张镇项目客群定位及户型配比
裕沁湖畔庭商业定位报告
零售
+
配套生活
整体定位应差异化
新城区、新中心、新环境
这是一个在新城区确立新中心，建立新购 物环境的机遇，而本案在体量、环境、建 筑等各方面均具备良好的条件。
本案进行业态与布局的创新
随着新区的完善，与入住人口的增多，区 域消费能力将持稳步提升态势，加快本案 商业进入成长期的步伐。
形成项目特要服务于周边办公，预售许可证发证时间是2012年12月，2014年5月开盘，截止目前蓄水+销售的 周期为20个月，去化率指数☆ ☆ ☆
区域概述
个案分析 2/5
项目
龙湖 星悦荟
商铺 面积段
(㎡)
50--200
主力 面积 (㎡)
80-120
商铺 体量 (间)
开盘 时间
1.7万
距离本案约3.1km
项目点评
镇区商业/常规商铺，相对而言并不规范，不形成体系化，目前全数商铺基本处于营业状态
区域概述
个案分析 4/5
项目
商铺 面积段
(㎡)
主力 面积 (㎡)
商铺 体量 (间)
开盘 时间
去化量 主力店
长江 30--1000 200-400 163 2011.9.9 98%
世茂 商场
开盘 时间
去化量 主力店
宝龙城 20--2000 150--800 2867 2011.1.22 89%
百盛 商场
市广场
主题 购物中心
社区商业 或纯商业
纯商业
销售 策略
市场价 （元/㎡ ）
平均价格 （元/㎡ ）
自由销售
1.7--4万
内街二手售价 1.7万--2万； 外街二手售价3
万--4万
恒大城房地产项目一期开盘蓄客方安策划方案
将对本竞争区域中 小面积产品带来冲击
从总价上判断,将会和区域中的精装以及复式产品展开激烈竞争
保利上林湾
高层放量 3280元/平米起
（五）竞争市场对抗（客户）
地缘客户
城市移民
由于近两年拆迁工程的增加,拆迁居 民客群鉴于地缘情结、改善需求,其 中的高品质客群将是恒(大)城不可忽视 的购买力量.
项目名称
开盘时间
蓄客周期及方式
推广手段
优惠方案
万科魅力之城
2007-11-30
主要推广手段以辽沈晚报整版报广为主
壹次性付款9.8折
恒泰骏景
2008-4-5
3月14开始报广宣传至开盘积累客户
除时代商报外,平均覆盖四(大)报纸和房产杂志,以及路旗等户外广告,焦点房地产网站
4月18-20日定购者,均可享受原房交会20元/平的补助； 五壹期间推出特价最高优惠100元/平； 5月8-18日购买均免壹年物业费
优势
劣势
区域板较为偏僻,近郊,配套、生活氛围、居民素质相对较弱. 周边楼盘云集,尤其是不乏精品(大)盘,竞争力较(大). 地块目前无(大)型市政配套 地块周遍动线有局限性,不便于客户寻找本案. 有部分户型存在壹定的设计缺陷
(四)SWOT分析
项目独有的规划和配套,较区域内(大)多数项目更具有气势和优势,可弥补区域内的空白. 巨(大)体量的集中商业,在同区域项目中首例,可以成为本案鲜明的印记,并通过良好运作吸聚(大)量人气,提升本案知名度. 项目黄河(大)街西侧聚集沈飞等众多(大)型企业,提供较(大)客源和购买力,并为本案团购等提供便利条件. 地铁二号线建设中,为后续区域的发展奠定了强(大)的升值空间； 和万科精装产品从价格上比较,本项目具备壹定的竞争优势.
平遥秋雨新城二期户型配比建议
平遥秋雨新城二期户型配比建议一、ToWNHoUSE户型建议T OMNHOUSE总面积为15000平米左右，总套数大约70-80套，建议以3・4联排为主，如受地形限制不得不出现多联排，也应在设计上避免出现整齐划一的“排排房”的情况。
TOWNHoUSE户型的居室布局设计一般比较灵活，可结合建筑设计师的意图进行房间的增减和面积大小调整，以下为参考数据，在实际设计中可根据需要灵活调整。
注：以上面积不包括过道、楼梯、阳台，以及贮藏室等较小的附属空间面积。
面宽：客厅不得小于4.2,以4.5米为宜，主卧室不低于3.9,以4.2米为宜，次卧室不得低于3.6米，以3.9米为宜。
二、小户型部分小户型是本项目的主力户型，占项目总建筑面积的60%左右，约90000平米，总户数约IOoo套。
建议户型配比如下:注：以上面积不包括过道、阳台，以及贮藏室等较小的附属空间，按平均得房率80%计算。
面宽：客厅不得小于3.6米，以3.9米为宜，主卧室不低于3.3米，以3.6米为宜；次卧室不得低于3米，以3.3米为宜。
三、舒适型户型由于本项目前期的产品中大户型数量较多，在本期中有有部分TOWNHOUSE可以满足高端客户需要，因此中间产品仍以中等面积户型为主，两居IOOT20平米，三、四居120T40为主，并通过部分错层等具有新颖特点的设计吸引中端客户。
关于错层户型的特点在策划报告中已有详细描述，在此就不再介绍了。
此部分户型总面积约35000平米，共约250套。
此部分户型面积比较宽裕，面积大小最终体现在产品上不是各个主要居室大小，而是反映在阳台大小，过道、储藏间的宽窄等附属空间的适度奢侈。
错跃层设计中，建议以二、三错层为住，少量采用跃层和复式设计。
面宽:客厅不得小于3.9米，以4.2米为宜；主卧室不低于3.6,以3.9为宜；次卧室不得低于3.3米，以3.6米为宜。
四、商业部分商业部分售价高、成本低，同时对本区域形成平遥城市新中心有重要的推进作用，但是鉴于本区域目前居住人群有限，商业气氛也属于正在逐步形成之中，建议商业部分面积不宜过大，且以商业街的形式为主，可以考虑与住宅底层部分结合，将小区配套商业与城市商业相结合，户型面积可自由组合。
门店客户需求匹配表
客卧面积：□0-10 □10-20 □20以上
书度
□亮 □暗
适配沙发颜色：
装修色调
□冷 □暖
适配家具色调：
家里是否有准妈妈？
□有 □没有
家里是否有小孩？ 人员结构匹配信息
家里是否有老人？
□有 □没有 □有 □没有
家里是否有体重稍胖的人？ □有 □没有
费用预算
□1万以内 □8万-10万
□1万-3万
□3万-5万
□5万-8万
□10万-15万 □15万-20万 □20万以上
对颜色是否有特别 偏好或禁忌
□有 □没有
特别偏好或禁忌：
业主其他匹配需求
客户需求匹配表
导购信息
导购：
填写日期：
业主基本信息 姓名：
联系电话：
楼盘名称：
地址：
基本需求匹配信息
需求区域：□客厅 □主卧室 □次卧室 □书房 □儿童房 □餐厅 □玄关
客厅面积：□10-20 □20-30 □30-40 □40以上
餐厅面积：□0-10 □10-20 □20以上
面积匹配信息 主卧面积：□10-20 □·20-30 □30以上
中梁地产营销标准化全景节点事项解析
中梁地产营销标准化全景节点事项解析1第一阶段:项目筹备期（立项1.1项目定位报告1.2产品定位报告1.3前期团队负责人确认2第二阶段:品牌造势期（摘牌2.1项目皇地启动会2.2临展选址2.3企划公司招标确认2.4案名确定2.5 LOGO/VI确认上报2.6临展硬装设计2.7展厅模型定标2.8推广资源整合2.9展厅开放活动提报及确认2.10销售代理公司招标确认2.11项目价值点梳理2.12项目围挡设计制作完成2.13物业人员到位2.14拓客物料设计及定稿2.15新闻及自媒体输出拿地）临展开放）2.18展厅开放2.19营销核心团队组建2.20定案优化2.21概念方案评审2.22示范区（含项目正式售楼处）选址及建议2.23首开货量确认2.24销售团队进场2.25客户地图描述2.26拓客方案制定2.27团队系列培训3第三阶段:强势蓄客期（临展开放一开盘前45天）3.1品牌发布会招标确认、宣传物料设计制作3.2户外推广出街3.3营销大纲评审3.4家配图设计渲染、效果图完成3.5体验馆方案上报3.6标识标牌方案上报3.7不范区包装方案上报3.8项目宣传片招标确认3.9户型宣传片制作完成3.10优梁家书资料准备（客户体验标准化作业）3.11项目品牌发布会执行3.12营销推广费用使用效果评估及调整3.13品质之旅执行3.14项目交付标准确认3.15拓客阶段性成果分析3.16虚筹方案确认及产品落位执行4第四阶段:价值提升期（开盘前45天——正展开放）4.1正展开放方案确认4.2沙盘、户模、楼书等宣传物料定标4.3正展及样板房软装招标确认4.4产品发布会方案确认4.5开盘宣传片招标确认4.6拓客方案汇报及推广计划铺排4.7小筹方案及楼栋落位方案确认4.8升筹方案确认及二次落位4.9正展开放系列培训4.10首次报价方案确认（如低聚等）5第五阶段:品质拉升期（正展开放——首次开盘）5.1合作银行、公积金事宜确定5.2客户首付摸底、付款方式确定5.3认筹升级及报价落位5.4开盘方案（含车位、辅房、优惠方案、定价逻辑、一房一价）确认5.5开盘前风险检查方案确认5.6销售合同、二改协议、物业协议、户型总图确认5.7项目沙盘、样板房公证5.8签约物料准备5.9开盘前系列培训5.10关系户界定与落位5.11开盘前点杀形式确认5.12开盘场地选择5.13开盘推广计划铺排及执行5.14支援人员确认5.15开盘物料准备5.16开盘执行6第六阶段:持续销售期（首次开盘——二次开盘）6.1后续货量定价、调价、促销方案确认6.2加推方案确认6.3客户满意度维护计划制定6.4销售案场品质检查6.5客户满意度管理月报6.6回款6.7合同审核备案归档6.8每月专项考核培训反馈6.9二次拓客全面启动6.10常规培训6.11开盘后营销推广费用铺排6.12后续营销推广策略制定6.13二期产品价值点梳理6.14开盘后评估方案上报第_阶段:项目筹备期（立项——拿地）1）主责：市场企划1.1.工作事项:项目定位报告（上会前7天）—、工作目的硏究目标地块的项目属性、市场背景、竞争环境等,得到呈化并清晰的客群、产品、价格、经济测算结论，从而进行全结构模板卡位指标相互印证。
