dwsc新项目地块前期策划报告纲要定稿版

[金牌代理]商业地产项目地块前期规划报告详解(附图丰富)

四、交通优势
• XX科技产业园位于我市寮步、大朗、大岭山三镇接壤处
• 项目与城市轻轨R1和R3线交汇的枢纽站近在咫尺
大岭山镇
东坑镇
本案轻轨
大
朗
镇
本案毗邻轻轨XX站，交通便利，影响力可直接辐射寮步，大朗，东坑，大岭山等镇。
项目与轻轨站近在咫尺
大岭山镇
五、园区规划
大岭山镇
大岭山镇
43 46
39 44
40
36
393837
40
38
41
31
33 37
35 36
32 34
华为
47
42
XX研发大厦
45
48
49
50
51
十、项目所在片区了解
虎彩大厦
中国移动通讯
兰馨园
华中科技大学工程研究学院
电子讯息工程研究院
轻轨R1、
R2交汇
枢纽站
中科瑞龙半导
15
（本项目距离轻轨
体科技有限公司
站约1.5
>> 报告思路
Analyze System
>> 片区规划 ——现在所在片区的规划 >> 市场研究——市场需求点分析 >> 项目定位——打造风险最低的产品 >> 经济测算——产品可售部分的收益初步测算 >> 营销分析——客户产品与卖点 >> 团队介绍——东莞XX工商铺
XX大道南—— 重点引进研发中心、总部
月荷湖周边区域—— 已有超市、餐饮、学校、医院、邮政、体育等配套设施。
十、项目所在片区了解

城乡规划前期工作计划范文

城乡规划前期工作计划范文一、项目背景及目标城乡规划是指在经济、社会、文化和自然资源的基础上，利用城乡方针政策和规划原则，对城乡空间进行综合编制和动态调整的一项重要活动。

