民事诉讼代理意见

说明：本案一审是2008年5月底同时起诉的27件相同的案子案子合并审理，余为被告代理其中26件（另一件的原告是友人的配偶故未做被告代理）。一审判决后19名原告上诉，但只11人交了上诉费，余为被上诉人代理其中10件。二审维持原判后，9名上诉人申请再审，在再审中，1人撤回，余8人将诉讼进行到底，至2012年1月高级法院维持原判。在本案中，余制作的文件主要有一审答辩状、一审代理意见、二审答辩状、二审代理意见、再审书面意见，再审代理意见，其中最为冗长的是一审代理意见中的质证意见和举证说明。这里上传的只是再审开庭时的代理意见。因为这是决胜局，已经没了对证据的纠缠，一二审过程中的一些鸡毛蒜皮也都不扯了，属于比较集中的说理。一审、二审均以过了撤销期为由驳回原告请求，直到再审，高级法院的立案官、审判官才都明确原告诉欺诈不成立。

代F房地产开发有限公司

应ai等八人诉商品房买卖合同纠纷（二审再审）的

代理意见

委托代理人华中雄

二〇一一年九月三十日

尊敬的审判长、审判员：

我是F房地产开发有限公司的代理人，就A八人对商品房销售合同纠纷案申请再审的理由阐述我方的意见。

法庭归纳本案的争执焦点为两点，一是我方出售商品房时是否有欺诈，二是申请人的撤销权是否已经消灭。

案件事实很清楚，不存在欺诈。不存在欺诈，也就不存在撤销权。退一万不说，即使存在欺诈，撤销权也已经消灭。

一、枫梓汤姆广场房地产销售活动公开、透明，不存在任何欺诈行为。

（一）不存在再审申请人所谓的“楼层欺诈”。

1.房产测量机构的测量报告、政府网站报道、公司电视广告、报纸广告、宣传资料、售楼部的展示牌均将枫梓汤姆广场底层作为负一层，这是公开的。

申请人的代理人说他们不看电视、不看报纸、不上网，没看到。似乎申请人都是住在山洞里的白毛女或在荒岛上是鲁滨逊。即使是这样，也只是他没看到。法院公告送达诉讼文书，很多当事人真的没看见，没事谁去看法院报，上法院网查公告呢？但不能因为当事人没看到法院的公告就说法院是悄悄审判的吧！他们去买房子，却不看那些铺天盖地的关于房子的资料，不看报纸、不看电视、不看网站、不看宣传资料，不看售楼部墙上的牌子，卖方写得清清楚楚明明白白，买方全都不看，怎么成了卖方欺诈呢？

一审时我方举证的第10号证据是售楼现场照片13张(附有光碟)，开庭时当庭展示照片中墙上挂的牌匾原物4块。照片显示，墙上挂的说明牌匾内容有楼层分布，负一层为超市，1-5层平面销控表等。销控表的平面图与合同中附件一平面图和实物都是一致的。

显而易见，商品房买卖合同中“地下/层”的内容与合同其他条款以及楼宇是实际情况不符，是一处错误。枫梓汤姆广场是我方的第一个开发项目的第一幢楼，缺乏售楼环节经验，工作中难免有些差错。一审时，我问过当时售楼的人员签合同时怎么在地下层空格中划杠？他们的回答是因为地下室不卖，所以就划杠了。申请人把合同中一处明显的错误当作辫子抓住不放，没有什么意义。《合同法》第125条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”根据再审申请人买房合同中载明的层高（一楼5.4米高，二楼三楼四楼均为4.5米高、而底层为3.7米高）、合同附件楼层平面图（一楼有中庭，二楼、三楼有天井，一楼西面有门）、价格等内容，再审申请人所购买的铺位在楼内的位置是唯一的，无可争议的，并不能因对楼层编立是否正确有疑问而改变再审申请人所买的商铺在楼宇内的实际位置。

2.买受人称不了解公开的信息，这不是出卖人的过错。

申请人的代理人说申请人买房时不会注意层高，看不懂平面图，似乎都很弱智。事实上不是这样，申请人N当时就是特别看中一楼5.4米的高度，想搭一个阁楼，下面卖美容品，上面做美容。合同和房产证上的平面图就是给普通人看的，不需要专业知识，只要有小学三年级文化程度的人都能看懂，八位申请人都是有中学以上文化程度的精明商人，申请人N还是作家。楼房立在那里，层高写在合同上，图纸在合同中，就算他们买方自己说的缺心眼没注意层高，文化低看不懂平面图，那也不是卖方造成，不是卖方的过错。即使是这样，也是他买方自己的问题，怎么就成了卖房欺诈呢？

