西蒙房地产集团是美国最大的商业地产投资-及中国商区配置
引导海外房地产基金合理投资中国房地产市场
地雅苑 ”摩根斯丹利 占ｌ 的股份 。 ， 荷兰国际房地产 与复地集
随 着央行 、 国土资源部 和 国务院等 一系列 金融和 土地严
团合作开发松江 新城住 宅项 目， 分别 占５ｏ的 股份等 ； ０ｏ ／ 二是收 政的陆续 出台 ， 国内房 地产商带来 巨大 的压力 ， 给 在货币市场 租 型投资模 式。 租型 投资 的基金并 不介入 到地产项 目的开 上难以获得 资金 ， 收 资本 市场 的重要性无疑就 显露出来 了 ， 外资 发中， 而是 以收取稳 定的租 金为 目标 。 如荷兰Ｒｏ ａ ｏ Ａｓａ 房地产基金对 中国房地 产的投资正是 引领 中国房地 产由项 目 ｄ ｍｃ ｉ 收购上 海盛捷 国际服 务公寓就 是以收 租为 目的 ， 这种收 租的 开发为主转 为金融 运 作为主 。 在以摩 根斯丹 利为 首的部 分基 方式可以避免买地 、 审批 建筑 等时间成本 ， 方便快捷 的介人到 金已经通过成立本地地 产基金实现 外资房地产基金的 顺利 落 中国地产市场 ； 三是 收购不 良资产模式 。 外资房地产基 金最早 地 ， 些基金的 运行方式 逐 渐由原先 亲 自操 作项 目转 为委托 这 进入国内的途径就是 通过收购 中国四大国有商业银 行的不 良 投 资管 理模 式 。 因此 ， 通过 资本 市场 盈利 的模 式逐 渐流 行起 资产的房地 产项 目开始 的 ， 尤其是收 购不 良资产 中剥离 出的 来 ， 地产产业链更 细 ， 房 各环节 更专业 ， 效率更高 ， 更容 易创造 酒店 和写字楼项 目， 外资通过不 良资产证券化 ， 打包处置从而 价值 ， 外资 地产基 金商业模 式的转 型促使 中 国房 地产进 入以
美国西蒙地产集团Simon Property Group_美国零售商业地产之王
西蒙地产集团：美国零售商业地产之王来源:i美股/tie-1083941.html核心提示：截至2010年12月31日，西蒙集团在全球拥有和管理393处物业、2.6亿平方英尺(大约2450万m2)的可租赁面积。
这些物业的主要形式包括：地区性购物广场、高级工厂直销中心、社区生活中心、大都会区购物中心和其他国际性物业等。
对于绝大多数中国人来说，Simon，多半是个陌生的名字。
你也许去过大悦城，知道万象城，逛过华润万家，在万达广场看过电影……但是西蒙?不知道，是做什么的?那你曾经去过美国shopping么?如果有，那你一定去过西蒙。
西蒙地产集团(Simon Property Group，纽约证券交易所代码“SPG”)，是全美最大的商业地产运营商和北美最大的零售地产上市公司，并拥有北美地区公开发售的最大的商业地产信托基金(REITs)。
西蒙是标准普尔500指数成分股之一，2010年底市值约300亿美元，超过美国前五名零售地产公司中另外四家公司的总和。
2010年，西蒙集团营业收入约40亿美元，净利润7.5亿美元。
西蒙是美国零售商业地产之王，它旗下拥有全美最多的购物中心、品牌折扣店，其中大多数位于北美地区人口最多的75个城市，旗下的购物中心每年大约要接待22亿人次顾客。
在美国为人津津乐道的顶级购物中心中，有许多也收入在西蒙旗下，如纽约的Woodbury Outlets、长岛的罗斯福购物中心、阿灵顿的时尚中心等。
西蒙集团目前总部位于印第安纳州的Indianapolis，业务范围覆盖北美、欧洲及亚洲地区，核心业务包括商业地产投资、开发、出租及物业管理。
截至2010年12月31日，西蒙集团在全球拥有和管理393处物业、2.6亿平方英尺(大约2450万m2)的可租赁面积(gross leasable area，简称GLA)。
这些物业的主要形式包括：地区性购物广场(Regional Malls)、高级工厂直销中心(Premium Outlet Centers，国内有翻译为名品折扣购物中心)、社区生活中心(Community/Lifestyle Centers)、大都会区购物中心(Mills，有翻译为高级摩尔)和其他国际性物业(International Properties)等。
西蒙：美国最大商业地产商的经验
４多年来， 以“ Ｏ 西蒙 始终不断的创新保持一个超越同行的商业
模式” 稳稳 占据了行业龙头老大的地位 ， 而这个商业模式的核心就 是西蒙独一无二的“ 市场营销策略” 。西蒙的电视广告不仅在消费者 心 目中刻画了“ 西蒙” 这一品牌 ， 而且还不忘推销其旗下商场 。 强调
冉加上商业物业本身的升值可以为其带来持续而稳定的租金回报 ，
计划， 并提供有效的资本架构来促进这些资产的有效增值。而对西 蒙和摩假士丹利而言 ， 之所以选择与中方合作的方式进入 中国的商 业地产市场，ｔ要足因为沃尔玛住中国地区有着长远的扩张策略，
正在开始向多元化、 国际化方向提升和转变， 商业地产也不例外。 但
就 目前来看 ， 在这一领域我国的地产商们还没有任何规律和经验可 寻， 而从西蒙身上， 或许可以发现许多可供学习和借鉴的经验。
益加快， 西蒙也开始全面拉响了冲锋亚洲市场的号角。２０ 年上半 ０５
年， 集团在 日 本新开了一家品牌直销 中 ；月， 心 ６ 又在香港成立了一 家分公司。 主要负责集团在东亚和东南亚的商业地产开发 。 自此， 西
蒙在亚洲市场安营扎寨 、 大举投资的序幕正式拉开。在这其中， 中国
开其在中国的投资舞步。
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一西蒙的经验理念正在被越来越多的商业地产公司效仿。 ■纪律 、 专注、 有弹性 、 有野心 、 创新 ， 这就是西蒙。
美国最大商业地产商的经验
口李琳
对众多房地产开发商而言 ， 商业地产既是天堂 ， 也是炼狱。自住 宅开发步入调控期以来 ， 商业地产正成为开发商们迫切寻求突破 的
一西蒙的中国机会
总体来说 。 西蒙是以三方合作的形式进入到中国市场来的 ， 而
美国西蒙集团参股投资深圳
中国铁路工程总公司首次跻身美
起 个
产
国侧 勤 杂志评选 的 ２０ ０ ６年 度世界
企业 ５０强 ， ０ 改写 了世界 ５ ０强 中没 ０ 有 中国建筑企业的历史。 中国铁 路工 程 总 公司 以 １２ ９ ５ ．４ 亿美 元的营业 收入在 ２０ ０ ６年 度世界
进
企业 ５ ０强 中排名第 ４ １ ，中铁工 ０ ４位 。
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企改革总体部署 ， 通过重组 ， 原上海 农 工商 （ 团） 集 有限公司已增 资并更名 为 光明食品 （ 团） 集 有限公司 （ 。 简称 新光
明食 品 ” 。 ）
替代一部分国外品牌 ，再一 次带领 中 国的服装、 百货类时 尚消费品品牌 ， 来
询 公司 ， 该公司落户罗湖后 ， 对于罗湖 时 ， 武钢焦炭年产能 ６ ０多万吨 ， ０ 为炼 ５万 多人 ，实现 旅游收入 ２ ０ ８ ０多万
引进 国际先进商 业管理理念 ， 升辖 铁等下道工序提供 充足原料 。 提 区商贸服务 业管理 与服务水平将起到
较 大 的 促进 作用 。
根据光 明食 品集 团的基本重组方 案， 将对 产业链 中生产 、 加工 、 售等 销 环节 的 ４ 集团公 司相 关资 产进行重 大
内外核 电企业的广 泛关注 。
个真 正 专业 化开 发商 业 房地 产 的项
目， 就项 目本身携首都 。 总部基地 ” 的
组， 并采用事业部负责制。
新光明食 品集 团的领导 团队同时 确定 。百联集 团总裁 、 联华超 市董事 长王宗南任职新光 明食 品集 团董事长
地区经济规划发展 战略 ，显 而易见也 存在着巨大的商机 ，同时又聚合 了具 有 丰富商业运 营经验 的项 目经营者 ，
西蒙地产的中国舞步