本次城乡规划前期工作计划旨在全面分析当前城乡发展现状，形成合理的规划目标和发展方向，为城乡规划的编制提供科学支撑，保障城乡发展的平衡和可持续性。

二、工作范围及内容1.城乡规划现状分析通过调研、审查相关文件、实地考察等方式，全面梳理城乡规划现状，包括城市区域、乡村和农业生产等方面的情况。

对城市化进程、农村地区的资源配置和农村产业发展情况进行评估，并进行问题识别和判断。

2.城乡规划目标确定从经济、社会、环境、文化等方面综合考虑，明确城乡规划的总体目标和分目标。

包括城市化水平控制目标、城市空间结构目标、基础设施建设目标、土地利用与生态环境目标、公共服务设施目标等。

3.城乡规划编制原则制定城乡规划编制的原则，包括合理规划、公正公开、科学决策、可持续发展、统筹兼顾等原则。

确保城乡规划工作的科学性、公正性和可操作性。

4.城乡规划发展趋势分析分析城乡规划的发展趋势，包括城乡发展整体趋势、城市空间布局趋势、城市化进程趋势、乡村振兴趋势等，并根据趋势分析制定相应的规划策略。

5.城乡规划调研与分析对城乡规划领域的相关政策、规划实施情况、成功案例等进行调研与分析，总结借鉴经验，提供参考和支撑。

6.城乡规划前期工作报告编制在完成上述工作后，总结整理成城乡规划前期工作报告，包括工作内容的具体介绍、调研结果的分析、目标的确定、原则的制定和发展趋势的分析等。

报告应具体、详细、科学，为后续的规划编制提供基础。

三、工作步骤1.项目启动和组织确定项目经理及参与人员，安排工作任务和工作计划，明确责任分工和工作时限。

2.调研与分析按照工作范围和内容，制定调研方案，组织开展调研工作，收集相关数据和资料，进行分析和总结。

3.目标与原则确定在调研与分析的基础上，组织讨论，形成城乡规划目标和原则，明确城乡规划的发展方向和编制要求。

地块前期定位报告_图文

14565 11884 13658 12341 13302 13900 14040 11916 11548 14042 11952 22676 15237 12670
成交金额
供求比
1346460523
1.3
6978911530
0.7
747040437
1.1
3736526741
0.8
426158633
定位核心要素 1、不适宜规划高端改善产品，例如别墅和洋房，以高层或小高层首置小户型为主 2、通过户型创新、引入和社区配套、若比邻服务等做差异化区隔竞品
回顾本案特征，结合定位难点分析，我司认为本案可定位为：
大学城北中高端善居住宅，即善居系列
定位验证
保利善居系列
致力以住宅体现和谐的人文关怀，打造适合都市人生活的多元化成熟居住模式，营造成熟、舒适、有品位的人居氛围与归属感，锻造精细生活细节，以优越居住理念，满足自我享受的新富家庭对生活品质的追求和对价值空间的关注，以突出的项目个性和特有的生活情调在核心板块引领主流生活。
路、之江东路，公交390路
城区较远
4、配套
5、容积率 6、体量
商业依赖住宅底商，商业大配套位于德胜路以南沿江板块，中小学、幼儿园配套丰富
紧邻生活配套匮乏
2.6 占地5.4万方，建面13.6万方
适合做小高层+高层中等，适中
7、不利因素
西北侧1.5公里紧邻下沙北工业区，周边多为未出让土地
轻度空气污染，现有生活配套匮乏
供应面积 0
68029 633315 151645
0 0 45611 0 0 0 0 62361 0 960962
供应套数 0
962 6310 877

DWSC新项目地块前期策划报告纲要

新项目地块前期策划报告纲要
第一部分：市场现状分析
一、（某一区域）同类市场需求分析
1、同类市场容量分析
2、不同房型的同类物业销售对比
3、不同价位的同类物业销售对比
4、该类物业的市场契机
二、（某一区域）同类市场供给分析
1、该类市场放量及产品类型分析
2、该类市场销售价格走向
3、该类市场消费客源分析
4、该类市场主流产品类型分析
5、该类市场部分项目成败因素
三、地块所在区域房地产市场地位分析
综合以上需求、供给、产品力分析该区域及该类物业的市场地位。

第二部分：市场前景分析
一、发展潜质及其制约因素
从地理、文化、教育、环境、政策等角度分析区域前景及其制约因素，剖析该类市场房价上升空间。

第三部分：产品初步定位及推广建议
一、地块条件分析
1、地形条件分析
2、周边及配套环境分析
3、楼面地价成本分析
4、容积率与控制要求分析
二、产品定位及建议
1、产品建设方向研判
2、产品规划方向建议
2、产品人文形象构想
3、产品特色树立建议
4、总价及单价建议
5、目标客户群定位建议
6、项目开发策略建议
三、项目推广建议
1、入市时机选择
2、入市前的造势
3、案名及形象概括提炼
4、推广侧重点及推广渠道
〈附件篇〉
第一部分：深入浅出
附件可包括：同类市场调查表
公开出让地块一览表
商品房销售行情列表（包括商品房销售分区统计数据）
竞争项目的产品建设情况
相关规划图
周边环境、配套图表
第二部分：集思广义（各报媒对该类市场的相关报道）。

前期施工准备及策划汇报

工程质量质量等级：合格。管理目标质量奖项：高层住宅确保“云冈杯”。
工期管理目标
计划开工日期：D1#、3#、5#~7#、10#为：2014年3月20日挖土方； D2#、4#、8#、9#为：2014年4月10日挖土方；小学、会所、公交站：2014年3月15日挖土方；
计划竣工日期：D1#、3#、5#~7#、10#为：2015年11月10日； D2#、4#、8#、9#为：2016年8月10日；小学、会所、公交站：2014年7月31日、 2014年10月30日、2015年6月15日；
第五部分
施工总体部署--- 4、总平面布置
根据业主设计的总体规划图和现场勘查，本工程总平面初步设计（见下图）。具体平面布置方案待业主地下室图纸确定后再详细编制。
地下室及车库结构施工阶段，钢筋和木工加工场地可分散布置在基坑周边或某一段车库位置上，车库后做，地上结构施工阶段，布置在周边或经加固的车库顶板上。
文明施工管理目标争创“大同市质量安全标准化示范工地”。
职业健康安全目标
杜绝死亡、重伤和重大机械设备事故，无火灾事故，轻伤事故控制在1.5‰ 以下
5
环境保护管理目标
无重大环境污染事故，达到绿色施工工地标准
信守合约、密切配合、认真协调、做好总承包配合服务工作。
6
服务目标接受业主、监理对质量、进度等各方面的监督与管理。
第五部分
根据施工定
额测算，1个实
际工日完成1.2-
前期施工准备及策划汇报
第一部分
对本工程的认识
1、根据贵司提供的模块化节点计划。贵司需按照施工进度提前下发施工图纸，设计出图时间比施工实施时间要有一定的提前量，以便给各方提供图纸会审（尽量避免不必要的变更）、技术准备和物资准备时间。

