物业装修管理案例分析

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物业管理案例分析.

公民只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利。应当本着安全、合理的原则使用物业，并遵守法律、法规及业主公约的有关规定。长期使用巨型浴缸必然对大楼的楼板强度及承重结构造成危害，使大楼存在潜在的安全隐患。同时还应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加以必要的限制。
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依据：《上海市居住物业管理条例》第二十八条第一款第一项规定：“物业使用中禁止下列行为：（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。”
作为一个业主，应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约。卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗，并由此造成外墙面的污染，严重损坏了房屋的承重结构，破坏了大楼的外貌，影响了周边的环境。物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对卫某采取制止措施，维护了其他业主的合法权益。
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管理处的领导考虑，若简单放行，恐怕损害业主的利益；若拒不放行，又会使住户感到不便（租住户和业主同样都是物业公司的服务对象，兼顾二者利益应为物业管理所必需，绝不能只对业主关心倍至，而对租住户冷若冰霜）。于是鉴于租住户只是搬出部分家私，提出了一个变通办法：租住户列出所搬出家私清单，并暂交与家私价值相当的押金，管理处做好记录，并出据收取押金的收据，一旦租住户能够提供业主的书面许可，管理处立刻全额退回押金（这一办法可取，但前提是要让其正确理解，否则容易引起纷争）。这位租住户觉得管理处的建议合情合理，便欣然接受。时隔不久，该住户拿到了搬出家私的业主书目许可。在到管理处换取押金时，还对管理处既对业主负责又为住户着想的做法赞许有加。
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房屋租赁引起的纠纷
案例四、租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办？
案情：去年9月18日，某花园B栋5楼F座的一租住户想要搬出一部分家私。他千方百计联系此时正在国外的业主，但就是联系不上。按照管理规定，租住户搬出家私，必须有业主的书面许可，而没有业主的书面许可，管理处不予放行（这一规定有必要，现实中确发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住户万般无奈，找到管理处领导，恳请给以特殊照顾。

物业管理实务案例分析参考资料

案例分析及相关法条一、物业装修管理相关法条〈物业管理条例〉第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

【案例一】某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。

上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。

问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？2. 物业公司在管理服务中应如何改进？【分析】此案例中反映的问题主要是：一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置；二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。

因此，物业装修管理中，应从以下方面改进：首先是业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》，详细说明装修地点、内容等情况。

其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报。

第三，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。

【案例二、 102】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识（工牌）施工人员在小区进行装修作业。

经询问，称其未来得及办理相关手续。

问：你认为物业公司应如何处理此类案例？【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。

同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。

【案例三、 103 】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放，经了解得知业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。

巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。

问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？2. 物业公司在管理服务中应如何改进？【分析】这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的，往往导致不安全因素产生。

常见物业装修管理案例分析与问答十二则

常见物业装修管理案例分析与问答十二则 01不在制定位置安装空调某小区不按物业公司的规定位置安装空调,物业公司进行管理时,业主坚持要在自己选择的位置安装,空调公司的安装人员也在一旁鼓动,助长了业主的不满情绪。

此案问题有：1.面对此种情况,物业服务企业应如果处理和业主的关系2.面对此种情况,物业服务企业应如果处理和空调公司安装人员的关系分析参考：1：面对此种情况,物业服务企业应采用沟通说服的方法来引导业主,也可采用请其他业主和业委会共同说服的方法,来增加装修业主的压力,使其放弃自己的打算。

如果处理无效,企业也可采取一些临时的强制措施来制止。

2：空调公司安装人员可采用分化的办法来减少同业主之间的合力。

物业服务企业可将空调公司的工作人员叫到一边,进行告诫,如果执意违规,你们将进行小区管理黑名单,你们在本小区的做生意,将不会得到物业公司的支持,要求空调公司工作人员配合物业公司的工作。

物业管理牵涉到方方面面,我们在处理问题时要注意巧妙地借人之力、成我之事。

02私自改变下水管楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆,改变了废水下水立管的三通,致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。

此案问题有：1.顾某能否将储藏室添装为卫生间2.对顾某的行为应作如何处理分析参考：1.由于储藏室未做防水处理,也未正常安装排水设施,添装为卫生间后存在漏水隐患,故不能将储藏室添加为卫生间。