万科客户定位(案例)
衣帽间是否要独立？理想面积 客房是否必须？
大部分客户认为两可， 但部分客户认为衣帽间如能独立，且面积在10平米以上会非常适合他们的购物习惯
大部分客户并不愿意留宿亲友在家，认为现在来访的亲友都可安排酒店居住，部分客户更 不喜欢将朋友带到家中住宿，所以客房不重要
仁恒河滨城出租，买了普陀区的 联排别墅（居住形态升级）
99年购买锦秋花园公寓
再买大华的公寓3套（位置 改善兼投资）
卖掉大华的公寓，再买2套仁恒卖掉1套仁恒河滨花园，再买仁 河滨花园（品质改善兼投资） 恒河滨城（自住品质改善）
06年购买了万科红郡的叠加 （品牌提升）
从郑女士的置业经历路线图看，有以下特点： 1、置业经历具有持续改善的特点； 2、撇开投资目的的话，不同阶段改善目的不同，有地段的改善——生活品质的改善——居住形态的改善— —身份标签的改善； 3、最终持有的都是品牌开发商的物业，从具有丰富投资经验的业主角度看，其对品牌所提供的身份标签作 用，社交圈层作用、增值保值作用非常关注。
姓名 张先生 郑女士 盛女士 阮先生 占女士 何太太 李先生 严女士 王女士
年龄 籍贯
家庭结构
物业投资经历 物业购买动因
职业与其他背景
39
上海
3（男孩6岁半）
2套普通公寓+1套 办公
自住、办公自 建材私营业主，先生管经营，夫人管销
用
售，兼顾享受与实用，正进入富贵阶层
51
哈尔 滨
2（母子，儿子 14次置业经历，公
结论
诸多的产品价值哪些是客户所瞩目的呢？
项目位置 交通配套
上海项目可行性研究报告
引言：立案伊始，摆在我们面前的是一串经济技术参数，市场竞争是无情的，优胜劣汰永远是唯一的游戏规则。
顺利实现产品去化，快速完成资金回笼，那是建立在有“好房子”的前提下；而树立企业品牌形象，乃至做到将发展商对人居空间的理念诠释向市场最深层次推广，那就是建立在有“好家园”的前提下。
也许具有“不是市场需要什么，我们就制造什么；而是我们制造什么，市场就需要什么”如此大气的企业才是市场的宠儿……本项目控制性经济技术参数：我们的基地条件如何？我们的客源客层怎样?我们的产品定位在哪里？我们的产品有什么附加值？我们的产品力该怎样加强？我们的目标……第一步完成首要任务——成功去化产品，最大程度实现利润。
第二步达成远景任务——让市场广泛接受属于企业自我的产品开发理念。
以期求得市场真谛，实现企业——价值回归。
价值回归模拟流程图：扩良适大利好度再润的夸生盈升大产余值的潜宣达到预期目标期待二期投放“耳语传播”[——产品SWOT分析——][——项目“立地条件”分析——]地块四至·本地块处于浦东金桥地区，具体位于张杨路北侧，长岛路以东，西侧至五莲路，属于浦东沪东新村地区。
·基地形状呈狭长形，小区三面临街，南面紧临浦东新区交通要道——张杨路，北面为沪东新村的老式公房，与本案仅一墙之隔，目前基地已规划平整。
交通动线∙基地出入的主要干道——浦兴路是一条贯穿浦东新区东西向的重要交通枢纽，由基地沿张杨路可直达浦东的金融商贸中心——陆家嘴商业中心。
向东可至金桥外高桥保税区，向南到联洋生活园区。
浦兴路与浦东的众多交通主干道如：张杨路、金桥路、罗山路相接，经过这些交通干道和相连的越江桥梁，可迅速到达浦西市中心人民广场、杨浦的北外滩地区、浦东金桥进口加工区等地。
∙本地块周围常规公交线路分布众多，但站点普遍距基地较远，大多分布在长岛路，浦兴路，但班次的间隔较长。
线路主要有776、785、716、774、791等，经过这些线路可迅速直达人民广场、外滩、淮海路、、陆家嘴金融贸易区等地区。
商业地产商业面积配比要求及示例
贸易地产贸易面积配比请求及示例大型超市根本请求：地理地位交通便利（公交车站和地铁车站不超出80米）.生齿分散（3公里范围内许多于30万）,请求在两条城市道路的交叉口（个中一条为骨干道）建筑物：1.总建筑面积不低于15000—20000平方米（占地面积不低于10000平方米）2.建筑物长宽比为10：7或10：63.层高：板到板5.6米,净嵬峨于等于5.4米（梁下净空最小4.8米）5.柱距：8×10米（最小8×8米）6.楼层：地上两层或单层（最好不为预应力构造）;如在地下,地上首层必须有足够空间的进口大堂;无论地上地下必须配有不小于300平米的专用卸货区泊车场：1.免费灵活车泊车位：许多于500辆（非机械,地上.地下或屋面）2.非灵活车泊车位：约1000辆3.送货车进出线路及卸货区.购物私车进出线路与小区的交通及外部各偏向的进出灵活车交通合理筹划.煤气/自然气：100立方米/小时电：二路供电,4500KVA水：二路进水,250立方/天排水.排污：请求可排油污或有二级生化处理电梯：至少两部3吨专用运货电梯徒步圈：指步行可忍耐的商圈半径,单程以15分钟为限.自行车圈：指自行车方即可及的范围,单程不超出10公里.灵活车圈：指开车或乘车能及的范围,单程为30分钟阁下.重要指标的根本建筑请求：楼层层高：卖场净高不小于5.5米,后仓净高不小于9米柱距请求：柱网开间10×10米楼板载荷：卖场800公斤/平方米,后仓1200公斤/平方米卸货区：斟酌2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间泊车位：500—700个汽车位800—1000个自行车位货梯：2部5吨货梯发电机容量：2400—3200KVA建筑物长宽比例：10：7或10：6建筑占地面积：15000平方米以上地盘性质：贸易用地消防：相符国度及当地尺度并能经由过程验收其他请求：供水.供气.通信举措措施.空调到位大润发超市选址尺度1.地盘：面积在30亩以上（约20000m2）为佳.（笼罩率50%）2.交通动线：最好以地盘为界双方临路,请求在城市的骨干道上.3.商圈生齿：以地盘为中间半径3公里生齿约30~40万阁下,县.地.省会城市均可,购置力高的城市3公里商圈内的生齿20万也可以开.4.建筑物以一层20000m2为最佳,如二层即单层建筑面积均在10000m2以上,总建筑面积20000—22000m2,楼层最好不要超出二层.5.泊车面积至少：灵活车10000m2（室内.外均可）约300个泊车位,自行车2500m2~3500m2（室.表里均可）.6.建筑物室内层高：楼板至楼板在5.4米以上（应用净高3.8米）,柱与柱距离8米或11米.商场的楼板荷载600kg/m2,收货区.库存区须要1000kg/m2.7.建筑面积在20000m2以上,大厅面积超出3000m2,两路供电且同时应用,每路为1600KVA,总容量3200KVA,或一用一备,常供电3200KVA,备用电1600KVA.建筑面积在20000m2以下,大厅在3000m2以下,两路同时应用,每路为1250KVA,则总用电的容量为2500KVA,或一用一备,常供电为2500KVA,备用电1250KVA.生涯用水日供量200T,空挪用水日供量200T,煤气每小时为50m?.卜蜂莲花（易初莲花）选址前提：一.经济指标：1.地点城市的年人均国内临盆总值10,000元以上.2.地点城市的年社会花费品零售总额在140亿元以上.3.职工年平均工资9,500元以上.4.城市居平易近年可安排收入7,000元以上.二.生齿指标：1.所属全市的生齿330万以上.2.所属市区的生齿在100万以上.3.项目3公里范围内子口25万以上.4.项目5公里范围内子口50万以上.三.道路交通指标：1.面对道路骨干线,车行道4快2慢.2.所属区域公交线路在6条以上.3.天天经由地块的车辆许多于10,000辆.4.