棚户区拆迁安置房建设项目可行性研究报告

棚户区拆迁安置房建设项目可行性研究报告
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第一章总论
一、项目概述
㈠项目名称：某某市保障性用房棚户区拆迁安置用房
建设项目
㈡项目法人：某某市国家安居工程开发建设中心
㈢主管部门：某某市人民政府
㈣法人代表：江某某
㈤项目选址：
详见附图。

㈥建设内容与规模：
三个部分
1、项目形成9个居民小区，总用地1180.1 亩；房屋总建筑面积2025710.8 ㎡（棚户区拆迁安置房：1887440㎡；商铺138271㎡）90㎡以上户型540288 ㎡，占项目总建筑面积的26.67%
2、项目还将建水、电、路等其它公用和辅助工程。

㈦投资估算及资金筹措：
1、投资估算：项目估算总投资426691.4万元,其中：工程基本费用：363047.9万元,工程其他费用26180.7万元（其中土地征用费14161.1万元）,基本预备费16771.4万元,建设期利息20691.4万元。

投资估算表如下：
单位：万元
2、资金筹措：
㈧建设性质：新建
㈨建设工期：20个月（2010年5月-2011年12月）
㈩项目建设主要技术经济指标
项目建设主要技术经济指标简表
二、编制依据及研究范围
㈠编制依据
1、某某市发展和改革委员会文件（发改投资[2009]500、501、521、526、52
2、52
3、52
4、528、531号）
2、《某某市城市总体规划》（2008-2020）
3、国家发展计划委员会办公厅《投资项目可行性研究指南》（2002.1）
4、《项目决策分析与评价》（计划出版社2008年版）
5、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
6、《经济适用住房管理办法》；
7、《住宅小区物业管理条例》；
8、《经济适用住房价格管理实施办法》；
9、某某市环境保护局《建设项目环境影响报告表》
10、某某市国土资源局《建设项目选址意见书》
11、某某市规划局《建设工程规划许可证》
12、项目建设相关的有关信息资料
13、建设单位关于编制项目《可行性研究报告》的（委托书）
㈡研究范围
1、项目建设的背景和必要性；
2、建设条件及场址方案；
3、建设内容和规模；
4、工程技术方案；
5、项目实施进度计划；
6、投资估算与资金筹措；
7、项目效益综合分析；
8、结论和建议。

三、建设单位概况
㈠项目法人简介
某某市国家安居工程开发建设中心成立于1997年，当时隶属于建委，2008年9月市房产局成立，调整至某某市房地产管理局，主要从事某某市保障性住房（经济适用住房、廉租住房、拆迁安置房）建设。

中心注册资本20000万元，2009年底总资产36369.2万元,总负债2766.3万元。

有专业技术人员15人，其中高职3人，中职7人，一般助理级5人，主要的管理型，施工队伍由招投标择取。

1997年，全国70个试点城市开始建设安居房，其目的是为了解决中低收入住房困难家庭的住房问题。

安居中心成立当年就利用国家计划下达的商业银行5000万元贷款资金开始启动了两个经济适用住房项目（丰乐山庄、北湖小区，总建筑面积约15万平方米）建设。

截至2005年底，两个经济适用住房小区全部建成，解决了滁城1800多户中低收入家庭住房困难问题，对全市的住房保障工作做出了较大贡献，同时也使自身得到了一定的进步和发展，取得了资本积累和社会效益双丰收，为自己赢得了市场，也取得了市委、市政府的信任。

2005年，市政府决定，再次划拨位于城东创业路土地200余亩，加大我市保障性住房建设，现已开工建设6.5万平方米，810套，完成投资约9000万元。

2008年上年，市委、市政府决定启动“大滁城”建设的战略布置，拉开了滁城建设的新序幕。

市安居中心作为“大滁城”建设的排头兵，承担了所有拆迁安置房的建设任务。

目前，负责建设的龙蟠小区、西涧花园、水银庄、二纺机、创业中苑、创业南苑、凤阳路、城东工业园、新生小区等14个拆迁安置小区均已开工建设，总建筑面积99.74万平方米，概算总投资约17.61亿元。

