第四章-房地产估值-市场比较法课件
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《市场比较法》课件
缺点
受市场波动和数据可获得性的影响，结果可能存在 一定的主观性和误差。
典型的市场比较法案例
通过分析类似公司的市场交易和财务数据，我们可以了解不同行业的市场价值和竞争情况，从而判断目标公司 的估值。
实际应用中遇到的问题和解决 方法
在实际应用市场比较法时，可能会遇到数据收集和调整的问题。需要在综合 考虑各种因素后，进行合理的数据修正和评估。
《市场比较法》PPT课件
通过市场比较法，我们可以用一种客观而合理的方式来估计公司的价值。这 个PPT课件将深入讨论市场比较法的原理、应用场景以及相关的技巧和注意事 项。
什么是市场比较法
市场比较法是一种企业估值方法，通过参考类似的可比公司的市场价格或财 务数据来评估目标公司的价值。
市场比较法的应用场景
市场比较法的使用方法
1
1. 选择可比公司
确定与目标公司在行业、规模和地理位置等方面相似的公司。
2
2. 比对财务数据
对可比公司的财务数据进行详细比对和分析，包括营收、利润和估值指标。
3
处理差异
考虑到可比公司间的差异，进行调整和修正，确保比较的准确性。
如何选择可比公司
选择可比公司时，应考虑行业、规模、竞争环境和财务状况等因素。确保选 择的公司与目标公司有相似的经营模式和市场定位。
2 规模差异
将可比公司的财务数据按 规模进行调整，确保比较 的公平性。
3 市场风险
考虑到市场风险的不同， 对可比公司的估值进行风 险修正。
市场比较法评估的误差和限制
1 市场波动
市场价格和财务数据可能 受到市场波动的影响，导 致评估结果存在误差。
2 数据可获得性
可能难以获得完整和准确 的可比公司的数据，对评 估的可靠性产生限制。
房地产估价第四章比较法1课件
第一节 比较法的基本原理
二、比较法的理论依据：替代原理 由于市场竞争机制的作用，效用相同或相近的商 品之间将产生替代效应，最终使得市场上相同或 相近效用的商品之间具有相同的价格。这就是替 代原理。 同时，由于房地产市场的不完全性和房地产商品 的差别性，采用市场比较法进行房地产估价时， 必须分别比较各交易实例与待估房地产之间的差 异及对待估房地产价格的影响程度，进而估算估 价对象房地产的市场价格。
第二节 比较法的运用步骤
建立比较基础通常包括： 2. 统一付款方式 要将分期付款可比实例的成交价格修正为在其成
交日期时一次付清的价格。 3. 统一采用单价 4. 统一币种和货币单位 在通常情况下，采用交易日期时的市场汇价来进
行不同币种之间的价格换算 。 5. 统一面积单位 6. 统一面积内涵 应用举例：P51 例4－1
正常情况
甲 120 居住 5800 2014年8月 同一供需圈 正常交易
乙 105 居住 6000 2015年6月 同一供需圈 正常交易
丙 140 办公 6500 2015年9月 同一供需圈 正常交易
丁 115 旅馆 6100 2015年7月 不同供需圈 正常交易
A．甲 B．乙 C．丙 D．丁
课堂练习：
第二节 比较法的运用步骤
（二）选取可比实例的质量要求 1. 与估价对象类似的房地产 （1）与估价对象房地产的用途应相同。 （2）与估价对象房地产的建筑结构应相同。 （3）与估价对象房地产所处地段应相同。 2. 成交日期与估价对象房地产的价值时点相近 3. 成交价格为正常价格或可修正为正常价格 4. 可比实例的交易类型应与估价目的吻合
第四章 市场比较法
教学内容 ： 1.比较法的概念 2.比较法的理论依据 3.比较法的适用范围 4.搜集交易实例 5.选取可比实例 6.建立比较基础
房地产估价方法之市场比较法61页PPT
课题五市场法
例4 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明， 买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税 费由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应 由卖方缴纳的税费为正常成交价格7%，应有由 买方缴纳的税费为正常成交价格的5%，试求该 宗房地产的正常成交价格。
课题五市场法
例5 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写 明，买方付给卖方2625元/平方米，买卖中涉 及的税费由卖方来负担。据悉，该地区房地 产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价 格7%，应有由买方缴纳的税费为正常成交价 格的5%，试求该宗房地产的正常成交价格。
课题五市场法
§5.6市场状况调整
一、市场状况调整的含义 应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点
时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比 实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。