天天经由地块的自行车许多于12,000辆.5.天天经由地块的人流许多于10,000人次.6.懂得项目周边市政筹划,道路拓宽.高架.地铁.轻轨成长趋向等.四.项目请求：1.地块或已有的建筑物可以租赁.2.地块地盘面积不小于2万平方米.3.地块外形为长方形,临街宽度大于120米,深度大于160米.4.已有的可用建筑物最好为一层,面积在16,000㎡阁下.（二层的每层不小于6,000㎡）.5.层高6-7米以上.6.地板承重卖场800公斤/平方米,后仓1,200公斤/平方米.7.泊车位在300辆-400辆.8.供电3,000KVA以上.9.供水150吨/天.10.排水150吨/天.11.燃气150立方米/小时.12.德律风30门直线（个中16条为中继线）,并可至少引入一条数据线◎家乐福一.地理地位请求：1.交通便利（私人车.公交车.地铁.轻轨）2.生齿密度相对分散,3.两条马路交叉口,其一为骨干道4.具备相当面积的泊车场,比方在北京至少请求600个以上的泊车位5.3-3公里商圈半径：这是家乐福在西方选址的尺度.在国内一般尺度是公共汽车8公里车程,不超出20分钟的心理推却力.二.建筑物请求：1.建筑占地面积15000平米以上2.最多不超出两层3.总建筑面积2万-4万4.转租租户由家乐福负责治理5.建筑物长宽比例：10：7或10：6三.泊车场请求：至少600个灵活车泊车位,非灵活车2000平米以上,免费供给家乐福公司及顾客应用.它对工程扶植比较严厉的请求.较低的房钱.长期的租赁合同（一般是20年-30年）.◎兴万家[超市]1.社区购物中间商圈请求：花费者步行到达店址所需时光在10分钟以内的范围为焦点商圈,所需10--30分钟的范围为边沿商圈,商圈内具有固定居处的常住生齿为主体的现有及潜在生齿总数,请求在15-20万人,且周边生齿具有必定的增加趋向物业请求：面积在10000--20000平方米之间,楼层不超出三层,层高以米为最佳,净高不低于3.2米,柱距以8米×8米为宜,物业纵深以30--50米为佳2.社区型分解超市商圈请求：花费者步行到达店址所需时光在20分种以内的商圈范围,商圈内具有固定居处的常住生齿及潜在增加生齿总数请求在5--8万人,且周边生齿具有必定的增加趋向物业请求：面积在2000--6000平方米之间,以单层面积许多于2000平方米,楼层数不超出两层为最佳,层高以5米为宜净高不低于3.2米,柱间距以8米*8米为宜,物业纵深请求以30-40米为佳◎北京物美[超市]一.便当店和便当超市1.登时：临交通主动线,可视性佳（50米以外易见）,无进店障碍2.商圈：流淌听口量4000人次天---8000人次/天3.物业：面积80平方米--500平方米,地上一层筹划朴直为佳二.分解超市1.登时：临交通主动线交汇处,把角为佳,轻易发明2.商圈：以半径1.2公里的商圈中有2万户居发为宜.3.物业：单层面积1500平方米--6000平方米以上,不超出2层,以一层为佳,卖场以方形最好.三.大卖场1.登时：临交通主动线交汇处,客流车流量大,人流车流易进出2.商圈：以3公里为半径,内有居平易近30万人3.物业：单层面积8000平方米---30000平方米以上,层高5米,柱距8米,以一层最佳,不超出二层,可泊车300辆◎沃尔玛[超市]一.对商圈的请求1.在项目1.5公里范围内子口达到10万以上为佳,2公里范围内常住生齿可达到12--15万人2.须邻近城市交通骨干道,至少双向四车道,且无绿化带,立交桥,河道,山水等明显阻隔为佳3.商圈内子口年纪构造以中青年为主,收入程度不低于当地平均程度4.项目周边生齿畅旺,道路与项目连接性比较顺畅,车辆可以顺畅的进出泊车场5.焦点商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超出5000平方米的同类业态为佳二.对物业的请求1.物业纵深在50米以上为佳,原则上不克不及低于40米,临街面不低于70米2.层高不低于5米,对于期楼的层高请求不低于6米净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）3.楼板承重在800KG/平方米以上,对期楼的请求在1000KG/平方米以上4.柱距间请求9米以上,原则上不克不及低于8米5.正门至少供给2个主出进口,免费外立面告白至少3个6.每层有电动扶梯相连,地下车库与商场之间有竖向交通连接7.商场请求有必定面积的广场三.对泊车场的请求1.至少供给300个以上地上或地下的顾客免费泊车位2.必须为供给商供给20个以上的免费货车泊车位3.如商场在社区边沿需做到社区居平易近和商场客流离开,同时为商场供货车辆供给物流专用处地,40尺货柜车转弯半径18米四.其它1.市政电源为双回呼或环网供电或其它当地当局同意的供电方法,总用电量应知足商场营运及司标告白等装备的用电需求,备用电源应知足应急照明,收银台,冷库,冷柜,监控,电脑主机等的用电需求,并供给商场自力应用的高下压配电体系,电表,变压器,备用发电机,强弱电井道及各回路自力开关箱2.配备完美的给排水体系,供给自力给排水接驳口并装配自力水表,给水体系应知足商场及空调体系日经常应用水量及水压应用请求,储水知足市当局停水一天的商场用水需求3.装配自力的中心空调体系,空调室内温度请求达到24度正负度尺度4.物业租赁刻日一般为20年或20年以上,不低于15年并供给必定的免租期◎欧尚[大买场]选址尺度：A.单层不小于8000平方米,净高5.5米阁下,柱距9×9米,承载量800～1000千克/平方米B.位于2条具有4车道的骨干道的交叉口C.2.5～3公里内常住生齿达到25～30万◎铭可达[超市]根本请求指标1.区域：泛珠江三角洲.深圳（布吉.龙华.沙头角.松岗）.福建.长沙.重庆.广州.2.面积：主力店3000M2-5000M2,社区店1000㎡-1500㎡3.地位：繁荣商圈（优先）及可造就的市场4.房钱：依据项目商谈5.治理费：依据项目商谈6.装修期：主力店90天,社区店60天7.免租期：3个月--1年8.营业时光：9：00AM--10：00PM工程建筑请求指标2.构造：500KG/M23.电力：主力店300KW,社区店100KW4.水：无特殊请求5.空调：中心空调6.消防：供给及格的批文7.支柱跨度：6米-8米8.贸易泊车场：200-300个车位9.签约年限：繁荣商圈8年,可造就市场10年◎百联团体[大买场]选址尺度：A.城市骨干道,社区生齿密集区B.单层面积4000平方米以上开店筹划：3家阁下◎人人乐贸易团体[大买场]选址尺度：A.单层面积4000平方米以上,四层以内B.社区生齿密集区,交通便当开店筹划：2～3家◎易初莲花[大买场]选址尺度：总面积2万平方米阁下,社区密集区,交通便当◎新一佳[大买场]选址尺度：A.成都会方圆300公里内的县区城市,社区居平易近密集区或一类商圈◎易初莲花建筑尺度指点请求1.地块地块外形：矩形或梯形临街面至少80米;通道不小于80米;深度宜为120～250米;地块面积宜为25000sq.m.以上.2.柱距专用自力建筑：钢筋混凝土构造,柱网距离为10.8mx10.8m;若钢构造,柱网距离至少为10.8mx10.8m.若Lotus店租用基层,业主在上层,单层店的柱网距离应保持10.8mx10.8m;若Lotus租用多层,柱网距离应保持在8.4x8.4m（见附件图号1）3.楼层层高平顶建筑：卖场净高不小于5.3M~5.5M,后仓净高不小于6.8M,不大于7.5M.斜顶建筑：边部梁下净高4.5~4.8米,顶部梁下净高6米.后仓净高不小于6.8M.4.墙外墙为实墙面,抹灰后,可喷涂料或铺瓷砖.尽量削减应用玻璃幕墙5.楼板荷载卖场800kg/平方米,后仓与冷库1000~1200kg/平方米;钢筋砼地面（200厚C30内配Φ12@150双向双层,卖场区及出租区耐磨粉3kg/㎡,后仓区耐磨粉5kg/㎡,平整度请求为6m±2mm）钢筋砼楼面(70厚C30内配Φ6@150双向,含耐磨面层,卖场区及出租区耐磨粉3kg/㎡,后仓区耐磨粉5kg/㎡,平整度请求为6m±2mm)地板概况：仓库及生鲜后仓通道硬化耐磨,卖场及出租区内铺PVC地板,办公区及装备用房铺瓷砖,生鲜加工间铺瓷砖.6.卸货区斟酌2或3辆40呎35吨集卡和4辆小卡车满载重量及回车空间,集卡扭转半径15米,斜坡道坡度拜见(附件图号3)7.泊车面积(数目)400～600车位(上海,北京,广州)150～300车位(上海,北京,广州以外)每个车位约需22平方米600～1000自行车位8.货梯两层：2部5吨货梯三层：2部5吨货梯,1部3吨货梯.假若有地下室,必须有一部货梯直达地下室.