一篇关于房地产的文章

一篇关于房地产的文章

2010-01-10 11:11:27| 分类：默认分类|举报|字号订阅

房地产泡沫破裂是无法阻挡的进程，但目前房地产泡沫破裂需要的过程还没有走完，以资本与资产泡沫破裂的过程看，需要经历泡沫膨胀、价格滞涨两个过程后才会破裂，而中国的房地产从04、05年开始膨胀，在07年形成一次快速膨胀，接着在08年进行了小幅度的盘整，随后在09年出现爆发式的膨胀，从民生支配力与租金比等方面看，整个膨胀过程已经接近尾声。

在以房地产拉动经济的偏激政策下，金融杠杆支撑起的房地产泡沫既是资产泡沫，也是金融泡沫和经济泡沫。当房地产泡沫膨胀到一定程度之时，房价就会发生滞涨，一旦滞涨期形成，就只能坐等房地产泡沫破裂了，而现在就是膨胀的最后阶段，随后将在泡沫膨胀到顶点时，发生价格滞涨。

因中国房地产过度依赖金融杠杆的特殊性，在金融杠杆受房价变化滞后性所影响无法灵活应用的情况下，今后房价很难持续平稳，房价只有涨与跌。因此，甄别房价滞涨期来到的参照依据就是促成房价涨与跌的相关条件变化。

众所周知在经过07年房价平均每月上涨5.5%之后，08年时真正的楼市需求群体已经丧失了对楼市的支撑能力，因此在08年下半年楼市成交量迅速萎缩，无数投机者破产跳楼，宏观经济也开始飞速下滑，直至09年初方才触底。而随后促成经济反弹的并不是实体经济复苏，也并非投资拉动，更不是消费拉动，只是受08年5次降息与一揽子刺激房地产政策的推动，在金融杠杆下利用投资与投机需求和透支市场的方式，带动了房地产的升温，从而促成经济反弹，最终以此达成了全年经济保八的目标。在全年房地产市场交易中85%为投资需求的比例中可以看到，真正的市场需求已经严重不足，而全年平均房价上涨30%以上的数据与08年楼市成交量严重萎缩相对比较下，又可以明确看到，当前乃至今后的房地产市场，已经彻底失去了购买力支撑。

其中全年银行业向市场投放的近10万亿贷款中，有近7万亿直接或间接流入了房地产业，而全国一手房二手房成交总额正好是7万亿左右，因此在全年85%为投资需求的楼市数据中可以看到，整个09年的房地产热实际上就是金融杠杆作用下的投资热现象，真正需求已经彻底不复存在。

与09年房地产成交总额7万亿对应的是房地产开发投资数据，从全年6.5万亿左右的开发投资数据中又可以看到，在09年全年的房地产业所流入的7万亿信贷中有6.5万亿已经转化为开发投资，银行全年对房地产业贷款资金的回笼数据远低于0.5万亿，也就是说09年向市场增加投放的30%货币，已经有近7万亿被房地产所套，房地产不稳的金融风险已经非常严峻。

当然除金融风险问题外，房地产还要面对货币投放过多对物价指数的影响，自2000年之后国家每年都向市场投放17%左右的货币，因此最近10年物价始终保持在每年6%以上的上涨，而受物价“被稳定”所影响，人均收入实际上一直都处于被增长状态，这样的扭曲现象再加上房价指数最近10年始终保持在每年13.5%以上的快速增长，房价收入比从实质上是处于被快速放大的过程，因此每当货币投放比例超过17%之时，就会发现房价出现暴涨的现象，03-07年与09

年都是如此，这就是今天八成家庭买不起房的根源。

正因为多数家庭买不起房，迫于生存需要又必须买房的事实，内需消费在最近10年中始终无法拉动，而外需市场在08年开始萎缩后，在09年收到70多桩反倾销等贸易保护打压与制裁，目前受到波及的就业人数已经接近4000万，在外需难以回暖，又内需不旺的情况下，全民又都在拼命存钱以准备买房，因此国民储蓄总值不断提高，而过剩产能又积压严重，以此看，目前经济已经陷入绝路，唯一可以拉动经济的只有房地产，但是在普通家庭与中产阶层都买不起房的情况下，延续地产经济就只有不断加大金融杠杆的长度以及变相制造刚性需求来维持，这也是当前鼓励买房与棚户区和新城区建设政策的根本目的。可是受房价收入比过高所影响，这样做最终只能是金融杠杆下的自买自卖行为，根本起不到发展与稳定的作用，只能继续推升资产泡沫。

金融杠杆能否持续主要取决于汇率与通胀等因素的波动，尽管当前央行声明不提高汇率，但是受人民币升值预期所影响，海外热钱涌入与输入型通胀伴随着原本货币发放过多所造成的流动性对物价的影响下，通胀仍然是2010年所需要应对的重大问题，应对通胀与输入型通胀的唯一办法就是紧缩政策，因此央行在2010年加息已经是公认的趋势，在09年下半年前20家上市房企资金链明显下降的情况下，如果政策收紧，房地产融资问题将再一次成为难题，尽管全年有7.5万亿以上的信贷投放计划，但是受限于09年信贷投放下房价暴涨的事实所影响，房地产信贷的难度在今年必然有所增加，因此在09年房地产所占7万亿信贷中有6.5万亿左右被用于开发投资的情况下，今年下半年开发商的资金链很可能再度吃紧。

另外还有今年上半年受08年房地产开发投资过低，一线城市商品房供应量不足，开发商借势抬价所影响，上半年房价以基本处于暴涨式上升通道，这与中央宏观调控的政策互相驳逆，因此宏观政策对投资需求的打压也将继续执行，以减少投资需求，而随着下半年商品房市场供应量的提升，在去除投机需求外，在房价过高，在工薪层购买力不足的情况下，楼市供大于求的格局就会形成，房价自然会出现滞涨。

在下半年投机需求减退，市场供应量富足与市场真实购买力不足的情况下，房价可能进入稳定阶段，而随后受开发商资金链吃紧，通胀预期下政策收紧与加息及金融风险开始显现等因素所影响，经济即使向上，市场购买力与成交量都会有所下降，届时房价将自然生成到滞涨阶段，而随之而来的就是连续两年货币投放过所引发的通胀，在物价指数上涨减小人均可支配力的情况下，形成房价向下拐点，而最后受无法永远利用金融杠杆在楼市上自买自卖所影响，房地产泡沫就会向破裂迈进，最终在未来两年内破裂。