某地块项目前期策划报告

福州市金山橘园洲地块项目前期策划报告
2005.08.19
路线
突围
取势明道优术
汇报内容
1 市场调研分析
2
项目分析及定位
3 项目各项规划建议
1 市场调研分析
项目市场分析项目市场空间研判客户市场需求研究方法客户市场需求分析
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
整体经济情况 ——1、整体经济发展持续增长
福州市房地产 1 市场调研分析
项目市场研究 2 区域的界定
项目片区市场
3
分析
项目周边楼盘 4 调查分析
相关区域楼盘 5 调查分析
历年住宅开发面积总量表
单位：万立方米
2000 1500 1000
500 0
1846.66 1770
873.1 322.9 255.9
1023.57 373.17 365.96
市场调研分析调查数据显示
1 供求市场分析
未被满足的市
2
场空间
➢ 居民对中高端住宅的实际购买力较强 ➢ 占六成以上消费者希望购买130平方米以
上的住宅 ➢ 有50%的消费者认为房价走势会平稳上升 ➢ 近70%的消费者计划购房
未被满足市场空间
金山橘园洲地块项目
市场调研分析
客户市场需求分析
区位类型环境档次文化建筑风格配套设施户型装修标准价位商业物业付款方式信息来源客户资料需求总结
市场发展状况 ——1、城市建设的重心
2、基础配套设施趋于完善 3、区域型经济文化居住中心
福州市房地产 1 市场调研分析
项目市场研究 2 区域的界定
项目片区市场
3
分析
项目周边楼盘 4 调查分析

项目前期策划书

项目前期策划书目录1. 项目概述 (2)1.1 项目背景 (3)1.2 项目目标 (4)1.3 项目范围 (4)2. 市场分析 (5)2.1 目标市场 (6)2.2 竞争分析 (8)2.3 市场需求分析 (9)3. 项目实施计划 (11)4. 项目成本预算 (11)4.1 直接成本 (12)4.2 间接成本 (13)4.3 总成本预算 (15)5. 营销与销售策略 (16)5.1 市场推广计划 (17)5.2 销售策略 (18)5.3 客户服务计划 (20)6. 法律与合同 (21)6.1 法律法规遵守 (22)6.2 合同管理 (24)6.3 知识产权保护 (25)7. 人力资源需求 (27)7.1 项目团队结构 (28)7.2 人才招聘计划 (29)7.3 培训与发展 (31)8. 信息技术与系统 (32)8.1 系统需求分析 (34)8.2 技术方案 (35)8.3 数据管理 (37)9. 实施与监控 (38)9.1 项目管理方法 (39)9.2 进度监控 (40)9.3 质量控制 (42)1. 项目概述随着全球经济的快速发展和城市化的不断推进，（特定的行业背景或市场需求）成为了推动社会进步的关键力量。

为响应这一趋势，（公司组织）决策层基于深厚的市场研究和对未来发展的深刻理解，决定投资实施一项具有前瞻性、创新性和战略意义的大型项目，命名为“（项目名称）”。

项目旨在利用最新的（技术模式解决方案），针对（具体的目标市场用户需求）提供解决方案，以满足区域内（产业发展需求居民生活质量提升）的目标。

通过整合（资源技术人才），采取创新实证迭代的发展路径，“（项目名称）”项目力求成为行业内的示范和标杆，引领行业新趋势，并在经济、社会、环境等层面实现可持续发展。

该项目位于（项目地点），规划总面积约为（面积数据），预计总投资成本约为（成本数据）。

项目计划于（开工年份）开工，分三期实施，预期于（完成年份）全面竣工，并实现商业运营。

商业地产前期策划报告(模板)

