第七章 商品房买卖合同精品PPT课件
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第七章 商品房买卖合同
☆本章包括四节：
第一节 概 述 第二节 商品房认购书 第三节 商品房买卖合同条款 第四节 商品房买卖合同的履行
第一节 概 述
一、商品房买卖合同的概念
是指房地产开发企业与购房者之间签订 的，购房者按照约定向房地产开发企业 支付购房款，房地产开发企业按照约定 向购房者交付商品房并履行相关附随义务的协议。
2. 商品房买卖合同双方意思表示一致、真实 3.商品房买卖合同内容符合法律法规规定 4.商品房买卖合同采用书面形式
四、商品房买卖合同签订履行的一般过程
选房
签订认购书
协商
交付商品房
办理住房按揭
办理产权登记
签订买卖合同
选房攻略
1. 根据售楼处张贴的楼盘预售证，确定自己欲 购买的房屋是否属于合法的销售范围 2.查询楼盘的抵押情况 3.到市规划局“规划在线”网站查询楼盘附近 规划，了解周边规划情况是否满足自己的需要 4.在交订金时一定要确认是不是可以退订以及 退订的条件等，并在《房屋认购书》上注明。
商品房的销售广告和宣传资料成为要约的条件：
二、补充协议
1. 室内环境 2. 周边环境 3. 建筑结构、材料及装修标准和设备 4. 产权登记 5. 前期物业 6. 质量及维修 7. 按揭未获通过与预售合同之间的关系 8. 市场差价损失的赔偿
三、售楼广告与宣传资料的效力
(一). 售楼广告与宣传资料的法律性质
1. 一般原则：商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请 2. 特殊情况：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及 相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合 同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要 约。
合同约定面积
3％
3％
小于
大于
房价款由出卖人 双倍返还买受人
据实结算
房价款及利息由出 卖人返还买受人
房价款由出卖人承 担，所有权归买受 人
房价款由买受人按 照约定的价格补足
5. 付款方式及期限
尽量分期 最后一期为质量保修金
6. 交付期限
约定必须明确具体 交付时商品房应具备的条件也应明确，至少要有“一表两
三、商品房认购书中的订金和定金
1. 订金
2. 定金
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用
法律若干问题的解释》第4条规定： 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金 作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原 因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的 规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品 房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
套内建筑面积
由套内房屋的使用面积，套内墙体面 积，套内阳台建筑面积三部分组成。
套内使用面积
套内房屋使用面积为套内房屋使用空 间的面积。
3. 计价方式与价款
商品房买卖可以按套（单元）计价，也可以按建筑面积 或者套内建筑面积计价
①套（单元） ②建筑面积或套内建筑面积
4. 面积确认及差异处理
① 面积确认
建筑工程开工证: 是建设单位进行工程施工的法律凭证， 也是房屋权属登记的主要依据之一,没有开工证的建设项目 均属违章建筑
商品房销售（预售）证 :是市、县人民政府房地产行政管 理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件
2. 商品房基本情况
审查用地范围、销售范围是否包括所购买的房屋 注意房号的确定 商品房的面积： 根据《房产测量规范》（GB／T 17996.1—2000）
① 房屋的建筑面积 房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚 以上各层的外围水平投影面积，包括 阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等， 且具备有上盖，结构牢固，层高2.2M 以上(含2．20m)的永久性建筑。
③ 房屋的共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权主共同 占有或共同使用的建筑面积。
② 房屋的使用面积
房屋使用面积系指房屋户内全部可供 使用的空间面积，按房屋的内墙面水 平投影计算。
第三节 商品房买卖合同条款
一、行业推荐标准合同
1. 项目建设和商品房销售依据（五证）
国有土地使用权证：国有土地使用证是单位和个人使用国 有土地的法律凭证
建设用地规划许可证、建设工程规划许可证: 是建设单位 用地和建设工程的法律凭证，没有这“两证”的属非法用 地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件
应认真查看面积测量报告，并核实测量单位测量资格 约定复测的权利和复测后双方确认方式
② 差异处理 约定 没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
ⅰ. 面积误差比绝对值在3%以内（含），按照约定的价 格据实结算
ⅱ. 面积误差比绝对值超出３％，买受人可以请求解除合 同、返还已付购房款及利息。
ⅲ. 买受人同意履行合同的
第二节 商品房认购书
一、商品房认购书的概念和性质
(一)概念
是指房地产开发企业与购房者之间订立 的，约定在将来签订商品房买卖合同的 协议。
(二)性质
商品房认购书在法律属性上是预约合同
二、商品房认购书的内容
1. 商品房的基本信息 2.商品房价格 3.定金或订金条款 4.将来签订商品房买卖合同的期限
书”： ① 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表 ② 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
7. 付款和商品房交付的违约责任
两种违约责任应对等，并应保留买受方的合同解除权
8. 交接
应约定书面交接 应约定交接的程序和条件
9. 产权或债权纠纷
约定没有产权及债权ห้องสมุดไป่ตู้纷 卖出方保证没有抵押及一房多卖的情形
二、商品房买卖合同的特征
1. 商品房买卖合同是要式合同 2. 合同内容在一定程度上受法律、法规
的限制和干预
《城市房地产管理法》 第40条规定： “房地产转让，应当签 订书面转让合同……”
三、商品房买卖合同的成立和生效
1. 商品房买卖合同主体合格
➢ 商品房出卖人是房地产开发企业且具有售房资格 ➢ 商品房买受人具有相应民事行为能力
④ 房屋的产权面积 房屋产权面积系指产权主依法拥有房 屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权 面积由直辖市、市、县房地产行政主 管部门登记确权认定。
商品房建筑面积＝套内建筑面积﹢分摊的共有建筑面积
套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部 分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有 权利，承担责任。