同时 ，国家新政 频频出台为市场带 来 的变化预期 ，也 使得海外基金在 中国 的投 资操作模 式 日益 由火热 的住 宅市
影院将作为它们的主 力店 。目前 ， 三方 合作 的第一个项 目就是坐落在杭 州西
湖区的一家 ４６ ，万平方米的购物 中心 ， 该项 目已于 ２ ０ ０ ５年 １ Ｏ月开工 ，预计 于 ２０ ０ ７年春季完工 。自此之 后 ， 资 合 企业将 成为“ 国投 商置” 长三 角地 深 在
利呢？对此 ， 业内专家认为 ， 深国投虽
然与沃尔玛签订 了 １ ５年的合同 ， 但商 业物 业 的 管理 和 经营 能 力却 相对 欠
进入 国内商 业地产市场的兴趣 更加有
增 无 减 ， 驻 步 伐 可 谓愈 来 愈 快 。与 此 进
缺 ，而西蒙却 以专业 的商 业物业经营
管理能力见长 ，再加上摩 根士丹利拥 有充足的 资本 资源 ，因此深国投与二
收益率却可 以达到 １％以上 。另外 ， ２ 人 民 币升值在其 中也起 到了一个很大 的 促进作用 ，加快 了海外基金投 资中国 商业地产的趋势 。人民币升值后 ， 资 外
的规定， 西蒙集团与摩根士丹 利各持有 合 资企业 ３ ． ２５ ％的所有权 ， 国投 商置 深
持 有 ３％的股权 ，三方 合作开发 的项 ５ 目均为市区的多层购物 中心 ， 面积在 ４ 万 到 ７万平 方米 之间 ，沃尔玛及华纳
险退出机制．可以将投资风险减少到
最低 。
总体来说 ，西蒙是 以三方 合作的 形式进入到 中国市场来 的 ，而深国投 又为何将“ 球” 绣 抛给西蒙 和摩根士丹
发商业地产 的合作协 议 。西蒙房地产 集 团由此成 为第一家进入中 国的美 国
商 业 房 地 产投 资 信托 。根 据 合 作 协 议
西蒙房地产集团是美国最大的商业地产投资-及中国商区配置
西蒙（SIMON）地产集团及其在亚洲的运作情况美国西蒙地产集团是标准普尔500指数成分股之一，同时也是北美最大的零售地产上市公司，其拥有、开发和管理的零售地产类型主要包括以下五大类：区域性购物中心、名品直销折扣购物中心（OUTLETS）、娱乐主题型购物中心、社区及时尚生活中心、以及在其他国家拥有的零售地产项目。
总部位于美国印第安纳波利里斯的西蒙地产集团目前在北美、欧洲和亚洲拥有或持有近400个零售地产项目，总租赁面积约2.63亿平方英尺，全球有超过5,000名雇员。
西蒙地产集团以SPG为股票代码在纽约证券交易所公开交易。
西蒙（Simon）04年收购美国切尔西公司Chelsea Property Group 。
切尔西产业集团是世界上经营OUTLETS中心规模最大的开发商、业主和运营商。
其投资组合包括51个高级直销中心,包括在美国41个，在日本8个，在韩国和墨西哥各1个。
西蒙（SIMON）地产集团在亚洲其他国家的运作情况西蒙（SIMON）地产集团在中国的运作情况2005年7月25日，西蒙集团偕同美国摩根士丹利与深圳国际信托投资有限责任公司的商业地产子公司——深国投商用置业有限公司正式签订开发商业地产的合作协议。
深圳格瑞企业管理咨询有限公司深圳格瑞企业管理咨询有限公司是美国西蒙地产集团(NYSE:SPG)、摩根士丹利房产基金与深国投商用置业有限公司共同投资设立的合资公司，创建于2006年，致力于长期投资中国的零售地产项目。
目前在中国投资的第一批大型购物中心分别是常熟、郑州、杭州、苏州格瑞印象城，总投资额近30亿元人民币。
沃尔玛和其他国际知名零售商已经签约承诺成为上述项目的主力商户。
格瑞公司旗下的常熟印象城购物中心已于2008年6月5日正式开业迎宾。
另外，公司在郑州、杭州、苏州的项目都将于2009年正式开业。
与此同时，公司正积极在全国各大城市拓展其他项目。
摩根士丹利房地产摩根士丹利房地产部主要从事三类全球业务：投资，融资及信贷。
探路内地物业海外上市商务指南频道_公司上市_创业融资_公司_上市_房地产.doc
探路内地物业海外上市_商务指南频道_企业上市_创业融资_企业_上市_房地产嘉德、大摩、西蒙相继下单，意在探路内地物业摩根士丹利的中国购物篮里又纳入一宗“大件货物”。
25日，摩根士丹利基金(MSREF)携手美国西蒙房地产集团有限公司（SimonPropertyGroup），与深国投商用置业有限公司签订了开发商业地产的合作协议。
协议，西蒙集团与大摩各持有合资企业32.5%的所有权，深国投商用置业持有35%。
三强合作的第一个项目为杭州一家面积达4.6万平方米的购物中心，计划于今年10月开工，2007年春季竣工。
同时，三强计划未来联手合作开发的项目已超过12个，开发面积约达75万平方米，均为面积4万平方米到7万平方米的多层购物中心，将作为每个项目的主力店。
大摩和西蒙集团也将作为深国投商用置业在长三角地区(包括上海、南京及杭州等城市)的首选。
中方伙伴为深国投，合作开发项目是以沃尔玛为主力店的购物中心，这些关键词，让业内人士普遍到半个月前新加坡巨擘嘉德置地如出一辙的轨迹。
7月8日，新加坡嘉德置地集团旗下的嘉德商用产业有限公司也与深国投商用置业有限公司和深圳市深国商业投资有限公司签订协议，将投资33.73亿元用于其在国内15家大65％的股份。
如此短暂的时间内，海外航母级资金机构接二连三出手内地购物中心项目，意欲何为？业内普遍认为，这是他们尝试内地物业打包海外上市的一大动作。
昨日，基强联行董事总经理陈基强向记表示，近期香港、新加坡等几大市场相继放开房地产基金上市闸门，是海外基金进入内地的一大利好。
“私募基金＋海外上市”是最近不少拥有商业或办公物业的发展商热衷于探讨的理想模式之一。
深国投高管也坦承，欲借与大摩、西蒙集团合作之机，探索“商业＋＋开发”的模式。
此次大摩带来的新伙伴———美国西蒙房地产集团，除了是美国最大的商业地产投资、开发及管理公司之外，另一重更为引人注目的身份，则是美国的商业房地产投资信托机构。
西蒙集团是第一批在法国、波兰和意大利开发购物中心的美国商业房地产投资信托机构。
美国商业地产标杆公司研究(西蒙、西田、GGP、IRC)
出时癿价栺比贩入价高，还能带杢投资性收益。
零售类REITS癿一般经营模式（事）
零售类REITS癿增长模式分为自身性有机成长呾幵贩式跨赹成长。前考
依靠现有物业组合，改善管理水平，提高经营效率呾通过装修、扩建呾
新开収带杢经济绩效，是属二内生癿自収成长；耄幵贩带杢癿成长则主 要杢自外部，通过兼幵其他优质零售物业耄扩大规模属二资本运作范畴。
资能力不融资规划是保持REITS经营正常呾增强其活力癿根本要素。
12
美国REITS癿収展现状
叐美国次贷危机癿影响，房地产投资癿萎缩已严重拖累了美国及全球经济，随 着经济降温及信贷收紧政策癿出现，零售业叐到极大癿冲击，消费考消费水平 明显下降，消费癿下滑加快了经济回落癿速度，甚至有可能出现持续衰退癿情 冴。目前以商业地产为主要投向癿REITS也开始叐到波及，在经历多年稳定癿增 长乊后，自2006年开始整体市值大幅缩水，已有40多家REITS退市。
新加坡REITs平均收益率则在5%—6%乊间。
7
兰二REITS（三）
投资人乊所以会逅择REITs ，是因为高成长潜力呾长期耄言相对稳定癿资本利得。 再考REITs 可以像股票一般在公开市场上交易，满足机构投资人呾一般小额投资 人癿需求。在美国，房地产证券化商品已被投资考视为在股票、债券、现釐乊外 癿第四类资产，增加资产配置癿多样性，分散投资风险。在2005年美国国会已 经通过法案，将REITs产品推荐为企业年釐、社会保障基釐、退休基釐、保险基 釐癿投资产品。
5
兰二REITS（一）
房地产信托投资基釐(REITS）是一种可以公开募集上市癿丌劢产证券
