2011成都别墅市场调研报告

4、从房价格上涨看宏观政策操作
① 房价问题一直是社会关注的焦点，两会”上代表和委员们发表了一
通抑制房价的议论，进入四月份以来，继续疯涨。
② 面对房价过高，上涨过快，4月14日国务院常务会议出台了更为严
格的差别化的住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积超 过90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购 买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不 得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅 度提高首付款比例和利率水平。
城北板块：别墅后起之秀
如今，保利·公园198、蓝光·观岭的相继面世，城北的发展势头已不容小觑。 城北有丰富生态资源和文化底蕴，随着交通的不断畅通，城北配套的完善，众多品 牌企业的倾力打造，相信未来2-3年内，城北将成为成都高档别墅的代言。 成都政府对“成都新区、北部新城”的规划建设已经驶入快车道，为城北的高档住 宅市场带来了发展契机。未来能实现与中心城区的无缝对接和周边城市的互通互连。 目前区域内含别墅的项目屈指可数，且均为混合型住宅，但未来整个区域向好的发 展，为别墅项目奠定了良好的开发价值。 代表别墅：保利·公园198、蓝光·观岭、万科·双水岸、香洲半岛
城南、城西供应占据七成分额。
在整体市场回暖的大背景下，别墅市场也开始活跃起来，尤其是成都别墅 的代表区域双流华阳板块。主城区由于资源的稀缺性，城市别墅将会逐渐 淡出人们的视野，而是向外发展到各郊县。从09年1-12月别墅市场的供应 情况来看，双流是成都市别墅市场最重要的区域，其次为温江，两者套数 占比达70%，主要项目为麓山国际社区、蔚蓝卡地亚、国色天乡别墅。
住后，该片区有可能会成为一个成都目前还没有的真正的“高尚社区走
廊”。另该板块别墅开发高速增长的势头还将持续3—5年时间，在这期间， 麓山板块将领航成都的低密度高端住宅市场。
麓山国际社区 圣芭芭拉—西班牙洋房
产品形态： 项目进度： 洋房类产品 在建 1、西班牙风情别墅 户型区间190-419㎡ 2、独立入户，私家花园入户露台 3、超越传统叠拼，一栋仅2户
牧马山板块——纯粹的别墅住区、别墅价值新兴区域
牧马山别墅的最大特色，那就是纯粹，区域所在物业都是别墅。因其绝好的自然浅 丘坡岭地貌和山水资源，以及容积率小于1的规划要求，奠定了牧马山成为高端低密度别 墅项目的基础， 代表别墅：龙湖·长桥郡、置信·牧山丽景、华新·锦绣尚郡、三盛·翡俪山、恒 大·金碧天下、中航云岭高尔夫别墅、维也纳森林别墅
城南麓山板块概况
主流之选，还看麓山。
南延线—麓山板块由于路网完善、各种配套齐全、高新人才的大量涌 入，将使这个板块成为最城市化的区域，它将成为几大别墅板块中最具潜 力的一个板块。南延线—麓山板块一线，几个千亩大盘和多元化的别墅产 品，将迅速推动板块价值的提升，商业配套会大大改善该板块的居住现状， 产品形态的多样化也必将聚合板块的居住人气，众多购买力强劲的业主入
2010年 成都别墅市场报告
营销中心.策划部 2010年5月
2010年中国宏观经济及成都别墅市场 分析预测
一、2010年中国宏观经济分析 二、2010年成都别墅市场分析 三、2010下半年成都别墅楼市预测 四、2010下半年别墅市场策略建议
一、2010年中国宏观经济分析
1、总体形势判断
2010年第1季度，中国经济回升的势头加快，GDP增长11.9%，工 业增加值增长19.6%，CPI上涨2.2%，原材料、燃料、动力购进价格上 涨9.9%，经济增长偏热苗头的预警出现。
展望2010：呈3+2格局，齐头并进。
“三山 + 两圈”成为成都别墅市场的重头戏。
2010年将是成都别墅市场的“转战年”。由于别墅开发用地的稀缺性和
成都市东、南、西、北出城快速交通枢纽的建成，2010年成都别墅的开
发也将由中心城区慢慢向周边各二圈层延伸，未来别墅开发的主战场将 形成以“三山”（青城山区域、牧马山区域、龙泉山区域）和“二圈层 城市”（如新津、蒲江、青白江、德阳等）齐头并进的发展态势。
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独栋 双拼 联排
1－4月成都市场共销售983套别墅，其中联排比重最大，共销售580 套（含09年末部分备案房源）。 总结：从横向动态来看，1－4月成都全市别墅的各物业类型销售呈 略微下降走势。3-4月成交量下滑与新政及整体市场调控影响有关。
2010年成都春季房交会别墅情况
1、2010成都别墅放量将达250万平 两极分化严重
1－4月成都市场共供应891套别墅，其中一月供应500套， 二月无供应，三月供应205套，四月份供应186套。
3、纯别墅销售情况
1 - 4 月成都别墅整体销售情况 300 250 200 150 100 50 0 一月 二月 三月 四月 75 52 70 21 74 42 39 71 67 37 166