2此案同前案一样,物权法第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

据此规定可见,业主虽然对室内装修具有自主决定权,但装修之时,不得损害其他业主的合法权益。

此案业主的装修行为,已经严重损害了楼下业主的合法权益,故应进行强力制止,楼下业主和物业服务企业都有权要求其拆除电动抽水马桶、洗脸盆,按房屋的原始结构图,将废水的下水立管的下水管恢复原状。

物业管理工程服务案例分析20则

物业管理工程服务案例分析20则工程人员敷衍了事，引致业主投诉[案例描述]1月2日，18幢三、四楼业主向管理处反映家中有线电视无信号。

工程技术员因四楼业主不在家未进行维修而导致业主投诉。

[处理过程]管理处服务中心接到投诉后，向业主作出解释（有线广播电视站前两天才把信号送到该幢楼房）；并立即向工程部派发“内部工作联系单”，要求工程部尽快开通此处有线电视信号。

工程部接到派工单后马上安排工程技术人员对该幢楼房的有线电视总接线盒进行检修，对松动线头进行紧固。

随后，工程技术人员对三楼业主家的有线电视信号进行了检查确认，到四楼业主家检查时，因业主不在家就离开了（有线电视接线分盒在业主家未进行检查），然后向服务中心返回“内部工作联系单”。

服务中心对三楼业主进行报修电话回访确认，但四楼业主不在家而未得到证实。

1月4日，四楼业主发现有线电视还没信号，直接投诉至管理处经理处。

管理处经理接到业主投诉，立即安排工程技术员对该有线电视进行检查，对松动线头进行紧固，确认电视已有信号到达。

事后该业主向小区业主委员会反映此事，业主委员会对管理处此事的处理态度极不满意，并提出了批评。

[案例点评]该事件是极其平常的日常报修，因管理处工程技术员工作责任心不强，敷衍了事，同时因服务中心对业主报修未全面进行跟踪回访而引起。

管理处各分部之间在日常工作中要主动相互沟通，多联系，互相提醒，只有这样才能更好地服务于业主/住用户，提高公司的总体管理水平，减少投诉。

自来水管爆裂，工程技术员及时处理[案例描述]年1月27日凌晨3:40左右，B18别墅后花园草坪向外直冒水，水势很大。

工程技术员处理及时，避免了事故的扩大。

[处理过程]工程部部长接报后直奔事发现场，初步分析为地下自来水管爆裂，即组织人员进行抢修。

关闭相关水阀，挖开泥土后，发现一直径为75mm 的PVC补心给水管爆裂。

因仓库无备用材料，工程部长立即报告管理处经理，并联系集团物资供应中心采购部，要求供应商送货，货到后工程技术人员马上抢修，更换管件，于次日7:40分恢复正常供水。

2024年度物业管理案例分析6则

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应急处理措施及效果评估
立即启动应急预案，通知相关人员赶赴现场，安抚被困人员情绪，确
保安全。
01
在故障电梯周边设置警示标志，引导乘客使用其他电梯或楼梯通行。
03
应急处理措施及时有效，被困人员得到迅速解救，大厦内秩序恢复正
常。
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紧急联系电梯维保公司，要求迅速派员进行抢修，恢复电梯正常运行
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02 案例二：某商业大厦电梯故障应急处理
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背景介绍
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01
商业大厦位于市中心，拥有多部电梯，日常承载大量人流。
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故障发生时间为工作日上午高峰时段，多部电梯同时出现故障。
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电梯故障原因分析
经检查，故障原因为电梯控制系统故障，导致电梯无法正常运行。
进一步分析发现，控制系统故障可能与近期进行的电梯维护操作不当有关。
收费系统落后，存在人为操作失误和收费不透明等问题。
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停车场内标识不清，导致停车混乱，车辆刮蹭事故频发。
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管理优化方案设计与实施
对停车场进行扩建，增加车位数量，缓解停车难问题。
完善停车场内标识系统，设置明确的停车位和行驶方向指示牌，减少停车混乱现象。
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引进先进的智能收费系统，实现自动化计费和在线支付功能，提高收费效率和透明度。
物业管理案例分析6则
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目录
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• 案例一：某小区绿化改造与居民参与 • 案例二：某商业大厦电梯故障应急处理 • 案例三：某写字楼停车场管理优化 • 案例四：某住宅小区安防系统升级实践 • 案例五：某工业园区环境卫生整治行动 • 案例六：某城市综合体物业管理模式创新探索