化产品，主要收益杢自二丌劢产租釐，是由与门投资机构迚行房地产 投资经营管理，幵将投资综合收益按比例分配给投资考癿信托基釐。 REITs典垄癿运作斱式有两种，其一是特殊目癿载体公司（SPV）向 投资考収行收益凭证，将所募集资釐集中投资二写字楼、商场等经营 性物业，幵将这些物业所产生癿经营现釐流向投资考还本归息；其事 是原物业収展商将旗下部分戒全部经营性物业资产打包设立与业癿 REITs，以其收益如每年癿租釐作为标癿，均等地分割成若干仹出售 给投资考，然后定期派収红利，实际上给投资考提供癿是一种类似债 券癿投资斱式。
RDM公司研究报告
RDM商业研究报告Fingen 集团介绍 (2)主要作品 (2)米兰塞拉汎勒奥特莱斯 (2)罗马城堡奥特莱斯 (3)巴贝利诺奥特莱斯 (4)威尼托奥特莱斯 (5)皇家宫殿奥特莱斯 (5)RDM在中国 (7)京津奥特莱斯 (7)上海奥特莱斯 (10)重庆奥特莱斯 (10)中国市场战略 (10)背景 (10)GDM高层的战略方针 (11)目前在中国建设奥特莱斯存在的困难 (11)RDM的优势 (12)总结 (12)Fingen 集团介绍Fingen创建于1979年，目前业务发展集中在时尚、零售业及房地产三个领域。
在时尚领域，Fingen旗下拥有CK、CK Jeans, CK Collection, Guess 以及Jean Paul Gaultier(高提耶),和Kathy Van Zeeland等世界顶级品牌的经营权。
在零售领域，联合Tie Rack 公司构建了庞大的销售网络，拥有300多家店铺，多数设在世界各地的主要机场内。
意大利时尚、零售与房地产业巨子FINGEN集团旗下的房地产公司RDM管理超过20个房地产的开发项目，建筑总面积逾61万平方米，总值超过130亿欧元。
作为私营房地产开发商，RDM将股本资产投资到各房地产开发项目中，并积极与在国际上享有盛誉的公司结为战略合作伙伴关系。
多年来，RDM已发展成为意大利最重要的房地产开发商之一。
在意大利国内发展和成长壮大的同时，近期在国际上也参与了中国、匈牙利、罗马尼亚、美国和土耳其的房地产开发建设项目。
RDM当前致力于开发以下三类项目:·豪华酒店及住宅：RDM认为这是一个成长非常迅速的领域，子公司成立以来，已成功开发了价值超过7亿欧元的此类房地产项目。
·混合用途开发：迄今为止，RDM已在这一领域里投资1.5亿欧元，专门用于城市古建筑的修复及合理利用。
对于具有非凡的历史与艺术价值的标志性房产，RDM是鉴定、收购及开发方面的领导者。
经过四年的竭力修缮，RDM将建于15世纪的戈拉宫殿（Palazzo della Gherardesca）改造成了佛罗伦萨四季酒店，使之重新矗立在佛罗伦萨市中心的公园内，被评为世界上最美丽的酒店之一。
购物中心的经营模式与发展
中国购物中心的经营模式与发展购物中心也叫shopping mall作为一种新兴复合型商业零售业态,它是集购物、餐饮、休闲娱乐乃至观光旅游为一体的“一站式”大型商业体,包括百货店、大卖场、连锁品牌店以及中西餐饮、影城、歌剧院等在内的超级商业中心,具有规模庞大、功能齐全的特征.购物中心是社会经济发展的产物,是人们消费水平提高和生活方式转变的必然结果,并且随着消费需求的变化而不断的调整,是一个动态的.购物中心是现代城市商业文明的商业文化体验主题乐园、都市文化商业核心.购物中心的业态有其特有的个性,具备以下特点：1、多业态的集合体,购物中心本身集聚了商业的所有业态.2、多功能的集合体,购物中心不仅仅是购物,还包括旅游、休闲、健身、娱乐多功能于一体.3、体验式购物,购物中心有优美的购物环境,不是一般的纯购物商场,是多元化消费模式的延伸.从零散的商店或者说马路商业形态,到百货公司、自助超市的经营形态,再到集生活消费用品、文化体育娱乐消费服务于一体的区域性大型购物中心,上海零售业态的每一步改变都是为了适应消费者的购物需求.如今,市民进入购物中心,所有的购物计划都能在这里完成,购物中心提供的休息、娱乐等场所也免除了消费者购物后的劳累.目前,上海已有54家大型购物中心,2007年总营业额达440亿元,同比增长%；占社会零售商品总额的比重也逐年上升,由原来的8%上升到现在的10%.作为一种最先进的零售模式,购物中心已逐步成为引领中国未来零售业发展的重要趋势,其专业化能力和产业化程度取得了相当快的进展.然而,03年以来,在购物中心持续不断的开发热潮中,有关商业地产银行不良贷款、土地市场不规范以及商户纠纷方面的报道不时见诸媒体,使人们对购物中心的经营模式和盈利能力产生迷茫和困惑.一、中国购物中心近年来的发展,大致上可分为三个时期：第一个时期是上世纪90年代初开始的商业改造和百货业建设；第二个时期是90年代中期大型超市和卖场的兴起,目前国内的零售业大多为这一业态,即以百货商场、超市、连锁店及小店铺为主,基本上停留在购物这一简单需求上.而如今的消费者工作繁忙之余,不仅要求购物方便,还希望在购物的同时进行休闲、娱乐活动,以节省时间.显然这些需求在传统的零售模式中难以得到满足.为了迎合这种“一次性购足,休闲购物”的消费主流,继百货、连锁经营、仓储式货场这几大变革后,中国的购物中心迈进第三个时期---Shopping Mall超级购物中心时代.这种全新的商业形式一经推出,立即引发了国内零售业的强烈反响,日益成为现代商业的主流.国内的MALL最早出现于上世纪90年代末.随着深圳铜锣湾广场、广州天河城、北京新世界中心、上海正大广场等的陆续开业,国内逐渐形成了一批规模面积较大、业态复合度较高的Shopping Mall.其中一部分购物中心,经过几年的合理规划与经营,开始进入到持续经营,稳健发展的阶段.如广州的天河城广场,2004年租金比开业初期的1998年涨了6倍,而且发展势头一直稳步上扬,2004年的盈利比2003年猛增20%.上海的来福士广场,开业一年来,目前周末人流量可达七八万人次,每天营业额以百万计,比开业之初翻了两番.这些Shopping Mall,以稳健有序的租赁经营、细水长流的租金回报,成为购物中心发展的成功典范.然而, 并不是所有的MALL都能取得如此好的经营成果.不少Shopping Mall 匆忙上马后,发展得并不尽如人意.某些Mall由于经济实力不够,资金链条断裂,不得不中途搁浅或停建；还有一些勉强开业后,由于规划和经营失误,空置率日益增加,造成了资源的巨大浪费.因此许多城市都出现了这样一番景象:一些大型购物中心,占据黄金地段,但却只是开张一段时间内红红火火,然后就出现了经营日渐萧条,商户撤柜、业主停租的现象,甚至引起了相当大的负面影响.如曾创下南京商铺最高价的盘谷亚泰广场,业主因开发商未能达到原来高回报率的承诺,多次集结起来冲击开发商所在地,一度闹得沸沸扬扬.二、中国的购物中心采取的经营模式百货商场或便利店是经营商品的,Shopping Mall等则是经营商场,经营商品和经营商场是两个完全不同的概念,显然Shopping Mall在经营中不能完全照搬原来的方法,并且其经营模式也将不可避免地增加了一些地产行业特点.目前世界上Shopping Mall的经营模式主要有三种：一是纯销售模式,二是租售并举,三是纯物业经营.下面我们来逐一分析上述三种模式,看看究竟哪种更适合中国购物中心的发展.1、纯销售模式.即出售商场的产权和经营权,业内人士称之为“产权式商铺”.它出现在国内Shopping Mall刚刚兴起时,曾经是商业地产商们手中屡试不爽的“法宝”.以广州为例,就有新中国大厦、名汇商业大厦、康王商业城、蓝色快线等采用此种模式.一般而言,商业地产商在资金实力不足和追求短期利益的背景下,为迅速回笼资金,通常采取这种纯销售的模式,将商铺拆零、分割成诸多小产权卖给小业主,而商场后期管理缺乏统一的规划,导致了“先期销售火爆,后期经营惨败”的现象.由于卖散了业权,经营权无法集中,Shopping Mall成了一盘散沙式的小商品市场,商场经营境况相当难看.结果,一种全新的业态就成了比传统业态还传统的小商铺集成.对此,有业内专家认为,购物中心作为一种零售业的表现形式,其行业特点决定了它必须能够根据市场和消费者的需求,及时做出相应的调整,而做出这种调整的前提就是掌握项目的控制权和所有权.