30
第四章购铺(投资)需求分析
二、经营者（商家）需求分析二
经营者品牌、业态、所需面积、租金承受范围、相应饼图优惠需求等分析
31
三、消费者分析一
第四章购铺(投资)需求分析
消费者年龄、职业、消费习惯、消费金额等
相应饼图
32
三、消费者分析二
第四章购铺(投资)需求分析
消费者年龄、职业、消费习惯、消费金额等
第一章项目系统定位
47
三、目标客户定位
1. 目标消费群定位 2. 目标购铺（投资者）定位 3. 目标经营客户定位
第一章项目系统定位
48
四、项目经营定位
1、功能分区
第一章项目系统定位
49
四、项目经营定位
2、立面业态
第一章项目系统定位
50
四、项目经营定位
3、业态组合及面积配比
第一章项目系统定位
第六章项目地块调研分析
地块形状
39
一、项目地块概况
第七章项目地块调研分析
3、项目基本经济技术指标
•
占地面积、建筑面积、绿化率、开间、
层高等
技术数据表格
40
一、项目地块概况
第七章项目地块调研分析
4、项目开发现状
•
外立面、施工进度、装修进度、租售场
面等
项目现状图片
41
一、项目地块概况
5、地块交通条件地块主要交通要道、交通工具
25
二、市区重点个案分析二
第三章房地产竞争状况分析
市区重点商业个案现新状、规模、主要业态或定位功能、推广策略、优劣势
市区重点商业个案图片、代表商家、优劣势点图片
26
第四章购铺(投资)需求分析

DWSC项目可研报告纲要

第一部分市场分析一、**市宏观市场调查............................................1、............................................................ 经济环境分析.........................................................2、目标市场概述 (2)3、............................................................ 目标市场竞争态势分析.................................................二、意向项目所在区域市场调查分析.................................1、............................................................ 意向项目区域位置分析.................................................2、.............................................................. 未来城市发展方向及意向项目所在区域地位分析...........................3、.............................................................. 意向区域房地产发展的特点与前景.......................................三、竞争楼盘分析................................................1、............................................................ 部分竞争楼盘概况（附调查表）.........................................2、............................................................ 竞争态势分析.........................................................3、............................................................ 意向项目SWO分析......................................................四、**市场消费力分析............................................1、............................................................ **市场购买力浅析.....................................................2、目标消费群概述...................................................3、目标消费群的分析.................................................五、产品定位建议.....................................................第二部分项目可行性分析一、项目概况....................................................二、项目开发背景................................................1、相关城区规划 ............................................2、项目相关情况 ............................................三、地块SWO分析................................................四、项目定位及实施计划.........................................1、项目定位 ................................................2、开发计划 ................................................五、项目销售预测.....................................................1、销售面积预测 ..................................................2、售价预测 ......................................................3、销售收入预测 ..................................................六、项目造价预测.....................................................七、项目经济评估.....................................................八、项目不确定分析...................................................1、盈亏平衡分析 ..................................................2、敏感性分析 ....................................................3、其他情况分析 ..................................................九、资金筹措及用款计划...............................................十、对开发方式的几点建议............................................. 第三部分结论附件部分附表1开发阶段控制计划附表2主要经济技术指标附表3销售收入预测表、销售百分比预测表附表4工程财务现金流量表附表5财务现金流量表附表6项目总成本估算附表7财务现金流量表（支出增5% ）附表8财务现金流量表（支出增10%）附表9财务现金流量表（收入减5% ）附表10财务现金流量表（收入减10%）附表11资金筹措及应用表。