物业管理常见案例分析

物业管理常见纠纷解析案例一：业主家中地板渗水怎么办去年5月的一天,管理处接到某单元业主刘先生投诉,说家中所有木地板有水往外冒.管理处立刻派维修工前去查看,在其家所有水龙头关闭情况下,水表还在转,判定给水管有水渗入地板.管理处考虑到此木地板较贵重,估计损失在二万以上：业主的客厅、主人房、客房全部进水,已给业主生活带来不方便.虽说给水管道还在保修期水管安装保修期为二年,施工单位可以不承担赔偿费用.处理此类问题要相当慎重,不然夹在业主与施工单位中间二头受气一定要按严密程序去操作：1、召集施工单位工头、装修负责人、业主、管理处有关人员到现场,由施工单位开凿寻找故障点；2、故障点找到后,拍照留下证据,根据现场判断谁的责任.现在有些给水管用塑料管,装修时容易造成渗水事故经查是因为给水管接头处渗水,判定现在由施工单位负责；3、由业主提出赔偿费用及维修方案只针对造成房间实际损失和施工单位拿木地板样板去调查一下安装木地板费用,然后开会提出各自理由及费用要求.管理处协调,三方签订一个维修赔偿协议,最终施工单位赔万元,木地板由业主自选安装,施工单位负责限期处理给水管维修；4、管理处依据三方认可协议,督促各方认真执行,管理处作好跟踪回访.有理有据,业主、施工单位对此次解决都表示满意.点评：出现此类事情业主想的是两个问题：1、谁的责任及赔偿；2、尽快自理.管理处要有针对性地进行工作,加上热情、真诚态度,既解决了问题又增加了业主对管理处工作的理解.案例二：住户在楼层焚香燃纸怎么办每逢清明、中秋等农历节日,深圳的许多人都有焚香、燃纸的习俗.住在高层住宅的往往贪图便利,就在楼层里烧来烧去.一方面缭绕的烟雾使消防警报频发,令人真假难辨、疲于应付；另一方面残存的烟垢污损墙面地砖,很难彻底清除.海丽管理处从实际出发,采取了相应的对策,实践证明效果很好燃纸焚香的习俗该不该取缔,这不是物业公司需要讨论的问题.物业公司应该考虑的是,如何对其加以引导,避免妨碍正常的物业管理.一、是既加强教育引导又尊重住户焚香燃纸的习俗,指定供住户焚香燃纸的地点,防止“处处冒烟”,便于统一管理.二、逢节日提前发出告示,提醒住户自觉遵守管理处到指定地点燃纸的规定,并派专人到现场疏导监督.三、要求所有在楼层作业的员工主动负起责任,发现违规焚香燃纸的当即予以劝阻和制止,加大管理力度.四、严肃查处违规焚香燃纸现象,对不听劝阻、屡禁屡犯的给予书面告诫,严重的进行处罚或提请消防主管机关处理.点评：卤葬行事,容易闹出乱子.可以说,这里所采取一些措施都是恰当的.在尊重的前提下加强管理,在管理的过程中注意尊重,对涉及到民俗民风问题的处理,大抵应当如此.案例三：纠正违章装修僵持不下怎么办去年初夏的一天下午,某小区护卫队员报告,一位业主未按要求的位置,擅自在外墙上开孔安装空调.等装修巡视督察人员赶到现场时,空调安装已在进行之中.装修巡视员检查一番后,向业主解释,如此安装不但影响了外立面的统一和美观,而且安装厂家施工已不慎将暖气立管打漏,还将给业主的生活带来不便.但业主仍坚持已见,督促继续安装.装修巡视员只好暂扣装修工人的工具和证件,予以制止.同时,请水工火速来补已打漏的暖气立管果断制止违章作业,迅速处理相关损害,再研究如何纠正问题,应当说从程序上是对头的.业主对装修巡视员制止违章装修十分不满,提出要物业公司领导签字,承担停止安装空调的后果.装修巡视员认为自己所做并无不妥,随即提出业主也需签字,承认自己违反小区装修管理规定.双方各执已见,一时僵持不下.水工赶到现场后,迅速将漏水的暖气管修复好,将污染的地面、墙面进行了彻底清理.一看两人还在争执,便接了个话茬：“要我说也不是什么大不了的事情,谁也不用让谁签字了,还是商量商量怎样安空调吧”处理此类问题不公是管理人员的事情,普通作业人员也有责任,该说话时就说话等两人都平静下来,他再对业主说：“我看你自己选定的这个位置并不好,,咱抛开影响外立面整齐美观不说,就说你安到这里,冷凝水管要走多远呀,比较起来还是规定的那个位置好”.证明你错了,自然说明我是对了,这样的说服方法很巧妙业主迟疑不决,水工试探着提了个建议：“如果你觉得我说的没有道理,你自己里里外外看看”.或许刚才主动帮助修复漏水暖气管的举动感化了业主,业主楼上楼下转了一圈,回来后欣然同意在规定位置安装.并且与装修巡视员握手言好.点评：人们赏说“解铃还需系铃人”,其实未必尽然.有些时候矛盾双方剑拔弩张,斗气顶牛,谁也不肯让步,就需要别人从中做点斡旋,搭个台阶.有了这样一个外力的推动,双方冷静一下,很可能一切都随之烟消云散.案例四：业主对物业公司有了成见怎么办某小区一位业主装修时,擅自在阳台顶棚焊接铁架,与楼宇其它阳台极不协调.管理处发现后,立即发出停工整改通知书.业主对此怨声载道,说管理处限制她的自由,铁架非搞不可.你发火我不发.管理处有关人员三番五次地耐心给好讲解装修管理法规,说明保持外观统一的必要性,任硬顶也好、软抗也罢,在原则问题上决不退让处理这类问题就得态度坚决,决不能轻易退让开口子,开了一个口子,下要为例,恐怕一发而不可收.业主一看管理处的态度这么坚决,只好按照要求进行整改.虽说违章装修的问题解决了,但这位业主的心中也留下了对管理处的成见,每次见面都板着个脸,主动搭话也爱理不理的.为了消除好的误解,管理处不计较其态度,照常真诚地为她提供各方面帮助,以换取好的理解和信任管理处每天都在与业主打交道,磕磕碰碰总是难免的,有了矛盾不要紧,关键是要主动用自己的真诚重新的换取理解和信任.装修完帮助她打扫卫生,入住时帮助她搬运家具……一次,助理员小王见她回来,吃力地拿着两大包东西,而当时电梯又临时停运,就主动前去,帮她将东西搬到家中.看着曾经“为难”过自己而现在汗流浃背的小王,想到入住前后与管理处相处的这段日子,好终于露出了久违的笑容,有些不好意思的连声道谢.点评：坚持原则,造成与业主的感情隔阂后,可以持两种态度,一是不理不睬,你奈我何一是以心换心,重归于好.前者显示的是霸气,后者显示的是大气.真正高水平的物业管理单位,当然应当选择后者.。

