第七章 商品房买卖合同精品PPT课件
商品房买卖合同释义ppt课件
❖ 主流趋势：一般来说，《商品房买卖合同》均为示范文本，故主流司法实 践一般拒绝将示范文本的内容定义为格式条款，但是需要注意的是，对于 合同文本后的补充协议中的诸如此类条例，司法实践中已经有认定其为格 式条款而被认定无效的情形了（沈阳某投资职业有限公司与韩某商品房买 卖合同纠纷案、载《民商事应按案件裁判标准与法律适用---房地产卷》）。
立
①关于广告、宣传资料等 代理报关委托书委托报关协议关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释有关劳务派遣制度设计及对劳务派遣行业的影响分析糖皮质激素在呼吸系统疾病中的合理应用严重脓毒症导致急性肺损伤病人自发利尿现象的观察分析
❖ 1.开发商往往会在可能构成合同组成部分的销售广告或者宣传资料中某一 个不起眼的角落注明“所示图片与文字均为示意性质仅为参考，不构成合 同附件，具体内容均以政府有关部门审批为准，最终解释权归开发商所有” 之类的文字。开发商可否据此免责？ 。
一、总则
❖ 房地产企业在房屋销售过程中，主要面临的 风险有两类：
❖ 第一，经营风险，因销售行为不当或管理不 善而致公司的经营风险；
❖ 第二，责任风险，缔约过失责任风险、违约 责任风险、行政处罚风险、刑事责任风险。
❖ 近年来，房地产企业迅速发展的同时，也发 生了很多足以让房地产企业引以为戒的事件 。
代理报关委托书委托报关协议关于审 理城镇 房屋租 赁合同 纠纷案 件司法 解释有 关劳务 派遣制 度设计 及对劳 务派遣 行业的 影响分 析糖皮 质激素 在呼吸 系统疾 病中的 合理应 用严重 脓毒症 导致急 性肺损 伤病人 自发利 尿现象 的观察 分析
商品房买卖合同培训PPT课件pdf
商品房买卖合同培训PPT课件pdf 合同编号：_______甲方（卖方）：_______乙方（买方）：_______鉴于：1. 甲方是位于_______（地址）的商品房（以下简称“该房产”）的合法所有者。
2. 乙方愿意购买该房产。
因此，双方经协商一致，达成以下协议：第一条：房产描述1.1 房产地址：_______1.2 房产面积：_______平方米1.3 房产户型：_______1.4 房产价格：人民币_______元（大写：_______元整）第二条：支付方式2.1 乙方同意按照以下方式支付购房款项：a) 首付款：人民币_______元（大写：_______元整），支付日期为_______；b) 尾款：人民币_______元（大写：_______元整），支付日期为_______。
第三条：交付与过户3.1 甲方应在收到全部购房款项后的_______个工作日内，将该房产交付给乙方。
3.2 甲方应在交付房产后的_______个工作日内，协助乙方办理房产过户手续。
第四条：违约责任4.1 如甲方未能按照约定时间交付房产，应向乙方支付违约金，计算方式为：每日按购房总价的_______%计算。
4.2 如乙方未能按照约定时间支付购房款项，应向甲方支付违约金，计算方式为：每日按购房总价的_______%计算。
第五条：争议解决5.1 本合同在履行过程中发生的任何争议，双方应通过友好协商解决；如协商不成，任何一方均有权将争议提交至_______人民法院诉讼解决。
第六条：其他6.1 本合同自双方签字盖章之日起生效。
6.2 本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
甲方（卖方）：_______签字/盖章：_______日期：_______乙方（买方）：_______签字/盖章：_______日期：_______请注意，这只是一个简化版的示例，仅供参考。
在实际操作中，您应咨询专业律师，根据具体情况制定详细的合同条款，并确保合同符合相关法律法规。
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• 4、入伙：业主领取钥匙，接房入住。 • 5、居间中保 :二手房中介市场为保证买卖双方合法权益、保证
房屋交易正常进行中间担保业务。 • 6、订金:在房地产行业常常也称作“诚意金”，是在正式交纳定
金之前，交纳有效期较短的“少量订金”，数额一般较小，只要 收取“订金”的一方认可。如收取“订金”的一方无法履行承诺 ，“订金”可以退还，所以“订金”不具有惩罚性。 • 7、违约金：指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对 方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有 惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且 在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。