主动听行步道11o.二层：2部,三层：4～6部.（若有地下室或楼面泊车场,则必须有高低的主动听行步道）9.供水200（小店）～250（大店）吨/天10.供气平日320m3/h（不包含空挪用气）11.排水配有化粪池.隔油池.排油烟装配等,并相符国度及当地尺度,并能最终经由过程当地验收12.消防知足易初莲花的营运请求,同时相符国度及当地尺度,并能最终经由过程当地验收（由业主负责）,请求设置煤气报警与联动装配13.空调通风管道式分体空调（60KW）照样中心式空调要依据当地情形肯定.卖场正气压,卖场和出租区的新风,排烟要相符消防请求.温度请求：炎天２4度;冬天１８度.14.德律风100对通局电缆到交流机房,并开通36门直线,2条数据线,个中中继线16条,交流机容量128门15.环保相符国度及当地尺度,并能最终经由过程当地验收（由业主负责）16.绿化相符国度及当地尺度及易初莲花的请求,并能最终经由过程当地验收17.店招Signage免费告白牌地位分派：高炮占用2个地位;门头占用2个地位.业主负责所有审核及执照申请.(拜见附件：概念设计立面图)18.出租区域7,000㎡(max)4,000㎡(max)19.后仓上海.北京.广州：800~1,000m2其它地方：1,000~1,200m220.噪音General＞45dB(A)@1meterradium;utilityarea＞75dB(A)@1meterradium(max)21.供电方法及变压器2of2500KVAdrytransformers干式变压器,双电源双回路供电2of1250KVAdrytransformers干式变压器,双电源双回路供电23.室外场地重载路面（承重35吨）.泊车场.绿化树种.景不雅等须按照易初莲花的请求或供给的图纸施工24.人防请求相符国度及当地尺度及易初莲花的请求,并能最终经由过程当地验收25扶植用地筹划文件须由业主负责在租赁协定签约前供给备注：请求业主供给当地水.电.气.汽的价钱.◎仓储式超市建筑请求1.建筑面积：10000-20000平方米,最好一层,最高两层;建筑净高5米以上,进深起码60米;柱距8.7米阁下;2.地面荷载：1500公斤/平方米,面层为耐磨硬化剂地面;3.用电荷载：2×800KVA,双回路用电;4.照明:照度不小于600lux;5.用水:重要以生涯用水和生鲜冷冻用水为主,日用水量40吨;6.冬季采暖:18摄氏度-20摄氏度;7.夏日制冷:24摄氏度-26摄氏度;8.通信:一条DDN数据专线积20门德律风(应有一条中继线);9.收货区:应有8个阁下火车泊车位,可知足40尺集装箱卸货及转弯半径的请求;10.进出口：顾客进出应与车辆进出离开;11.泊车场：灵活车泊车位许多于300个,自行车位许多于400个.◎大型仓储式超市的根本场地要乞降扶植尺度尺度大致如下：一.面积请求：1.占地面积：约20000平方米;2.卖局势积：单层约10000平方米,如达不到,单层不低于5000平方米,总经营面积10000-15000均可;3.泊车局势积：供给约10000平方米获200个地上专用免费车位;4.衡宇：主体由钢构造或混凝土框架构造扶植均可;5.卖场：卖场临街面与进深（即长宽）尺度比例为7：4,柱距8-10米,在当地消防部分及设计许可的情形下尽量削减承重墙,令营业面积最大化;6.层高：净高不低于3.5-4米;7.地面：铺设象牙白活淡色工业超市专用砖;8.内墙：白墙耍如娇气;9.照明：配常识和大型超市及卖场请求两度的照明举措措施（具体参考应用方工程部施工图纸）;10.坡梯:卖场多于一层的每层须设置装备摆设两部主动扶梯(不超出12度的);11.货梯和卸货区：两部3吨以上的货梯,地面一层许多于500平米的专用卸货区,本商场周边需有环形车道以便利购物车及货车进出;12.标及招牌：供给本商厦正面及正面明显地位或屋顶设置店标及招牌.二.衡宇及场地的建筑设置装备摆设请求：甲偏向乙方移交的衡宇和场地要知足下述的前提：1.按乙方设计筹划要乞降乙方书面确认的施工图纸反应的设计请求完成衡宇和买场地的建造工程;2.衡宇建筑主体构造坚实.防水.保温.各类电力.照明.供热.中心空调.给排水.消防.自然气和电讯体系等应用状况优越,且均相符中国和当地的建筑尺度.情形呵护法的划定和设计请求,施工质量达到优秀;3.照明体系的装配.卫生间的建造等;4.衡宇已建好变配电室并配备双路低压电力供给1400-1600千伏安（不含空挪用电）5.衡宇配备给水供给150吨/日,完成全体给.排水体系及举措措施;6.设置装备摆设消防体系及举措措施,包含：防火分区举措措施.喷淋.监控报警.掌握室等;7.范围场地室内设计温度：夏日27摄氏度.冬季16-18摄氏度,完成可以自力掌握的中心空调体系及举措措施,自控体系等;8.衡宇已配备自力的水.电.自然气计量表;9.衡宇中已配备可许多于40条德律风之嫌;10.完成相符设计请求的各类储水池.隔油池.化粪池等;11.取得当地有关主管部分颁布的建筑构造验收及格证书和各项装修.改革工程验收及格证书;12.按设计筹划完成室外道路和泊车场,并已获有关部分同意可投入应用;13.完成各类室外管线工程;14.完成路灯和绿化等室外工程;15.取得室外工程验收及格证书.◎铜锣湾广场（CMALL摩尔）选址尺度：1.一.二.三类城市;2.城市生齿60万以上;3.城市年GDP在500亿元人平易近币以上;4.项目建筑面积：65000㎡以上;5.合作刻日：20-25年;6.交通便当,在交通要道交汇处,有大岭大量泊车位;7.技巧制表另行供给.◎铜锣湾百货店选址尺度：1.地理地位：城市的焦点商圈-贸易中间内或贸易新区,邻近又超市.饮食.娱乐等贸易项目配套,交通便当;2.面积：20000㎡2-45000㎡2以上;3.单层面积：6000㎡2以上;4.合作刻日：18-25年;5.尺度层高：首层层高不低于5.5m,二层以上层高不低于5m;6.楼板承重：不低于450kg/㎡;7.柱距：不小于8m×8m;8.配套举措措施：扶梯.货梯.中心空调.防火分区.卸货区等;9.泊车为：200个以上.◎国美电器3C店3C店类型筹划一.贸易街店----临街商铺（一层）.处于市级商圈.区级商圈.二.店中店----在具有较大商流的大型商场或大型超市内,处于或接近电器商品发卖区或日用花费品区.处于市级商圈.区级商圈.三.社区店----位于可辐射多个高花费社区的贸易区域,紧邻重要大型社区,社区生齿10万人阁下（一层）.四.特定市场店----手机.IT一条街（一层）.市级手机.IT一条街.五.交通枢纽店----位于地铁.机场.车站.船埠交通枢纽等处且已形成必定例模的商圈.3C店范围请求一.小型店：30～50平米.二.中型店：80～120平米.160～240平米.三.大型店：260～320平米.四.旗舰店：400平米阁下.原则上小型店只经营3C商品,中型店和大型店依据店址所处商圈特色可选择和音像配合经营.贸易街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主,社区店以开设中型店为主,特定市场店以开设中型店和大型店为主.◎五星电器选址尺度：A.总面积3000～6000平方米阁下不等B.地段较为成熟,有必定的竞争力◎永乐电器选址尺度：A.总租赁面积2500平方米以上不等,层高不低于3米B.交通便当,有足量泊车位◎苏宁电器连锁成长选址请求跟着苏宁电器在全国的连锁扩大,在全国不合地区和级此外城市均须要相符开设商场前提的贸易物业.具体区域请求如下：市场类别请求开店区位店面范围副省级以上城市直辖市.省会城市.副省级城市焦点商圈5000平米以上区域商圈4000平米以上大型社区3000平米以上地级城市市区生齿50万以上,具有必定的购置才能贸易中间3000平米以上县级市场江苏.浙江.广东等地的县级市内陆省份成长较快的县级市（百强县优先）副省级以上城市的较蓬勃的郊区县焦点商圈焦点地位3000平米以上苏宁电器连锁店选址尺度如下：产权：自力.清楚的产权区位：位于城市或某区域的贸易中间,人流量大,交通便当面积：3000平方米以上楼层：从一楼开端,地级市场楼层不超出四楼,县级市场楼层不超出三楼广场：物业距街道的距离在6米以上,有坦荡的泊车场地和门前广场举措措施：及格并正常应用的消防体系.及格并正常应用的供水供电体系,空调体系.扶梯和货梯（两层以上）◎西单商场[百货店]选址尺度：A.单层面积4000平方米阁下,百货有中庭,城市一类商圈内B.大卖场单层4000平方米以上,社区居平易近密集区,交通便当◎广东吉之岛[百货店]地块面积请求：1.按建筑密度40%盘算：净用地面积为39600平方米（220m×180m）或以上;2.