南岸区房地产市场调研报告

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• 学府板块主要指四公里至交通学院沿线。这一板 块开发较早的项目有回龙湾和江南枫庭，由于四 公里立交桥的修建和学府大道的路况改善，这一 板块很快成为热点开发板块，迅速增加了一批项 目。目前在售的项目主要有回龙湾、回龙兰湖天、 江南国际新城和学府大道69号等。新增项目主要 渝能国际（60万方）、7季城（80万方）和融侨 五公里项目。由于交通便利，配套逐步完善，居 住氛围浓厚，价格又相对较低，这一板块的项目 受到市场的欢迎。未来的2年内，这一板块将是个 供需两旺的区域。
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• 南滨路1段从长江大桥至弹子石，2段从长江大桥 至经开区。1段是重庆最早打造的滨江路，市政建 设到位，市场影响力强，云集了一批品牌开发商 和实力开发商，如和记黄埔、洋世达、浦辉。目 前1段的代表性项目主要有蓝滨城（40万方）、 阳光汇（18万方），阳光100国际新城（100万方 ）。这些项目总体量大，在未来的2年内将持续放 量。另外武夷滨江、中央大街、和黄项目（41万 方）、喜来登国际中心（16万方）预计也将在2 年内推出。可见南滨路1段将是未来2年内供应的 热点板块，由于江景资源受到客户的青睐、板块 成熟、项目品质好，1段也是需求的热点板块。
2020/5/3
项目介绍：
• 东原1891守望长江1000米一线景观，怀想当年，注视未来。
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南山一棵树观景平台处于项目正上方，与80多个国家的友人、中央领导人，分享
渝中半岛的最佳观赏视角。
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而具有城市天然绿肺之称的南山风景区，俨然天然氧吧，清风吹拂，数十亿负氧
离子，请一一珍藏。
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“山水重庆，人文南岸”。东原1891位于重庆市南岸区南滨路核心中段，属于重
• 在2019年之前，由于北部新区10余个精品楼盘的带动，加上本土一线企业龙 湖和金科的项目均主要集中在北部区域，整个房地产市场呈现出向北发展的 趋势。随着政府对南部和西部区域规划的逐步实施，形成了茶园、九龙园区 这两个新兴板块，而巴南区的开发也在升温，在沙坪坝的凤天路和杨公桥片 区也有众多项目出现。因此，未来几年内，南部和西部区域也将成为供应的 热点区域，整个市场形成南、西、北三足鼎立的局面。
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• 南滨路2段从长江大桥至经开区，这一板块与1段 最大的不同在于政府投入少，配套不到位，没有 进行整体包装，板块的影响力小。这一板块主要 的在售项目主要有融侨半岛（320万方）、龙湖• 观山水（31万方）。融侨半岛体量大，预计在2 年内将继续放量，龙湖观山水将在明年4月分推出 （剩余的16万方），另外骏逸第一江岸（26万方） 将在今年8月分推出，昌龙项目（约200余亩）预 计在明年推出。可见这一板块也是一个供应的热 点板块，但由于交通体系和城市配套的建设相对 落后，因此，需求相对较弱。
亚太商谷 双子星座 融侨彩虹道 上海城LOMO 康德国会山 渝能国际幸福山房 协信城 弘扬华城国际 丽都锦城 天怡碧桂苑 上海城三期天域 南湾江上 芸峰天梭派
小户型
上海城繁华纪
以68-78平方米的精致两房和90-110平 方米的华美三房为主
南山风景区海昌加勒比
两房两厅
骏逸第一江岸孔雀湾2期
住人口12.6万 2019年农业人口9.1万
人口数量规划
重庆商报讯 “五横六纵”将在3年内开建，5年实现一小 时外环。交通布局将让我市主城拓展区迎来发展的高速时 期，尤其是东、西部以及北部新区至2020年将吸引更多 的人口进入。根据规划，至2020年，主城拓展区人口聚 集量将与现有主城人口量相当，达到600万人左右。
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区域涨跌走势图
2020/5/3
融侨城房价走势（水景地产）
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天怡碧桂苑房价走势（小户型）
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同景国际城香阁华颂房价走势（特 色别墅）中式
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万友七季城四期七季城品房价走势
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2020/5/3
价格供求：