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12个房产名称
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• 二手房：即旧房，第二次交易的商品房。 • 期房：指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权
证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这 一阶段购买商品房时应签预售合同。 • 现房：指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费 者在这一阶段购房商品房时应签出售合同。
5．预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语； 预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问 核定的价格为准。
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6. 平面差价：平面方位不同产生的价格差异（位置） 7. 议价空间：讨价还价的价格差异。 8. 楼层差价：不楼层产生的价格差异。 9.一次性买断价：买房与卖方商定的一次性定价。确定后，买 房或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。 10.开盘价：与”内部认购“相类似，商品房的”开盘价“中也 包含了某种优惠因素，一般情况下，项目正式开盘时，房地产营销 商为了创造一种旺销氛围，保存
2．起步价：某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。
商品房买卖合同讲座ppt课件
合同编号：_______甲方（卖方）：________乙方（买方）：________根据《合同法》、《物权法》、《城市房地产管理法》等法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的原则基础上，就甲方出售、乙方购买商品房事宜，达成如下协议：一、标的物1.2该房屋的规划用途为住宅，建筑面积为_______平方米，套内建筑面积为_______平方米，共有分摊建筑面积为_______平方米。
1.3该房屋的结构、层次、户型、朝向、装修等详见附件一《商品房买卖合同基本信息》。
二、合同价款及支付方式2.1该房屋的合同总价款为人民币（大写）：_______元整（小写）：￥_______元。
（1）签订本合同时，支付合同总价款的_______%，即人民币（大写）：_______元整（小写）：￥_______元；（2）该房屋交付使用时，支付合同总价款的_______%，即人民币（大写）：_______元整（小写）：￥_______元；（3）剩余合同总价款于该房屋所有权转移登记手续办理完毕后支付。
三、交付及验收3.1甲方应于_______年_______月_______日前，将符合合同约定的商品房交付乙方使用。
3.2乙方应在接到甲方交房通知后的_______日内，对房屋进行验收。
乙方对房屋及其附属设施设备、装饰装修等无异议的，应签署《房屋交接确认书》。
3.3甲方交付的房屋及其附属设施设备、装饰装修等不符合合同约定的，乙方有权要求甲方在合理期限内进行整改。
逾期未整改的，乙方有权解除合同，并要求甲方支付违约金。
四、所有权转移登记4.1甲方应协助乙方办理该房屋的所有权转移登记手续，将该房屋的所有权转移至乙方名下。
4.2乙方应在办理所有权转移登记手续时，向甲方支付应由甲方承担的税费。
4.3甲方应在办理所有权转移登记手续时，向乙方提供该房屋的合法权属证明及其他相关资料。
五、甲方声明与保证5.1甲方保证出售的房屋不存在任何权属纠纷、查封、抵押等影响乙方取得所有权的情形。
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1、均以建筑面积为依据进行面积确认及差异处理； 2、[商业用房]—采用双方自行约定方式处理，也可以采用第2种方式进行处理；（具体内容见合同范本）； 3、[住宅用房]—采用第2种方式进行处理；
4、自行约定方式可以选择： 第一种方式：以产权登记面积为准，按照合同约定单价，据实结算。 第二种方式： A、面积误差比绝对值在1%以内的，上述房屋总价保持不变 B、价格差异超过1%，不超过 3%的部分双方据实结算；
土地使用权出让合同 房地产转让合同 商品房预售合同 房地产抵押合同 房屋租赁合同