城东板块——独一无二的山水别墅
龙泉拥有成都平原所不具备的山脉地貌，其果林翠绿、水域众多的优势，奠定了修 建山水别墅的基础。在近郊板块中，龙泉的别墅产品属于起步较晚的，该区域自然生态 环境优美，以桃花之乡闻名，独特的山地地貌形成了建造别墅的理想之地。 代表别墅：中粮·御岭湾、东山国际·传世家宝、桃源铭
都江堰——青城山板块 休闲度假别墅聚集区、天然的度假别墅
成灌快铁的开通，该区域通达性的加强，区域价值由度假、休闲的第二居所转变成 为理想的第一居所。青城山是成都最早形成气候的别墅开发区，主要是依托稀缺资源形 成了一个具有辐射力的休闲度假别墅聚集区，类型涵盖了独栋、联排、叠拼别墅等等， 如今的青城山片区新开发楼盘在开发理念、楼盘体量和自身配套上，显然已经步入一个 全新的阶段。 代表别墅：置信·芙蓉青城、香颂湖国际社区、青城山房、龙湖·小院青城
城西板块——中产青睐的西贵之地、自然生态
凭借光华大道快速便利的交通、城西良好自然生态和文脉的区域认知，国内大量一线 品牌开发商的进驻，城西历来有西贵一说，始终在成都别墅市场中占据着显赫的地位。 如今，城西别墅已随着光华大道、羊西线、沙西线三条道路向外延伸，一个庞大的别 墅家族在城西形成。 代表别墅：芙蓉古城、国色天乡别墅、仁和春天大道、中海·央墅、中海·龙湾半岛、今 日田园、西贵堂、清溪玫瑰园、万科•金域西岭
市区板块——混合性开发将成主流
市区别墅项目（三环以内）多达10余个。市区别墅主要集中在历来被成为贵胄之地的 城西片区，如浣花溪、外浣花、金沙、国宾板块等。由于国家政策限制和土地紧缺， 作为别墅项目，市区别墅除少量为纯别墅社区外，新开发项目多以混合型为主，即高 层+别墅的形态，而即使是纯别墅社区，物业形态也多以联排、叠拼等类别墅为主。
山国际社区和国色天乡别墅。
成都别墅1-2月销售数据
179
131
92
62
57 41 51
温江
双流
新都
都江堰
龙泉
陴县
主城区
成都别墅1-2月成交均价
主城均价：14224元/㎡ 双流均价：13674元/㎡
陴县均价：7876元/㎡
新都均价：960609元/㎡
都江堰均价：7789元/㎡
1-4月成都别墅市场分析
1、总体供应量
截至目前，成都别墅市场（主城区及12个县市）供有约80个在 售项目，截至4月底，成都市共有约4500套纯别墅（独栋、双拼、联 排）、约5000套叠拼及花园洋房。
2、纯别墅总体供应情况
全市1-4月别墅供应
600 500 500 400 300 205 200 100 0 一月 0 二月 三月 四月 186 系列1
南延线-双流板块——聚集国内一线品牌、成都别墅的标杆
以高端别墅领先的地产开发奠定了南延线区域高端、品质化的居住调性。国际化的市 政规划和众多国内一线品牌开发商品牌大盘的打造，势必将成就城南成为成都最有价 值的居住板块。对别墅的极致追求，让我们看到今日成都别墅的标杆和样板的风采。 代表别墅：麓山国际社区、蔚蓝卡地亚成都雅居乐花园、蔚蓝卡地亚、蓝山溪谷、河 畔·新世界、三利福邸
2、成都高端居住区集体涌现，出现新的别墅板块
在2010年，双流国际新城，大邑，甚至青白江也将推出中高端别墅群。 其中，双流国际新城因为宗申、国奥、远大、佳兆业以及本土品牌人居、贵通 等均推出高端别墅住宅项目而引起业内广泛关注，大邑、青白江等区域中高端 别墅群体的出现，也将以集体亮相的姿态彻底打破传统别墅区域定义成都国奥 村，刷新成都的高端别墅低碳居住标准，国奥公司选择了双流国际新城打造成 都的国奥村。 远大地产打造双楠大道1号别墅为宣传语的远大·林语城作为远大地产创 新二代花园洋房，将导入健康宜居城区概念，开拓性的提出林居人生的新生活 方式，将建设成为一个包括别墅、花园洋房的低密度森林小镇。 重庆宗申集团在成都的三号作品，宗申赛纳维的别墅致力于法式风情的营 造，打造的是全新空港城邦。另一边正在规划中，将于今年12月推出的佳兆业 成都二号作品将成为超星级的高端住宅项目，不排除打造高端别墅的可能。另 外，双流本土企业贵通房产也将推出高端湖景别墅项目……
2010年成都春季房交会，成都别墅市场将迎来一轮前所未有的放量。青城 山，将有不下20个项目问世；而一向缺乏区域高端代言的龙泉也将有众多高端 别墅亮相。别墅市场产品分区将呈现两极分化：一方面是总价超千万的独立别 墅独占鳌头；另一方面总价300万以内的经济别墅产品也将占去市场的半壁江 山。 成都别墅市场将有更多的经济型中小别墅面市，其中，如今年主打经济别 墅牌的恒大·金碧天下、锦绣尚郡、蜀山栖镇 、成都雅居乐花园 ·香草山等 继续推出原有产品外，舜元·桃源铭、西郡英华、怡湖·玫瑰苑、同森集团新 津别墅项目均会推出总价控制型经济别墅产品。 2010年都江堰、龙泉驿、温江、新津、金堂、青白江等郊区县市都将有众 多别墅项目面市，如：滕王阁地产青城山别墅项目、国色天乡别墅新批次、华 西希望集团·美好老君山别墅项目、同森集团新津别墅项目、深圳泰然集团青 白江别墅项目、龙湖·长桥郡新组团、小院青城、三盛·翡俪山等项目、恒 大·金碧天下项目、中粮·御岭湾新组团、舜元·桃源铭等等。2010年全年别 墅新增供应将较2009年有较大幅度的上升，预计将达到250万平方米左右。