北上海恒大威尼斯水城首期修建性详细规划(论证汇报)

• 总用地面积：8.88 公顷； 总建筑面积：19.37万平方米； 总户数：682户
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13
功能分区
• 超高层住宅区
• 为两栋点式的超高层住宅，每户都具有良好的水景视线。设置集中的地下停车场。
• 总用地面积：2.01公顷； • 总建筑面积：9.60万平方米； • 总户数：480户
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14
功能分区
• 多层情景花园洋房住宅区
• 微观层面
• 典型驳岸设计
景观系统
硬质驳岸示意 软质驳岸示意
挑台式驳岸示意
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29
规划方案 • 微观层面
• 景观元素 营造优美、生态、远离尘嚣的体验氛围，反映本地区的自然、生态特征。
灯光
铺装 座椅
景观系统
标示 室外家具
a
30
绿化规划
• 绿化系统
• 规划充分体现“绿树、碧水” 为主题的生态绿色主题。采 取重点塑造、均质发展的策 略。
a
24
交通系统
• 静态交通
•
停车 • 居住区部分机动车停放以车库停车为主，地面停车为辅。 • 度假区机动车停放以地面为主，结合入户花园设置。 • 公建部分结合建筑设计设置半地下停车场。 • 在入口广场商业中心设置了2个公共地面停车场，同时
在公共服务中心也设置了２个公共地面停车场。
停船
•
结合航道设置，在主入口东南侧和公共服务中心威尼斯 湖东、西侧设置3个公共码头。各功能组团设置较小的
• 总用地面积：13.48公顷； • 总建筑面积：5.16万平方米； • 总户数：102户
功能分区
a
17
功能分区
• 中小学区
• 布置48班中学和36班小学各一所，服务 范围为整个威尼斯水城。放在首期建设 可以解决住户子女就学的问题，使他们 没有后顾之忧。
• 总用地面积：10.31公顷 • 总建筑面积：4.70万平方米
• 规划技术经济指标总表
项目
规划总用地
居住户数
居住人口
总建筑面积
住宅建筑总面积
公共服务设施总面积（基本社区中心、中学、小学、幼儿园、商业服务设 施）
容积率
净容积率
建筑密度
绿地率
机动车 停车位
室内 室外
a
单位 公顷 户 人 平方米 平方米 平方米
数量 150.00 1868 5604 906112 492812 413300
• 布置多层情景花园洋房，利用建筑退台可以在空中为每户提供私家花园。同时打造多层次的立体景观绿化效果。 • 总用地面积：5.46公顷； 总建筑面积：6.90万平方米； 总户数：224户
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15
功能分区
• 双联别墅度假区
• 布置双联别墅，设置中心共享花园。同时有 亲水型和近水型两种布局模式。以满足不同 顾客的需要。
3
多层花园住宅
4
小高层空中花园住宅
5
超高层住宅
6
学校
7
商业服务设施
8
道路广场
9
绿化工程
10
水体整治
11
预留费5%
12
总计
技术经济指标及投资估算
投资估算
建筑面积（M2） 51600 82486 68994 193732 96000 49000 364300
总投资（万元） 6192.00 9073.46 8969.22 25928.76 25185.16 4900.00 54645.00
低压配网采用0.38千伏。
变配电所规划
•
共设置4处配电所，配电所全
部结合20千伏户内式变电所
建设。
供电工程规划
a
42
电信工程规划
电话配置标准及用户预测
•
固定电话主线需求为6941线。
弱电系统设计
•
弱电综合机房结合美食娱
乐广场设计，弱电综合机
房总预留建筑面积1000平方
米。
电信系统
•
结合弱电综合机房设置威
• 建造威尼斯水城的公共配套繁华地，展示威尼斯水城的典型物业产品，塑造威尼斯水城的“水都”品牌 魅力。吸引全国乃至全球的精英人士来此度假、居住、旅游、观光，享受诗意的栖居生活。
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7
规划设计
a
8
方案构思
• 构思一——功能组团岛式布局，打造魅力水城核心区。 • 构思二——“T”字型公共配套区，打造繁华水城核心区。 • 构思三——水陆双网交通体系，打造通达水城核心区。 • 构思四——水景绿地交相辉映，打造生态水城核心区。 • 构思五——多种物业产品共融，打造多样水城核心区。
• 总用地面积：16.60 公顷； • 总建筑面积：8.25平方米； • 总户数：380户
a
16
• 独立别墅度假区
• 布置独立别墅，设有中心绿地，可以布 置游乐、健身等设施，供居民活动。同 时布置有亲水型、近水型和园中型三种 布局模式，来满足不同顾客的需要。户 户有花园，户户有私人码头，凸现尊贵 品质。
技术经济指标及投资估算