五种登记备案制度
房地产开发企业及房地产中介服务机构的设立登记制度； 商品房预售合同登记备案制度； 房地产转让、抵押或变更时的房地产权属登记制度； 房屋租赁合同的登记备案制度； 土地使用权、房屋所有权的取得登记制度。
共有人
共有指两个以上的人对于同一件物的共同共有。 民法通则规定财产可以由两个以上的公民、法人共有。 共有人可以是公民、可以是法人，即两个以上公民、两个以上法人、两个以上公民结合法人均可以共有。
第三部分
合同内容
第一条 项目建设依据
填写国有土地使用证或土地使用权出让合同号、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证
什么是房地产业？
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。 西方国家房地产、汽车、钢铁是国民经济的三大支柱产业。 11届三中全会以来，我国房地产也发展迅速。 1988年城市土地开始实行有偿、有期限的使用制度，房地产业迅速崛起。 问题出现：1：大量批租土地，盲目开发，土地总量失控，农田急剧减少，直接影响农业生产； 2：土地出让和房地产交易市场混乱，抄地，少数人富裕，损害了国家和消费者利益； 3：房地产开发企业过多过滥； 4：房地产权属管理不太健全.
商品房买卖合同七
商品房买卖合同七商品房买卖合同（七）卖方（以下简称甲方）：_______________________买方（以下简称乙方）：_______________________根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买商品房，甲乙双方达成如下协议：第一条甲方用地依据及商品房坐落位置甲方以_________方式取得位于_______________________、编号为_________的地块的土地使用权。
［土地使用权出让合同号］［土地使用权划拨批准文件号］为________________。
划拨土地使用权转让批准文件号为________________。
土地使用权证号为_________，土地面积为_________。
地块规划用途为_________，土地使用权年限自_______年______月______日至_______年______月______日止。
甲方经批准，在上述地块上建设商品房，［现定名］［暂定名］_________，主体建筑物的性质为_________，属_________结构，建筑层数为_________层。
工程建设规划许可证号为________________。
第二条乙方所购商品房的面积乙方向甲方购买商品房（以下简称该商品房）建筑面积共_________平方米（其中实得建筑面积_________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_________平方米），共_________［套］［间］。
（该商品房房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。
该商品房分别为本合同第一条规定的项目中的：第_________［幢］［座］_________层_________号房，第_________［幢］［座］_________层_________号房，第_________［幢］［座］_________层_________号房，第_________［幢］［座］_________层_________号房。
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2023
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商品房买卖合同概述商品房买卖合同的构成要素商品房买卖合同的签订与审查商品房买卖合同的履行与纠纷处理商品房买卖合同的法律责任商品房买卖合同的典型案例分析
contents
目录
商品房买卖合同概述
01
商品房买卖合同是指开发商和购房者之间就商品房交易事项所签订的书面协议。
定义
商品房买卖合同受《合同法》和《房地产管理法》等相关法律法规的约束，合同内容涉及买卖双方的权利和义务，以及商品房的交付、质量、价款、违约责任等条款。
特点
定义与特点
1
商品房买卖合同的重要性
2
3
商品房买卖合同明确了买卖双方的权利和义务，有助于减少交易纠纷，保障交易的安全进行。
保障交易安全
通过规范的商品房买卖合同，可以约束双方的行为，避免不合理或不合法的交易，从而维护市场秩序。
审查合同条款是否合法合规
购房合同应当符合国家和地方的法律法规的规定，不得有违法违规的条款。
合同审查的标准与要点
商品房买卖合同的履行与纠纷处理
04
合同履行原则
商品房买卖合同是房地产交易的重要法律文件，合同双方应遵循诚实信用、平等自愿、公平合理、全面履行等原则，确保合同顺利实施。
