可研究性报告

哈尔滨万达文化旅游城

可行性研究报告

建筑学11-1班

06号田新逸

指导教师宇霞

目录

第一章总论

1：项目建设背景

2：项目概况

3：开发商概况

4：编制依据与研究范围

4.1 编制依据

4.2 研究范围

第二章项目建设必要性

1：该项目的建设将促进哈尔滨市零售商业的升级调整 2：该项目的建设将加速哈尔滨市城区改造步伐，促进哈尔滨市城市建设的发展

3：该项目的发展将最终形成多赢战略性协作这一发展格局，成为企业新的经济增长点

第三章：建筑方案

1：建设依据

2：建筑设计

3：结构设计

4：给排水设计

第四章：财务评价

1：项目评价依据

2：财务评价基础数据选择

3：财务评价

4：不确定性分析

第五章：研究结论与建议 1：研究结论

2：建议

一、总论

１、项目建设背景

进入20世纪90年代以来，中国的零售业经历了深刻的变革，由原来的偏重数量扩张转向以经营结构调整为重点，带动质量、效益和规模全面增长的发展策略。连锁经营方式的成功导入，加速扩大了国内零售市场的容量，社会商品零售总额连续多年保持了10%以上的增长速度，中国的零售市场已经成为世界上发展速度最快、潜力最大的市场。正是由于这个原因，众多的跨国零售集团纷纷进入中国市场，以期在这个最具发展潜力的市场上占有一席之地。地处北疆的中心城市哈尔滨，在国内零售业进一步开放的形势下，已注定无法在新旧零售业态的更替中独善其身，唯有以发展求生存。目前仅在哈尔滨市区，就拥有三百多万人口的消费市场，而且东北人消费的大手笔无不令国内外的零售巨子垂涎。该项目就是在这样的背景下，由中国房地产行业的龙头企业——大连万达集团股份有限公司与哈尔滨市政府共同运作的，该项目将向哈尔滨市引进美国沃尔玛和华纳影城等跨国企业，这对促进哈尔滨市商业的国际化和现代化具有重要意义。

2、项目概况

●项目名称：哈尔滨万达文化旅游城

●项目地址：该项目位于哈尔滨市

●占地面积：47071平方米

其中：地上建筑面积107378平方米，地下建筑面积33113平方米

●建筑物占地面积：24773平方米

●总建筑面积：140491平方米

●容积率：2.28

●覆盖率：53%

●建设内容：购物广场、家饰家具广场、影城及书城等

●投资与收益概况

该项目总投资74663.86万元，其中，建设投资73279.47万元，建设期利息为1284.39万元，流动资金100万元。主要技术经济指标如下表所

示：

3、开发商概况

●名称：大连万达集团股份有限公司

●法定地址：大连市中山区解放街9号万达大厦

●法人代表：王健林

●注册资本：1.2亿元

●经营概况

大连万达集团股份有限公司成立于1988年，1992年改制为股份制企业，是东北首批股份制试点企业之一。该集团公司自成立以来，以每年翻番的速度跳跃发展，经营范围从单一的房地产业拓展到商业、工业、外贸等多种领域，现已发展成为拥有40亿资产、年经营收入超过70亿元的大型股份制企业。集团下属的大连万达房地产开发有限公司作为国家建设部审定的一级房地产开发公司，率先在全国同行业中向全国公开宣布“三项承诺、八项信誉保证”，受到了国家建设部的肯定，并在全国推广。公司先后在大连建设开发了新开路、香海花园等居民小区；明泽苑、星海人家和龙祥花园、雍景台和星海自由港等精品楼盘以及大连万达大厦、大连万达国际酒店等项目。为促进企业的发展，推动国内房地产企业和房地产市场走向规模化、集约化和专业化，大连万达集团股份有限公司除立足大连本地房地产开发外，又在北京、长春、成都、南京、沈阳及天津等地进行了大型房地产项目的投资开发，这其中不仅包括了成都花园、长春明珠等精品住宅小区，还包括北京高尔夫项目、北京万达广场和万达沃尔玛商业广场系列项目。

到目前为止，集团房地产开发已拓展到全国12个城市，年开发量超过150万平方米，销售额超过50亿元。

该集团公司在创造经济效益、壮大自身实力的同时，也为社会公益事业做出了巨大贡献，连续几年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建大连的高等院校、小学、幼儿园以及城市绿化建设，是大连市教育基金会、大连市社会治安基金会和大连市扶贫基金会的发起单位。该集团公司自成立以来，累计奉献于公益事业达7亿多元人民币。该集团公司在国内外拥有很高的知名度，形成了巨大的无形资产，已成为大连市一张亮丽的“名片”。

该集团公司近期的发展目标是：到21世纪初，成为资产和年经营额均超过百亿元的中国一流的大型企业集团。该集团公司拥有一支具有开拓精神的领导队伍，具备雄厚的经济技术实力，具有丰富的房地产开发建设和经营管理经验，完全有能力承担该项目的实施运作。

4、编制依据与研究范围

4.1 编制依据

根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，该可行性研究报告的编制依据主要有：

国家外经委颁布的《外商投资商业试点办法》；

国家计委与建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》；

哈尔滨市城市总体规划；

哈尔滨市国民经济与社会发展“十五”规划；

开发商提供的其他有关材料。

4.2 研究范围

该可行性研究报告的研究范围包括：

总论；

项目建设必要性分析；

项目市场分析；

建设条件分析和工程进度安排；

项目的规模和性质；

工程设计和功能要求；

消防、环保和劳动卫生；

投资估算与资金筹措；

财务数据估算；

财务效益分析；

敏感性分析；

结论与建议等。

在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。

二、项目建设必要性

1、该项目的建设将促进哈尔滨市零售商业的升级调整

从世界零售业总的发展趋势来看，６０年代，零售业界采取综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨；７０年代，零售业则进入专门化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心、ＤＩＹ等业态相继发展；进入８０年代，大型购物中心等在世界范围内兴起。目前，美国购物中心营业额占其社会零售总额的一半以上，从业人员超过1000万。同时，购物中心以其集购物、休闲、观光、文化于一体的经营模式与完善的辅助服务设施而风靡欧、美、日本及东南亚等国家。

从我国十多年来的零售业发展轨迹来看，20世纪80年代末90年代初，我国零售业中的主力地位业态是百货商店。自1995年以后，大型百货商场普遍滑坡。20世纪90年代中期开始，超市成为主力业态。2002年，中国整个零售市场的份额中，大型综合超市已经占到了一半以上。90年代中期至末期，购物中心初露端倪。所谓购物中心（shopping mall）就是由开发商规划，统一管理，拥有大型的核心店，多样化商品街和充足停车场，能满足消费者的购物需求与日常活动的商业场所。

90年代中期至末期，我国大城市出现了一批购物中心，虽然这些购物中心与欧美购物中心有一定的差异，但是基本具备了购物中心的特征，具有吃、喝、玩、乐、购等综合功能。从北京、上海新建的商服设施看，大多采用的是购物中心这种业态。