申请人的代理人说买房合同买的是期房，他们没有去现场看。我要指出的是，开盘时，房子的主体做到了五层以上，所有的买房人都去工地现场看了。当时确实没有录音录像照相，但售楼部离工地不到30米远，大约就是一个篮球场的距离，这在我们举证的开盘照片上能看出来。这幢楼的地基原县政府办公大楼的原址，因县政府大楼遭火灾烧毁，政府迁址，从原政府大楼前的篮球场到后面的干部宿舍区全部出让给银丰公司进行旧城改造。因为是在被烧毁的县府大楼原址做的，又是TS县第一个有扶手电梯的大型超市，第一家有升降电梯的宾馆，第一家集购物、电玩、娱乐、洗浴、饮食、住宿于一体的综合性商务大楼，当时在县内很轰动的。很多无干之人都去现场看，他们这些买房的人即使没去看也不是卖方的责任，不能说卖方欺诈。TS县是个贫困山区县，申请人拿两三十万元钱买眼皮底下的商铺却“六不看”（不看报纸广告、不看电视广告、不看网站报道、不看宣传资料、不看售楼部墙上的牌子、不看现场）显然不合常理，任何不怀偏见的人都不会相信。

3.枫梓汤姆广场的楼层编立由房产测量机构确定，房管局登记，并无不当。

原二审判决认定我公司“将枫梓汤姆广场自然一层（负一层）设为大型生活超市，房产未对外销售，未计入商品房销售楼层，将枫梓汤姆广场自然第二层以第一层对外销售，价格为12021.05元/平方米；自然第三层以第二层对外销售，价格为7092.87元/平方米不等；自然第四层以第三层对外销售，价格为5712.29元/平方米不等”。（原二审判决书第8页）“建筑层数地上9层，实际为枫梓汤姆广场室内地坪面正负零以上计算的自然层数，亦是该建筑物建设规划许可的具体规划许可的具体规定的楼层数。……‘负一层’（层高3.7m），应属于该建筑物规划设计的自然层范围，同时被上诉人银丰公司将该自然层列为大型生活超市经营区层，并在《枫梓汤姆广场置业指南》的彩页中表明该层为‘负一层’楼，将枫梓汤姆广场建筑物的自然一层定为‘负一层’楼，自然二层定为一层，自然三层定为二层……，该行为为自定说明”。（原二审判决书第9页）这些认定虽有些措辞欠妥，比如我公司与再审申请人的商品房买卖合同中标明的楼层和房号是经过房产测量机构编立，并经政府房地产登记机关确认的，无论是否正确，均不应认定为我公司的“自定说明”，但关于楼层和价格还是基本说清楚了的。

枫梓汤姆广场底层的室内地坪确实是低于室外地坪，进超市是下台阶进去，且室外地平线以上无采光窗的。该底层作为负一层的做法，和我们今天在这里开庭的高级法院这大楼的楼层编立是一样的。都是以室外上台阶进门的那一层为一楼，下面的为地下室。在一审、二审时，我们还举了北京人民大会堂、WH的洪山礼堂、XN中级法院大楼、TS县政府大楼等例子说明。申请人的代理人说民用建筑不能和公共建筑比。我不得不指出，民用建筑只是与军事设施、工厂厂房相区别的概念。民用建筑是“供人们居住和进行公共活动的建筑的总称”，（《中华人民共和国国家标准民用建筑设计通则GB50352-2005》2.0.1）按使用功能可分为居住建筑和公共建筑两大类，其中的公共建筑包括机关办公楼、校舍、医院、车站码头机场、商场、影剧院、纪念馆等。所以，住宅和机关办公楼的楼层编立是一样的。

（二）不存在再审申请人所谓的“投资回报欺诈”，其起诉理由也没有所谓的投资回报欺诈问题。

1.我方的商业宣传属正常。我方的楼盘销售宣传品中对商铺商业前景的一般分析是合理的，但任何商业分析都不能保证商业环境不发生变化，不能保证社会不出现经济低迷时期，不能保证世界不出现经济危机，从而不能保证买受人一劳永逸。美国华尔街的那么多世界顶级金融家都未能预见到他们的次贷危机以及由此引起的世界性金融危机。但投资有风险，入市须谨慎，这是基本生活常识。再审申请人均为智力正常、神志正常的完全民事行为能力人，对于世