部分Shopping Mall采取不持有而是出售物业的方式,无疑为将来的商业运营埋下了隐患.纯销售模式这种追求快速套现而忽视项目长远持续经营的收益模式,仅在销售过程中获取一次性收益,属于静态收益.这种经营模式,失去了潜在并且更为有利的物业收益,显然是商业地产在极不成熟阶段的产物.因此,目前很多Shopping Mall采取的这种纯销售的经营模式,“只卖不租”、只顾开发不管经营”,无疑是当前商业地产领域最大的硬伤.2、租售并举模式.这一模式指Shopping Mall以出租为主,销售为辅,通过对招商权的多数控制,来达到控制进场业态、业种,形成自己的经营定位.它是一些购物中心在认识到纯销售模式的种种弊端后采取的一种经营模式.在此模式中,经营者根据前期制定的销售比例和招商情况进行二度调控,在资金回收相对平衡的情况下,以出租为主,出售为辅,从而保持物业的持续经营,并通过产权出售和租金收益来获取双重利润.应当说,在现阶段的经济环境中,租售并举这种模式在操作上较为灵活.当然,这种模式不可避免地存在一些弊端.如经营权的统一性仍然不完全,租售比例的控制难以把握等.通常来说,租售比例应该控制在7：3之内才能较好地维持资金回笼和持续物业经营,如果出售的比例太高,业主很可能一次次地转让出售,这将会造成商业形态无法协调,不仅使业主的产业无力增值,同时也使出租能力下降,使项目难以稳定经营.目前的很多购物中心在招商过程中往往把握不好这一点,无疑增大了经营管理的风险.租售并举模式介于第一种和第三种之间,应当是一种过渡模式.国内不少购物中心,在经历了纯销售模式的种种失败后,已经意识到出租商铺是物业增值的重要手段,但碍于经济实力的局限,现阶段大多采用此种模式.3、纯物业经营模式. 这是目前国际上通行的正规MALL模式,也是最为看好的经营模式,其特点是只租不售,以实现良好的整体管理和整体营销,在当今的欧美国家采用较多,国内部分有实力、有远见的购物中心也正陆续采用此模式.纯物业经营的操作方式是：购物中心在前期依靠合理的商业运作,获取稳定的租金收益,经过若干年的经营后,或将部分产权出售套现,或包装上市,或通过资产评估而获取金融机构的贷款,当然此时的售价已经远远高于最初的物业价值了.纯物业经营模式对购物中心的资金管理与经营能力要求比较高,主要依靠物业经营来创造出良好的商业氛围,从而使项目持续获得物业价值,为动态收益模式.这种模式虽然资金回笼慢,但它既保持了项目的土地价值增值,又能持续地获得物业价值收益.如广州天河城广场,2004年比2003年的销售额只增长了16％,但是净利率却增长了53％,开发商持有商业物业的优势由此可略见一斑.2004年下半年,中国购物中心产业资讯中心做了一次统计,表明全国范围只租不售的购物中心项目只有64家.而这64家购物中心普遍具有较高的运营水准,在租金回报、商户调整、商家销售业绩、市场公众反映等方面相当理想,其毛利普遍高于70%,有的甚至达到90%,年租金增长率基本可以保证在5%左右的水平,这些都与产权式商铺形成了鲜明的对比.可以说,只有这种赢利方式才更能促进区域经济发展的稳定性和开发商的最大收益.由此看来,纯物业经营模式,能够确保对物业的长期持有,符合购物中心长线投资、资金回收期长的基本行业属性,并通过统一管理来保证零售商的效益,并不断提升不动产价值.笔者认为,这一模式将是中国购物中心近年来最主要的发展方向.三、购物中心的主要特点和存在问题1、主要集中在大都市一般来说年人均GDP达到2000美元16500元以上的地区适合发展超市,达到3000美元25000元以上的地区适合发展便利店,达到1万美元80000元以上才适合发展购物中心.但是,根据08年中国购物中心产业咨询网购物中心项目数据库的统计,中国现有大型购物中心358家,全国各省会城市除了西藏和青海基本都有了购物中心.其中广东省有79家最多,上海48家,北京33家,浙江省23家等.从表中可以看出我国大型购物中心从数量看没有发达国家多,日本2004年一年就开业64家；从地区看主要集中在各省会大城市；从类型上看主要是区域型购物中心,其基本商圈面向整个城市.2、求大求全的趋势“华南Mall”预示着我国购物中心开始走向二线城市的新动向,但是同时也开始了求大求全的趋势.广州市是近几年开业的主要大型购物中心,且呈超大型化发展.1991年天河城购物中心的建筑面积只有16平方米,但是这以后广州市的购物中心呈现出越来越大的趋势.中华广场开业时只有17万平方米,现在二期工程正在施工,2006年中华广州的建筑面积将达到29万平方米.2008年9月8日广州市城市商业规划与商业模式发展高峰论坛上有专家指出“超大型购物中心是一个城市商业的标志性建筑,不可或缺、但是不能多建“.专家一致认为广州市要控制超大型购物中心的建设.问题在于超大型化究竟哪里不好现在广州大型购物中心盈利的店铺少；同时超大型商场挤压了中小零售商的生存空间,不利于和谐社会的发展,中小零售商历来是解决就业关系一部分人生存的问题；并引发恶性竞争；以及造成资源浪费.3、高级志向的特点现在大型购物中心有取代百货店的趋势.这是因为其一,由于中国零售业独特的发展过程,百货店没有发展成为国外百货店那样代表高质量高价格世界品牌的零售店,百货店品牌的着名程度没有达到全国知名的水平.其二,2002年以来百货店无论是销售额还是营业面积都呈下降趋势.相反专业店的营业面积和销售额却在上升,百货店的综合优势越来越弱.这给了购物中心取代百货店的机会.这反映在购物中心不遗余力的追求品牌专卖店的进驻上.只要看一看广州等地大型购物中心的促销广告,都是在大力宣传本购物中心有多少知名品牌专卖店就能知道大型购物中心追求高级品牌的志向.4、千店一面的特点购物中心对品牌专业店的过分追求使一些购物中心形成千店一面的局面,特别是同一个城市内的大型购物中心这样的事例比较明显.例如广州市的百货店里都进驻吉之岛,全国的购物中心里大概都有麦当劳、肯德鸡等店餐饮.如果每一家购物中心进驻的都是同样品牌店的话,人们就会只到习惯的购物中心去而不是按照个性有选择的到希望的购物中心去了.那么商圈就会比预期的要小的多,因此不应该一味地追求品牌店,而应该追求个性化的商店进驻.5、核心店铺的商圈引力弱大型购物中心的核心店铺主要是百货店和大型超市.以广州为例,天河城的主力店是吉之岛超市和天河城百货店,百货店是购物中心直营.中华广场的主力店也是吉之岛,百货店是中华百货店,百货店是购物中心直营.天河城百货店和中华百货店不是名店也没有什么特色.这样的百货店与其他知名品牌专卖店同时进驻购物中心使百货店经营的商品越来越少,百货店几乎失去了主力店的功能.而超市的商品主要是日常生活用品为主,超市的主要商圈是满足近邻消费者的日常需求.但是,根据调查去购物中心消费的人主要是18-31岁的年轻人,而且以女性为主,她们追求的是流行前线、轻松愉快的氛围、优雅的环境以及购物的乐趣而非平庸百货店或者超市.在中国购物中心的国家标准中规定核心店的面积不超过80％,可见核心店在购物中心的重要地位,如果占营业面积80％的核心店不能吸引50％的顾客,那么只能说明核心店对主要消费群的吸引力不够、商圈引力弱.四、购物中心的主要发展策略2008年7月27日英国的世界先驱报报道,美国最大的房地产和购物中心开发商之一的西蒙房地产集团将与摩根士丹利投资银行以及一家中国国有企业联手在中国长三角地区建设12家购物中心.许多外国企业都希望在迅速发展的零售市场中获利,同时外国零售商也在中国积极地扩张,中国零售业的竞争将越来越激烈.那么,本土购物中心将如何应对这些挑战呢加快提高现有管理能力和管理效率,掌握发展趋势是应对挑战的途径之一.1、多元化发展多元化表现在两方面,其一是店铺类型上的多元化,我国的购物中心比较集中在大都市,城市中心型区域型购物中心是我国的主流.但是随着百货店、大型超市以及大卖场等商业设施向购物中心的转型,购物中心的竞争将会越来越激烈.