房地产项目前期策划工作内容模板

深圳英联房地产项目前期策划工作内容模板一、市场调研（一）城市发展PEST分析1．城市发展政治环境（P）1)国家或城市发展宏观政策2)城市规划发展趋向分析2．城市发展经济环境（E）1)城市建设状况2)城市产业发展3)城市经济实力（人均GDP）4)城市消费实力 (恩格尔系数)5)城市精神价值3．城市发展社会环境（S）1)城市人口及结构2)城市化水平3)基尼系数4)人均居住面积4．城市发展技术环境（T）1)城市智力及研发水平2)新技术产品产值所占比重（ % ）3)社会劳动生产率（元,人）4)科技进步贡献率（ % ）（二）城市发展房地产总体环境调研1、城市房地产市场现状特征1)城市房地产市场总体特征A.城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析B.城市房地产市场供求关系和结构分析C.城市房地产区域特征分析D.城市房地产营销特征分析2）城市房地产发展市场主体特征A.城市房地产开发主体特征B.城市房地产产品特征C.城市房地产服务主体特征D.城市房地产消费主体特征3）城市房地产发展预测A.宏观政策对房地产市场的影响B.城市投资环境发展分析C.城市房地产投资趋向分析D.城市房地产发展趋势分析（三）区域房地产市场调研1．区域城市发展总体特征2．区域房地产市场地位及特征3．区域房地产相关项目调研分析主要研究本区域及本项目周边区域。

根据产品的可替代性，本项目的竞争产品，按竞争性依此分层次研究。

内容包括：3）规划设计及卖点4）产品组合及特征户型面积、厅、房、橱、厕面积及比例、平面结构特色、主力户型等。

5）项目定位6）营销综合及策略7）价格标准及策略8）媒体广告及效果广告宣传、主打广告语等。

9）促销措施及效果10）销售状况11）客户群分类特征12）物业经营管理模式及市场调查：如服务项目、收费、业主反应等。

通过对本区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查，分析本项目与深圳市目前供应状况存在的差异，寻找市场供应空白点及供应不足点。

东莞天诚项目前期策划报告

产品形式
存在条件
典型案例客户关注点产品功能
大户型
拥有丰富的自然景观资源和园林景观，不受噪音影响，对居住环境要求较高，有社区规模
中信凯旋城世纪城国际公馆
环境、产品、居住氛围
成熟、舒适居家
距城市繁华地段不远，周边配套成熟，有一定中等户型
的社区规模，交通便捷
景湖春晓中央华庭
价格、产品、地段
经济居家
多数位于城市主干道旁，交通便捷，展示面好，小户型
配套较成熟，周边租赁市场活跃
尚书苑香槟时代
价格、投资回报、过渡居家、
交通便捷
投资
小户型是与项目自身条件较契合的发展方向
小户型开发模式：
开发模式
典型楼盘
价格
酒店模式
趣园、御林、东方华都、 7500-
天都世纪
15000
商务模式
格兰情天、嘉汇新城、 7500求是大厦、南方国际、 9700
土地存量上市；按居民的收入比来看，房价还具有一定的上升空间；三级市场交易量逐渐增大，也是房地产市场发展的良好趋势。
可观的市场增长空间和激烈的市场竞争并存
微观市场：多元化发展
市区与各镇房地产市场同步发展，80-120平米三房仍为主力产品；客户结构发生一定变化，需求呈现多元化趋势；全市整体房价水平不高，但市区房价区间为4000～7000元/平米，市区与镇级价格出现“剪刀”差，市区建设效应明显；东莞外客户和东莞内客户购买比例趋向持平，市场投资潜力受到多方关注；南城区成为供应焦点，小户型供应集中；市场小户型供应品质不一，具有一定的塑造空间；尚书苑、香槟时代的成功，客观上说明高创新品质小户型潜力较大。
星彦战例1：天都世纪（定位：国际级酒店式公寓）