物业管理案例分析

案例五
如何解决住户高空抛物问题?
案例
• 一日，某小区一单位业主怒气冲冲到服务中心，投诉楼上住户往下倒剩饭剩菜于2楼阳篷上。
• “以前还只是扔个纸团、烟蒂什么的，今天竟然往下倒起饭菜来，太不讲公共道德了。”业主气愤地说，强烈要求服务中心拿出一个具体的措施来制止这种行为。
即时讨论
1、作为小管家的你将做如何处理？
小区管理中的许多痼疾看似很难解决，其实未必。只要把它琢磨透了，见人之所未见，发人之所未发，独辟蹊径，拿出一个好的处理办法，问题就会迎刃而解。
素质技巧 ——
严管细抓
策略分析
• 纠正违规行为需要有处罚手段，否则不足以维护小区的正常管理秩序。但动辄处罚并非最佳选择，因为处罚到谁头上谁的心里都不舒服。处罚只能是不得以而为之，最好的办法还是通过说服教育解决问题。
案例
• 一日，某服务中心走进一位业主说：“因开发商没有在规定的时间内办理房产证，我从本月开始不交管理费，你们服务中心也不要来找我。”说完后扬长而去。在以后的几个月内，不论服务中心工作人员上门做工作，还是以书面形式通知，都不予理会。
即时讨论
1、你认为该业主的做法是否合理？为什么？
2、作为一名管理员，你要如何说服业主如期交纳管理费？
• 服务中心有关人员三番五次耐心地给她讲解装修管理法规，说明保持楼宇外观统一的必要性，任其硬顶也好、软抗也罢，在原则问题上决不退让，业主见服务中心的态度这么坚决，只好按照要求进行整改。
案例
• 虽说违章装修的问题解决了，但这位业主的心中也留下了对服务中心的成见，每次见面都板着脸，小管家上前主动搭话也爱理不理。
2、遇到这种情况，您将如何处理？
处理结果及依据