合同履行要点
合同双方应积极履行各自的权利和义务，关注房屋交付、房款支付、过户登记等关键环节，确保交易安全。
违约处理
对于违约行为，当事人可以要求违约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。若违约方拒不履行，当事人可以申请法院强制执行。
合同违约的认定与处理
商品房买卖合同的法律责任
05
出卖人法律责任
交付质量合格的房屋
出卖人应当按照约定的质量要求交付房屋，否则应当承担违约责任。
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产权登记和税费承担
违约责任和解决争议的 方式
涉及房屋的产权登记时间、税费缴纳等问题 ，明确买卖双方的责权利。
针对可能出现的违约情况，约定解决争议的 方式和违约责任。
合同的签订
签订前的告知义务
01
在签订合同前，应了解房屋的基本情况、权属状况、土地使用
情况等相关信息。
合同签订的程序
02
商品房买卖合同的签订应当遵循要约和承诺两个阶段，明确双
02
商品房买卖合同的构成要素
合同的主体
Hale Waihona Puke 卖方商品房的开发商或者拥有相应房产权利的所有人，作为合同 中的出售方。
买方
购买商品房的自然人、法人或者其他组织，作为合同中的购 买方。
合同的内容
商品房价款及支付方式
交付时间和标准
包括房屋的售价、总价款、分期支付还是一 次性支付等。
明确房屋交付的时间、标准和程序，如房屋 的交付时间、质量保证、配套设施等。
2023
《商品房买卖合同示本讲 座pptx》
目录
• 商品房买卖合同概述 • 商品房买卖合同的构成要素 • 商品房买卖合同的签订技巧 • 商品房买卖合同纠纷处理 • 商品房买卖合同的未来发展
01
商品房买卖合同概述
定义与特征
特征：商品房买卖合同具有以下 特征
买卖双方地位平等、意思表示真 实；
定义：商品房买卖合同是指当事 人就商品住宅房的买卖事宜达成 意思表示一致，明确双方权利义 务关系的书面协议。
证据种类
当事人对自己提出的主张，有提供证据加以 证明的责任。
包括书面证据、口头证据、视听资料、电子 数据等。
证据效力
责任承担
证据应当具有合法性、真实性和关联性，并 能够形成完整的证据链。
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7. 付款和商品房交付的违约责任
两种违约责任应对等，并应保留买受方的合同解除权
8. 交接
应约定书面交接 应约定交接的程序和条件
9. 产权或债权纠纷
约定没有产权及债权纠纷 卖出方保证没有抵押及一房多卖的情形
套内建筑面积
由套内房屋的使用面积，套内墙体面 积，套内阳台建筑面积三部分组成。
套内使用面积
套内房屋使用面积为套内房屋使用空 间的面积。
3. 计价方式与价款
商品房买卖可以按套（单元）计价，也可以按建筑面积 或者套内建筑面积计价
①套（单元） ②建筑面积或套内建筑面积
4. 面积确认及差异处理
① 面积确认
① 房屋的建筑面积 房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚 以上各层的外围水平投影面积，包括 阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等， 且具备有上盖，结构牢固，层高2.2M 以上(含2．20m)的永久性建筑。
③ 房屋的共有建筑面积
房屋共有建筑面积系指各产权主共同 占有或共同使用的建筑面积。
② 房屋的使用面积
房屋使用面积系指房屋户内全部可供 使用的空间面积，按房屋的内墙面水 平投影计算。
第七章 商品房买卖合同
☆本章包括四节：
第一节 概 述 第二节 商品房认购书 第三节 商品房买卖合同条款 第四节 商品房买卖合同的履行
第一节 概 述
一、商品房买卖合同的概念
是指房地产开发企业与购房者之间签订 的，购房者按照约定向房地产开发企业 支付购房款，房地产开发企业按照约定 向购房者交付商品房并履行相关附随义务的协议。
④ 房屋的产权面积 房屋产权面积系指产权主依法拥有房 屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权 面积由直辖市、市、县房地产行政主 管部门登记确权认定。
商品房建筑面积＝套内建筑面积﹢分摊的共有建筑面积
套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部 分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有 权利，承担责任。
建筑工程开工证: 是建设单位进行工程施工的法律凭证， 也是房屋权属登记的主要依据之一,没有开工证的建设项目 均属违章建筑
