写字楼市场运行报告

写字楼市场运行报告

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2006年北京第三季度写字楼市场运行报告

（2006年7月——9月）

北京正式实施国六条的6月、7月、8月、9月的四个月以来，据北京市房地产交易管理网公布的数据计算来看：9月份北京住宅期房网上签约量平均为415每天套，而在“国六条”及其细则开始实施的6月份、7月份和8月份，北京的住宅期房网上签约量分别为平均每天474套、441套和387套。考虑到9月作为销售黄金期，同时受秋季房交会的拉动因素，实际住宅交易量是呈持续下降态势的，这说明北京购房者因调控所产生的观望情绪尚未消除。房价上，有关统计显示，9月份北京各热点板块的商品住宅价格指数仍维持着上升态势。9月份，北京东南西北四大热点板块商品住宅的均价达元/平方米，比8月份微涨%，比去年同期则上涨%。在宏观调控的背景下，一边是房价的继续攀升，一边是交易量下降，说明市场还处于一个相互博弈的阶段，在国六条政策的调节作用陆续显现之后，北京的房地产行业的发展趋势、房价上涨等问题将变得清晰、市场将走向规范。

“国六条”的措施之一“住宅禁商”政策近日突然让生松动，BD及中关村地区数家以住宅立项的商业综合类项目获得了区建委以及工商部门的“特赦令”，已允许其业主注册公司、进行商务活动。被解冻的项目包括华贸中心商务楼、财满街、住邦2000、辉煌国际、中国电子大厦、世纪科贸大厦、瑞信国际中心等一批项目。因为影响的重大事件其后的发展有待关注。

第三季度市场回顾

2006年第三季度，北京市写字楼的平均空置率为%左右，与上季度相比下降%。2006年第三季度全市共有5个项目入伙，分别为：CBD国际大厦、中国第一商城、金地国际中心、第三极、光彩国际大厦，以上项目除中关村西区的第三极外，全部集中在北京东部区域，其中CBD三个项目，长安街一个项目。本级的市场供给客观地反映出现阶段北京写字

楼市场的供应结构和供应比例，市场需求的旺盛，供应的减少使得全市写字楼的空置率开始下降。

本月全市写字楼租金变化为：甲级写字楼加权平均租金为元/平方米/月（含物业管理费），相比第二季度平均租金上升美金/平方米/月；乙级写字楼的加权租金为美元/建筑平方米/月（含物业管理费），相比第二季度平均租金每平米每月涨美金。全市第三季度写字楼加权平均售价为美金/平方米，同比上季度每平方米增加美金。第三季度全市写字楼租金、售价等各项指标较上季度有较大得提升，从阶段性的变化来看，北京的写字楼市场已经进入了一个增长阶段。

季度区域市场回顾

CBD区域季度市场分析：

CBD区域的租金从五月租金开始上扬进入第三季度后，七月区域租金继续有小幅的上涨，八月受区域市场的放量市场租金出现微幅下调反应，进入九月开始出现反弹。第三季度CBD区域租金变化最直接的体现了供求变化对市场带来的影响。7月CBD区域写最后一块土地的出让，区域未来的市场供给的明晰化，精确化了，坚定市场了市场投资、商务需求对区域价值的认同，有效的提升了市场的信心，支持着区域市场的高位租金水平。

第二季度CBD区域市场无论从供应项目数量和供应面积较上季度都有一定的回落。CBD国际大厦、中国第一商城、金地国际中心三个项目总的供应面积较上季度减少了5.6万平方米，从对未来的市场统计来看，未来几个月中CBD区域将不再有新增供应项目，这说明此轮的市场集中放量已经结束。

CBD租金走势图：

金融街季度市场分析：

从今年前三个季度来看，金融街区域的租金一直呈上扬状态，进入第三季度的第一月，租金有一次较大的上调，此后两月则维持微幅的上涨，形成这种走势的主要原因为第二季度有英蓝国际中心等项目入市，市场供应增加租金上涨受到一定阻力，随着高盛、摩根大通、建信基业管理、加拿大皇家银行、瑞士银行等大客户的进入，区域空置得到了有效的消化。空置面积的减少，区域供应的明确使得租金在七月上扬趋势也随之加快。七月后区域租金已经达到一个较高的水平位，同时受到CBD、长安街、东二环对金融界传统客户的吸纳能力增强，部分客户的分流使得区域的租金上调阻力再度出现。

金融街租金走势图:

中关村区域季度市场分析：

第三季度中关村有第三极项目正式入伙，第三极项目总建筑面积10万多平方米，但未对市场造成明显的影响，从第二季度末区域市场的空置率首次降到了30%以下以后，第三季度区域的空置率保持缓慢的下降趋势。随着区域空置率的稳步下降，区域租金开始上扬，进入第三季度租金上调缓慢，到九月租金上扬阻力减少，上扬速度加快。

截至2006年9月，中关村现有写字楼面积约512万平方米。主要集中在中关村西区。随着中关村产业的发展整体定位——由单一的高科技企业园区到集高科技企业行政办

公、金融资讯、科技贸易与科技会展中心于一体，并配有商业、酒店、文化、康体、娱乐等配套公共服务设施的高科技商务中心区的转变，市场容量将有较大的增加。从发展的眼光来看，关村的写字楼无论在数量、品质，还是在内、外形态上发生着快速的变化，中关村已有中关村金融中心、理想国际、数码大厦、辉煌时代、科技财富中心、百校软件研发中心等甲级写字楼项目先后进入市场。统计显示，到2006年中关村计划有90万平方米的优质写字楼竣工，使未来形成的商务区中高档写字楼将占75%。区域写字楼供给结构已经发生了根本性的变化。产品结构的转变快于消费结构转变的情形，是造成现阶段区域市场空置率居高不下的重要因素之一。但随着政府对区域产业的支持，行业形态的增容，可以明确的预见未来中关村区域空置率、租金指标都将有很大的优化空间。

中关村租金走势图：

其他区域：

本季度本月长安街商圈有光彩国际中心入伙。25万的市场供应并未对市场产生明显反映。第三季度区域租金缓慢上扬，主要原因来源于区域内的企业的扩张所带来的扩租要求。长安街作为北京写字楼租金价格最为稳定的区域，其区域市场的变化是全市写字楼市场基本运行状况的最好参照物。

第三季度，佳程广场的热租继续带动燕莎商务区的繁荣，整个区域租金在高位徘徊。目前嘉程广产已有德国宝马、日本电信、德国电信、韩国SK、瑞士苏黎世金融、日本索尼、美国康明斯、美国特雷克斯、奥地利李斯特、韩国斗山、日本富士施乐等大型跨国公司入住，同时南银、北汽、鹏润等水涨船高，是的区域租金达到一个历史高位。在区域无房可出租的情况下，市场将目光投向了区域在建物业。凤凰卫视联合格汇集团购买了瑞城中心97000平米的写字楼面积。这次成交成为了本年度最大的写字楼并购案之一。