门店商圈与调查
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5. 优势互动 麦当劳开“店中店”选择的“东家”，不少是牌誉较高的， 如新安广场、津汇广场等。知名百货店为麦当劳带来客源， 麦当劳又吸引年轻人逛商店，起到优势互补的作用。
第一讲 门店商圈与调查
❖ 课程内容
❖ 一、商圈的概念及类型 ❖ 二、商圈的调查与分析
一、商圈的概念及类型
❖ 店址是关系门店生意好坏的最关键因素。 选址之前的一项重要工作就是，对周围的商圈
DA ——C城市到A城市的距离 DB ——C城市到B城市的距离
2、有效商圈范围调查
例：假设各自独立的A、B、C三个城市，A城市拥有30人， B城市拥有10万人，C城市介于A、B两城市之间，距离A城 市20公里，距离B城市10公里，则：
BA ( PA )( DB )2 BB PB DA
BA （30）（10 ）2 3 BB 10 20 4
由此可见，C城市的人口数到A、B两城市购物比率为3:4， 则商圈分界点在距离A城市17.1公里的地方。
案例分析：有效商圈重叠导致的选址失误
❖ 在上海昔陀区长征乡方圆一公里的范围内，几 乎同时开了三家大型综合超市。开业第一天，三家 超市都达到了营业额的最高峰，分别为310万元、 160万元、150万元。以后营业额却纷纷回落，按 照超市经营理论，正常时期每天的营业额应该为开 业当天营业额的一半左右，而该三家超市平时营业 额均相当于开业当天营业额的30％左右，三家超市 都没有达到正常营业额水平。由本案例可以看出， 三家超市同时选定在一个区域开店，有效商圈范围 相互重叠，导致彼此营业额均受到影响，这是开店 选址中的失误。
2.着眼于今天和明天 麦当劳布点的一大原则，是一定二十年不变。所以对每个点 的开与否，都通过三个月到六个月的考察，再作决策评估。 重点考察是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁 和周围人口动迁，是否会进入城市规划中的红线范围。进入 红线的，坚决不碰；老化的商圈，坚决不设点。有发展前途 的商街和商圈、新辟的学院区、住宅区，是布点考虑的地区。 纯住宅区则往往不设点，因为纯住宅区居民消费的时间有限。
连锁企业门店 运营与管理
主讲教师：蒋 燕
麦当劳选址的五项标准
1.针对目标消费群 麦当劳的目标消费群是年轻人、儿童和家庭成员。所以在布 点上，一是选择人潮涌动的地方，如在和平路、南京路、天 津站等交通集散点周边设点；二是在年轻人和儿童经常光顾 的地方布点，比如在天津乐园附近设点，方便儿童就餐；在 新安广场开设店中店，吸引逛商场的年轻人就餐。
❖怎样才能形பைடு நூலகம்一个商圈？？
❖ ———人聚居的地方 ❖ 商业区 ❖ 住宅区 ❖ 文教区 ❖ 工业区 ❖ 办公区 ❖ 混合区
二、商圈调查与分析
1、顾客群消费能力调查
❖ 当地住户（居住人口和工作人口）：
❖ 制作商圈地图
资料获取（当地居委会）
计算商圈内的住户数
消费能力（住户
数*家庭平均消费水平）
1、顾客群消费能力调查
3. 讲究醒目 麦当劳布点都选择在一楼的店堂，透过落地玻璃橱窗，让路 人感知麦当劳的餐饮文化氛围，体现其经营宗旨———方便、 安全、物有所值。由于布点醒目，便于顾客寻找，也吸引 人。
4.不急于求成 黄金地段黄金市口，业主往往要价很高。当要价超过投资 的心理价位时，麦当劳不急于求成，而是先发展其他地方的 布点。通过别的网点的成功，让“高价”路段的房产业主感 到麦当劳的引进，有助于提高自己的身价，于是再谈价格， 重新布点。
商圈的范围划分点