物业管理经典案例及其分析

1. 小区电梯内突然安装了电梯广告，本来狭小的空间更加局促，同时对劳累一天回家的人们形成视觉强迫。

据说是业主委员会同意并已与广告公司签订合同，但其事先并未征求业主意见，物管公司也不太清楚具体情况。

请问这样违反相关规定吗？持反对意见的业主应该怎么做？业主委员会只是业主大会的执行机构，对于小区的事情没有权利自己做主。

针对这样的情况，持反对意见的业主可以要求召开业主大会，共同来商议解决此事！2. 某开发公司通过招标竞拍在洪山某地段获得开发用地120亩，该项目规划分两期开发，其中一期用地40亩，二期用地80亩，2007年6月完成一期开发。

随着业主入住，2008年8月经选举成立了小区业主委员会，选聘物业管理企业，物业费住宅每平米0.8元。

2009年9月，二期开发项目竣工，业主陆续入住，2010年2月，正当业主酝酿成立业主委员会，选聘物业公司时，经开发商、街道办事处协商，决定将一、二期开发的两个住宅小区划分为一个物业管理区域，其理由是两个小区规模不大，由同一个开发商开发，共用一个泵房。

为便于管理，开发商将二期开发的住宅小区大门砌墙封闭，拆除两个小区间的围墙，二期开发的住宅小区业主改为从一期大门进出，一期住宅小区的物业管理费与二期住宅小区的物业管理执行同一收费标准，调整为住宅每平米0.7元。

一期部分业主对二期住宅小区业主从本住宅小区大门进出的行为表示不满，认为两个住宅小区划分为一个物业区域不够合理，于是到房管部门投诉。

这是一起有关物业管理区域划分的纠纷。

一是以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准，一个项目视为一个物业管理区域，但规模过大划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域；二是分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域；三是已建成共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。

(2021年整理)物业管理14个案例分析

（完整）物业管理14个案例分析编辑整理：尊敬的读者朋友们：这里是精品文档编辑中心，本文档内容是由我和我的同事精心编辑整理后发布的，发布之前我们对文中内容进行仔细校对，但是难免会有疏漏的地方，但是任然希望（（完整）物业管理14个案例分析）的内容能够给您的工作和学习带来便利。

同时也真诚的希望收到您的建议和反馈，这将是我们进步的源泉，前进的动力。

本文可编辑可修改，如果觉得对您有帮助请收藏以便随时查阅，最后祝您生活愉快业绩进步，以下为（完整）物业管理14个案例分析的全部内容。

物业管理14个案例分析物业管理14个案例分析提要:业主对管理服务质量缺乏了解怎么办?高层楼宇的设备大多安装在地下或天台，业主对管理处为维护设施正常运行所付出的艰辛劳动，缺乏真切体验和直观感受更多精品源自表格物业管理14个案例分析1、业主不肯交维修基金怎么办？随着《广东省物业管理条例》和《广州市物业管理办法》的出台，对物业管理维修基金的收取及管理办法作了明确规定，但有些楼盘是*＊年10月1日以前核发《房地产预售许可证》的，而管理公司没有向业主收取维修基金。

新的物业管理公司接手后,要求新收楼业主按规定收取维修基金,新业主为此感到"不可理喻":以前一直没有收取维修基金，发展商售楼时也没有说有这么一笔费用，为什么以前的业主不用交而我要交呢？这对于我们新业主来说是不公平的。

除非所有业主都交这笔费用，否则我是不会交的。

业主的这一说法其实也有理,由于法规出台较晚，出台后有些公司又不执行，导致这个物业的维修基金一直都没收，新的管理公司要收这笔费用，本也无可厚非，但并不能根本解决该物业和维修基金状况。

要彻底解决这一问题,必须要建立专门的维修基金帐户，由房管局监督，按规定制订一个收取计划，专项收取,专项使用，并始终保持透明度，消除业主对维修基金的收取和使用不合理的疑虑。

2、业主提出不合理装修要求怎么办?美佳广场一位业主在装修时，向管理处多次提出更改顶层复式房室内的一根大梁。

装修违章搭建案例分析

案情简介咸阳某住宅小区内一业主张某购得该小区一套小高层商品房住宅后，遂进行房屋装饰装修，在房屋装修过程中张某擅自改变该房屋主体结构，并且经常在休息时间进行施工，影响到周围邻居的生活休息。

小区物业管理公司得知上述情况后，找到张某告知其应当立即停止施工工程，同时告知张某根据该小区制定的管理公约中规定张某的行为应当受到罚款的处罚，限张某一周内到物业管理公司交纳罚款。

