大连金石滩房地产市场调研报告

大连金石滩房地产市场调研报告

调研人员：

调研时间：2013.1.21-2013.1.23

调研地点：大连金石滩

目录

一、区域属性 (2)

1、位置属性 (2)

2、旅游属性 (3)

3、度假属性 (3)

4、小结 (4)

二、竞品分析 (5)

1、金石滩成交TOP10项目一览 (5)

2、项目同质性分析 (6)

3、热销房型项目分析 (7)

4、客户来源分析 (8)

5、开发商获取土地方式 (9)

6、土地性质 (9)

7、小结 (9)

三、个案分析 (10)

1、远洋假日养生庄园 (10)

四、入住情况分析 (12)

五、土地价格，及相关土地政策 (14)

1、大连市金石滩土地出让公示 (14)

2、大连金石滩国家旅游度假区土地使用管理办法 (16)

3、投资条件 (19)

一、区域属性

1、位置属性

大连金石滩国家旅游度假区位于大连市东北端的黄海之滨。毗邻大连经济技术开发区，距大连市50公里。仅40分钟车程。从大连市中心到金石滩的快轨3号线2005年竣工。

金石滩三面环海，呈元宝状。北靠大砬山和什字街水库，西侧为小窑湾，东南两侧被黄海包围。金石滩属于真正意义上山南水北的风水宝地。全区主要由东部半岛、西部半岛和两个半岛之间的开阔腹地和海水浴场组成。全年气候宜人，夏无酷暑，冬少严寒，春秋晴日多，光照充足，气候宜人。陆地面积62平方公里，其中林地近20平方公里，海域面积58平方公里，海岸线长30公里，其中的4.5公里为金石滩的南向黄金海岸。

金州

开发区

黄海

2、旅游属性

金石滩在利用丰富的山、海、地质资源基础之上，就地取材，衍生出一系列的景点景区、主题公园、节日。例如，发现王国主题公园、大连滨海国家地质公园、地质博物馆、世界名人蜡像馆、滨海公园、国际沙滩节、国际冬泳节等等。这些景区景点使得自然资源更具观赏性，旅游者更具参与性。

2011年是金石滩被评为5A级旅游景区的第一年，借此契机，金石滩全年接待中外游客800余万人，平均一天接待2万余人次。实现旅游总收入近80亿元。

俗话说，有人群的地方就有江湖、就有商机旅游产业作为金石滩的第一产业，带来了巨大人气的同时也极大促进了其他产业的飞速发展。

3、度假属性

相对于旅游属性，度假属性在某种意义上说要更高一个层次，它强调的是在较长时间内的身心放松，而不是各个景区的走马观花。

金石滩由于其广袤山林、阳光沙滩、洁净空气以及完善的度假配套设施吸引了非常多的东北三省乃至其他各国游客常年来到金石滩

度假。此类人群大多属于中高端人士，在自己的事业领域已有成就，更注重身心的全部放松。而此时，金石滩则成为了他们度假目标的绝佳地点。

金石滩的度假属性极大促进了金石滩房地产市场的飞速发展旅

游行业和房地产行业共同支撑起金石滩板块。

4、小结

金石滩依靠其绝佳的天然资源以及衍生出来的一系列景区、主题公园吸引了众多国内外游客来到此观光、旅游，为金石滩带来了大量游客的同时也拔升了金石滩的知名度。金石滩由于其东北的高知名度、适宜居住的天然条件以及相对高端、完善的配套设施逐渐吸引了大量人士常年来此度假。在金石滩旅游属性的间接带动、度假属性的直接影响下，金石滩房地产市场逐渐活跃。

二、竞品分析

1、金石滩成交TOP10项目一览

从上表可发现东方优山美地位于销冠地位，假日养生庄园屈居亚军，其他项目与前两者相差较多。

自11年1月至12年底，金石滩商品房共成交20余亿元，成交面积22.1万平，共成交1960套。

东方优山美地和假日养生庄园以较大优势占据金石滩销售榜前两位。东方优山美地主要以其200万平占地面积的大盘优势以及占据金石滩十里黄金海岸的资源优势在近20个月内销售5.59亿元，位列

金石滩销冠地位。假日养生庄园主要因为其“远洋”的品牌优势受到大量客户认可和新颖的养生概念——12345大连放假了，受到了购房者推崇，在近20个月内共销售5.18个亿，以微弱差距位列金石滩销售榜第二名。

2、项目同质性分析

由于板块属性局限，金石滩在售产品形态同质化极为严重，红海竞争非常激烈，多层洋房、联排别墅已成为金石滩主流建筑形态。我

们公司要打算在金石滩开发房地产项目，一定要考虑的创新产品形态。

3、热销房型项目分析

金石滩一房置业者大部分以度假为目的，购房者看重的是金石滩地块的认知性、度假性以及投资性，对房产所处位置优越性关心不大，相反对于价格敏感度很高。

金石滩热销两房主要分为两大类型，一种主要依靠优越地理位置、丰富海景资源支撑，例如：东方优山美地，拥有金石滩独一无二的南向一线海景资源。另一种却没有绝佳地理位置，但其创造的独特生活理念能够打动购房者，例如，假日养生庄园创造的养生概念。

热销三房都具备一定的海资源，且配套较为完善、性价比较高。总结为：金石滩版块内中庸类三房产品较为受欢迎。

金石滩热销联排别墅属性非常鲜明，低总价联排市场占有很高，究其原因为满足了相当一部分无力承受高总价却崇尚别墅生活的购

房者。

4、客户来源分析

金石明珠：2011年本地（市内、开发区）客户占80%、外地占20%，购房目的的主要是度假、养老、自主。

东方优山美地：客户洋房与别墅产品客户来源本地与外地客户（东北、北京为主）比例相当，购房目的：投资、自住（占20%-30%）、度假。

远洋假日养生庄园：目前本地客户较多，大多数客户的主要购买目的为休闲度假、养老。

阳光地中海：该项目洋房产品客户大连客户与外地客户比例接近1:1.大多数客户的主要购买目的为休闲度假、养老。

王子假日：项目产品客户大连客户与外地客户（东北、北京为主）比例接近1:1，年龄段在40-50岁，以商人为主，购房目的：主要是度假。

百合花园：该项目客户主要为市内、开发区，外地（东北、北京）占30%，购房目的：度假为主、养老，部分自住（当地人）。

小结：从购房比例和本外地购房者需求来看，金石滩本地居民购买高档地产的能力不足。金石滩辖区内具有建设高端地产项目的价值，目标群体可设定为大连市区、开发区及外省市（北京、东北地区）的旅游者、投资者。