打破单一的现状发展方便顾客生活的社区型近邻型以及郊区型购物中心势在必行.当然,购物中心的设立与城市规划、人民生活水平以及收入有关.其二是个性类型上的多元化.由于购物中心的经营特性,它几乎与所有的零售业态竞争.为了从激烈的竞争中脱颖而出购物中心有必要在店铺个性上建立更加明确的定位.个性化的新形象将会成为大型购物中心的营销战略.例如,突出时尚性流行性,突出文化性高雅性,突出趣味娱乐性,突出服务第一的特点等,在消费者心目中建立一个个性鲜明的形象.2、顾客多样化随着计划生育政策的持续,我国人口的老年化越来越明显.根据国家统计局人口普查结果,65岁及以上的老年人口1982年占总人口的％,1990年占％,2000年占％.从上个世纪80年代开始我国的老年人口呈上升趋势.同时我国的人口平均寿命也由1990年的岁上升到岁.因此,我国老年人口将是一个呈上升趋势的大的群体.与年轻人比较老年人的经济负担比较少,购买力更强,但是,我们看一些购物中心的商品结构、娱乐设施、餐饮特色以及其他服务设施都看不到为老年人提供服务的地方,为老年人提供相应的服务将是一些大型购物中心个性化特色服务的一环.3、对服务的要求越来越高从1992年第一家中外合资的零售企业到现在,国际知名零售相继进入中国.例如德国的麦德隆、日本的伊势丹,伊滕洋华堂、法国的家乐福、美国的沃尔玛,荷兰的万客龙,香港的华润等世界知名零售企业,顾客已经感同身受到了外国零售业先进的服务理念与服务水平.顾客享受外企服务的同时也开始用国际标准来要求本土零售企业的服务.由于我国大型购物中心大都是由房地产开发商建设,虽然管理也引进了港台的管理人员,但是大型购物中心的整体服务水平仍然欠缺.加强人员的培训、保证商品质量、提供服务种类等是提高服务质量的基本要素.4、重视单店的盈利状况购物中心的盈利依靠进驻商店的盈利能力.因此管理好核心店以外商店的盈利能力至关重要.无论核心店多么兴旺、购物中心多么热闹繁荣,如果核心店以外的其他商店不兴旺繁荣的话,购物中心整体也会失去活力.因此对单店的管理显得非常重要.最近我们调查了广州的大型购物中心,发现购物中心与传统的百货店有相似之处.传统零售商品在店内所占的比例太多.随着购买习惯以及社会的发展有一些商品逐渐失去了盈利空间,如果用每平方米店铺的销售额来计算就会发现有一些商品的销售情况需要改进.如果购物中心不能很好的改进单店的商品结构,就会出现利润流失.例如大部分购物中心的商店组合中服装类太多,是否能适当减少服装类的店铺而增加一些服务类业务,如证券,保险、旅行社、彩票销售点等,使转移的利润能够留下来.五、纯物业模式下的购物中心如何确保持续经营据了解,2004年国内开业的20余家大型购物中心中,采取只租不售的纯物业经营模式项目大幅增加.因“订单模式”在国内商业地产界名声大噪的万达集团,头痛于与小业主们的销售纠纷,开始下决心改变原来出售部分购物广场的商业面积的做法,实行全部自己持有产权的开发策略,这也表明中国的Shopping Mall 经营商正在摆脱初期的短视行为,而日益看重购物中心的持续发展.选择了先进的经营模式,还需要良好的操作水平才能确保购物中心的持续经营.从目前国内Shopping Mall的发展状况来看,经营管理水平不高无疑是一个致命的软肋,而在现实中存在的问题主要是项目规划设计时的不合理、招商过程中的混乱和粗放及经营时的市场应变不足.Shopping Mall这种购物中心作为商业与房地产的结合,包含两方面的特点,一方面是房地产的,如地段、区位、商圈、建筑形式、建设规划等.另一方面也包括了商业的,如业态、卖场布局、经营定位等.项目规划之初,除了地段、商圈等这些公认的最为重要的因素外,一些设计和布局的细节也要引起重视.如：外形特色设计,最好是别致而不突兀;电梯要分层,继续上楼时要环绕一个小圈,这样可以使消费者逗留时间长一些,增强其购买欲望;商场食肆分开,不宜全放在顶楼,因为消费者一般都是累了饿了就近去吃饭,这会让他们感到很贴心; 同时楼外可多设立咖啡店、凉茶铺、保龄球馆、射箭场之类的地方,增加人流量;最好还能引进电影院等娱乐场所,如今电影院走弱,结合电影院并实行低价政策,有望提高竞争力;还可以经常举办展览、展销会,增强品牌影响力等等......人气旺了,自然商家就会增多.往往这些细节问题,最能体现出经营者的管理经验和人性化理念.而对招商过程中的混乱和粗放现象,有专家认为集约经营和互补经营是商业形态中较受欢迎的形式,购物中心在进行招商之前,应该对本区域的商业形态进行全面的调查和研究,明确项目的商业主题,对主题的产业链进行分析,如：业态之间的互补性如何两者的消费群体的重叠性如何与周边可替代性购物场所相比,便利性如何等等......上海新天地的开发商瑞安集团董事长罗康瑞就曾说：“新天地最重要的特点是找好的租户,而不是付最高租金的住户.”因为零售商家们关注的是销售力,而购物中心的作用正在于依靠功能组合,创造出与众不同的优势吸引力,帮助零售商实现更多的利润.而优势吸引力的形成就需要特色定位、商品结构、租户结构、人性化的购物环境和行销活动作为支撑条件.因此购物中心经营者必须不断地提高自己的商业运作能力,确定本项目内的商户范畴.在经营过程中还要遵循严格控制和灵活调整的原则,最大限度地维持项目的利好经营.Shopping Mall的“一站式购物”是一个很好的商业形态,但随着国内各城市购物中心数量的增多,同质化现象越来越严重.购物中心必须及时以主动性的租户调整来提升市场应变能力,进一步保持其竞争优势.去年以来,部分城市的购物中心,因竞争的加剧,已经陆续开始进行租户结构和市场策略的调整.如北京东方新天地对租户结构进行了调整,并将写字楼底层做成商业,使商业面积从10万扩大到12万平方米；广州天河城广场对广场、物业公司、百货公司实行统一的品牌战略,将租户实行分类,强化饮食、娱乐功能,使大范围租户结构调整成为整体发展策略的有机部分,进一步增强了品牌知名度和营销能力；大连和平商业广场则引进方特高科技主题乐园,产生良好市场反应……购物中心是公认的长线投资专业,其获利必须经过运营和持有才能获得,这一点已经被中国成功的购物中心所验证.为确保购物中心的持续经营和良好发展,开发与经营Shopping Mall时,一定要把握好三点:。
1美国西蒙集团
西盟地产集团（Simon）2008年09月06日星期六下午 10:52国外商务地产企业之二：西蒙集团（Simon Property Group）是美国最大的房地产上市公司之一，集团立足于印第安娜州的Indianapolis，业务范围已逐步发展至北美、欧洲及亚洲地区。
集团核心业务包括出租、开发及物业管理，全球范围内，西蒙集团已拥有或管理379处、25600万平方英尺物业的可租赁面积，其中包括区域性购物中心（Regional Malls）、特价商务中心（Premium Outlet Centers）、社区店（Community/Lifestyle Centers）、厂房（Mills）、国际性物业（InternationalProperties）等。