张某认为其已购买了该房屋，怎样装修别人管不着，并且到法院起诉物业管理公司要求排除妨害。

物业公司接到法院的应诉通知后向陕西许小平律师事务所进行法律咨询，询问应如何进行答辩。

房产部的曹律师给出如下法律意见：律师分析根据我国《城市新建住宅小区管理办法》有关规定，房地产产权人、使用人不得实施四种禁止性行为，并规定了物业管理公司对发生的违禁行为有权制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。

这四种行为有：1、擅自改变小区内土地用途的；2、擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的；3、私搭乱建，乱停乱放车辆，在公共部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境，影响小区景观，噪声扰民的；4、不照章交纳各种费用的。

同时建设部《建筑装饰装修管理规定》中明确规定，房屋装修时，凡涉及拆改主体结构与明显加入荷载的，房屋所有权人、使用人必须向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用安全性进行审定，经批准后，申请人还要向建设行政主管部门办理报建手续，并领取施工许可证。

如果张某的装修行为危及到房屋的安全，构成改变房屋主体结构的行为，物业公司有权制止张某继续装修。

但是，对于物业公司提出的根据自己制定的管理公约对张某进行处罚，律师认为：根据我国《行政处罚法》的规定，只有法律、行政法规与规章才能设定行政处罚，小区管理公约这种自律性规章是不能设定行政处罚的。

小区公约中可以规定责令恢复原状、赔偿损失等民事责任方式。

物业装修管理案例分析物业设施管理的意义

物业装修管理案例分析物业设施管理的意义物业装修管理案例分析物业设施管理的意义物业装修管理是指在物业管理过程中对于物业内部装修项目进行管理和监督，确保装修工程的顺利进行，并保证装修质量和安全。

物业设施管理的意义在于提高物业的使用价值和经济效益，为业主提供良好的生活和工作环境，增强物业的竞争力和形象。

一、提高物业的使用价值物业装修管理能够提高物业的使用价值。

通过合理的装修设计和管理，可以改善物业的功能性和美观性，满足业主对于居住和工作环境的需求。

例如，在住宅小区中，合理的装修设计可以提供舒适的居住环境，增加居民的生活品质；在商业物业中，精心的装修设计可以吸引更多的商户入驻，提高物业的商业价值。

二、保证装修质量和安全物业装修管理能够保证装修工程的质量和安全。

通过严格的施工监督和验收，可以确保装修工程符合相关的建筑规范和安全标准。

例如，对于电气设备的安装，物业装修管理可以确保设备的接地和绝缘符合要求，避免电气安全事故的发生；对于装修材料的选择和使用，物业装修管理可以确保材料的质量和环保性，避免对业主的健康造成影响。

三、提升物业的竞争力和形象物业装修管理能够提升物业的竞争力和形象。

一个装修精美、管理有序的物业会给业主和访客留下良好的印象，增加物业的吸引力和美誉度。

例如，在写字楼中，一个装修豪华、设施齐全的办公空间可以吸引更多的企业入驻，提高物业的租金收益；在商业中心中，一个装修精美、商户品牌齐全的商业区域可以吸引更多的顾客，提高物业的商业价值。

四、提升物业管理水平物业装修管理能够提升物业管理水平。

通过对装修项目的管理和监督，可以提高物业管理的专业性和效率。

例如，物业装修管理可以协调业主、设计师和施工方之间的沟通和协作，确保装修工程按时完成；物业装修管理可以制定合理的装修预算和计划，避免资源的浪费和时间的延误；物业装修管理可以对施工过程进行监督和检查，及时发现和解决问题，确保装修质量和安全。

综上所述，物业装修管理对于提高物业的使用价值、保证装修质量和安全、提升物业的竞争力和形象，以及提升物业管理水平具有重要意义。

典型案例分析

典型案例分析案例一：业主违规装修某业主在房屋的设计卧室内擅自安装了抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主卧室内的橱柜及物品受损。

物业公司两次向该业主发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。

为此物业公司向人民法院起诉。

法院判决：该业主在法院判决生效之日起10日内拆除抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水立管的下水管恢复原状。

案例分析：上述案例涉及到业主能否按自己的意愿进行室内装修的问题，我们从以下几个方面进行分析：（1）业主行使所有权不能损害公共利益和他人权益，业主是房屋的所有权人，拥有其名下的房产的所有权，而所有权体现在对其所有的财产的占有权、使用权、收益权及处分权。