• 9000元以下这一价位的房源供应比例较大 • 10000元以上这一价位的房源供求平衡 • 二手房的价格在3500——5000，最高不超
房地产市场供给分析
目录
重庆市楼市成交数据分析 南岸区楼市成交数据分析
重庆周期成交均价分析 南岸区周期成交分析
南坪区区域户型分析
别墅
• 在售： • 庆隆南山高尔夫国际社区Ⅱ组团玺馆 • 同景国际城法朵Villa • 庆隆南山高尔夫国际社区柏翠庄 • 庆隆南山高尔夫荟澜山 • 保利小泉别墅 • 坡岭顿小镇 • 待售： • 庆隆南山高尔夫山外山 • 28阙 • 售完： • 庆隆南山高尔夫Ⅲ组团橘香郡 • 庆隆南山高尔夫国际社区叠滟岭 • 高山流水二期 • 庆隆南山高尔夫国际社区 • 南滨豪门 • 高山流水 • 长青湖 • 南岭雅舍
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• 经开区板块属于南岸区较偏的一个板块，工厂较 多，交通体系不完善，配套缺乏。2019年以来的 项目主要有美堤雅城，目前新增项目静安美岭 （510亩）。在未来的2年内，交通和配套预计不 会迅速得到改变，但依然可能出现一些新的项目。
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• 南湖板块介于经开区板块和学府板块之间，交通 体系比较落后。这一板块开发的较早的项目主要 有但由于竞地•溯源居和阳光美地，后续项目主要 有溯源阁（26万方）、骏逸江南、骏逸蓝山（23 万方）、金阳罗马假日（30万方）等。由于居住 氛围浓厚，配套也将逐步完善，加上房价相对合 理，需求旺盛。未来的2年内，仍有可能出现一些 新的项目。
庆CBD主要配套区域，拥有得天独厚的地理优势，距离各区核心商圈异常便捷。
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南坪核心商圈：距离5公里，车程5分钟；
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解放碑商圈：距离7公里，车程8分钟；
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江北商圈：距离15公里，车程15分钟；
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江北机场：距离23公里，车程25分钟。
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南岸区区域客户群体分析
人口数量
2009年总人口43万 2019年总人口60万 外来暂
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• 南山板块最大的优势在于原生的自然环境，目前 在售的代表性项目主要有高山流水。未来2年内也 有可能出现一些新的项目，但预计不足以对区域 市场造成很大的冲击。
大盘冲击市场
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• 除最早出现的大盘融侨半岛外，随着茶园、经开 区和学府沿线的开发，出现了一批新的大盘，如 静安美岭（510亩），渝能国际（60万方）、7季 城（80万方）、同景国际城（3000亩）、庆隆南 山国际高尔夫别墅（4500亩）、鲁能茶园项目 （1700亩）。未来2年内，随着新区的开发，仍 有可能出现一些新的大盘。
南岸区区域房地产 市场调研报告
报告目录
地块与 区域分析
户型分析
区域供求分析
价格分析
区域宏观分析
房地产市场 客户群体分析 发展趋势
地块与区域分析
目录
1
南岸区概况
2
地块概况（略）
3
小结
南岸区宏观分析
目录
经济运行状况 全国房地产运行指数
经济发展趋势
货币政策
南岸区房地产市场发展趋势分析
南岸区将成为重庆市场“三足鼎立”的主导力量之一 LOGO
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• 茶园板块是个新兴板块，政府规划的力度大，南 岸区政府也将搬迁至此，三大隧道又将拉近其与 南坪、解放碑、江北三大区域的距离，与三大区 域之间的车程在25分钟之内，其区位优势逐渐体 现，板块的优势突出。目前这一板块已经亮相的 项目有同景国际城（3000亩），庆隆南山国际高 尔夫别墅（4500亩），鲁能项目（1700亩），预 计未来项目还将继续增加。由于是新兴板块，价 格优势明显，而城市规划又带来很大的升值潜力， 可见这一板块将是未来2年内的供需热点板块。
Baidu Nhomakorabea
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• 受城市建设、地块资源和项目品质的影响，南岸区的房价 将呈现出稳中见涨的趋势。中心区由于受地段这一关键因 素的支撑，南滨路由于江景资源丰富、板块较为成熟以及 项目素质较好的因素，房价将非常坚挺，存在上涨的可能； 南滨路2段和经开区由于板块的成熟度不够，在短期内价 格很难有明显的上涨；学府板块形成开发热潮，竞争激烈， 但交通便利，配套也逐步完善，且目前的价格相对偏低， 因此价格将平稳上涨；茶园新区价格起点低，随着城市规 划的实施，价格上涨的空间较大；而南湖板块、南山板块 虽然由于板块自身在交通、位置等方面难以取得突破，因 此价格趋稳，但在区域整体价格上涨的趋势下，也有可能 上涨。
