邹城市场调研报告改

2011邹城房地产市场调研报告第一章邹城市概况1．邹城城市概况城市简介城市发展规划城市区域分析2经济及人口分析人口构成经济发展概述国民生产总值分析第二章房地产客户分析1. 邹城市各阶层消费观念2. 日益发展的消费水平第三章房地产发展情况1.近期土地供应2.房地产市场发展区域划分3. 邹城市房地产市场四大特点4.邹城目前市场分析第一章邹城市概况1．邹城城市概况城市简介邹城市位于山东省西南部，是中国历史上着名的思想家、教育家孔子和孟子的诞生地，素有“孔孟桑梓之邦，文化发祥之地”之称誉，现为国家级历史文化名城，新兴能源工业基地，中国优秀旅游城市，全国综合实力百强（县）市。

邹城市东倚沂蒙山区，西临鲁西平原，南襟徐淮要冲，北枕泰岱南脉，辖3个街道、13个镇、2个省级经济开发区，892个行政村（居）。

总面积1613平方公里，城市建成区面积32平方公里。

总人口114万，以汉族居民为主，另分布有回、满、布依、彝、苗、蒙古、黎、壮等23个少数民族。

邹城交通区位优越。

京沪铁路纵贯南北，新石铁路横穿东西，104国道、京福高速等10余条公路干线遍布全境；境内白马河与京杭大运河相连，水上运输可直达苏、沪、浙一带；建设中的京沪高速铁路穿过城区东部。

城市发展规划规划城区形成“一核、两轴、四片“的空间结构。

规划城区延续集约紧凑的布局模式，以现状建成区为依托，在保护生态风景区的前提下，沿两条空间发展轴线拓展，形成4个综合片区。

一核：规划城区中部的岗山、铁山风景区，具有特色的绿色核心。

两轴：沿燕京大道—择邻路、太平路—矿建路形成引导城区空间东西向拓展的发展轴线；沿峄山路形成引导城区空间南北向拓展发展轴线。

四片：规划城区划分成4个综合用地片区，分别为中心片区、西部片区、东部片区、北部片区。

城市建设用地向东扩展；向西严禁跨越压煤线；向南控制发展，不应突破规划南外环路；向北跨越铁山、岗山风景区寻求更大的发展空间；优化现状城区，形成城市中心。

结合东部片区住区建设，疏解中心片区人口。

结合压煤区内村庄迁移，引导新增人口有序转移。

规划北宿镇、唐村庄压煤区村庄人口向西部片区转移；中心店镇压煤区村庄人口向北部片区转移。

统筹城乡发展，现代化城市建设呈现新面貌。

抓实施“东扩、西联、中提、北接”战略，以东城区开发建设拓展发展空间，以旧城区改造提升改善群众生活条件，以开发区快速发展增强经济实力，以北城区框架拉开扩张城市规模；高标准建设邹西城市快速路网，规划建设城市新环线，科学谋划邹东旅游线路，逐步形成通畅便捷的交通网络；新型社区建设稳步推进，生态环境明显改善，小城镇集聚功能不断增强，建成布局合理、功能完善、生态宜居、城乡一体的现代化城市。

2015年城市建成区面积达到55平方公里，城镇化率达到55%，森林覆盖率达到36%。

聚全力加快东城区建设。

加快体育中心、文化中心等标志性工程建设，建成会展中心,提升城市品位形象。

完成文博苑、泉兴家园、世纪国宏等高层住宅主体建设，加快和谐家园、雍景苑、爱家豪庭等项目建设，建成一批功能完善、环境优美的精品小区。

全力推进护驾山公园、唐王河沿线景观改造工程，加强对唐王山、吉米山的生态保护，打造南部“天然氧吧”。

加快建设北京阜外医院齐鲁分院，规划建设中央商务区、东城初中、小学、幼儿园、人民医院分院、污水处理厂等公共设施，形成完善的医疗教育体系，集聚人气商气，年内完成200 座以上高层建筑主体工程,现代化样板城区初具形象。