但是业主在行使所有权时，并不是可以随心所欲、为所欲为。

有的业主认为，房子是自己的，自己想怎么装修就怎么装修，这实际上是一个误区，是对所有权的误解。

根据《民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。

”这就界定了财产所有权只能是依法享有，行使所有权不能违法，业主只能在法律规定的限度内才能自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利。

同时还应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人利益为前提。

《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。

给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

”本案例中业主房屋装修影响了周围的环境，影响了他人的正常使用，显然是错误的。

（2）室内装修不得违反国家有关的法律法规的规定如上所述，业主行使所有权要合法，那么业主的室内装修就要符合国家有关的法律法规的要求。

建设部颁发的《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定：“住宅内装饰装修活动，禁止有五种行为（略）。

”第六条规定：“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列四种行为（略）。

物业管理案例分析题

案例分析题【案例一】某花园小区入住不到三年，原园林设计曾得过景观设计大奖。

但入住一年多后，业主、物业使用人为抄近路，在绿化带走出几条小道，物业管理项目机构多次补种，并在小道入口处增设了爱护绿化警示标识牌及护栏,但依然收效甚微。

物业应该怎么办?【案例分析】小区园林设计与公园园林设计不同之处在于其十分强调“实用”，小区园林的用户是相对固定的，其活动方向也是基本固定的，在设计时必须首先考虑“方便"、“实用"，然后才是美观.物业公司在前期介入时必须注意园林的园路分布及园林功能的合理性，提前请建设单位做好安排,避免给日后的使用带来不便。

【答案】发现此问题后,物业管理项目机构经过分析，业主抄近路是因为原设计园路不合理,不便于业主出行。

物业管理项目机构采取了“疏”的方法,在已经踩出“路”的地面铺设石板路径，既方便了业主、物业使用人,又保护了园林景观。

【案例二】某日,业主周先生来到某物业服务中心，客服接待员小赵立即起身以站姿迎客,并微笑着请对方在对面座位就座,倒了杯水放在周先生面前说：“您请喝水”。

周先生随即说明来意。

在了解到周先生是咨询有关物业管理费构成和支出方面问题后，小赵为了能够准确答复、有理有据，遂找出《物业管理条例》、物业服务费用测算表等相关材料，向周先生出示并解释.在小赵与周先生交流沟通时，服务中心门外又来了一位先生，小赵应该怎么办？【案例分析】接待业主来访，工作人员首先要注意礼仪礼节，尤其是最基本的礼仪一定要按标准操作,这与平时的培训和不断的实践是分不开的。

另外，第一时间接待业主也很关键，要让业主在到达服务中心的第一时间就受到关注，保持轻松愉快的心情，避免节外生枝,使问题复杂化.最后,当业主简单说明咨询内容后，接待人员应迅速判断自己能否准确回答；如果存在困难，则应向其他工作人员请求支援或查阅相关文件资料，尽可能让业主得到满意答复。

【答案】小赵立即对周先生说了句:“对不起，请您稍等”后,起身迎客。

物业装修管理

物业服务企业装修管理一、物业装修管理定义建设部《住宅室内装饰装修管理办法》中所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。

物业装饰、装修管理是物业服务企业通过物业装修装饰过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益。

二、物业装修管理必要性（一）物业装饰装修是业主入住后必不可少的环节。

由于缺乏物业装饰装修建筑专业知识和对装饰装修管理相关法律法规的了解，业主在装饰装修中更多的是考虑物业的实用、美观和舒适，而较少顾及建筑安全和公共权益。

为了保障房屋的安全与美观，需要物业加强监督及管理。

（二）装修管理是物业服务的重点和难点之一，稍有不慎，一方面有可能危害物业安全，影响物业的正常使用，或对物业构成潜在危险，导致物业风险。

另一方面，也可能激发物业服务双方的矛盾和冲突，影响物业管理和社区的和谐局面。

（三）装修管理是与业主关系处理的磨合期，也是与业主建立感情基础的重要时期。

装修管理期间，是与业主建立感情的最好契机，可为以后的日常管理打下良好的基础。

三、物业装修管理流程（一）装修申请管理《物业管理条例》第五十三条规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

这条规定是物业装修申请管理的法律依据。

业主在提交装修申请时应向物业服务企业提供室内装修平面布置图，装修如需改动房屋外立面及搭建建筑物、构筑物的应出具规划部门意见，另外，装修内容如涉及到影响相邻房屋采光、通风或正常使用的，需提供相邻左右（上、下）产权人和使用人签字同意的证明。

