房地产开发企业地下人防工程的税务处理

房地产开发企业地下人防工程的税务处理

对于房地产开发公司来说，人防工程的支出是一种义务，带有强制性的特点。《中华人民共和国人民防空法》第二十二条规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。人防工程主要涉及以下几种税。

营业税

人防工程移交后，通常情况下，开发单位在签订租赁合同并领取人防工程使用证后，会将人防工程回租，改造成地下车库，再对外转租。签订的租赁合同期限约20年～70年，大都是一次性交纳租赁款。对于这部分租金收入，应按照租赁业税目征收营业税。

如果开发企业将地下人防工程用于出售或者以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，则视同销售建筑物。《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）第九条规定，不动产的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

土地增值税

根据土地增值税暂行条例实施细则第二条规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入，指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。第四条规定，暂行条例第二条所称的地上的建筑物，指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院和邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

根据上述规定，人防工程有偿转让的，应按规定缴纳土地增值税。出租的，不缴纳土地增值税，其成本费用不能计入扣除项目扣除。

企业所得税

1.开发企业将人防工程出租。按照企业所得税法实施条例第十九条规定，

租金收入应按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。同时，可以将支付给人防部门的租金和改造的费用配比扣除。《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第一条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。

2.开发企业将人防工程销售。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。因此，人防工程可以属于开发产品。如开发商用于销售的，其取得的收入应按规定确认销售收入。人防工程的成本计算，开发企业可以参考国税发〔2009〕31号文件第十七条和第三十三条的规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

房产税

《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定，凡在房产税征收范围内具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

自用的地下建筑，按以下方式计税：1.工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应纳房产税=应税房产原值×（1-减除比率）×1.2%。

2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。应纳房产税同上。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务机关在上述幅度内自行确定。

3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。自2006年1月1日起，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

我国现行法律并没有对人防工程的产权归属及登记作出规定，因此，房地产开发公司属于房产税的纳税义务人。

城镇土地使用税

《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第四条规定，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造

的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。