株洲市 湘潭市 衡阳市 邵阳市 岳阳市 常德市 张家界市 益阳市 郴州市 永州市 怀化市 娄底市 湘西州
注：存贷比75%以内为合理线