公司发展历程60年代创业时期：1960年，Melvin Simon 创立MelvinSimon&Associates(MSA)，开始从事房地产开发；公司第一个开发项目是位于印第安纳州露天的购物广场（open-air shopping plaza），项目竣工后受到了市场的广泛欢迎；随后，公司又迅速开发了四个相似的购物广场；Simon 的成功吸引了大量的零售商与其签订租赁合作协议，而这样的合作协议又让银行可以对Simon 放心发放贷款，因此，在资金的大力支持下，Simon迅速发展起来；1964年，Simon在Fort Collins成功建成第一个室内的购物中心，也成功与Montgomery等知名零售商建立长期的战略合作协议，这为以后Simon的快速扩张奠定了基础；随业务的发展，1975年公司对治理结构进行了调整，单独成立了管理部门，具体负责业务协调、质量管制及物业管理等后台业务，从而实现了由单一公司迈向集团化发展的第一步；80年代确立发展方向时期：进入80年代以后，Simon以平均每年开业2-3家购物中心的速度平稳扩张，但是，为了与美国的城镇化进程发展相适应，Simon 的发展战略和方向也发生了重大变化；70年代末期，随美国郊区发展的日益成熟，越来越多的美国人从市中心搬到郊区去生活，因为那里有他们所喜欢的购物环境和交通便利，美国市中心的购物中心一度受到冷落；此时，Simon不仅看到了购物中心存在的种种弊端，如停车不便，设计不合理等问题，更是透视经济发展的规律，Simon提出，市中心商业广场的发展将存在巨大的潜力；因此，80年代初期，Simon集团提出了“回归市中心”的方案，包括在市中心新建大型商业购物中心和对原有购物中心进行合理再开发等；事实证明，这些市中心商业地产为Simon带来了丰厚的回报；此外，在物业类型上，Simon集团提出“综合性商业地产”的概念，即商业广场应不仅仅再局限于购物中心的单一物业类型，应将写字楼、高档公寓、酒店、购物中心等多种物业类型结合起来，发挥各种物业的协调效应，从而实现商业地产开发的最大成功。
地产枭雄——西蒙的“达摩真经”
研究特稿Research Report西蒙，首先是一个房地产信托投资基金，其次是一家商业物业管理公司，最后才是一家房地产开发商。
在并购式跨越成长和多元化融资的合力之下，西蒙展示给我们的是靠大出大进的现金流支撑的零售物业REITs 经营模式：物业出租、用于自生性发展的投资、并购等都带来了巨额的现金流动。
在不断并购增加优质可出租面积的同时，也在出售业绩不是很好的物业⋯⋯作为北美当之无愧的零售地产之王，西蒙自然有不一样的“达摩真经”。
■ 文 / 建英地产枭雄：西蒙的“达摩真经”从“一铺养三代”概念蛊惑下的产权式商铺销售，到“带租约销售”、“售后包租”、“售后返租”，再到“订单式开发”⋯⋯我国商业地产的试错成本呈几何级数般的递增，因为大家都在摸着石头过河。
我们缺乏的不是投资热情，而是投资的成功模式—一个从资本投入到资本增值产出的运作方式。
过去几十年，美国西蒙地产集团开创和引领着商业地产模式的发展方向，国内知名的商业地产公司，无论万达还是SOHO中国，无不模仿过它。
然而，大型商业地产项目实质上比拼的是融资成本和运营效率。
西蒙在资本市场是属于2A到3A的评级，其募资成本也就在1.8%〜2%，而万达等国内玩家的募资成本至少是7%以上，根本不在一个水平线。
因此，有人说对于西蒙的定性应该是：它首先是一个房地产信托投资基金，其次是一家商业物业管理公司，最后才是一家房地产开发商⋯⋯但不管怎么定位，作为能够始终不断的创新，从而稳稳占据了行业龙头老大的地位、并一直无人可以撼动的西蒙，毋庸置疑地值得国内地产行业好好学习，即使需要西去取经。
Simon，西蒙1959年，一个叫Melvin Simon的美国青年，在美国印第安纳波利斯创立了西蒙的前身MSA（Melvin Simon & Associates），开始从事房地产开发；公司第一个开发项目是位于印第安纳州露天的购物广场（open-air shopping plaza），项目竣工后受到了市场的广泛欢迎。
西蒙地产
学不来的西蒙地产文/冰清，美国硅谷生物公司研究人员作为美国最大的商业地产公司，西蒙地产集团宣称：“无论走在世界的任何角落，人们只要看到悬挂在商场外的西蒙地产标志，就可以预期这家商场商品的质量。
在这个标志之下，人们总可以找到他们想要的东西。
”这家总部位于美国印第安纳波利斯的商业地产集团2010年总收入达到36.9亿美元，拥有和管理着全球392处物业，2.63亿平方英尺(大约2450万平方米)的可租赁面积，雇员超过5000人，核心业务包括商业地产投资、开发、出租及物业管理。
它拥有全美最多的购物休闲娱乐中心、名牌折扣店，还拥有北美地区公开发售的最大房地产信托基金(REITs)，目前市值约为410亿美元。
过去40年，西蒙地产集团开创和引领着商业地产模式的发展方向，目前有着5类成熟的商业地产运营模式：社区生活中心，区域性的购物中心，折扣奥特莱斯中心，大都会Mills购物中心以及国际性地产项目。
国内知名的商业地产公司，无论万达还是SOHO中国，无不受教于西蒙地产。
西蒙地产为何有如此之大的影响力？我们通过其典型的5种商业地产运营模式加以分析。
社区：应有尽有的生活中心社区生活中心是西蒙地产最早起家的模式。
西蒙地产的创始人马文•西蒙曾在军队里做了几年财务工作，服役结束之后，他在印第安纳州的一些地产公司做业务员。
在从业过程中，马文意识到开发零售购物中心大有可为，于是他说服在纽约工作的兄弟赫伯和弗雷德回来入伙，成立了西蒙公司的前身MSA公司，开始了他们的商业地产开发生涯。
1960年8月，西蒙兄弟在印第安纳州的布隆明顿开发了第一家社区生活中心。
这种社区生活中心面积较小，通常是非封闭性的商业建筑，拥有传统的社区购物中心，以提供质优价廉的便利货物和服务为主。
甚至有的建成露天商业中心，以便更能充分地利用这些区域性购物广场的人流和吸引力。
佛罗里达州巴拿马城的码头公园是笔者光顾过的社区中心。
这个位于海滨旅游胜地的露天购物中心，大约110万平方英尺，里面是挨家挨户的旅游纪念品店，也有不少小巧而风味独特的餐馆，是游客和当地人经常光顾的地方。
西蒙地产(二)：VS中国最大商业地产万达
西蒙地产（二）：VS中国最大商业地产万达西蒙地产（二）：VS中国最大商业地产万达来源：i美股作者：王钦中国最大的商业地产商是万达，而北美最大的零售商业地产商是西蒙地产，西蒙是标准普尔500指数成分股之一，2010年底市值约300亿美元，超过美国前五名零售地产公司中另外四家公司的总和。
2010年，西蒙集团营业收入约40亿美元，净利润7.5亿美元。
本文是西蒙地产系列文章之一，主要对比西蒙地产和中国最大的商业地产开发商万达。
作为美国商业地产商的标本，一个问题很自然的吸引我们：西蒙与万达这样的国内商业地产开发商相比，主要区别是什么？这个问题太大，但如果只是做最简单也最草率的比较，可以这样来看：西蒙首先是一个房地产信托投资基金（REIT），其次是一家商业物业管理公司，最后才是一家房地产开发商；而万达，首先是一家地产开发商，其次是一家进行相关多元化发展的综合性企业。
从持有物业规模上来比较，截至到2010年12月31日，西蒙在全球范围内共持有393处物业、大约2450万m2的可租赁面积。
对比万达，由于万达不是上市公司，没有准确的年度数据。
从公开来源的数据中得知，到2010年底，万达商业地产公司持有开业收租物业面积566万平方米，计划到2012年开业70个万达广场，持有收租物业面积1300万平方米，预计年租金收入70亿元（来源于万达官网，2011年7月）。
但是从销售收入上来比较，西蒙集团2010年的销售收入合计约39.6亿美元，按当期汇率折算约261亿人民币。
而万达集团2010年的销售收入达到770亿人民币。
换而言之，万达持有的物业和可租赁面积不到西蒙的一半，但收入却是西蒙的两倍以上。
这一事实反映，两者之间的主营业务和盈利模式存在根本性的区别。
上一篇分析中，我们重点探讨了西蒙地产持有的主要物业及其分类，这一篇，我们着重分析侧重于西蒙的企业性质、盈利和商业模式，并与万达做一个系统的比较。
基本性质：房地产投资信托基金 VS. 综合性房地产开发商在美国，房地产投资信托基金（real estateinvestment trust，简称REITs）通常是拥有、并在大多数情况下运营和管理商业不动产，例如酒店、购物中心、办公楼和厂房等，并以此获取租赁收入的公司。
西蒙集团
美国西蒙房地产集团——Simon ProPerty Group一、公司简介西蒙房地产集团的前身是创立于1959年的MSA（Melvin Simon & Associates），集团总部位于美国印第安纳州的首府印第安纳波利斯，是美国最大的商业地产投资、开发及管理公司。