市场竞争激烈
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• 竞争激烈主要来自几方面的因素：一是总供应量偏大，据 不完全统计，潜在供应量约1100万方，且将继续增加；二 是板块之间的竞争，滨江路、学府板块和茶园板块，均是 未来的热点板块，且各板块均优势突出，板块之间的竞争 将非常激烈；三是大盘之间的竞争，新大盘、老大盘将在 未来几年集中供应；四是品牌企业和实力企业带来的竞争， 由于品牌的作用，它们的项目往往附加值较高，给同类型 同档次的项目带来竞争压力。
价格5000--5500
感谢您的关注！
南岸区区域户型小结：
1：适应消费需求以小户型（两室两厅、两室 一厅、单间配套）为主。
2：长江以南，北面长江环绕，占有地理优势 ，别墅户型也不少。
3：一般户型面积50m2----120m2。 4：两房两厅一卫一厨一阳台的户型居多
• 从区域来看，4月到11月，各区均有楼盘价 格上涨，使得上涨成为主流态势。其中高 新区所占比例最多，达到57.1%，共有8个 楼盘价格上涨，涨幅最高的兴茂晶蓝公馆 ，达到800元/平米。
过6000
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• 南岸区在个数方面则领先，有15个楼盘价 格出现上涨，最高涨幅达到2000元/平米， 共有3个楼盘：天景雨山前、上海城LOMO 公寓和东原1891。天景雨山前以媲美别墅 的高档洋房分期推出，后期价格相比前期 迅速上涨，而上海城LOMO公寓则借助上海 城大社区的影响力，始终受到购房者关注 ；东原1891一方面借助东原的品牌，另外 一点则是其南滨路的一线江景。
• 南岸区则是三足鼎立局面中非常重要的一股力量。在南岸区，无论是开发较 早的中心板块，还是后来跟进的南滨路板块，以及新开发的茶园板块，均有 众多带表性的项目，并且大盘不段出现，中小型楼盘也极具影响力。预计2年 内，在中心区板块将新增顺驰会展中心项目（200亩）、万达珊瑚村项目 （总建面70万方）和金阳国际中心（50亩）；在南滨路板块，新增了和黄项 目（200亩，在年底开盘）、骏逸第一江岸，而蓝滨城、融侨半岛、观山水 等则将持续放量，而武夷滨江、中央大街、喜来登国际中心预计也将在2年内 销售；在茶园新区和学府板块，则有同景国际城、庆隆国际高尔夫别墅、鲁 能项目、7季城、渝能国际等大盘。
项目品质继续提升
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• 未来两年内，南岸区的项目品质将继续提升，这 是因为：一诸多大盘在小区的环境、配套方面下 足功夫来提升项目的品质，以吸引客户；二是花 园洋房、别墅等中高端的产品增加，提升了品质； 三是滨江板块是未来的热点板块，江景所带来的 高价格，同时也要求项目在整体品质上有所提升。
房价稳中见涨
• 在中心区板块主要指以转盘为中心、半径约1000 米的范围以及南城大道沿线。这一板块目前的在 售项目主要有闲庭居（12万方）、上海城（共60 万方）、贝迪新城（约14万方）、城市之光（约 4万方）、南源居（约8万方）。除上海城外，其 他项目将在1年左右消化完毕，但在2年之内上海 城将有续推，另外还将新增加顺驰会展中心项目、 金阳国际中心和万达珊瑚村项目，这些项目都是 市场影响力较强的项目。
供应量大
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• 根据目前已经亮相和正在销售的项目统计，南岸 区住宅总供应量约1341万方，已开发量约166万 方，当前供应量约164万方，潜在供应量约1101 万方。如果按目前的消化速度，潜在供应量约需7 年的时间才能消化完毕。
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• 中心区板块、南滨路1段、南滨路2段、学府板块、 茶园板块将继续成为几大热点板块，经开区板块、 南湖板块和南山板块市场影响力减弱。
2020/5/3
东原1891
• 楼盘位置： 南岸区 南滨路板块 南岸区南滨 路核心中段
• 主力户型： 27-110平方米 • 均价17000元/平方米 • 建筑面积： 299740平方米 • 占地面积： 72618平方米
2020/5/3
交通状况：
• 东原1891位于重庆市南岸区南滨路核心中 段，属于重庆CBD主要配套区域，拥有得 天独厚的地理优势，距离各区核心商圈异 常便捷。338（洋人街—牛角沱）、368（ 大佛寺—毛线沟）、373（回龙湾—北滨路 ）、872（四海路—盘溪）、873（江南体 育馆—美茵河谷）等多路公交直达。