房地产策划经典案例.

群体构成区域细分
•大新市场的经营户 •目前在步行街经营的部分商户 •本镇的其它商户 •常平镇及周边各镇的经商者 •在大朗的港台生意人 •跨地区职业投资商户
客户心理特征 买铺，看收益 投资，看保障
第三篇：
挖价值 【领袖气质 与生俱来】
优势：
机会：
1. 黄金地段，商业中心轴，人流畅旺； 1、区域市场新兴大商业空白；
1. 领头羊效应！
也是我
们的奋斗目标，是推广战略的
制高点：建立项目高度，拔高
项目形象。
2. 新旧更替新陈代谢的启示录！ 针对我们自己，更主要的是说 服市场。
-总述-
由于本项目本身大规模、高起点、高规划的特点，经过详实调 研及反复推敲考量，我们度身订做了一条“树高姿态形象，走 创新路线”的传播之道，供贵公司参考。
2、针对开发商对商业的经营管理经验不够，可成立“业主会”，以及代租代 管代收代售“四代”服务，实行统一管理；
3、针对区域特点，以“低消费、中档次、高姿态”为主线，来凸现项目； 4、搭载公关活动，吸引消费者的眼球，改变其到常平的消费习惯；
我们的高姿态如何支撑
大规模 黄金地段
长富广场
集购物、居住、 休闲于一体的 超前规划
无限前景 升值空间
——我们要把它们都拿去卖了！
大朗商业领袖呼 之欲出，但我们 还可以让这种领 袖气质更加充分！
引入
品牌核心店
购物公园全新业态 名牌商场经营管理公司
引入富爸爸投资创富模式
“穷人和中产阶级为钱而工作， 富人让钱为他们工作”
支持： 代租代管代收代售“四代”服务，坐着收钱
专人管理经营，让专家为你赚钱 包租3年，每年返租8%（建议）
投资额大， 首付压力大
大朗呼唤 新的创富模式
第二篇：
挖客户 【谁是我们的朋友，谁是我们的敌人， 这是革命的首要问题—毛泽东】
一群讨厌工作 而想轻松创富的人！
目标群体
客户区域
重点区域：大朗镇本地区 次级区域：东莞其它区域 外延区域：港台及广东其它区域
群体构成
•职业投资者 •品牌商、批发及零售业主 •政府公务员 •跨地区经商人士 •厂矿企业中高层 •有投资意识的白领一族
地方国营 大型商场
目前活跃的 商业模式
国外大型 仓储式机构
综合性购物 娱乐中心
专业 批发市场
这年头，生意不好做，炒股象赌博，储蓄是替银 行赚钱…，传统的投资模式不能满足市场的需要。
传统投资品种
风 险 投 资 品 稳健投资品种 种
储蓄 国债 企业债券 股票 投资实业 住房 商铺
收益回报 1 . 98%— 2 . 32%— 高于储蓄 无法把握 无法把握
2 . 25% 2 . 63%
回报方式 利息收入 利息收入 债券利息 赚取卖出 企业盈亏
买入的差价
自用 或 出租
出租增值 转卖，年 限长
视具体情 况，回报 率不确定
自行出租， 收入回报 不稳定， 可转让
投资风险 无
无
随企业经营 极大，可一 壮况，有一 夜暴富可倾 定风险 家荡产
难以把握
出租率低 回报慢
5、 开发商实力较雄厚。
项目SWOT分析
劣势：
1. 区域知名度不够响亮，片区档次不高； 2. 区域交通与城市环境有待改善； 3. 开发商对商业的经营管理经验不够； 4. 开发商品牌影响力暂不够大。
威胁：
1、交通条件得不到改善，势必 影响投资者信心：
2、项目推广的决策、执行及调整。
过程中如何解决
1、针对交通不便，可依靠政府扶持，向政府申请设置公交站。如深圳茵悦 之生花园；
第一篇：
挖商机 【建立在深层思考上的财富发现之旅】
1、大朗市场环境
——大朗市场商业特征规模较“小” ——商战氛围不浓，显得较“静” ——各类市场大行其道，显得较 “乱
►大朗商业总体不够发达，商场推广 水平不高，基本停留在街铺经营、 市场经营的层面上，没有真正意义 上的、象样的大型精品商场、专业 市场，不用说集购物、休闲、娱乐、 美食等于一体的大型综合性购物中 心（MALL）
人，总人口达至40万人之巨，相当于国外一个中型城 市！
对这么大的市场无动于衷 简直就是跟人民币过不去！
城市“钱”景
•大朗的房地产市场发展速 度开始加快 •新一轮的市场竞争即将全 面爆发 •从老城区改造向前推移
商业“钱”景
•旧商业繁华地带成定势,已无发 展空间； •大朗新兴大商圈铸就大“钱” 景。
财富“快车道”
•租金稳定，升值空间大； •年回报高达7%,未计商场增值； •风险小，有主力商家经营， 抗风险能力强。
2. 规划唯一： 集购物、居住、休闲为一体 2、长富步行街人气旺盛，发展空间较大；
的大型商住社区；
3、政府扶持，强力保障；
3、 规模大，商业面积24866平方米 4、 配套领先，有景观优势；
4、项目消费群强劲庞大且独特有专属优势 5、大珠三角发展趋势，加强了区域间的沟
通与联系，大朗镇的领导地位容易建立
大朗呼唤大商业
郊居化大潮涌动，卫星城镇飞速发展！
——城市建设重心向城镇位移，区域前景形势大好； ——东莞的经济增长率平均每年22%，经济蓬勃发展； ——政府扶持，各方面的“大动作”，前景一片光明； ——大盘带动，大朗镇片区形象大幅提升； ——大朗镇具得天独厚的区位优势、生态优势和资源优势； ——据权威数据，大朗自99年至今，已足足增加了4万余
业态“钱”景
•富华大道与长富步行街传统商业集散地受 限于环境差和商家规模小。 •中心区各市场属“换季”业态，人气持续 下降。
大朗最美的风景， 是“钱”景！
投资市场分析
•消费不断被刺激 •居民集中，人流畅旺 •投资创富的市场环境 已经具备
投资型 零售商铺
国内跨地域 连锁超市
传统商业 模式
专卖店或 会员店
值得说明的一点的是：我们项目档次虽然不能定得太高，但我 们在区域内商业业态和经营品牌的突出，要求我们在推广过程 中须有一个更高的姿态，来适应我们的项目。
“长富广场”项目包括商业及住宅两个部分，针对项目的本身 特点，我们对商业部分将有所侧重。
策略思路
1、挖商机
全
2、挖客户
程
3、挖价值
控Leabharlann Baidu
制
4、挖定位 5、挖诉求 6、挖渠道
长富广场
【一座划时代的商业丰碑】
整合传播策划方案
长城盛花广告
首先，是商业篇。
从 两 个
关 键 词
说 起 ！
从东门商圈窥见商业城区变迁的风云变幻
1. 方圆不到一公里的地方产生了 30亿的效益！
2. 铺挨着铺，铺连着铺，对视铺、 握手铺、连锁铺数难以计数。 是繁华一斑！
从万佳带旺华强北窥见我们的发展前景