大力度推进旧城改造。

开工建设跨京沪铁路城市高架桥，大修改造城区部分道路，形成更加完善的交通体系。

坚持市场化运作，未来将继续因利河综合治理工程，和“两孟”片区改造。

规划建设一批农贸市场、停车场，新建一批城区公厕，对旧公厕全面改造升级，方便群众生活。

政府近几年将重点改造背街小巷，建设一批小公园、小广场、小绿地，为群众提供更多的休闲空间。

高起点推进新型城镇建设。

政府倡导小城镇建设与产业发展有机结合，将会完成13个镇总体规划编制，鼓励引导资金、项目、人才、信息向小城镇集聚，使小城镇成为区域性工商业区和商品集散地，推动镇域经济跨越发展。

完善教育、住房、社保等综合配套政策，引导有条件的农民有序转为城镇居民。

未来将会有9个新型农村社区建设，新建楼房150万平方米。

城市区域分析目前以行政区域划分，邹城市总共13个镇、3个街道办事处、892个村（含社区居委会）。

邹城市主城区划分为3个区域，分别为钢山街道办事处，千泉街道办事处，凫山街道办事处。

本项目位于城东板块，紧靠城东东西主干道燕京大道，是未来邹城的新城区。

政府规划城东板块为未来的城市行政中心、文化娱乐中心、教育中心，其地段优势无可比拟。

项目东临牙山路，南临市政府和邹城新六中，北邻百货大楼和燕京大道，地理位置非常优越，城市未来行政商务核心核心区，优越的人文环境与自然环境形成了高尚成熟的城市发展链。

交通是居住的基础，发达的交通保证了不仅仅是出行的便利，更有心情的舒畅；项目距京福高速公路入口10分钟车程。

2．经济及人口分析人口构成人口保持低速增长，2010年末全市非农业人口万人，总人口万人，农村人口万人。

人口出生率为‰，人口死亡率为‰，人口自然增长率为‰。

经济发展概述邹城是国家级历史文化名城，新兴能源工业城市。

尤其是改革开放以来，经济和社会事业建设取得了丰硕成果。

两个省级经济园区：邹城工业园；邹城市经济技术开发区一个省级知识产权园区：邹城市经济技术开发区（首批）两个全国千强镇街：北宿镇；钢山街道两个中国乡镇投资环境300佳乡镇：北宿镇；中心店镇省级中心镇：城前镇一个全国文明村镇：北宿镇一个全国环境优美乡镇：北宿镇山东省矿山机电产业第一镇：中心店镇中国名牌产品两个：峄山牌尿素；乳制品（济宁维维乳业有限公司）；山东名牌产品九个：英克莱、英之杰牌自行车电动车健身器（山东英克莱集团有限公司）；兖矿一号动力煤、兖矿二号精煤（兖矿煤业股份有限公司）；奔腾牌油漆（山东奔腾漆业有限公司）；无名牌啤酒（燕京无名啤酒股份有限公司）；电器类产品（开关）（东方机电有限公司）；无碱玻璃连续纤维纱（泰山玻璃纤维邹城有限公司）；金通牌钢丝增强液压橡胶软管（兖矿集团邹城金通橡胶有限公司）；兖矿长龙牌塑料、橡胶面整芯阻燃输送带（兖矿集团唐村实业有限公司）；兖矿集团牌液压支架（兖矿集团有限公司）山东名牌农产品两个：益智牌双孢菇（山东华源食品有限公司）；孔孟牌黄金梨（邹城市兰谷园艺发展有限公司）；山东服务名牌两个：邹城择邻山庄；邹城万家乐超市有限公司2010年由国家发布的全国百强县排名上山东邹城位于第22位，名次靠前。

国民生产总值分析2010年全市实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长%，高出上年同期增幅个百分点。

其中：第一产业增加值亿元，增长％；第二产业增加值亿元，增长%；第三产业增加值亿元，增长%，一、二、三产业分别拉动全市经济增长个、7个、5个百分点，三次产业结构调整为：：，与上年相比二产比重下降个百分点，一产、三产比重分别提高个、百分点。