交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影 响的调整。经过交易日期调整后，就将可比实例在其成交日 期时的价格变成了在估价时点时的价格。
三、交易情况修正方法
交易情况修正的方法，主要有百分率法和差额法。 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为： 可比实例成交价格X交易情况修正系数＝正常价格 采用差额法进行交易情况修正的一般公式为： 可比实例成交价格±交易情况修正数额＝正常价格 在交易情况修正中应采用可比实例成交价格比其正常价 格是高还是低多少的说法。
可比实例选取得恰当与否，直接影 响到市场法评估出的价格的准确性， 因此应特别慎重。
课题五市场法
二、选取可比实例的要求 数量要求
3≤n ≤10
1、可比实 例房地产应 是估价对象 房地产的类 似房地产
质量要求
同一供求范围 用途相同
建筑结构相同
例4 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明， 买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税 费由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应 由卖方缴纳的税费为正常成交价格7%，应有由 买方缴纳的税费为正常成交价格的5%，试求该 宗房地产的正常成交价格。
课题五市场法
例5 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写 明，买方付给卖方2625元/平方米，买卖中涉 及的税费由卖方来负担。据悉，该地区房地 产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价 格7%，应有由买方缴纳的税费为正常成交价 格的5%，试求该宗房地产的正常成交价格。
课题五市场法
§5.6市场状况调整
一、市场状况调整的含义 应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点
时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比 实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。
交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影 响的调整。经过交易日期调整后，就将可比实例在其成交日 期时的价格变成了在估价时点时的价格。
三、交易情况修正方法
交易情况修正的方法，主要有百分率法和差额法。 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为： 可比实例成交价格X交易情况修正系数＝正常价格 采用差额法进行交易情况修正的一般公式为： 可比实例成交价格±交易情况修正数额＝正常价格 在交易情况修正中应采用可比实例成交价格比其正常价 格是高还是低多少的说法。
可比实例选取得恰当与否，直接影 响到市场法评估出的价格的准确性， 因此应特别慎重。
课题五市场法
二、选取可比实例的要求 数量要求
3≤n ≤10
1、可比实 例房地产应 是估价对象 房地产的类 似房地产
质量要求
同一供求范围 用途相同
建筑结构相同
市场比较法房地产估价
价格
可比实例所处区域下的
价格
估价对象区域因素分值 可比实例区域因素分值
可比实例所处区域下的
价格
100
估价对象所处区域下的价格 可比实例所处区域下的价格
100
个别因素修正具体修正公式：
估价对象个别因素下的
价格
可比实例个别因素下的
价格
估价对象个别因素分值 可比实例个别因素分值
可比实例所处区域下的
第四章 市场比较法
（二）造成成交价格偏差的因素
1、有厉害关系人之间的交易 2、急于出售或急于购买的交易 3、不了解市场行情的交易 4、特别动机或偏好的交易 5、特殊交易方式的交易
（二）造成成交价格偏差的因素
6、交易税费非正常负担的交易
7、相邻房地产的合并交易
例：
A B 30万元 30万元
C 90万元
类似房地产——指在用途、建筑结构、所处 地区等方面，与估价对象房地产相同或相似的房 地产。
比准价格——用市场比较法估价求得的价格
第四章 市场比较法
二、理论依据
替代原理
第四章 市场比较法
（一）基本条件
三、应用条件
1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源 2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料
5000 100 4902元/ 平方米 102
4-9:有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例的个别因 素综合起来劣于待估对象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、宗 地面积等方面综合起来需修正-3%，求经个别因素修正后的可比实例价格。