其中以BT方式投资建设的76.95万平方米，概算投资13.4亿元，以招标方式建设的22.79万平方米，投资4.2亿元。

安居中心自筹资金建设的创业苑经济适用住房二期工程2.7万平方米（432套），已于2009年9月全部交付使用，四百多
户居民将喜迁新居。

三期工程1万平方米（96套）经济适用住房也已开工。

此外，还承建了某某军分区经济适用住房、干部公寓及武警支队经济适用住房工程，总建筑面积2.2万平方米，概算投资5000万元。

龙蟠小区、西涧花园中配套建设的876套廉租住房在春节前后陆续竣工交付。

创业苑小区配建的180套（9564平方米）廉租住房也已2009年9月开工建设。

2009年的廉租住房建设工作在全省评比中，名列前茅。

某某市国家安居工程开发建设中心现有职工21人，经历12年的磨砺，形成了一支集智慧、才华、尽责敬业和具有战略意识为一体的核心团队，在经受各种考验和锻炼后，现已成为某某房地产开发市场的一支主力军。

时代和机遇造就了某某市国家安居工程开发建设中心，“把握机遇，快速发展，永无止境地追求”是我们的目标和宗旨，住房保障是中心永恒的主题，市国家安居工程开发建设中心将创造某某房地产开发市场明天的辉煌。

㈡法人代表简介
江某某，某某市国家安居工程开发建设中心法定代表人，男，共产党员，出生于1968年12月，助理会计师、统计师，在读法律研究生。

籍贯安徽省肥东县。

1993年毕业于安徽农业技术师范学院（现安徽科技学院），会计统计专业。

1993年8月分配到皖东水泥厂从事建筑门窗生产、销售工作，1994年底调动工作
到某某市节水办公室，从事全市节水管理，任节水办公室副主任。

1995年11月由于工作需要，调至市建委计划财务科，负责城市建设计划、统计工作，任计划财务科副科长。

1998年，同时兼任某某市城市基础设施开发建设有限公司办公室主任。

2005年10月，根据市建委组织安排，任某某市国家安居工程开发建设中心副主任（主持工作），法定代表人。

2008年9月某某市国家安居工程开发建设中心划归某某市房地产管理局，继续任安居中心法定代表人至今。

四、可行性研究结论
1、项目总投资42.67亿元，总建筑面积202.6万平方米，项目总用地1180.1亩，解决棚户区居民拆迁的安置问题。

2、项目建设条件充分，包括投入资金、项目运营和管理，各项基础设施等条件；项目投资规模适中，土建工程每平方米造价2005元，处于同行业小区建设投资的中间水平；90平方米以上户型不超过总建筑面积的30%；各小区商业性投资占总投资比例均不超过10%；土地征地费为总投资的：3.4%。

项目工程布置合理，工程建筑系数已达25～32%以上，绿地率为36.6%以上(详见附图)
综上所述,市大滁城棚户区拆迁安置房项目建设是非常必要的,非常及时的。

项目确定的建设内容符合实际需要，建设规模适中。

项目的经济效益和社会效益是显著的。

工程的技术方案符合国家有关行业的技术规范标准，设计方案具有超前性，可行性。

第二章项目建设的背景和必要性
一、项目建设的背景
1、中央多项文件提出支持棚户区改造,加强保障性住房建设。

中央经济工作会议提出：着力保障和改善民生，全力维护社会稳定。

保障和改善民生是我们发展经济的最终目的，也是实施扩大内需战略和推动经济发展方式转变的重大举措。

2010年要把改善民生、发展社会事业作为扩大内需、调整经济结构的重点，坚定不移加以推进。

要完善社会保障体系，提高社会保障水平。

加大对低收入群众的帮扶救助力度，加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。

改善群众生产生活居住条件，让各族人民共享改革发展成果。

增加对“三农”、科技、教育、卫生、文化、社会保障、保障性住房、节能环保等方面和中小企业、居民消费、欠发达地区支持力度，提升城镇发展质量和水平。

要坚持走中国特色城镇化道路，促进大中小城市和小城镇协调发展，着力提高城镇综合承载能力，发挥好城市对农村的辐射带动作用，壮大县域经济。

当前，要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上。

提高城市规划水平，加强市政基础设施建设，完善城市管理，全方位提高城镇化发展水平。

2010年中央一号文件提出：推进城镇化发展的制度创新。

积极稳妥推进城镇化，提高城镇规划水平和发展质量，当前要把
加强中小城市和小城镇发展作为重点。

深化户籍制度改革，加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城和中心镇落户条件的政策，促进符合条件的农业转移人口在城镇落户并享有与当地城镇居民同等的权益。