户数 102 380 224 682 480 1868
套数 380 1163 315 10 1868
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百分比(%) 5.5 20.3 12.0 36.5 25.7 100
户型比(%) 20.3 62.2 16.9 0.5 100
36
• 估算投资汇总表
序号
项目
1
独立别墅住宅
2
双联别墅住宅
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20
公建配套
• 规划形成“一核、一带、多点”的公共配套结构
首期的教育设施包括48班中学、36班小学、和12班幼儿园各一所。
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21
交通系统
• 车行系统
车行系统强调方便快达，主要成网络式布局， 分为５个等级：
• 二级公路，包括海堤公路， • 主干路 • 次干路 • 支路 • 组团路
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22
• 船行系统
a
18
功能分区
• 休闲购物区
• 分为两段，布置绿化景观休闲带和美食购物广场，为居者创造富有活力的休闲购物场所。 • 总用地面积：6.91公顷； 总建筑面积：0.72万平方米；
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19
功能分区
• 公共服务中心区
• 设置六大中心，提升整个社区的品质。向顾客充分显示威尼 斯水城的高定位、国际化。
• 总用地面积：29.31公顷 • 总建筑面积：34.68万平方米
启东市— 北上海恒大威尼斯水城首期修建性详细规划（论证汇报）
江苏省城市规划设计研究院.2008.08
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1
• 规划背景
• 项目背景 • 现状条件
• 规划设计
• 规划构思 • 结构布局 • 功能分区 • 道路水系 • 公建配套 • 景观绿化
主要汇报内容
市政设计
给排水 强电、弱电 管线综合
建筑设计
设计原则 住宅设计 公建设计
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2
规划背景
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3
• 威尼斯水城报建方案 • 威尼斯水城控规 • 威尼斯水城的首期开发建设用地
项目背景
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4
现状条件
• 区位
• 位于启动市寅阳镇东部沿海地区，在长江入海口 的北岸，与上海隔海相望，具有开阔的临江景观 资源。
•
同时沪崇隧道、崇启大桥建成后，从水城到上海 虹桥机场仅1小时车程，对外交通联系也十分便
• 重点塑造区域可以概括为 “双带、双点、一面”。
• 各功能组团的绿地和水上绿
化均质发展。
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31
绿化规划
• 植物配置
• 植物配置应该注重原生态，注重陆生植物和水生植物的结合。 • 陆地植被以乔灌木为主体，注重乔灌木、坡地草被的合理配置，强调植物的景观层次和季相变化，既
满足环境的功能要求，又体现园林造境的要求。 • 水生植物根据不同的水位深度选择不同的植物种类，并宜多采用本地物种，以确保其适应性。
公共码头，可以停靠公共船只和私人船只。并且栋栋临
水处可以设私人码头，停放私人船只。
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25
• 公共交通
• 在主入口北侧设置1个公交首末 站。作为内外客运交通衔接的 换乘枢纽。沿中心大道设置一 条公交线路连接首期各功能组 团。公交站点的选择以方便出 行为主，结合住宅组团的主要 出入口设置，间距为500米左右。
用地(ha) 150.00 39.04 38.14 18.61 13.12 41.09
百分比(%) 100 26.03 25.43 12.41 8.75 27.39
人均面积（M2/人） 267.66 69.66 68.06 33.21 23.41 73.32
备注 不含城市道路
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34
技术经济指标及投资估算
a
10
规划结构
• “一带、九区、双节点”的布局结构
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11
功能分区
• 主入口商业广场区
•
是威尼斯水城的门户区，建设商业娱 乐设施，同时以主题音乐喷泉广场来
作为标志。
• 总用地面积：3.26公顷 • 总建筑面积：1.03万平方米