1993年在纽约证券交易所上市（代码：SPG），是美国证券市场上到目前为止最大的房地产基金IPO，并拥有北美地区公开发售的最大的房地产信托基金(REIT)。
1996年，西蒙与另一个家族地产商DeBartolo合并，其全美第一的商业房地产投资商、发展商的角色，几乎没有挑战者可以撼动。
西蒙的市值是全美国第二大商业房地产投资发展商GGP地产公司（General Growth Properties）的近两倍。
西蒙集团的业务主要围绕四个平台运作：区域性的购物中心，厂家直销（折扣）中心，社区生活中心，以及国际购物中心。
二、公司规模1、美国2005年底，在美国39个州及波多黎各共持有近286个商业房地产项目，其中：171个区域性购物中心（单店可出租面积从40万平方英尺（1平方英尺约合0.093平米）到200万平方英尺之间；18300个店铺，其中：将近700个主力店，大多数为本土零售商），33个Premium Outlet Center（单店可出租面积从20万平方英尺到60万平方英尺之间，主要位于大城市和距离著名旅游目的地20英尺之内的地方），71个社区生活中心（单店可出租面积从10万平方英尺到60万平方英尺之间），11个购物中心或厂家直销中心（单店可出租面积从8.5万平方英尺到30万平方英尺之间）。
另外，拥有10个待开发的地产项目。
公司在美国拥有的房产物业可出租面积将近20000万平方英尺，其中，自有部分为12170万平方英尺。
2005年，实现零售销售额510亿美元。
区域性购物中心Premium Outlet 社区生活中心其他占全部物业年租81.5% 11.7% 5.9% 0.9% 金收入的%占全部物业可出82.7% 6.3% 10% 1% 租面积的%占自有物业可出76% 10.5% 11.8% 1.7% 租面积的%出租率93.1% 99.6% 91.6% 93.1%公司拥有的286个房产物业中有197个为100%自有，有效控制的有20个，松散参与的有69个。
奢侈品行业现状以及未来发展前景分析
目录CONTENTS第一篇：奢侈品市场现状解析售价已经下调 ------------------------------------------------------------ 1第二篇：香港奢侈品寒流刮向内地我国奢侈品市场前景分析--------------------------------------- 4第三篇：香港现奢侈品关店潮奢侈品行业现状解析 --------------------------------------------------- 6第四篇：中国内地消费者的奢侈品消费上涨9% ------------------------------------------------------- 8第五篇：奢侈品牌为何不愿授权电商品牌 --------------------------------------------------------------- 9第六篇：奢侈品行业步入3.0时代立体化体验直接带动销售 ------------------------------------- 12第七篇：普拉达降价来袭国内奢侈品市场行情分析 ------------------------------------------------- 16第八篇：奢侈品巨头香奈儿忙降价轻奢品牌迎考验 ------------------------------------------------- 17第九篇：爱马仕欧洲涨价奢侈品厂商变相维护中国市场------------------------------------------- 19第十篇：香奈儿加关税下调刺激中国奢侈品市场现降价潮---------------------------------------- 20第十一篇：奢侈品大牌中国忙甩卖奢侈品行业困境依存------------------------------------------- 21第十二篇：业绩不佳上海LV大厦惨被卖中国奢侈品市场分析 ---------------------------------- 22第十三篇：GUCCI五折引哄抢奢侈品厂商前路分析 ----------------------------------------------- 23第十四篇：走秀网时隔四年再获融资奢侈品电商曙光再现---------------------------------------- 24第十五篇：古驰打假起诉阿里巴巴奢侈品行业前景分析------------------------------------------- 26第十六篇：蔻驰三季度净利润暴跌奢侈品行业发展分析------------------------------------------- 28第十七篇：普拉达净利润暴跌震惊外界奢侈品行业未来展望------------------------------------- 29第十八篇：从毕业生跨境卖假LV谈未来奢侈品发展----------------------------------------------- 31本文所有数据出自于《2015-2020年中国奢侈品行业市场需求与投资预测分析报告》第一篇：奢侈品市场现状解析售价已经下调9月初的闷热空气里，熙熙攘攘的人群依然在距离佛罗伦萨车程30分钟的BarberinoDesignerOutlet穿梭。
商业地产王：美国西蒙案例
商业地产王：美国西蒙案例作为地产开发和经营者，如何维护与承租零售商以及终端消费者之间的关系是商业地产商最头痛但是必须解决的问题。
美国的西蒙集团在这方面为我们带来了很多借鉴。
商业地产的确切说法是“零售业房地产”，模式为通过自建、收购的方式获取物业，然后通过出租的方式获得回报。
商业地产经营商的成长来自于两个方面，一是通过改善物业周边环境、提升物业价值，提高出租率和租金价格，二是凭借经营积累的现金和借贷开发或收购更多的物业。
两者都会受到市场规模和宏观经济状况的影响。
由于运营商所持有的物业往往具有区域地段上的优势，因此拥有较高的出租率和提价能力。
物业出租对资金的需求较小，房地产商可以有较高的现金净流入，积累的资金要么用来向股东支付红利，要么用来获取新的物业、实现增长。
由于对出租物业的公司来说，房产的折旧、摊销费用很高，通常的净利润／每股收益数据并不能准确衡量这些公司的业绩，因此每股经营现金流是行业中更为通行的业绩考量指标。
商业地产运营与住宅有本质区别，住宅从开发、建成到销售直接进入终端，而商业地产从开发、建成到销售只是开端，后面的运营管理才是更重要的工作。
良好的商业地产运营是商业物业增值的最好办法。
作为地产开发和经营者，如何维护与承租零售商以及终端消费者之间的关系是商业地产商最头痛但是必须解决的问题。
美国的西蒙集团在这方面为我们带来了很多借鉴。
美国西蒙“人们知道，他们无论走到世界的哪个角落，只要看到西蒙的标志悬挂在商场外，他们就可以预期这个商场的基本水平不会低于一个标准的质量水平。
他们知道，可以在这个标志之下的门内，找到他们想要的东西。
”西蒙集团执行副总裁约翰这样理解品牌对西蒙的意义。
美国西蒙房地产集团拥有全美最多的购物休闲娱乐中心、名牌折扣店，还拥有北美地区公开发售的最大房地产信托基金(REITs)，目前市值约为410亿美元，在美国40个州及波多黎各共持有300多处物业，可供出租的总面积约为1880万平方米。
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西蒙（SIMON）地产集团及其在亚洲的运作情况
美国西蒙地产集团是标准普尔500指数成分股之一，同时也是北美最大的零售地产上市公司，其拥有、开发和管理的零售地产类型主要包括以下五大类：区域性购物中心、名品直销折扣购物中心（OUTLETS）、娱乐主题型购物中心、社区及时尚生活中心、以及在其他国家拥有的零售地产项目。
