延安市房地产市场情况调研(1)

延安市房地产市场情况调研
一、延安市情况概述
1、延安市基本情况
延安市位于陕北黄土高原丘陵沟壑区，北接榆林市，南连咸阳、铜川、渭南市，东隔黄河与山西省临汾、吕梁地区相望，西依子午岭与甘肃省庆阳地区为邻，东西最大横距257.85公里，南北最大纵距239.12公里，全市总面积37037平方公里。

地势西北高，东南低，黄土高原丘陵沟壑地貌，地形以塬梁峁为主。

平均海拔1000米。

境内河流均属黄河水系。

全市辖1区12县，总人口215.18万人，人口密度58.1人/平方公里。

2、延安市经济发展概况
总体经济回升态势明显，全年保持两位数增长。

初步统计，2009年全市实现生产总值720.52亿元，其中第一产业实现增加值55.07亿元，增长6.3%，拉动总体经济增长0.4个百分点，对经济增长的贡献率为3.1%；第二产业实现增加值508.15亿元，增长10.5%，拉动总体经济增长7.8个百分点，对经济增长的贡献率为63.9%；第三产业实现增加值157.3亿元，增长20.2%，拉动总体经济增长4.0个百分点，对经济增长的贡献率为33.0 %。

产业结构进一步优化，第三产业占比重明显提升。

人均生产总值达33538元，折合4912
美元，人均生产总值在全省十市中排在榆林之后，位居第二位。

物价总体稳定，表现为两头高、中间低的态势。

全年居民消费价格总水平比上年上涨0.9％。

分季度看，一季度上涨1.0%，二季度上涨0.7%，三季度上涨0.5%，四季度上涨1.6%。

从居民消费看，食品类涨幅较高，上涨1.6%，稳居被调查的“八大类”之首，居住类及烟酒用品类也保持着较高的上涨态势，分别上涨1.5%，成为拉动全市居民消费价格上涨的直接因素；娱乐教育文化用品及服务类上涨0.9%；家庭设备用品及维修服务类上涨0.7%；衣着类上涨0.6%；医疗保健及个人用品类与上年持平；交通和通讯类下降0.2%。

全年商品零售价格指数为100.4，上涨0.4%，其中城市上涨1.5%，农村下降0.4%。

城乡居民收入保持快速增长，工资性收入和经营性收入起到关键性作用。

得益于全市公务员第二次津补贴、事业单位绩效工资兑现以及离退休人员保障金提高等因素，全市城镇居民人均可支配收入15217元，增长24.4％。

从收入构成要素看，工资性收入占比高达71.6％。

得益于苹果产销两旺，且市场价格远远好于上年等因素，全市农村居民人均纯收入4258元，增长19.9％。

从收入构成要素看，经营性收入占比高达55.6％。

各类价格指数如下（以上年价格为100）：
二、延安市房地产市场现状
2009年房地产业健康有序发展，全年房地产开发完成投资8.18亿元，建成经济适用房、廉租房36.4万平方米、农村安居工程4600多间，解决了1.3万城镇居民和1700多户农民住房困难。

1、延安的房地产特征
（1）土地资源紧张，地价高
在这样的地理环境中，土地资源永远是紧张的。

可供开发的平地比较少，所以土地价格奇贵。

也有开发商充分挖掘边边角角的土地，对坡地、拐沟进行改造，根据地形特征，充分进行产品组合，尝试在平地上建设高层，缓坡地上建多层建筑，更陡的坡地上建设窑洞、别墅等低密度产品，效果不错。

在城市规划上，也富有创见地设计出市内盘山公路、隧道，联通市内的各条拐沟，解决交通问题，扩展城市用地。

（2）客户构成较单一
延安的商品房客户成份比较单一，机关事业单位大多利用自己的权力想方设法集资建房，所以排除在外。

商品房市场主要面向全市各区县的小老板、私营企业主等高收入群体，户型面积也都比较大。

带来一个问题就是中等收入群体（例如企业职工、事业单位职工、小买卖人、周边区县中等收入移民）要想有自己的住房极度困难。

（3）房价不菲
具体分析，宅基地、村民房、集资开发房产都是用现金交易（导致高利贷盛行），这部分“违法”的交易的存在实际上早于延安正规的商品房市场的出现，因为交易过程无任何税收与交易费用，所以一旦商品房市场开始发展，这种交易的存在能快速炒高房价而不受任何政策控制；“违法”的物业都被炒高了，证件齐全的房产价格自然底不了，正规的
商品房也存在大量现金买房的情况，所以银行调控作用不大。

（4）产品舒适度差
因为土地贵，拆迁成本高，所以市内一类地段、二类地段新开发的项目几乎没有多层，基本以高层、小高层为主，容积率高、产品密度高。

延安市城区基准地价（表2）
延安市份部分楼盘房屋均价统计（表3）
三、对延安市房地产市场开发的建议
加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，发挥普通商品住房的调控作用。

增加住宅建设用地有效供应，提高土地开发利用效率。

强化规划引领作用，切实调整普通商品住房供应结构。

大力发展县域房地产市场。

抢抓当前房地产投资向县城和有条件的建制镇转移的发展机遇，进一步提高城镇规划的科学性、指导性、前瞻性，加强对当地县域城镇投资房地产开发项目或旧城改造的投资，提高县域房地产市场规模和档次，在当地树立良好的品牌形象。

（2）在土地利用总体规划确定建设用地范围内，可以在适宜居住的山坡地、林地、荒地上开发建设低密度、低容积率、环境优美、交通便利的普通居住区。

四、延安市未来房地产发展方向预测
陕北被称为中国的科威特，延安拥有丰富的煤炭、石油、天然气、紫砂土等资源。

这些资源以及准备工作都为未来经济发展打下了良好的基础。

在房地产方面，面向中等收入群体的产品仍属空白，有很大的发展机会。

同时，陕北地域文化特征非常明显，旅游资源比较丰富（黄帝陵、壶口瀑布、红色旅游、黄土风情等），但目前仅限于观光型旅游，可供体验、交流、娱乐型的旅游地产属于空白领域。

开发一个项目能将红色旅游、陕北民俗（例如婚丧嫁娶风俗、安塞腰鼓、
子长唢呐、陕北民歌、道情、秧歌等）、陕北小吃（各种粗粮食品、各种面食）整合在一起，一定会有良好的经济效益和社会效益。

以上是我对延安市场初步调研的一些基本情况。

调研的情况还不够全面、具体，仅供参考。