多渠道多形式改善居民居住条件。

2、某某市政府高度重视棚户区改造安置房建设以推动大滁城建设
江山市长在2010年《政府工作报告》中对去年“大滁城”建设工作作了概要说明。

去年，大滁城“131”组团完成投资61亿元，超过“九五”“十五”累计投资的总和。

城市路网进一步完善。

新建续建城市道路158公里，城区路网覆盖面积达到60平方公里；城市功能进一步完善。

房屋拆迁、安置房建设和商品房开发均超历史。

广大市民顾全大局，以实际行动支持大滁城建设，拆迁面积和安置房建设面积双双突破百万平方米。

国有土地出让7000亩，土地出让金12.9亿元，是前三年的总和。

在大滁城”建设指挥部第27次指挥长会议上。

市委书记韩先聪在讲话中进一步强调了安置房建设的重要性。

他说，安置房建设是一项民生工程，关系到百姓的切身利益。

安置房建设问题不处理好，拆迁就进行不下去，那么道路、市场等一系列问题就将停滞不前，因此一定要加快安置房建设，这是我们工作的首要原则。

另外，要下大力气抓好项目建设，加快工程进度。

要充分利用现在一段时期施工材料成本较低的大好时机，抓紧谈判，争取更多项目，加大龙蟠河与清流河景观带等重点项目以及公共基
础设施建设力度，加快进程，尽早规划，尽早施工，做到未雨绸缪、胸有成竹，争取在大好时机下再掀建设高潮，再结一批硕果。

3、安置房的建设对房地产业和国民经济的持续协调发展的重要作用
安置房，是政府进行城市道路建设和其它公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。

安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。

随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。

住房问题是重要的民生问题。

党中央、国务院高度重视解决城市居民特别是中低收入家庭的住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。

我国近年来不断加快安置房建设，取得了明显的社会综合效益，对社会稳定与和谐发展，对房地产业和国民经济的持续协调发展发挥了重要的作用：一是发挥社会住房保障功能，解决了一大批被拆迁但中低收入家庭的住房困难。

二是解决了群众住房需求，改善了住房条件。

三是扩大居民消费，推动了国民经济发展。

四是优化房地产市场结构。

五是加快城市建设与发展，解决房屋拆迁矛盾构建和谐社会。

二、项目建设的必要性
1、棚户区改造安置房建设是政府关注民生的重要体现：
党的十四届四中全会提出构建和谐社会，要求按照民主法
治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安全有序、人与自然和谐共处的要求，加快推进和谐社会建设。

社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大拆迁居民、村民可以享有可靠的拆迁安置保障，就可以安居乐业，解决他们的后顾之忧。

住房保障制度是社会保障制度的重要组成部分，建设规范合理的拆迁安置住房是建立完善的住房保障体系之一，是构建社会主义和谐社会的重要举措，是各级人民政府关注民生，以人为本，执政为民的具体表现，是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府职责的客观要求。

2、安置房建设是解决被拆迁群众居住问题促进社会和谐发展的需要
住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的问题。

因此，建设拆迁安置保障住房，满足被拆迁人的住房需求，既关系到千家万户拆迁居民的切身利益，也是人民政府义不容辞的责任。

建设拆迁安置房，让符合条件的被拆迁人住的上经济、实用的住房，对于维护社会稳定，体现社会公平，对建设和谐某某具有重要意义。

3、棚户区改造及安置房建设是改善某某城市面貌，加快大滁城建设的需要
某某市计划2010年，中心城市力争完成拆迁100万平方米、新建安置房100万平方米、新建道路100公里、开工项目100个、完成投资100亿元。

随着大滁城建设步伐的近一步加快，政
府加大对老城区改造、以及新城区的建设，这些工程的实施所涉及大量棚户区改造。

被拆迁居民和农民数量大幅增加。

然而某某市现有的安置房数量已远远不能满足被拆迁人的需求。

因此新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。

建设棚户区改造，居民安置小区是某某市政府为民办实事的重大项目。

加快大滁城建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，从而推动拆迁工作的进行，进而促进大滁城的加速建设。

同时通过拆迁后集中安排安置，使原先散落的居民集中居住，使土地的集中利用率得以提高。

同时带动周边的经济社会发展整洁优雅的居民小区也将成为滁城一道新的美丽的风景线。

综上所述，为加快大滁城的建设，提升全市综合经济实力，该项目建设是十分必要的。

第三章建设条件及项目选址
一、建设条件
㈠自然条件
1、气候条件
某某市地处江淮之间，属暖温带半湿润气候，区内气候温和，四季分明，土地肥沃，降雨量充沛，自然条件优越。