5000100 5155元/ 平方米 97
第四章 市场比较法
因素
商服繁华度
区 交通通达性 域 因 环境景观 素
房地产评估市场比较法案例分析课件
10
10
9
10
10
0
10
10
10
10
8
9.4
7.8
8.0
8.6
97.8 101
86
房地产评估市场比较法案例分析
可比实例3
10 10 13 10 10 10 0 10 10 8.0 91
成新率:
可比实例1：1-10/50=80% 可比实例2:1-7/50=86% 可比实例3:1-10/50=80% 待估实例:1-11/50=78%
系数
交易日期修正
可比实例1
7835.05
100/100
112/100
可比实例2
7333.33
100/100
111/100
区域因素
100/97
100/102
剩余使用年期 修正
个别因素
99.57% 97.8/101
98.2% 97.8/86
比准价格 待估宗地价格
8722.36
8912.02
8653.81 房地产评估市场比较法案例分析
可比实例3
6517.86
100/100
117/100 100/98 99.57%
97.8/91 8327.04
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房地产评估市场比较法案例分析
个别因素(秦皇岛还原利率为7%)
可比实例1: 使用年期修正 1-1/(1+7%)39次方
K=----------------- =99.57% 1-1/(1+7%)40次方
可比实例2: 1-1/(1+7%)39次方 K=----------------- =98.2% 1-1/(1+7%)43次方
房地产估价ppt课件完整版
1. 房地产基本状况描述
（1）名称 （2）坐落 （3）范围 （4）规模 （5）用途 （6）权属
二、房地产的种类与房地产状况描述
（二）房地产状况描述
2. 房地产实物状况描述
（1）土地实物状况描述 ① 四至 ② 面积 ③ 形状 ④ 地形地势 ⑤地基（工程地
质） ⑥ 土壤 ⑦ 开发程度 ⑧ 其他
3.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义不尽相同
美国大多称为Real Estate Appraisal。 英国和其他英联邦国家大多称为Property Valuation。 日本和韩国成为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。 中国香港地区习惯上称为物业估值或者物业估价。 中国台湾地区称为不动产估价。
结构的限制；改变的费用高，经济上不可行。
8．相互影响
房地产的“外部性”（房地产之间的相互影响）。 直接影响房地产的使用和价值。
9．易受限制
1、管制权：如城市规划 2、征收权 3、征税权
课题一 房地产
10．保值增值性 保值增值原因：
对房地产的投资改良 通货膨胀 外部经济条件的改善 对房地产需求的增加
课题一 房地产
构筑物是指人们一般不直 接在其中生产和生活活动 的建筑物，如烟囱、水塔、 水井、道路、桥梁、隧道、
水坝等。
其他地上定着物：指附 属于或结合于土地或建 筑物，成为土地或建筑 物的一部分，应随着土 地或建筑物的转让而一 同转让的物。
课题一 房地产
2．实物、权益和区位 实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、
3．房地产权益状况描述 （1）土地权益状况描述
①土地所有权状况 ②土地使用权状况 ③土地使用管制情 况 ④土地利用现状 ⑤出租或占用情况 ⑥他项权利设立情 况 ⑦其它特殊情况
（1）名称 （2）坐落 （3）范围 （4）规模 （5）用途 （6）权属
二、房地产的种类与房地产状况描述
（二）房地产状况描述
2. 房地产实物状况描述
（1）土地实物状况描述 ① 四至 ② 面积 ③ 形状 ④ 地形地势 ⑤地基（工程地
质） ⑥ 土壤 ⑦ 开发程度 ⑧ 其他
3.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义不尽相同
美国大多称为Real Estate Appraisal。 英国和其他英联邦国家大多称为Property Valuation。 日本和韩国成为不动产鉴定评价，简称不动产鉴定。 中国香港地区习惯上称为物业估值或者物业估价。 中国台湾地区称为不动产估价。
结构的限制；改变的费用高，经济上不可行。
8．相互影响
房地产的“外部性”（房地产之间的相互影响）。 直接影响房地产的使用和价值。
9．易受限制
1、管制权：如城市规划 2、征收权 3、征税权
课题一 房地产
10．保值增值性 保值增值原因：
对房地产的投资改良 通货膨胀 外部经济条件的改善 对房地产需求的增加
课题一 房地产
构筑物是指人们一般不直 接在其中生产和生活活动 的建筑物，如烟囱、水塔、 水井、道路、桥梁、隧道、
水坝等。
其他地上定着物：指附 属于或结合于土地或建 筑物，成为土地或建筑 物的一部分，应随着土 地或建筑物的转让而一 同转让的物。