按建筑密度40%盘算：净用地面积为63000平方米（350m×180m）或以上.工程建筑请求指标：1.商场建筑面积：8000-10000㎡/层,共二层或三层3.支柱跨度：12米×12米或9米×9米4.楼层活负荷：每层5KN/㎡5.卸货场合：吉之岛专用处合1处（11吨车×4辆）6.贸易泊车场：800台或以上◎伊藤洋华堂[百货店]选址尺度：A.单层面积4000平方米以上,有足够的泊车场B.居平易近密集,交通便当,有必定的花费才能开店◎麦当劳选址尺度：A.主力店一层,交通便当,面积400平方米阁下B.城市一类商圈的繁荣地段,有必定的花费支撑开店筹划：5～6家◎肯德基房产技巧前提一.面积：首层,350平方米（应用面积）,门面12米.二.高度：楼板到梁底高度,不得低于3米.三.楼板承重：乙方厨房区楼板负荷为450kg/㎡,餐厅区活荷载为250kg/㎡.四.供电：甲方供给空调及200KW的用电量,并供给一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定地位,乙方自设配电盘,并自力装配电表.五.供水：甲方供给25吨水/天,供水管径为2.5/3.0英寸,水压不小于2.5㎏/㎝2,并具有响应的用水指标.六.排水：甲方供给响应的排水管线地位,排水管径不小于6英寸.七.隔油池：在餐厅邻近区域应供给合适地位,供餐厅制造隔油池,该地位将不导致争议或影响相邻关系.八.化粪池：甲方供给与化粪池相连的管道至乙方租赁区域.九.排烟：供给室外响应的排放油烟管道地位,该地位将不导致争议或相邻关系.排烟管道的截面积为500mm×700mm.十.招牌：在门脸上方供给招牌装配地位.十一.空调：甲方供给冷暖空调应包管应用时光自早8：00至晚11：00,其制冷量厨房应不小于450卡/㎡/小时,用餐区应不小于350卡/㎡/小时.餐厅温度冬天应不低于15度,炎天不高于25度,春秋季应在20-25度之间.（如KFC自设甲方供给室外机地位）十二.装备总重：冷库.排油烟机.汽水机.制冰机的室外机全体放置楼顶,装备总重3吨,下设槽钢可将装备平均摆放,使楼顶平均受力.十三.卸货车位：甲方供给暂时卸货车位.十四.乙方按照肯德基同一尺度对餐厅内部及外部进行装修.十五.消防体系：乙方自设消防体系并与甲方连通.十六.德律风：甲方供给两条德律风线路.◎礼拜五餐厅开店前提1.600~700平方米的店面面积（1,2层）层高3.5米以上,100平方米的帮助面积（地下）2.200KW供电容量,冷.热.燃气供给充足;3.全天空调.暖厨房排风通道,垃圾处理通道;4.自力出入前.后通道,15~50个泊车位;5.可建立店标.告白牌.门头标牌;6.建筑主体外立面装潢.红白色雨蓬;事项前提请求1.项目落成时光与开店筹划匹配2.外立面雨蓬设置外立面许可改革.装修.装配红白色雨蓬3.面积.地位餐厅1.2层楼面,建筑面积：600~700平方米4.合同年限10~20年租期5.房钱条目房钱长期不变*美元/每平米．天6.冷热上水.下水具备便利7.自力进出通道便利（全天）8.进出货通道便利（全天）9.垃圾.泔水存放.清运便利10.物业费免收或视办事而定11.空调.供暖费按市政划定收费,供给稳固.充足12.冷.热水脚按市政划定收费,供给稳固.充足排污费按市政划定收费1.电.气费按市政划定收费,供给稳固.充足2.输变电举措措施相符需求.完好3.排烟通道举措措施安然.有用.完好4.泊车场20~40车位（供动态应用）5.客用卫生间完好.便利6.仓库.员工间地下100平米（帮助面积）7.店标安顿可在门前.门头.主体.墙面安顿店标8.电视旌旗灯号免费供给CCTV5/ESPN等体育节目旌旗灯号◎家居建材超市选址建店的根本前提。
[售楼大师]房地产销售管理系统方案范文书
![[售楼大师]房地产销售管理系统方案范文书](https://img.taocdn.com/s3/m/7ba8ce194531b90d6c85ec3a87c24028915f85ea.png)
[售楼大师]房地产销售管理系统方案范文书房地产销售管理系统REALESTATESALESMANAGEMENTSYSTEM方案书长沙赛纳信息技术有限公司版权所有ChanghaSainaInformationTechnologyCO.LTD目录一、引言............................................................. ................................................................4二、[售楼大师]房地产销售管理系统概述 (6)2.1[售楼大师]主要功能列表...............................................62.2[售楼大师]能帮助您公司...............................................72.3[售楼大师]能帮助您公司创造利润.......................................8三、[售楼大师]系统特点. (9)3.1先进、合理、科学、方便的楼盘定价系统.................................93.2以操作人员身份布局功能，操作简便并人性化.............................93.3兼有B/S模式和C/S模式优势...........................................93.4分项目操作，全局统计.................................................93.5有效的财务收款、催款功能，并与主流财务软件兼容.......................93.6短信群发，邮件群发..................................................103.7具有基本常用的办公自动化功能. (10)四、[售楼大师]版本说明......................................................11五、系统运行硬件环境说明....................................................13六、系统实施步骤与费用......................................................14七、主要功能详细说明.. (15)7.1后台管理 (1)57.1.1字段管理............................................................. ..................................................157.1.2房源管理............................................................. ..................................................167.1.3贷款银行............................................................. ..................................................177.1.4合同流程............................................................. ..................................................177.1.5置业计划............................................................. ..................................................187.1.6其它............................................................. ..........................................................187.2销售业务 (1)87.2.1客户“来访”“来访”“回访”登记...................................................................187.2.2客户选房、认购过程............................................................. ..............................197.2.3VIP卡购买............................................................. ...............................................217.2.4房产认购............................................................. ..................................................227.2.5合同登记............................................................. ..................................................227.2.6售楼员业务提醒、统计功能............................................................. ..................247.3销售管理 (2)47.3.1销售统计............................................................. ..................................................247.3.2业务转交............................................................. ..................................................257.3.3房源管理............................................................. ..................................................257.3.4客户管理............................................................. ..................................................257.3.5VIP管理............................................................. ....................................................257.3.6认购管理、合同管理............................................................. ..............................257.3.7欠款催收............................................................. (26)7.3.8随机摇号............................................................. ..................................................267.4合同执行 (2)67.4.1进度登记............................................................. ..................................................267.4.2合同变更............................................................. ..................................................277.4.3放款登记............................................................. ..................................................277.4.4面积补差............................................................. ..................................................277.4.5补差查询............................................................. ..................................................287.4.6执行统计............................................................. ..................................................297.5财务功能 (2)97.5.1财务待办............................................................. ..................................................297.5.2提成登记............................................................. ..................................................307.5.3欠款催收............................................................. ..................................................307.5.4收支明细............................................................. ..................................................317.5.5客户台账............................................................. ...................................................317.5.6外部财务软件接口............................................................. ..................................327.6查询统计 (3)27.6.1房源统计............................................................. ..................................................327.6.2客户分类统计分析............................................................. ..................................327.6.3成交原因分析............................................................. ..........................................337.6.4财务统计............................................................. ..................................................347.6.5全局统计............................................................. ..................................................34八、典型案例............................................................. ...35九、联系我们. (36)一、引言“领导不能随时随地知道楼盘项目处于什么状态！”——楼盘项目究竟处于什么状态？今天楼盘到访多少人？意向签署多少？合同签署多少？收款情况如何？到目前为止项目的销售均价是多少？项目的情况领导随时随地都想知晓。