具体主要参数如下：
常年风向：全年以偏东风居多
年平均温度：15.2℃
平均降水量：800-1045mm
年平均无霜期：210天
室外风速：冬季2.8m/s 夏季：2.5m/s
大气压力：冬季759mmHg 夏季：747mmHg
2、地形、地貌及工程地质
某某市城区地处江淮丘陵平原，市区范围属低岗地，地势平坦，清流河自西北向东南贯穿市区。

市区地形呈西南高，东北低。

除琅琊山脚标高50M（黄海高程，下同）左右外，其他地区标高一般为30-12M之间。

项目工程地址位于城区东南部，属平原微丘区，工程地质条件较好。

区域地层较为简单，主要有寒武系（E），奥陶系（O），侏罗系（J），白垩系（K），第四系（Q）。

3、地震
根据《安徽省地震裂度区划图》，某某地区抗震设防裂度为6度。

鉴于汶川大地震，建议生命线工程按7度以上设防。

4、水文
流经某某市区的清流河，位于项目东部边缘，为长江流域滁河的最大支流，流域面积为1265km2，总长约93km，流经滁河汇入长江。

在市区附近的清流河上游建有城西水库和沙河集水库，城西水库总库容为8520万m3，沙河集水库总库容为18490万m3，沙河集水库高于城西水库约10m。

两库之间有明渠连通。

㈡社会经济条件
某某市位于安徽省东部，地理坐标为北纬31°51´～33°13´、东经117°09´～119°13´之间，亦称“皖东”，地理位置优越，交通方便快捷。

某某市域北依淮河、南邻长江，地处长江三角洲西部边缘，东北与扬州交界，东南与南京接壤，西南与合肥毗邻，西北与蚌埠相望。

京沪铁路和拟建中的京沪高速铁路经滁城设站，合宁高速公路和蚌宁高速公路近城而过；滁城市区距省会合肥市高速公路里程为120公里，距南京市一级公路（拟建）里程50公里。

属“南京都市圈”核心城市之一。

滁城是皖东政治、经济、文化中心，城市总体规划定位为：滁城市区是以机械、电子、轻工等为主导产业的现代化新型工贸及旅游城市。

根据安徽省城镇体系规划，滁城市区在城镇等级序列上属省内区域中心城市，现已纳入皖江城市带，在省内经济发展中具有重要作用，是全省城镇体系中的中坚和骨干。

某某市2009年国民经济指标表
2010年经济社会发展预期目标：生产总值增长13.5%以上、争取15%，财政收入增长18%以上、争取20%，全社会固定资产投资增长30%以上、争取40%，社会消费品零售总额增长19%，
外贸进出口总额增长12%以上，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长12%和10%，城镇登记失业率控制在4.4%以内，人口自然增长率控制在6.5％。

以内，单位生产总值能耗降低4.3%，主要污染物排放量减少4%。

上述表明，某某市和大滁城经济、社会的快速发展，为某某市棚户区改造打下了坚实的基础。

㈢企业SWOT 分析
1、经济优、劣势分析：从上述项目法人简介看出，资金上有政府财政支撑。

近年来，企业连续财务盈余，企业自有资金较为充足，企业有较强的利用“经济杠杆”能力，项目融资条件好。

从外部条件看，项目建设符合政策法规，不存在外部风险。

2、符合“科学发展”的技术条件：企业技术力量较为雄厚，企业技术人才占全员职工的80%以上。

3、企业管理规范，信誉很好。

（详见简介）
（四）基础设施条件
1、交通运输。

项目建设在某某市市中心及周边，项目区域交通运输十分便捷。

2、供水。

市自来水公司附属两个水厂，以城西湖水库为水源，日供水能力为17万吨，本市目前日需求量为13万吨，项目区供水市政需联通主水管网。

3、供电。

项目区内附近均有变电站，电力供应充足，工程供配电条件优越。

二、项目选址
㈠项目选址的原则和技术要求
1、符合国家、地区和城乡规划的要求。

2、安全原则，防洪、防震、防地质灾害。

3、节约项目用地。

4、实事求是的原则，对多个场址调查研究，进行科学分析和对比。

5、注意环境保护，以人为本，减少对生态和环境的影响。

6、交通和运输便捷。

7、公用工程联接方便（如各种管网系统）等。

㈡项目地址方案
项目拆迁安置房小区地址简表
㈢各小区交通和大型公建配套情况简述
本期棚户区、拆迁安置房建设的地址在大滁城的中心城区范围（详见附图），所以各小区均邻近交通要道，教育、卫生、文化、电讯、饮食服务业等一应俱全，有的直接在市政务新区，处于市政治、文化、体育中心。