某镇地块项目策划报告

二、宗地现状1、宗地位置较好，地处XX镇较中心地带。

2、地势较平坦，自然标高于城市规划的相比低30CM,与周边地势相比也低了30（规划道路）-100CM（边上的一座桥）。

3、宗地原先是稻田。

目前状况是今年的秋收刚完成，内有水渠和田埂还有一些1.5-2米的小土山，宗地左边有一个不大的池塘和后边有一条河渠，另外还有一条50万伏的高压线走廊。

根据规划：总用地面积约为110068平方米，可建筑用地面积约为95814平方米。

损失土地面积为14254平方米。

虽然损失土地面积较多，但如能在规划设计中和户型种类的配比合理，还是可以通过价格的控制得到最大的利润。

4、目前宗地是稻田，不存在地面居民、工厂、拆迁等的工作，但要对宗地进行土方填平。

5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等（这部分情况及图纸应由政府提供）6、宗土完整性较好，形状也比较规则呈长方型，南北走向，同时该宗地属政府协议转让土地价格相对市场拍卖低。

由市政规划建设市政道路（已建成）。

7、宗地边上有一条50万伏高压线走廊，损失建筑土地面积，并且对规划造成一定影响。

（图只是作为一个示范）（联体别墅）以上或以下图片仅供说明，不是本公司要策划的房型图设计特点：把居住环境和自然、人文、尊贵身份相融合2、主要产品类型：（小区进门）（叠加式别墅）3、节能和环保型建筑材料选用的考虑。

4、在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。

5、宗地项目，对营造社区生活氛围的考虑。

二、规划设计的可行性分析1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念的要求。

主要从规划设计角度，转化成现实产品的可能性。

建议各种物业形态的配比（图）：初步建议户型面积平方米户数（套）比例（%）三室两厅（多层）141-156 168 25 独立别墅375-588 93 45联体别墅296 50 15叠加式别墅225 66 15 合计377以上是按9万平方米（容积率0.8）的建筑面积进行估算的情况。

DWSC初步产品建议书

初步产品建议书（纲要）
前题
目的
工作内容
一、项目定位
1、区域市场经济情况描述；
2、区域房地产市场情况（通过经典表格说明）
a)区域房地产市场供应消化情况及与经济、政策变化的关系
b)区域房地产市场潜在供应消化情况及经济、政策变化情况
c)区域房地产市场中存在的机会点
3、项目与周边的关系
a)项目地块情况及地块与所在区域定位和规划的关系
b)项目周边交通及配套情况
c)项目周边社会资源及人群特征
4、潜在消费者背景资料分析
5、潜在消费者产品需求分析
二、产品定位
1类型
生活设计：
形象定位：
2档次风格：
价格定位：
建筑风格定位：
三、户型比例建议
四、预期价格（采用可类比物业加权比较法）
五、开发节奏。

项目前期及策划阶段

10.对于技术标准和设计规范有空缺的，需要组织进行技术标准的制定
11.实施设计变更管理
设计阶段的进度控制
1.根据项目总体进度控制目标制定设计进度分解控制目标
2.提出有关进度控制的要求
3.审核设计方的详细出图计划，并进行设计进度过程控制
4.组织设计进度协调会
5.组织分析设计方提出的问题并及时回复
6.编制设计各阶段进度控制表格，和进度控制分析报告
4.审核各阶段设计成果是否满足业主的质量标准和功能要求
5.审核设计成果是否满足规划及相关规范、
规定和技术标准
6.审核设计成果是否满足相关设计深度要求，对施工图设计进行施工可行性分析
7.组织论证设备选型，并提出建议
8.组织专题分析论证，提出论证报告（如有必要）
9.组织论证项目的新产品、新技术、新工艺、新材料的主要使用用途，提出论证报告
5.参加资格预审
6.参加现场勘查和答疑会
7.组织编制和审核招标（采购）文件
8.组织编制和审核工程量清单或招标控制价等文件
9.参与开标、评标活动
10.组织起草和审核工程发包合同
11.参与合同的谈判及签订工作
12.办理合同备案
开工条件审核
1.审核施工组织设计
2.审核和批准建立规划
3.组织召开第一次工地会议
设计协调及信息管理
1.建立信息沟通机制和制定设计协调制度
2.协调各方工作
3.组织设计方协助和参与材料设备采购施工等相关工作4.建立文档信息管理制度
5.组织设计阶段各类工程文档管理工作
设计阶段的报批报建及配套管理
1.项目配套征询
2.将初步设计文件、施工图设计文件等保送有关部门审批
3.办理建设工程规划许可证