课题一 房地产
2．实物、权益和区位 实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，如土地的形状、
3．房地产权益状况描述 （1）土地权益状况描述
①土地所有权状况 ②土地使用权状况 ③土地使用管制情 况 ④土地利用现状 ⑤出租或占用情况 ⑥他项权利设立情 况 ⑦其它特殊情况
房地产估价之市场比较法PPT文档33页
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生Байду номын сангаас54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
55、 为 中 华 之 崛起而 读书。 ——周 恩来
39、没有不老的誓言，没有不变的承 诺，踏 上旅途 ，义无 反顾。 40、对时间的价值没有没有深切认识 的人， 决不会 坚韧勤 勉。
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
房地产估价之市场比较法
36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
55、 为 中 华 之 崛起而 读书。 ——周 恩来
39、没有不老的誓言，没有不变的承 诺，踏 上旅途 ，义无 反顾。 40、对时间的价值没有没有深切认识 的人， 决不会 坚韧勤 勉。
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
房地产估价之市场比较法
36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
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第四章-房地产估值-市场比较法
交易情况修正的方法
1、百分率法
可比实例的成交价格×交易情况修正
系数=正常价格
交易情况修正系数以正常价格为基准
来确定，即可比实例的成交价格比正常价格
高低的百分率为±S%
2、差额法
可比实例的成交价格±交易情况修正
额=正常价格
第四章-房地产估值-市场比较法
某房地产交易双方在合同中写明， 买方付给卖方2325元/平米，买卖中涉 及的税费均由买方承担，该地区房地 产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常 成交价格的7%，应由买方缴纳的税费 为正常成交价格的5%，该房地产交易 的正常成交价格为多少？
第四章 市场比较法
第四章-房地产估值-市场比较法
第一节 基本原理
一、概念 比较法是将估价对象与在估价时点
的近期有过交易的类似房地产进行比 较，对这些类似房地产的成交价格作 出适当修正，以此估算估价对象客观 合理价格的方法
第四章-房地产估值-市场比较法
二、理论依据
替代原理
三、比较法适用的对象
1、统一付款方式 2、统一采取单价 3、统一币种和货币单位 4、统一面积内涵 5、统一面积单位
第四章-房地产估值-市场比较法
现有甲、乙两宗交易实例，甲的建筑面 积为200平米，成交总价为80万，分三期付 款，首期付16万，第二期于半年后付32万， 余款一年后付清，年利率为8%，乙的使用 面积为2500平方英尺，成交总价为15万美元， （1平米下的价格=1平方英尺下的价格 ×10.764，成交当日市场汇价为1美元=8.3 人民币），成交时一次付清。试建立价格比 较基础
第四章-房地产估值-市场比较法
将可比实例的成交价格调整为正 常价格的过程
造成成交价格产生偏差的原因 1、有利害关系人之间的交易 2、急于出手或购买 3、交易双方或某方对市场行情缺乏了解 4、交易双方或某方有特殊偏好的交易 5、特殊交易方式的交易 6、交易税费非正常负担 7、相邻房地产的合并交易 8、受债权债务关系影响的交易
具有交易性的房地产
比较法适用的条件
在同一供求范围内存在较多的
类似房地产的交易
第四章-房地产估值-市场比较法
第二节 业务流程
收集交易实例 选取可比实例 建立价格比较基础 交易情况修正 交易日期修正 房地产状况修正 求取比准价格
第四章-房地产估值-市场比较法
收集交易实例的途径 收集交易实例的内容 注意资料的统一性、规范性、公正性
第四章-房地产估值-市场比较法
正常成交价格－应由卖方负担 的税费=卖方实际得到的价格
正常成交价格+应由买方负担 的税费=买方实际付出的价格
第四章-房地估值-市场比较法
即将可比实例在成交日期时的 价 格调整为在估价时点时的价格
交易日期修正的方法 ---百分率法 可比实例在成交日期时的价格×交
易日期修正系数=在估价时点时的价 格
第四章-房地产估值-市场比较法
将可比实例在其房地产状况下的价 格调整为在估价对象房地产状况下的价 格 修正的内容 ： 1、区位状况 2、权益状况 3、实物状况
第四章-房地产估值-市场比较法
修正的方法
可比实例在其房地产状况下的价格 ×房地产状况修正系数=在估价对象房 地产状况下的价格
1、直接比较修正法 即以估价对象的房地产状况为标