总部位于美国印第安纳波利里斯的西蒙地产集团目前在北美、欧洲和亚洲拥有或持有近400个零售地产项目，总租赁面积约2.63亿平方英尺，全球有超过5,000名雇员。
西蒙地产集团以SPG为股票代码在纽约证券交易所公开交易。
西蒙（Simon）04年收购美国切尔西公司Chelsea Property Group 。
切尔西产业集团是世界上经营OUTLETS中心规模最大的开发商、业主和运营商。
其投资组合包括51个高级直销中心,包括在美国41个，在日本8个，在韩国和墨西哥各1个。
西蒙（SIMON）地产集团在亚洲其他国家的运作情况
西蒙（SIMON）地产集团在中国的运作情况
2005年7月25日，西蒙集团偕同美国摩根士丹利与深圳国际信托投资有限责任公司的商业地产子公司——深国投商用置业有限公司正式签订开发商业地产的合作协议。
深圳格瑞企业管理咨询有限公司
深圳格瑞企业管理咨询有限公司是美国西蒙地产集团(NYSE:SPG)、摩根士丹利房产基金与深国投商用置业有限公司共同投资设立的合资公司，创建于2006年，致力于长期投资中国的零售地产项目。
目前在中国投资的第一批大型购物中心分别是常熟、郑州、杭州、苏州格瑞印象城，总投资额近30亿元人民币。
沃尔玛和其他国际知名零售商已经签约承诺成为上述项目的主力商户。
格瑞公司旗下的常熟印象城购物中心已于2008年6月5日正式开业迎宾。
另外，公司在郑州、杭州、苏州的项目都将于2009年正式开业。
与此同时，公司正积极在全国各大城市拓展其他项目。
摩根士丹利房地产
摩根士丹利房地产部主要从事三类全球业务：投资，融资及信贷。
从1991 年以来，摩根士丹利已在全球范围内收购了总值1,650亿美元的房地产资产，目前代客户管理的该类资产总值944亿美元。
此外，摩根士丹利房地产提供客户全套的投资银行服务，包括并购与业务重组咨询、债务与股本的公开发行或私募融资等服务。
摩根士丹利从1997年至今已经通过资本市场向客户提供了约2,109亿美元的商业按揭贷款。
根据合作协议的规定,西蒙集团与摩根士丹利各持有合资企业32.5%的所有权，深国投商置持有35%的股权，三方合作开发的项目均为市区的多层购物中心，面积在4万到
7万平方米之间，沃尔玛及华纳影院将作为他们的主力店。
据悉格瑞在中国投资的大型连锁购物中心项目统一命名为印象城，将以长三角地区为核心扩散至中西部乃至全国市场。
目前在中国投资的第一批大型购物中心分别是常熟、郑州、苏州、杭州、合肥格瑞印象城，总投资额近30亿元人民币。
其中常熟印象城已于2008年6月5日正式开业迎宾。
常熟印象城
于08年6月开业的常熟印象城拥有众多国际著名时装、餐饮及娱乐连锁品牌，为广大常熟人民提供了一个具有国际水准的购物、美食、休闲和娱乐场所，提升了常熟在中国乃至国际上的地位，并为当地人民提供了约1500个就业机会，创造了巨大的社会财富。
常熟市面积为1,266平方公里，总人口约为105万，2008年GDP达到809亿人民币，经济实力列全国县级市的第四名，是具有强大消费能力与潜力的零售市场。
常熟印象城项目位于市中心的黄金商圈－海虞南路和青敦塘路交汇处，总出租面积约46,000平方米，共有商铺150家，停车位超过400个。
国际著名连锁餐饮、时装以及娱乐品牌纷纷进驻常熟印象城，如星巴克、C&A、Forever21、Mango、Sephora、Sport 100、迪诺欢乐世界、屈臣氏、棒约翰批萨、威尔士健身等。
截止目前，购物中心开业率达到99％，主力店沃尔玛的开业更是带来了极高的人气与销售额。
配置情况：
海虞南路88号
位于市中心
周边人口40 万
16 条公交线路
总出租面积46,000 平方米
超市出租面积17,000平方米
商铺出租面积29,000平方米
150 个商铺
沃尔玛为主力店
约400 个汽车停车位
开业日期：2008年6月5日
郑州印象城
于09年9月25日开业的郑州印象城，印象城坐落于郑州核心地区——二七商圈内，是这座总人口约七百多万的城市首家真正意义上的国际性大型购物中心，总建筑面积约72,000平方米。
同时，印象城还为郑州带来了逾1,000个就业机会。
郑州印象城共有商铺100多家，停车位约350个，目前出租率率已超过95%，其中全球零售业巨头沃尔玛是印象城的主力租户之一，面积约19,000平方米，已于2009年9月1日开业。
其他国际知名零售品牌也纷纷入驻，如世界著名时装零售品牌C&A、路易威登集团下的“美容糖果店”丝芙兰美容化妆品店、丹麦服装集团Bestseller旗下的ONLY、VERO MODA 、JACK JONES、SELECTED, 以及其他著名品牌，如PROMOD、Lens Crafter (亮视点)、Elegant Prosper、ASOBIO、Ochirly、ODBO、MARA CAROL 、ZUCZUG、VICUTU等等。
其他入驻印象城的次主力店还包括：滔博运动营、IN BASE休闲馆、百丽概念店等。
印象城里还有二十多家餐饮与娱乐租户，为郑州市民提供多样的美食和休闲服务，如全球第一冰淇淋连锁品牌“DQ冰雪皇后”、世界三大批萨连锁品牌之一的Papa John's （棒!约翰）、味千拉面、韩林炭烤、安藤家、北角秀味、八仟代，以及中国时尚美食城——食通天美食广场等，备受当地消费者欢迎的土大力韩式餐厅、皮皮鲁西餐厅、咪嘻咪嘻涮涮锅等风味餐厅，以及中国最大的电影帝国中影国际影城，中国最具规模的家庭娱乐中心神采飞扬游乐城，来自上海的时尚KTV咏歌汇。
. 配置情况：
郑州市民主路88号
辐射人口250 万
34 条公交线路
总出租面积43,000平方米
超市出租面积20,000平方米
商铺出租面积23,000平方米
100 个商铺
沃尔玛为主力店
约330 个汽车停车位
开业日期：2009年9月25日
.
苏州印象城
于09年9月28日，由深国投商用置业公司、美国西蒙地产、摩根士丹利房产基金合作开发的苏州印象城购物中心正式开业。
作为东环路商圈的地标性商业项目，苏州印象城集购物、娱乐、休闲和餐饮于一体，总建筑面积约14万平方米。
印象城购物中心商铺数约为150家，停车位超过1000个，目前出租率已超过95%。
其中全球零售业巨头沃尔玛是印象城的主力租户之一，面积超过2万平米。
其他国际知名品牌也纷纷入驻，其中瑞典H&M、日本UNIQLO与MUJI等诸多品牌更是首次进驻苏州。
此外，印象城还有30多家餐饮和娱乐品牌，为苏州市民提供丰富多彩的美食和休闲服务。
配置情况：
苏州工业园区现代大道1699号
离市中心3.5公里
周边人口60 万
15 条公交线路
总出租面积70,000 平方米
超市出租面积20,000平方米
. 商铺出租面积50,000平方米
180 个商铺
沃尔玛为主力店
约940个汽车停车位
开业日期：2009年9月28日
.
杭州印象城
由于紧邻浙江大学紫荆港校区和新兴住宅区，则吸引了不少年轻时尚品牌的入驻，如ONLY、Vero Moda、Jack&Jones、Adidas、Levi’s、百丽、拉夏贝尔、外婆家、金宝贝等。
配置情况：
杭州西湖区古墩路588号
离市中心20 分钟车程
周边人口50 万
20 条公交线路
总出租面积29,000 平方米
超市出租面积14,000平方米
商铺出租面积15,000平方米
100个商铺
沃尔玛为主力店
约380 个汽车停车位
开业日期：2009年第三季度
合肥印象城将于2010年开业
配置情况：
.
合肥市庐阳区濉溪路长丰路交汇处
离市中心5 分钟车程
周边人口25 万
15 条公交线路
总出租面积40,000 平方米
超市出租面积15,000平方米
商铺出租面积25,000平方米
100 个商铺
沃尔玛为主力店
约430 个汽车停车位
开业日期：2010年
. 上海印象城。