a
12
功能分区
• 小高层空中花园住宅区
•
全部为小高层的住宅，层数匀为11层，以3列为一组共享一个中心花园。中心花园内可以布置游乐、健 身设施，供居民活动。同时布置一个12班的幼儿园，主要解决一期住户子女的幼儿园教育问题。
米。
•
规划于东方河设置节
制闸，控制水城水位，
于北横七河、南横五
河与黄海相交的地方
设置排涝闸站，泵站
流量均为11立方米/秒。
雨水工程规划
a
41
负荷预测
•
用电负荷6.7万千瓦，需中低
压配变容量4万千伏安。
电源规划
•
首期西北部建设110千伏变电
所，作为威尼斯水城的主供
电源。
配电电压
•
中压配网电压采用20千伏，
0.6
1.2
%
7.7
%
42.5
辆
2071
辆
项目 单 项位 目
582
规数划 1公5规总 0顷.单数划量用 0公0规总地顷项单数划位量用总地项单目位量用地项目位
目
35
• 建筑类型比例
项目 独立别墅住宅 双联别墅住宅 多层花园住宅 小高层空中花园住宅 超高层住宅
合计
住宅套型比例
住宅套型面积 150-200 200-300 300-500 500以上 总计
交通系统
a
26
• 宏观层面
• 规划中借助景观轴线 和视线通廊组织起核 心景观和各个景观节 点，以此构筑整体的
景观系统。
景观系统
a
27
景观系统 • 微观层面景观设计还包括了各节点的设计、滨水界面的设计、典型驳岸的设计、景观元素设计等。
• 节点设计
码头广场
公共服务中心广场 a
住宅中心花园
购物街入口广场 28
4424.20 1512.00 3659.20 6032.25 150521.05
单方造价（元/M2） 1200 1100 1300 1300 1500 1000 1500
备注
含中、小学及幼儿园 含六大中心、出入口商业广
场及美食娱乐广场 不含城市道路
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37
市政设计
a
38
水源 区域供水，并于寅阳镇
设置增压泵站。
用水量
最高日用水量约为2162立 方米/日
给水管网
•
本区内给水由西侧主出
入口引入，引入管管径
DN400毫米。给水主干管
沿水城道路布置成环，
给水管管径为
DN200~DN400毫米。
给水工程规划
a
39
污水量
•
污水量为838立方米/日。
污水处理设施
•
自建污水处理厂集中处理。
污水泵站
•
考虑南片污水接入，于中心大道、
捷。
• 兼具景观和交通的优势，区位条件十分优越。
a
5
现状条件
• 规划范围为威尼斯水城的首期开发区，位于水城的核心地带。总用地面积约1.50平方公里。 • 规划范围内均为围垦用地，已完成围堰、吹沙等前期工程，目前无建设。 • 对外交通方面主要通过海堤公路与西侧寅阳镇联系。
a
6
ห้องสมุดไป่ตู้划目标
• 依据控规，通过本次规划有效指导威尼斯水城首期的建设，将其建设为集公共服务中心区、度假生活区 和高档居住区为一体的威尼斯水城核心区。成为威尼斯水城的启航之作。
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9
总平面
总用地面积：150.00公顷
居住人口：5604人
居住户数：1868户
总建筑面积：90.61万平方米 住宅：49.28万平方米 公建：41.33万平方米
净容积率： 1.2
建筑密度：7.7%
[注] 由于首期开发产品的种类多为高档的低 层物业产品，所以容积率偏低，但后 面几期会建设较多的高层物业产品， 使威尼斯水城整体的容积率在2.0左右。
经一路相交西南处设置一座污水提
升泵站，规模0.6万立方米/日，占
地0.05公顷。
污水管网
•
污水干管主要经中心大道、经一路、 纬三路敷设，管径为d300～d400毫
米，污水汇总后沿纬三路进入污水
处理厂。
污水工程规划
a
40
•
雨水管沿主要道路敷
设，就近、分散、重
力流排入附近河流，
管径为DN600~DN800毫
a
32
• 道路竖向设计
• 场地平整后现状平均高程3.3 米；规划道路控制点高程控 制在5.2-7.9米。
• 场地竖向
• 场地高程从便于排水和亲水 的要求考虑，平均高程控制 在5.4-5.8米。
竖向规划
a
33
• 规划用地构成表
项目
规划总用地
1
住宅用地
2
公建用地
3
道路用地
4
公共绿地
5
水域
技术经济指标及投资估算
水路交通是陆路交通的有利补 充，呈树装布局，分为３个等级： • 主航道： • 次航道： • 私人航道
交通系统
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23
交通系统
• 人行系统
• 人行系统与河道、绿化景观设计相结合，营造出不同意境、不同功能的步行空间。
• 主要的公共步行空间集中在沿中心大道的公共活力地带。绿化休闲带中设置宜人的步行道，可以散步、观景、亲水；美 食购物街设计为步行街，使人们可以不受干扰的购物、享用美食。在各组团也设计了步行道，整体形成完善惬意的人行 系统。