人均生产总值48954元。

地方财政收入完成亿元，增长%，规模以上工业增加值完成亿元，增长%，规模以上固定资产投资完成亿元，增长%，社会消费品零售额完成亿元，增长%。

城乡居民生活质量稳步提高。

据抽样调查，全年城镇居民人均可支配收入达到17285元，增长%；城镇居民人均消费支出9747 元，增长％。

农民人均纯收入7153 元，增长%；农民人均生活消费支出3512 元，增长%。

全市在岗职工平均工资为39880元。

第二章房地产客户分析邹城市房地产目标客户群主要分布于当地政府部门、国有企业、私营企业和个体户中。

主要针对从事事业单位的高层、企业中高层管理人员等，买房的主力军应该是大学毕业生、机关事业单位、矿上、电厂、及个体经营者1. 邹城市各阶层消费观念（1）外来人—农进城型对象：邹城市附近县市的生意人。

在邹城工作，为了变为城市人，方便生意和工作。

外地流动人口来到邹城务工。

当有一定积蓄，工作相对稳定的时候就会考虑安定下来。

消费倾向：他们渴望购买中小的紧凑型户型，这部分人消费水平不高，但有一定积蓄，他们思想开发容易接受新的事物，也有一定的超前消费能力。

推荐户型：由于他们积蓄有限，在户型上以小户型为主，他们会关注中低价位的住房。

（2）工薪阶层—渴望买房型对象：邹城市各企业职员，以及一些收入稳定但是工资不高的岗位人员。

消费倾向：购房对于他们来说往往是一次性消费，在购买时非常谨慎，综合考虑因素较多。

推荐户型：受到资金的影响，往往关注中低档住房较多，但对于质量和环境的考虑也比较多。

（3）公务员—改善居住型对象：大型国有企业、市直机关、金融、学校、医院等单位职工，他们一般在市中心上班，收入水平高、稳定，而且单位效益好。

消费倾向：他们大部分拥有单位住房，随着房价不断地上涨，为了提高自己未来或者解决子女将来的安居问题，他们将超前选择品质及环境良好的楼盘进行购置，而成为邹城二次置业者的一部分。

推荐户型：这类消费群体是中等户型的主要需求群体。

在资金上比较充足，往往不会考虑低档户型，对于周边配套比较关注。

（4）成功人士—享受投资型对象：在邹城，成功人士的构成较为多样化，有家财万贯的煤矿高层，有独撑门户的实业老板，有资本丰厚的各类投资者，有一部分掌握实权的高级公务员。

消费倾向：这类人群资金充足，价格对其不是主要障碍，但是在品质和环境上要求较高，是高品质大户型或投资型物业的主要需求群体。

推荐户型：他们需求高档物业，往往需求别墅、公寓或联排别墅，主要为山景楼盘。

2. 日益发展的消费水平从山东省邹城市统计局了解到，2010上半年邹城市居民水平持续提高，1至6月份，实现社会消费品零售总额亿元，同比增长%。

据了解，2010年上半年该市城镇市场保持稳定发展，实现社会消费品零售总额59亿元，同比增长%；乡村市场实现亿元，同比增长%。

城乡零售额增幅差距有3月份的个百分点缩小为现在的个百分点，该市的有效需求持续扩大，农村市场日益活跃，城乡差距正逐步缩小。

1至6月份，限额以上企业建筑、装潢材料类零售额同比增长%；上述一系列数字表明：随着邹城居民收入的增加，人们已经将可支配收入转化为消费能力。

因此内需的扩大，体现了居民消费观念上的开放，开阔了房地产市场上的需求。

第三章房地产发展情况1.近期土地供应平阳东路路南、金山大道东70652013-8-12邹城市宏城置业有限公司2.房地产市场发展区域划分根据近几天的市场调研和邹城城市发展规划，可以将邹城大致划分为市中、城北、城西、城东四大板块。

其中，公园路以南，峄山路以西，京沪铁路以东，城前西路以北的传统老城区列为市中板块；崇义路、花园路以北，京沪铁路以东为城北板块；京沪铁路以西，城前西路以北为西部板块；崇义路以南，峄山路以东，城前东路以北为城东板块。