准，将可比实例的房地产状况与它逐 项比较打分，然后将所得分数转化为 修正价格的比率。
第四章-房地产估值-市场比较法
2、间接比较修正法 设想一个标准的房地产状况，以
此为基准，将估价对象及可比实例的 房地产状况与其逐项比较打分，然后 将所得分数转化为修正价格的比率。
第四章-房地产估值-市场比较法
选取可比实例的原则
1、是估价对象的类似房地产 2、交易类型与估价目的吻合 3、成交日期与估价时点接近 4、成交价格为正常价格或可修正
为正常价格 5、一般选取3-10个可比实例
第四章-房地产估值-市场比较法
即对可比实例的成交价格进行换算处 理，使其口径一致、相互可比
第四章-房地产估值-市场比较法
1、求取某个可比实例对应的比准价 格的方法
修正系数连乘形式 修正系数累加形式
2、将多个可比实例对应的比准价格 综合成一个最终比准价格的方法
平均数、中位数、众数
第四章-房地产估值-市场比较法
第三节 运用
第四章-房地产估值-市场比较法
交易情况修正的方法
1、百分率法
可比实例的成交价格×交易情况修正
系数=正常价格
交易情况修正系数以正常价格为基准
来确定，即可比实例的成交价格比正常价格
高低的百分率为±S%
2、差额法
可比实例的成交价格±交易情况修正
额=正常价格
第四章-房地产估值-市场比较法
某房地产交易双方在合同中写明， 买方付给卖方2325元/平米，买卖中涉 及的税费均由买方承担，该地区房地 产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常 成交价格的7%，应由买方缴纳的税费 为正常成交价格的5%，该房地产交易 的正常成交价格为多少？
第四章 市场比较法
第四章-房地产估值-市场比较法
第一节 基本原理
一、概念 比较法是将估价对象与在估价时点
的近期有过交易的类似房地产进行比 较，对这些类似房地产的成交价格作 出适当修正，以此估算估价对象客观 合理价格的方法
第四章-房地产估值-市场比较法
二、理论依据
替代原理
三、比较法适用的对象
1、统一付款方式 2、统一采取单价 3、统一币种和货币单位 4、统一面积内涵 5、统一面积单位
第四章-房地产估值-市场比较法
现有甲、乙两宗交易实例，甲的建筑面 积为200平米，成交总价为80万，分三期付 款，首期付16万，第二期于半年后付32万， 余款一年后付清，年利率为8%，乙的使用 面积为2500平方英尺，成交总价为15万美元， （1平米下的价格=1平方英尺下的价格 ×10.764，成交当日市场汇价为1美元=8.3 人民币），成交时一次付清。试建立价格比 较基础
第四章-房地产估值-市场比较法
将可比实例的成交价格调整为正 常价格的过程
造成成交价格产生偏差的原因 1、有利害关系人之间的交易 2、急于出手或购买 3、交易双方或某方对市场行情缺乏了解 4、交易双方或某方有特殊偏好的交易 5、特殊交易方式的交易 6、交易税费非正常负担 7、相邻房地产的合并交易 8、受债权债务关系影响的交易
具有交易性的房地产
比较法适用的条件
在同一供求范围内存在较多的
类似房地产的交易
第四章-房地产估值-市场比较法
第二节 业务流程
收集交易实例 选取可比实例 建立价格比较基础 交易情况修正 交易日期修正 房地产状况修正 求取比准价格
第四章-房地产估值-市场比较法
收集交易实例的途径 收集交易实例的内容 注意资料的统一性、规范性、公正性
第四章-房地产估值-市场比较法
正常成交价格－应由卖方负担 的税费=卖方实际得到的价格
正常成交价格+应由买方负担 的税费=买方实际付出的价格
第四章-房地估值-市场比较法
即将可比实例在成交日期时的 价 格调整为在估价时点时的价格
交易日期修正的方法 ---百分率法 可比实例在成交日期时的价格×交
易日期修正系数=在估价时点时的价 格
第四章-房地产估值-市场比较法
将可比实例在其房地产状况下的价 格调整为在估价对象房地产状况下的价 格 修正的内容 ： 1、区位状况 2、权益状况 3、实物状况
第四章-房地产估值-市场比较法
修正的方法
可比实例在其房地产状况下的价格 ×房地产状况修正系数=在估价对象房 地产状况下的价格
1、直接比较修正法 即以估价对象的房地产状况为标
准，将可比实例的房地产状况与它逐 项比较打分，然后将所得分数转化为 修正价格的比率。
第四章-房地产估值-市场比较法
2、间接比较修正法 设想一个标准的房地产状况，以
此为基准，将估价对象及可比实例的 房地产状况与其逐项比较打分，然后 将所得分数转化为修正价格的比率。
第四章-房地产估值-市场比较法
选取可比实例的原则
1、是估价对象的类似房地产 2、交易类型与估价目的吻合 3、成交日期与估价时点接近 4、成交价格为正常价格或可修正
为正常价格 5、一般选取3-10个可比实例
第四章-房地产估值-市场比较法
即对可比实例的成交价格进行换算处 理，使其口径一致、相互可比
第四章-房地产估值-市场比较法
1、求取某个可比实例对应的比准价 格的方法
修正系数连乘形式 修正系数累加形式
2、将多个可比实例对应的比准价格 综合成一个最终比准价格的方法
平均数、中位数、众数
第四章-房地产估值-市场比较法
第三节 运用
第四章-房地产估值-市场比较法