2019年北京康城Ⅲ期创东区别墅富豪新境界
均价：26500 元 总价：500万—8500万元
总套数：155套 产品形式：独栋
东山墅占地100公顷，整体规划为11大半岛组团，155席独栋别墅点缀在森林、 河流、湖泊、溪谷之间，以80万平米的绿化面积、4.5万平米水面、0.32低容 积率，创造出都市中的自然奇迹。
项目：中海安德鲁斯花园
占面：200000 平方米
位置：朝阳高碑店路西侧，CBD国 建面：140000 平方米
际高尔夫球场北侧
容积率：0.73
绿化率： ------
开盘时间：2019-6-18
入住时间：2019-3-31
均价：8500 元（送地下室） 总价：100万—300万元
总套数：628套 产品形式：联排
从北京别墅分布的特点看出支持别墅的两大主要元素:依托自然环境和便利的交 通。且各个别墅市场都有自身的环境、交通特点，其客群组成也有明显的不同。
西山板块――“皇家板块”舒适型高端别墅 板块范围：以香山和西山区为主的高档别墅区
板块概况：距离城市较近，地理位置得天独厚， 背靠香山和西山，面临颐和园等，自然环境优越， 人文氛围浓郁，是传统西贵的主要区域，靠市场 自身的力量发展成为后劲十足的别墅热点板块， 产品特点: 以景观生态为主，其它别墅板块无法 复制其景观，多以独栋、双拼为主。 价格特点:西山美墅馆17000元/平方米左右，西山 美庐在$2500元/平方米左右，长期群体投资意识 大于短期投资意识。 典型楼盘：西山美墅馆、西山美庐等。
2019年北京康城Ⅲ期创东区别墅富豪新境界
缘起
这么一个人，50岁出头，财富估计近5000万的小富豪。个人拥有CBD 高档公寓350m2，一套值500万。投资两个大三居户型200 m2两套，值 450万。总觉得人生有一个小小缺陷，没有买一栋有天有地的大别墅 稿赏自己和家人；总觉得人生就有那么一丝丝的不完美，找遍了东区 大小高档小区始终找不到自己满意的“独栋透天别墅小区”。终于在 CBD东侧发现新桃花园纯粹城市别墅――CBD生活特区。
较成功的高层住宅案例
目录 紫御城因时顺势而生，借鉴纽约曼哈顿、日本东京以及上海等世界城市的标志性建
社区规划以半围合形式体现，通过对总体布局和建筑单体的技术处理，加深人们 与自然界的阳光、空气、绿化的亲密接触。社区景观秉承了南派精细园林风格，融入 世界园林设计精粹，200米首席景观中轴，师法宫廷园林，90米超阔楼间距，使每个 家庭都能感受到“推窗见景”的惬意，让身心获享超然境界。
北京楼盘.ART DECO《
入住时间：2013年10月31日
容积率：2.76 绿化率：30% 得房率：81.06% 饮用水：市政自来水
总户数：812 建筑面积：108104平方米
占地面积：42778平方米
公园6号四栋建筑，无论楼宇朝向、立面颜色、墙体夯筑及至每个户型空间，均经审
慎度量，多次开会研讨修改，最终聘请千余资深工匠齐心夯筑而成。建筑结构长城杯
纳帕澜郡，地处奥北别墅区与小汤山资源带“双核心”。地理位置得天独厚，交通
目录 干道四通八达，自然资源、养生资源极为丰富。 依凭优渥地脉，纳帕澜郡，在规划上极尽精妙。深度挖掘整合区域资源，开创性 将 “养生生活、富氧生活、洋派生活”收融进一个社区，成就“3生社区”，为居者 创造出无边界的健康生活。
纳帕澜郡，居住空间采用纯板楼设计，方正规整，且南北通透。60-140平米户型空 间，涵盖精巧一居，舒适两居，气派三居，可以满足不同家庭的需求。纵向挑高2.93.1米，几乎所有卧室内带大面积观景飘窗，极大延拓出更多使用空间，更为居者架 设平台，与风景与阳光对语。
房地产户型设计评价指标
主卧室使用面积
大户型
＞20
4
中户型
＞16
小户型
＞12
8
主卧室开间m
大户型
＞3.6
2
中小户型
＞3.0
9
次卧室使面积㎡
＞12
2
10
儿童房使用面积㎡
＞10
2
11
厨房使用面积(占套内建筑面积的比例)
＞5%且＞4㎡
3
12
厨房净宽m
＞1.8
1
13
厨房操作面长度m
＞2.7
1
14
单卫生间使用面积㎡
＞2、“满足标准”的给“满分”；“不满足标准”的给“1分”，此时若权重分为“1分”的，则给“0分”。
3、总评分85分为“优良”，90分为“优”，95分以上为“优秀”。
住宅户型设计评价表
序列
评价内容
标准参数
实际
尺寸
评价意见
（是/否）
权重分
评分
内容
类型
专
业
性
1
客厅使用面积㎡
大户型
＞20
5
中户型
＞18
小户型
＞16
2
客厅开间m
大户型
＞4.0
3
中户型
＞3.8
小户型
＞3.6
3
客厅实墙面长度m
＞3.0
1
4
餐厅使用面积㎡
＞9
4
5
餐厅的净宽度
＞2.4
2
6
客厅采光通风状况
采光通风
3
大门不直对客厅的落地门
1
52
客厅或卧室内的尖锐墙角（俗称“角冲”）
1
户型占比计算公式
户型占比计算公式
户型比：指各种不同的户型在总户数中所占的百分比
计算公式：户型比=某个户型的套数/所有户型的总套数
例如一个楼盘共300套房，其中70平的两房有90套，那么70平两房的户型比为0.3也就是30%
户室比：指各种不同的套型住宅占总住宅套数的比重
计算公式：户室比=某个户室的套数/总住宅套数
例如一个楼盘共有500套房，其中两房有200套，那么两房的户室比为0.4，也就是40%。
举个例子：
如果一个楼盘80平的户型占所有户型总套数的28%，90平的户型则占所有户型总套数的33%。
这里的28%，和33%，就是指的户型比。
80平、90平的户型占比达户型总套数的61%，说明这个小区的户型以80平、90平的户型为主，主要客户群体是刚需一族，因为面积较小，总价较低适合刚需族如果一个楼盘三房以上的户型，占户型总套数的80%，这个80%就是指户室比，说明该小区的户型面积比较大，适合改善型客户群体，改善型群体对居住的舒适的要求高，面积自然不能小。
开发商在拿到地皮后，会对区域的配套、环境、交通，特别是潜在的购买人群进行调查，同时分析对比周边竞争楼盘的户型产品，避免直接竞争。
此外，再综合考虑利润、产品是否易于销售等各方面的因素，从而最终确定户型的面积大小、几室几厅、各个户型的数量等，就是我们所说的户型比和户室比。
美地行豪宅营销案例拙政别墅豪宅营销
客户群体定位与营销活动
客户群体
拙政别墅的客户群体主要是高端富裕人群，包括企业家、明星、高管等。这些客 户群体注重生活品质和身份象征，对别墅的地理位置、设计风格和文化内涵有较 高的要求。
营销活动
针对客户群体的需求，拙政别墅开展了多种营销活动，包括主题文化讲座、高端 社区活动、房产展示会等。这些活动旨在吸引客户关注，提升品牌形象，并促进 销售。
客户群体ห้องสมุดไป่ตู้
购买者主要为本地富豪和 外地投资者，他们对项目 的品质和价值高度认可。
竞争情况
在同等价位和品质的竞品 中，拙政别墅项目在销售 业绩上领先，展示了强大 的市场竞争力。
销售策略优化建议
渠道拓展
利用互联网平台和社交媒体进 行广告推广，扩大项目的知名
度和影响力。
活动策划
举办品鉴会、投资讲座等活动， 增强客户对项目的了解和信任。
定价综合考虑了地理位置、建筑特色、市场竞价以及目标客户群等因素。定 价范围在数百万元至数千万元之间，根据不同的房型和面积进行区分。
宣传渠道与策略
宣传渠道
主要通过线上和线下渠道进行宣传。线上渠道包括社交媒体 、专业房地产网站、新闻媒体等；线下渠道包括房产展会、 高端聚会、社区活动等。
宣传策略
以拙政别墅的文化价值和历史底蕴为主题，突出其作为高端 别墅的品质和特色。同时，结合市场动态和客户需求，进行 有针对性的宣传和推广。
美地行豪宅营销案例-拙政 别墅豪宅营销
2023-11-04
目录
• 项目背景与目标 • 营销策略与实施 • 销售业绩与成果 • 客户反馈与评价 • 总结与展望
01
项目背景与目标
项目背景介绍
• 拙政别墅位于苏州市区，是著名的历史文化遗址，也是中国 四大名园之一。该项目以传统园林文化为主题，结合现代设 计理念，旨在打造一处具有独特风格和品质的豪华住宅区。
1T2 1T3 1T4 1T6“户型对比”专题
21.00
总计 190.50 138.00
42.00
阳台面积 套型面积 10.50 90.00
