中级财务会计课件——投资性房地产PPT

（三）投资性房地产的后续计量有两种模式
二、投资性房地产的范围
24.01.2021
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根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产的范围限定 为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、 已出租的建筑物。
(一)已出租的土地使用权
已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、 以经营租赁方式出租的土地使用权。企业取得的土地使用权通 常包括在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得的土地使用 权，也包括在二级市场上接受其他单位转让的土地使用权。对 于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能 确认为投资性房地产。
的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完
考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量，下同)。
甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产——写字楼
20 000 000
贷：银行存款
20 000 000
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[例2]2007年3月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，
并在该块土地上开始自行建造三栋厂房。2007年6月，甲企业
预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中
“等科目，可比照“固定资产”、“无形资产”、“累计折旧”、
“累计摊销”、“固定资产减值准备”、“无形资产减值准备”
等相关科目进行处理。
1、外购或自行建造的投资性房地产
外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑物，应当按照取
得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费
和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入的房地产，部分用
3．企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助 服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性 房地产。
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此外，下列项目不属于投资性房地产：
1．自用房地产。
2．作为存货的房地产。
从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的 土地使用权，属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业 决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房 地产。在实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部 分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用 途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产(或无 形资产、存货)和投资性房地产。例如，甲开发商建造了一栋商住 两用楼盘，一层出租给一家大型超市，已签订经营租赁合同；其 余楼层均为普通住宅，正在公开销售中。这种情况下，如果一层 商铺能够单独计量和出售，应当确认为甲企业的投资性房地产， 其余楼层为甲企业的存货，即开发产品。
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(三)已出租的建筑物
已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租 的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑 物。
1．用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经 营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。
2．已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约 定以经营租赁方式出租的建筑物。自租赁协议规定的租赁期 开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。
(二)持有并准备增值后转让的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备 增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来 资本增值收益，符合投资性房地产的定义。
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企业依法取得土地使用权后，应当按照国有土地有偿使 用合同或建设用地批准书规定的期限动工开发建设。根据 1999年4月26日国土资源部发布的《闲置土地处理办法》的规 定，土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的 人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地 属于闲置土地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土 地：(1)国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动 工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行 政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设 的；(2)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设 总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25％且未 经批准中止开发建设连续满1年的；(3)法律、行政法规规定 的其他情形。《闲置土地处理办法》还规定，经法定程序批 准，对闲置土地可以选择延长开发建设时间(不超过1年)、改 变土地用途、办理有关手续后继续开发建设等方案。按照国 家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让 的土地使用权，也就不属于投资性房地产。
投资性房地产
一、投资性房地产的概念
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两 者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、 持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑 物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产主要有以下特征：
（一）投资性房地产是一种经营性活动
（二）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别 于自用房地产和用于出售的房地产
于出租(或资本增值)、部分自用，用于出租(或资本增值)的部分应
当予以单独确认的，应按照不同部分的公允价值占公允价值总额
的比24例.01将.202成1 本在不同部分之间进行合理分配。
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自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产，其成本由建
造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包
括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付
的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常
性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。
[例1]2007年6月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。
6月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写
字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。6月25
日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计2000万元(假设不
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三、投资性房地产的会计处理
根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进
行初始确认和计量。在后续计量时，通常应当采用成本模式，满
足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。
（一）采用成本模式计量的投资性房地产
成本模式的会计处理比较简单，主要涉及“投资性房地产”、
wenku.baidu.com
“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备