马路 铁路 高架桥 地下隧道 大水沟 单行道 人潮走向
河
B
A
流 C
铁 车站 路
❖ 一般来说，百货店的商圈大于超市，超市的 商圈又大于便利店。
❖ 竞争者越少，距离商店越远，商圈就越大。
❖ 同一个店铺在不同的经营时期，因为受到不 同因素的影响，其商圈也并非一成不变。
2、商圈形态分类
❖ 外部：人口搬迁、交通重建、城市规划
圈范围不同 ❖ D、顾客购物出行方式不同，商圈范围不同 ❖ E、顾客购物频率不同，商圈范围不同
2、有效商圈范围调查
❖ 方法二：零引力法则
BA ( PA )( DB )2 BB PB DA
B A ——A城市吸引C城市人口的比率
BB ——B城市吸引C城市人口的比率
PA ——A城市的人口数
PB ——B城市的人口数
3、商圈内市场占有率分析
超市在市场占有率调查时考虑的因素：
❖ 饱和情况
❖ 现有同种业态店铺的数量 ❖ 规模分布 ❖ 优势及劣势
对竞争对手 的分析
❖ 短期和长期变动
3、商圈内市场占有率分析
竞争店情报的获取渠道：
消费者问卷调查 观察法 公开媒体上的相关介绍
4、商圈可变因素分析
❖ 内部：市场价格策略改变、组织结构的调整、 融资渠道的扩大化
❖ 流动人口
❖ 测定人流量
取平均值
估计客单
价
估算入店率
流动人口消费能
力（入店人数*消费能力）
2、有效商圈范围调查
方法一：经验法 使用这种方法要综合考虑：以往经验、地区性、社 会性、自然条件等环境因素
❖ A、业态不同，商圈的范围不同 ❖ B、分店所处位置不同，商圈范围不同 ❖ C、单店的规模不同、连锁企业的知名度不同，商
考察和分析。 商圈分析是新设店铺进行合理选址的前提。
1、商圈含义及范围划定
商圈是指以零售店所在地为中心，向四周扩展， 构成吸引顾客的辐射范围，即零售店吸引其顾客的 地理区域。
边缘商圈 次要商圈
主要商圈
市场占有率在30%以上， 占本店销售额70%
市场占有率10%以上，占本店销售25% 市场占有率5%以上， 占本店销售额5%
第一讲 门店商圈与调查
❖ 课程内容
❖ 一、商圈的概念及类型 ❖ 二、商圈的调查与分析
一、商圈的概念及类型
❖ 店址是关系门店生意好坏的最关键因素。 选址之前的一项重要工作就是，对周围的商圈
DA ——C城市到A城市的距离 DB ——C城市到B城市的距离
2、有效商圈范围调查
例：假设各自独立的A、B、C三个城市，A城市拥有30人， B城市拥有10万人，C城市介于A、B两城市之间，距离A城 市20公里，距离B城市10公里，则：
BA ( PA )( DB )2 BB PB DA
BA （30）（10 ）2 3 BB 10 20 4
由此可见，C城市的人口数到A、B两城市购物比率为3:4， 则商圈分界点在距离A城市17.1公里的地方。
案例分析：有效商圈重叠导致的选址失误
❖ 在上海昔陀区长征乡方圆一公里的范围内，几 乎同时开了三家大型综合超市。开业第一天，三家 超市都达到了营业额的最高峰，分别为310万元、 160万元、150万元。以后营业额却纷纷回落，按 照超市经营理论，正常时期每天的营业额应该为开 业当天营业额的一半左右，而该三家超市平时营业 额均相当于开业当天营业额的30％左右，三家超市 都没有达到正常营业额水平。由本案例可以看出， 三家超市同时选定在一个区域开店，有效商圈范围 相互重叠，导致彼此营业额均受到影响，这是开店 选址中的失误。