又因为某某是新兴发展的旅游工贸型城市，许多大中专乃至小学文化、体育设施均为新建，服务业为当今中小城市的中上等水平，其他商贸业更是日新月异。

第四章市场需求分析
一、经济、社会发展的需求简析
“十二五”时期是某某市实施东向发展战略、实现跨越式发展的关键时期。

综合考虑各方面因素，“十二五”时期某某市总体发展目标仍将为两位数以上，经济、社会发展目标都要有工业化和城镇化来支撑，尤其是城市基础设施和安居住房（含拆迁安置小区）一类工程更为迫切。

江山市长在今年“两会”报告中关于2010年的建设任务中提出，要“突出城市新家园，在增强承载力上取得新突破”城镇化是社会发展的必然趋势，是助推工业化的强大动力。

要抓住国家加快小城镇建设的机遇，大力实施同城化战略，内抓“131”组团之间的城镇化、外促与南京市的同城化、下促各县市区内部的城镇化，做好同城、山水、绿化“三篇文章”，建设宜居、宜业、宜游的城市新家园。

“大滁城建设要初见成效。

区域经济竞争直接表现为中心城市的竞争，要舞好大滁城建设这个龙头，带动全市城镇化加快推进。

今年大滁城建设“131”组团争取完成投资150亿元；中心城市力争完成“五个一百”：即拆迁100万平方米、新建安置房100万平方米、新建道路100公里、开工项目100个、完成投资100亿元。

二、大滁城住房市场需求概况
依据《某某市城市总体规划》（2008—2020）到“十二五”，大滁城发展成为60万人口、60平方公里的城市；到2020年，建成以滁城为主体，以来安、全椒为两翼，以周边卫星镇为支撑的“大某某”，城市总人口120万人（其中滁城80万人，来安、全椒各20万人），城市总面积120平方公里。

到2020年，其中中心城市滁城人口净增60万人，按户均人口4人，每户一套住房，将需要15 万套住房，相当于1500万㎡左右。

未来10年年均需建住房150万㎡，才能满足滁城住房供需平衡的需要。

这还不包括拆迁安置专项用房。

但目前全市区全部房地产企业的年产出住房也只有2.0万套左右，更谈不上小区配套的文、教、卫等公用设施。

因此住房供求缺口较大，远不能满足市场的需求。

三、小区拆迁安置需求情况
棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。

所谓“城中村”，是指城市建成区仍然存在的、在集体土地上建造的、属于棚户区性质的区域。

从面积上讲，棚户区一般拆迁面积在3万平方米以上，占地面积一般至少在5万平方米左右。

党和国家各级政府十分关心棚户区的居民的“安居工程”，如上所述，“安居工程”--是指直接以成本价向城镇居
民中低收入家庭出售的住房，主要是指经适用房和廉租房，优先出售和租给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。

而拆迁户应得到更加优惠的初偿还。

规划的需要不言而喻，大滁城规划起点高，要求严，不仅节约土地资源，同时也使市政资源发挥最大效益。

四、市场需求的发展基础
某某市经济的快速发展，为居民购房奠定了较为坚实的物质基础。

一是经济发展基础具备。

改革开放以来，某某市经济快速发展。

2009年，全市实现生产总值576亿元，比上年增长13.61%，超年度计划，超全省平均增长水平；财政收入60.32亿元，增长22.9%，超年度计划7.9个百分点，超全省平均增幅4个百分点；社会消费品零售总额183.62亿元，增长18.8%，超年度计划2.8个百分点，超全省平均增幅0.1个百分点。

主要经济指标多年来首次全面超过全省平均增长水平，生产总值、固定资产投资、银行贷款余额的增速都进入全省前列。

城镇居民人均可支配收入达13368元，增长9.1%。

农民收入突破5000元大关，达到5026元，增长10.6%，超出全省平均水平400元以上。

二是产业发展基础。

某某市工业已初步形成了以机械、家电、食品、纺织、化工、建材为主体的工业体系，全市现有工业企业3千多家，其中大中型企业100多家，规模以上工业企业370个，。