对于提交了装修申请并符合相关规定的业主，物业服务企业应让业主填写相应表单，并尽到相应的告知义务。

告知事项主要有：1、为确保园区的居住品质，保持物业外立面的统一，物业服务企业应告知的禁止事项。

物业装修案例分析

物业装修案例分析一、装修巡视中出现问题怎么解决某小区物业管理处规定，装修户在每天装修施工期间不得将入户门关闭，以便装修管理人员随时检查。

一天，管理处工作人员在例行巡查过程中，见一装修户房门虚掩未锁，内有施工的声音，于是推门而入。

发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸烟，并且没有按规定配备必要的消防器材。

于是装修管理人员勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工，同时通知保安人员将装修施工负责人带到管理处接受处理。

不久，业主知道了此事。

遂投诉管理处工作人员在未经业主同意的情况下私闯民宅，并且非法滞留施工人员，侵犯业主和装修施工人的合法权益。

同时表示将诉诸公堂。

注:1、该户业主未签署《装修管理服务协议》。

2、管理处认为施工单位违反了该小区装修安全管理规定，要对其作出相应的处罚。

1、本案例中物业管理工作人员的行为，似乎是在根据相关法规和合同认真履行自己的职责和义务，制止违规装修行为，消除安全隐患，维护广大业主的共同利益，从表面看好象是合情、合理、合法的。

可是，本案例中物业管理工作人员以装修管理为由，在未经业主(所有权人)同意的情况下对私家住宅堂而煌之地“推门而入”。

这一行为显然有违我国宪法关于公民的合法财产以及人身权益不受侵犯的法律规定，侵犯了业主的合法权益，确有侵权之嫌。

2、物业管理人员在现场发现装修施工人员的违规事实和安全隐患以后，按照相关法规的规定，将施工负责人带到管理处接受处理(比如向其告知禁止行为和注意事项，发放〈违章整改通知书〉要求限期整改等)，并没有限制该负责人的人身自由的主观故意和事实情节，不构成所谓的“非法滞留”。

当然，如果这时出现施工人员拒绝到管理处处理的情况，物业管理人员也可以采取服务上门的方式履行“告知禁止行为和注意事项”以及其他法定义务。

3、《物业管理条例》第四十七条规定:对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

案例分析题

1、业主王某在入住装修时，提出二次装修申请，物业公司经审查认为符合安全等要求，予以批复。

后王某在装修厕所时擅自改动供暖管道位置，被物业公司检查时及时发现，责令王某停止施工、限期恢复。

王某认为不影响物业使用，迟迟不予理睬。

于是物业公司向主管部门报告，但主管部门迟迟不予处理。

于是物业公司在要王某写出一份“出现安全事故责任自负”的保证书后，向王某收取2000元罚款，未作其他处置。

试就以上描述的情况对本案做出评析。

答：（1）按《住宅室内装饰装修管理办法》和《物业管理条例》有关规定，物业管理企业应对业主装饰装修活动进行管理。

本案业主王某应按法规、规章的规定进行装修，物业公司王某装修时应将注意事项与禁止行为告诉他，王某应当遵守。

（2）王某必须提交供暖管理单位的批准文件，方可改动供暖管道位置。

（3）王某不能提交供暖管理单位的批准文件，物业公司应当制止装修继续进行，向主管部门报告，并按装修管理协议追究王某违约责任。

（4）物业公司向主管部门报告后，主管部门迟迟不做处理，其他业主和物业公司可以催促或告政府部门行政不作为。

（5）物业公司的装修管理不是行政管理，不能向业主收取罚款，本案物业公司的做法是错误的。

2、某女士购买了一套期房，在办理人住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件。

但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。

半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。

该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费?请问你认为该女士是否应该交纳出国期间的物业管理费，为什么?假如你是该物业公司的客户服务经理，会如何处理?答：（1）该女士应该交物业管理费。

该女士在办理入住手续时，所提出的房屋内部问题，应由房屋出卖人即开发商负责修复解决，与物业公司无关。

这些问题属于质量瑕疵而不构成质量不合格，仅以此为依据不能证明房屋未达到交付条件，该女士不能以此为理由拒绝收房，况且该女士已在入住交接单上签字并领取了房屋的钥匙，故从业主人住日起应向物业管理公司交纳物业管理费。