商品房销售（预售）证 :是市、县人民政府房地产行政管 理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件
2. 商品房基本情况
审查用地范围、销售范围是否包括所购买的房屋 注意房号的确定 商品房的面积： 根据《房产测量规范》（GB／T 17996.1—2000）
商品房的销售广告和宣传资料成为要约的条件：
二、商品房买卖合同的特征
1. 商品房买卖合同是要式合同 2. 合同内容在一定程度上受法律、法规
的限制和干预
《城市房地产管理法》 第40条规定： “房地产转让，应当签 订书面转让合同……”
三、商品房买卖合同的成立和生效
1. 商品房买卖合同主体合格
➢ 商品房出卖人是房地产开发企业且具有售房资格 ➢ 商品房买受人具有相应民事行为能力
2. 商品房买卖合同双方意思表示一致、真实 3.商品房买卖合同内容符合法律法规规定 4.商品房买卖合同采用书面形式
四、商品房买卖合同签订履行的一般过程
选房
签订认购书
协商
交付商品房
办理住房售楼处张贴的楼盘预售证，确定自己欲 购买的房屋是否属于合法的销售范围 2.查询楼盘的抵押情况 3.到市规划局“规划在线”网站查询楼盘附近 规划，了解周边规划情况是否满足自己的需要 4.在交订金时一定要确认是不是可以退订以及 退订的条件等，并在《房屋认购书》上注明。
第三节 商品房买卖合同条款
一、行业推荐标准合同
1. 项目建设和商品房销售依据（五证）
国有土地使用权证：国有土地使用证是单位和个人使用国 有土地的法律凭证
建设用地规划许可证、建设工程规划许可证: 是建设单位 用地和建设工程的法律凭证，没有这“两证”的属非法用 地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件
三、商品房认购书中的订金和定金
1. 订金
2. 定金
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用
法律若干问题的解释》第4条规定： 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金 作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原 因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的 规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品 房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第二节 商品房认购书
一、商品房认购书的概念和性质
(一)概念
是指房地产开发企业与购房者之间订立 的，约定在将来签订商品房买卖合同的 协议。
(二)性质
商品房认购书在法律属性上是预约合同
二、商品房认购书的内容
1. 商品房的基本信息 2.商品房价格 3.定金或订金条款 4.将来签订商品房买卖合同的期限
二、补充协议
1. 室内环境 2. 周边环境 3. 建筑结构、材料及装修标准和设备 4. 产权登记 5. 前期物业 6. 质量及维修 7. 按揭未获通过与预售合同之间的关系 8. 市场差价损失的赔偿
三、售楼广告与宣传资料的效力
(一). 售楼广告与宣传资料的法律性质
1. 一般原则：商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请 2. 特殊情况：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及 相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合 同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要 约。
应认真查看面积测量报告，并核实测量单位测量资格 约定复测的权利和复测后双方确认方式
② 差异处理 约定 没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
ⅰ. 面积误差比绝对值在3%以内（含），按照约定的价 格据实结算
ⅱ. 面积误差比绝对值超出３％，买受人可以请求解除合 同、返还已付购房款及利息。
ⅲ. 买受人同意履行合同的
合同约定面积
3％
3％
小于
大于
房价款由出卖人 双倍返还买受人
据实结算
房价款及利息由出 卖人返还买受人
房价款由出卖人承 担，所有权归买受 人
房价款由买受人按 照约定的价格补足
5. 付款方式及期限
尽量分期 最后一期为质量保修金
6. 交付期限
约定必须明确具体 交付时商品房应具备的条件也应明确，至少要有“一表两