☆本章包括四节：
第一节 概 述 第二节 商品房认购书 第三节 商品房买卖合同条款 第四节 商品房买卖合同的履行
第一节 概 述
一、商品房买卖合同的概念
是指房地产开发企业与购房者之间签订 的，购房者按照约定向房地产开发企业 支付购房款，房地产开发企业按照约定 向购房者交付商品房并履行相关附随义务的协议。
2. 商品房买卖合同双方意思表示一致、真实 3.商品房买卖合同内容符合法律法规规定 4.商品房买卖合同采用书面形式
四、商品房买卖合同签订履行的一般过程
选房
签订认购书
协商
交付商品房
办理住房按揭
办理产权登记
签订买卖合同
选房攻略
1. 根据售楼处张贴的楼盘预售证，确定自己欲 购买的房屋是否属于合法的销售范围 2.查询楼盘的抵押情况 3.到市规划局“规划在线”网站查询楼盘附近 规划，了解周边规划情况是否满足自己的需要 4.在交订金时一定要确认是不是可以退订以及 退订的条件等，并在《房屋认购书》上注明。
商品房的销售广告和宣传资料成为要约的条件：
二、补充协议
1. 室内环境 2. 周边环境 3. 建筑结构、材料及装修标准和设备 4. 产权登记 5. 前期物业 6. 质量及维修 7. 按揭未获通过与预售合同之间的关系 8. 市场差价损失的赔偿
三、售楼广告与宣传资料的效力
(一). 售楼广告与宣传资料的法律性质
1. 一般原则：商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请 2. 特殊情况：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及 相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合 同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要 约。
合同约定面积
3％
3％
小于
大于
房价款由出卖人 双倍返还买受人
据实结算
房价款及利息由出 卖人返还买受人
房价款由出卖人承 担，所有权归买受 人
房价款由买受人按 照约定的价格补足
5. 付款方式及期限
尽量分期 最后一期为质量保修金
6. 交付期限
约定必须明确具体 交付时商品房应具备的条件也应明确，至少要有“一表两
三、商品房认购书中的订金和定金
1. 订金
2. 定金
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用
法律若干问题的解释》第4条规定： 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金 作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原 因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的 规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品 房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
套内建筑面积
由套内房屋的使用面积，套内墙体面 积，套内阳台建筑面积三部分组成。
套内使用面积
套内房屋使用面积为套内房屋使用空 间的面积。
3. 计价方式与价款
商品房买卖可以按套（单元）计价，也可以按建筑面积 或者套内建筑面积计价
①套（单元） ②建筑面积或套内建筑面积
4. 面积确认及差异处理
① 面积确认
建筑工程开工证: 是建设单位进行工程施工的法律凭证， 也是房屋权属登记的主要依据之一,没有开工证的建设项目 均属违章建筑
商品房销售（预售）证 :是市、县人民政府房地产行政管 理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件
2. 商品房基本情况
审查用地范围、销售范围是否包括所购买的房屋 注意房号的确定 商品房的面积： 根据《房产测量规范》（GB／T 17996.1—2000）
① 房屋的建筑面积 房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚 以上各层的外围水平投影面积，包括 阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等， 且具备有上盖，结构牢固，层高2.2M 以上(含2．20m)的永久性建筑。
③ 房屋的共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权主共同 占有或共同使用的建筑面积。
② 房屋的使用面积
房屋使用面积系指房屋户内全部可供 使用的空间面积，按房屋的内墙面水 平投影计算。
第三节 商品房买卖合同条款
一、行业推荐标准合同
1. 项目建设和商品房销售依据（五证）
国有土地使用权证：国有土地使用证是单位和个人使用国 有土地的法律凭证
建设用地规划许可证、建设工程规划许可证: 是建设单位 用地和建设工程的法律凭证，没有这“两证”的属非法用 地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件
应认真查看面积测量报告，并核实测量单位测量资格 约定复测的权利和复测后双方确认方式
② 差异处理 约定 没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
ⅰ. 面积误差比绝对值在3%以内（含），按照约定的价 格据实结算
ⅱ. 面积误差比绝对值超出３％，买受人可以请求解除合 同、返还已付购房款及利息。
ⅲ. 买受人同意履行合同的
第二节 商品房认购书
一、商品房认购书的概念和性质
(一)概念
是指房地产开发企业与购房者之间订立 的，约定在将来签订商品房买卖合同的 协议。
(二)性质
商品房认购书在法律属性上是预约合同
二、商品房认购书的内容
1. 商品房的基本信息 2.商品房价格 3.定金或订金条款 4.将来签订商品房买卖合同的期限
书”： ① 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表 ② 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
7. 付款和商品房交付的违约责任
两种违约责任应对等，并应保留买受方的合同解除权
8. 交接
应约定书面交接 应约定交接的程序和条件
9. 产权或债权纠纷
约定没有产权及债权ห้องสมุดไป่ตู้纷 卖出方保证没有抵押及一房多卖的情形
二、商品房买卖合同的特征
1. 商品房买卖合同是要式合同 2. 合同内容在一定程度上受法律、法规
的限制和干预
《城市房地产管理法》 第40条规定： “房地产转让，应当签 订书面转让合同……”
三、商品房买卖合同的成立和生效
1. 商品房买卖合同主体合格
➢ 商品房出卖人是房地产开发企业且具有售房资格 ➢ 商品房买受人具有相应民事行为能力
④ 房屋的产权面积 房屋产权面积系指产权主依法拥有房 屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权 面积由直辖市、市、县房地产行政主 管部门登记确权认定。
商品房建筑面积＝套内建筑面积﹢分摊的共有建筑面积
套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部 分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有 权利，承担责任。