精1选0.5版0 课件9p0.p0t0
21.00 180.00
得房率 0.77
面宽 进深 品质
14.60 16.85
9
1T2户型衍生方案
精选版课件ppt
10
①1T2户型方案
户型编号 建筑面积 套内面积 公摊面积（分前室）
B
87.70 64.00
C
94.95 69.00
19.20 20.70
精选版190..课0500件pp8839t..2700
0.77 25.2(7面宽） 18.15
16
总计 277.60 202.00
60.60
30.00 262.60
1T3户型衍生方案
精选版课件ppt
17
②1T3户型方案
精选版课件ppt
武汉融侨柴林头项目汇报
——1T2 1T3 1T4 1T6户型对比(>18F房型）
• 主要对比内容： • 1、面宽 • 2、进深 • 3、公摊 • 4、得房率 • 5、品质及优劣性
•
2012.06.14
精选版课件ppt
1
一.面宽 进深 公摊 得房率 总面积之对比
精选版课件ppt
2
①1T2户型方案
28
1T6户型方案
精选版课件ppt
29
④1T6户型方案
户型编号 建筑面积 套内面积 公摊面积（二合一前室） 阳台面积 套型面积 得房率 面宽
进深
品质
A
307.17 253.09
43.69
20.78 296.78
房地产项目信息表
房地产项目信息表商品房项目信息表楼盘名称: 时间:项目名称开发商投资商设计单位施工单位策划单位销售代理单位物业管理单位楼盘地址项目四至公司地址售楼电话总占地面积:总建筑面积:容积率:绿化率:梯户比:拿地时间及价格:规划特点:建筑特点: 项目硬性情况园林景观特点:停车场规划及车位数:建筑层数:会所:分期栋数:多层? 小高层? 高层? 花园洋房? 独立别墅?楼盘类型联排别墅? 叠加别墅? 双拼?楼盘形象:项目定位:市场定位:广告词: 项目软性情况户型客户群体比例客户层面及比例分期: 工程进度开工时间:封顶时间:第 1 页共 3 页交楼时间: 现工程进度:封顶? 期房? 准现房? 现房? 总户数: 总套数:户型分布:主力户型:面积区间:热销户型:滞销户型:广告推介户型: 住宅户型得房率:户型面积套数比例销售情况商业销售套数:商业销售面积:商业持有面积: 商铺户型、面积区间:配比:装修标准与装修特点(厨卫、客厅、房间、地板、门窗、楼梯、大堂、走道)均价最低价最高价层差方向差商品房价格商铺车位租售贷款年限与成数: 付款方式优惠措施:物业管理费煤气管道安装费可视对讲设备安装费水电维修基金其他费用前期入住需缴纳费用预收采暖费预收燃气费装修抵押金有线电视开通费电话开通费小区配套:住宅配套: 自身配套配套智能化:物业管理:周边环境:周边配套第 2 页共 3 页交通:区域特征:发展规划:认购方式:总体销控:推套，售套，销售率，余货套以前各期开盘时间:以前各期均价:销售调控以前各期推出套数:本次销控:推套，售套，销售率，余货套。
现推单位:入住率:展销期:本期推出房源:时间地点主题形式销营销活动促销活动售情项目内容诉求点况楼盘包装售楼处包装售楼工具样板房点评时间内容本期卖点预期效果营销计划广告时间媒体版面主要内容项目开盘时间、认筹时间、排号时间、预售、入住动态第 3 页共 3 页。
北部新城项目户型设计任务书
北部新城项目户型设计任务书xx公司xx年xx月1.1功能分区1.1.1按开放程度分区1.1.2按活动频率分区1.2项目功能设计细节1.2.1客厅1.2.2主卧室1.2.3次卧室1.2.4餐厅1.2.5厨房1.2.6阳台1.2.7卫生间二、本项目各功能间尺寸建议2.1两房户型2.2三房户型2.3四房户型1.1功能分区功能比较完备的住宅产品通常具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏和工作学习，但在实际情况中，需根据项目定位和市场需求情况在这些功能中进行取舍。
1.1.1按开放程度分区公共活动区：该区域供起居交流用，如客厅、餐厅、入户花园、入户玄关等。
在一般情况下，客厅和餐厅属于必备项目。
本案中，各户型下均需设置客厅和餐厅，而入户花园等则作为可选项。
私密休息区：是指供处理私人事务、睡眠休息用的区域，如卧室、书房、保姆房等。
本案中，各户型均需设置卧室，为保证灵活性，设计时可以使书房兼顾卧室的用途。
其它功能间可根据户型的类型和大小进行选择。
辅助区：对以上两部分区域功能起辅助作用的区域，如厨房、卫生间、贮藏室、生活阳台等。
本案中，各户型均应设置厨房、卫生间和生活阳台，而储藏室等可根据具体情况进行选择。
1.1.2按活动频率分区按活动频率划分区，住宅可分为动区和静区。
动区：是指活动比较频繁，可以有较多的干扰源，使用人不固定的区域，如过道、客厅、厨房等。
静区：是指要求安静，使用人较固定，活动相对较少的区域，比如卧室、书房等。
这些分区，各有明确的专门使用功能。
在住宅的平面设计上，应明确处理这些功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰，达到动静分区。
1.2项目功能设计细节1.2.1客厅客厅既是家庭交谊的核心场所，也是家人家居休息娱乐的主要场所，往往同时兼具多种功能，在这个功能分区内，要考虑到会客、视听、家庭聚会等方面。
在客厅设计过程中，应注意如下几个事项：1.方正宽敞，提供足够的活动空间与恰当的家具摆放空间；2.有两面完整的墙，沿客厅不能有过多的门，否则将会减少客厅的有效使用面积，并使客厅内外的活动互相干扰；3.朝外的墙最好配有大跨度（至少应占客厅开间的三分之一以上）的落地门（外接阳台），或落地凸窗，开窗方位最好向南；4.通风采光好、朝向好、景观好，客厅布置在住宅南面最佳；5.开间3.6－5.0m，进深开间比在1.2－1.5之间，也就是在4.2－7.5 m之间。
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户型 一居 二居 居
三居及以上
一期户型配比表
面积 50~60㎡ 80-90㎡ 110-120㎡
130-140㎡及以上
户型配比
套数比例 18% 60% 19% 3%
一期安家型客户为主力客群，包括北京市区的外溢客户以及顺义本地首置 客户，二居为主力户型占60%；由于前期入市价格相对适中，吸引部分投 资客户，一居小户型产品保证项目前期热销； 后期随着环境、配套的逐步完善，顺义产业人群，改善类人群以及市区内 度假养闲兼投资的人群比例逐渐增加，舒适性户型的比重提高。
客群定位
核心客群
主要客群
争取客群
安家型
改善型
区域来源： 北京市区，首次置业，安家型 的客户占据比例达到50%
职业特点： 白领上班族
置业目的： 安家，首次置业
置业特征： 无置业经验，自住为主，关注 总价和交通条件，偏好60平左 右的一居和85-90平左右的两 居
区域来源： 本地群体对居住生活的改善 需求释放的自住型购买； 在顺义工作的外地人（非京 籍）群会有一部分
职业特点： 退休老年人，私企业主、个体户
置业目的： 投资，休闲养老
置业特征： 养老型客户偏好舒适性的小三居、 小两居； 投资型客户偏好小户型，60平左 右一居，90平两居
目标客户户型需求概算
客户类型 客户比例 面积
户型
户型比例（套数）
安家型 改善型 自住+投资 投资型
50% 25% 15% 10%
职业特点： 拆迁户、个体户、小私企业 主、企事业单位人员等
置业目的： 改善现有居住条件， 自住，大部分为二次置业
置业特征： 已有置业经验，关注小区品 质、配套、绿化等，对产品 满足居住的各方面功能要求 较高
投资+自住，以及投资型
区域来源： 北京市区，张镇周边区县，周边 区县比如平谷，北京市区内用于 度假、养老型，增值潜力的客群
50~60
一居（10%）
80~90
80~90 110~120 130~140
及以上 80~90
二居（90%） 二居（10%） 紧凑三居（60%） 舒适户型（30%）
二居（50%）
110~120
130~140 及以上 50~60 80~90
紧凑三居（30%）
舒适户型（20%） 一居（80%） 二居（20%）
5% 45% 2% 15%
8%
7% 5%
3% 8% 2%
户型 一居 两居 经济型三居 舒适型户型
总体户型配比表
面积 50~60 80-90㎡ 110-120㎡ 130-140㎡及以上
户型配比
套数比例 13% 56% 20% 11%
总体户型定位为两居、三居主力户型，占76%，其中两居占56%；一居户 型保证现金快速回笼，占13%；端头户型及下跃的舒适户型占11%。