2.着眼于今天和明天 麦当劳布点的一大原则，是一定二十年不变。所以对每个点 的开与否，都通过三个月到六个月的考察，再作决策评估。 重点考察是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁 和周围人口动迁，是否会进入城市规划中的红线范围。进入 红线的，坚决不碰；老化的商圈，坚决不设点。有发展前途 的商街和商圈、新辟的学院区、住宅区，是布点考虑的地区。 纯住宅区则往往不设点，因为纯住宅区居民消费的时间有限。
连锁企业门店 运营与管理
主讲教师：蒋 燕
麦当劳选址的五项标准
1.针对目标消费群 麦当劳的目标消费群是年轻人、儿童和家庭成员。所以在布 点上，一是选择人潮涌动的地方，如在和平路、南京路、天 津站等交通集散点周边设点；二是在年轻人和儿童经常光顾 的地方布点，比如在天津乐园附近设点，方便儿童就餐；在 新安广场开设店中店，吸引逛商场的年轻人就餐。
❖怎样才能形பைடு நூலகம்一个商圈？？
❖ ———人聚居的地方 ❖ 商业区 ❖ 住宅区 ❖ 文教区 ❖ 工业区 ❖ 办公区 ❖ 混合区
二、商圈调查与分析
1、顾客群消费能力调查
❖ 当地住户（居住人口和工作人口）：
❖ 制作商圈地图
资料获取（当地居委会）
计算商圈内的住户数
消费能力（住户
数*家庭平均消费水平）
1、顾客群消费能力调查
3. 讲究醒目 麦当劳布点都选择在一楼的店堂，透过落地玻璃橱窗，让路 人感知麦当劳的餐饮文化氛围，体现其经营宗旨———方便、 安全、物有所值。由于布点醒目，便于顾客寻找，也吸引 人。
4.不急于求成 黄金地段黄金市口，业主往往要价很高。当要价超过投资 的心理价位时，麦当劳不急于求成，而是先发展其他地方的 布点。通过别的网点的成功，让“高价”路段的房产业主感 到麦当劳的引进，有助于提高自己的身价，于是再谈价格， 重新布点。
商圈的范围划分点
马路 铁路 高架桥 地下隧道 大水沟 单行道 人潮走向
河
B
A
流 C
铁 车站 路
❖ 一般来说，百货店的商圈大于超市，超市的 商圈又大于便利店。
❖ 竞争者越少，距离商店越远，商圈就越大。
❖ 同一个店铺在不同的经营时期，因为受到不 同因素的影响，其商圈也并非一成不变。
2、商圈形态分类
❖ 外部：人口搬迁、交通重建、城市规划
圈范围不同 ❖ D、顾客购物出行方式不同，商圈范围不同 ❖ E、顾客购物频率不同，商圈范围不同
2、有效商圈范围调查
❖ 方法二：零引力法则
BA ( PA )( DB )2 BB PB DA
B A ——A城市吸引C城市人口的比率
BB ——B城市吸引C城市人口的比率
PA ——A城市的人口数
PB ——B城市的人口数
3、商圈内市场占有率分析
超市在市场占有率调查时考虑的因素：
❖ 饱和情况
❖ 现有同种业态店铺的数量 ❖ 规模分布 ❖ 优势及劣势
对竞争对手 的分析
❖ 短期和长期变动
3、商圈内市场占有率分析
竞争店情报的获取渠道：
消费者问卷调查 观察法 公开媒体上的相关介绍
4、商圈可变因素分析
❖ 内部：市场价格策略改变、组织结构的调整、 融资渠道的扩大化
❖ 流动人口
❖ 测定人流量
取平均值
估计客单
价
估算入店率
流动人口消费能
力（入店人数*消费能力）
2、有效商圈范围调查
方法一：经验法 使用这种方法要综合考虑：以往经验、地区性、社 会性、自然条件等环境因素
❖ A、业态不同，商圈的范围不同 ❖ B、分店所处位置不同，商圈范围不同 ❖ C、单店的规模不同、连锁企业的知名度不同，商
考察和分析。 商圈分析是新设店铺进行合理选址的前提。
1、商圈含义及范围划定
商圈是指以零售店所在地为中心，向四周扩展， 构成吸引顾客的辐射范围，即零售店吸引其顾客的 地理区域。
边缘商圈 次要商圈
主要商圈
市场占有率在30%以上， 占本店销售额70%
市场占有率10%以上，占本店销售25% 市场占有率5%以上， 占本店销售额5%