房地产开发企业纳税实务(一)

第一节房地产开发企业纳税概述房地产开发企业涉及的税种主要有契税、房产税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、耕地占用税、印花税、个人所得税、企业所得税等。

―、契税在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税。

除农村集体土地承包经营权的转移外，不论是国有土地使用权出让还是土地使用权转让，房地产开发企业作为土地受让者时，都需要缴纳契税，适用税率为3%～5%。

二、房产税房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

房产税由房产所在地的税务机关征收。

三、城镇土地使用税城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。

四、营业税营业税，是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种流转税。

五、城市维护建设税城市维护建设税，简称城建税，是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源开征的税种。

凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税人。

城市维护建设税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。

六、教育费附加教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税（即三税）的单位和个人征收的一种附加费，是发展地方性教育事业，扩大地方教育经费的资金来源。

房地产开发企业按照规定缴纳教育费附加。

教育费附加的计费依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额。

七、土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

房地产企业转让土地时，要按照其转让房地产时取得的收入减掉允许扣除的项目金额后的余额，依照规定的税率缴纳土地增值税。

计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（2）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（3）开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

（4）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

评估价格须经当地税务机关确认。

（5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。

因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（6）对从事房地产开发的纳税人可按上述（1）、（2）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

房地产开发工期较长，土地增值税的计算又比较烦琐，为了简化计算，地方税务局采取按期预缴、汇算清缴的办法。

也就是按当期取得的售房收入，依照预征率计算征收，项目完工后清算并多退少补。

根据2010年税收调控政策，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份预征率不得低于1.5%，西部地区省份预征率不得低于1%。

对于无法査账征收土地增值税的企业，土地增值税可以核定征收。

根据2010年税收调控政策，核定征收率大于5%。

八、耕地占用税耕地占用税是国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积、按照规定税额一次性征收的一种税。

九、印花税印花税是以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业账簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。

际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%。

已经财政部审批且征收标准低于2%的省份，应将地方教育费附加的征收标准调整为2%。

从2011年1月1日起，各地区要从当年以招标、拍卖、挂牌或者协议方式出让国家土地使用权取得的土地出让收入中，按照扣除征地和拆迁补偿、土地开发等支出后余额10%的比例，计提教育资金。

具体办法由财政部会同有关部门制定。

十三、增值税增值税并非房地产开发企业涉及的主要税种，但是在房地产项目开发及销售过程中出现的货物销售兼营行为、视同销售行为、设备车辆抵债行为等一样存在增值税纳税义务。

第二节企业设立阶段纳税实务房地产开发企业在设立阶段需要办理税务登记，在此阶段涉及的税收主要有印花税和契税，一般不涉及其他税收。

在此需要强调的是，税收筹划在设立阶段就应该准备了，筹划要做在前面，做到未雨绸缪。

一、税务登记税务登记又称纳税登记，是指税务机关根据税法规定，对纳税人的生产经营活动进行登记管理的一项基本制度，它是税务机关对纳税人实施税收管理的首要环节和基础工作，是征纳双方法律关系成立的依据和证明，也是纳税人必须依法履行的义务。

根据法律法规规定，具有应税收入、应税财产或应税行为的各类纳税人，都应依照《税收征收管理法》及《税收征收管理法实施细则》和《税务登记管理办法》的规定办理税务登记。

（一）税务登记的办理房地产开发企业领取工商营业执照（含临时工商营业执照）的，应当自领取工商营业执照之日起30日内申报办理税务登记。

未办理工商营业执照但经有关部门批准设立的，应当自有关部门批准设立之日起30日内申报办理税务登记。

未办理工商营业执照也未经有关部门批准设立的，应当自纳税义务发生之日起30日内申报办理税务登记。

有独立的生产经营权、在财务上独立核算并定期向发包人或者出租人上交承包费或租金的承包承租人，应当自承包承租合同签订之日起30日内，向其承包承租业务发生地税务机关申报办理税务登记。

企业在申报办理税务登记时，应当根据不同情况向税务机关如实提供以下证件和资料：（1）工商营业执照或其他核准执业证件；（2）有关合同、章程、协议书；（3）组织机构统一代码证书；（4）法定代表人或负责人或业主的居民身份证、护照或者其他合法证件。

其他需要提供的有关证件、资料，由省、自治区、直辖市税务机关确定。

企业在申报办理税务登记时，应当如实填写税务登记表。

（二）税务登记的变更房地产开发企业税务登记内容发生变化的，应当向原税务登记机关申报办理变更税务登记。

在增加和减少注册资本，或其他登记内容发生变化时，房地产开发企业应先在工商行政管理机关办理变更登记，自工商行政管理机关变更登记之日起30日内，向原税务登记机关如实提供下列证件、资料，申报办理税务变更登记：（1）工商登记变更表及工商营业执照；（2）纳税人变更登记内容的有关证明文件；（3）税务机关发放的原税务登记证件（登记证正、副本和登记表等）；（4）其他有关资料。

房地产开发企业按照规定不需要在工商行政管理机关办理变更登记，或者其变更登记的内容与工商登记内容无关的，应当自税务登记内容实际发生变化之日起30日内，或者自有关机关批准或者宣布变更之日起30日内，持下列证件到原税务登记机关申报办理变更税务登记：（1）纳税人变更登记内容的有关证明文件；（2）税务机关发放的原税务登记证件（登记证正、副本和税务登记表等）；（3）其他有关资料。

（三）税务登记的注销房地产开发企业发生解散、破产、撤销以及其他情形，依法终止纳税义务的，应当在向工商行政管理机关或者其他机关办理注销登记前，持有关证件和资料向原税务登记机关申报办理注销税务登记；按规定不需要在工商行政管理机关或者其他机关办理注册登记的，应当自有关机关批准或者宣告终止之日起15日内，持有关证件和资料向原税务登记机关申报办理注销税务登记。

二、印花税及契税的处理（一）印花税的处理1. 营业账簿营业账簿，是指房地产开发企业记载生产经营活动的财务会计核算账簿。

营业账簿按其反映内容的不同，可分为记载资金的账簿和其他账簿。

记载资金的账簿，按照实收资本和资本公积的合计金额0.5‰在账薄启用时贴花；其他账薄，如日记账簿和各明细分类账簿，适用定额税率，在启用时按件贴花，每件5元。

资金账簿包括实收资本和资本公积，但现实中这两项在总账中有记载，把印花买回来后贴在总账上即可；现金和银行日记账属于普通账本，每本贴5元印花税票即可；资金账簿如果须贴印花税税额较大可以汇贴，由单位在当地地税机关申报缴纳印花税税款，地税局会出具一个印花税完税凭证。

另外，在实务中，一份凭证应纳税额超过500元的，应向当地税务机关申请填写缴款书或者完税证，将其中一联粘贴在凭证上或者由税务机关在凭证上加注完税标记代替贴花，如果企业已贴花完税，则不再以缴款书方式缴纳应视同完税。

但今后如一份凭证应纳税额超过500元的，应以缴款书方式缴纳印花税。

2. 权利、许可证照权利许可证主要有：工商营业执照、房屋产权证和土地使用证等。

工商营业执照在证照领受时贴花，每件5元。

房地产开发企业在设立阶段投资者以土地和房屋出资的，房屋产权证、土地使用证应按件贴花，每件5元。

3. 土地使用权转让合同房地产开发企业接受出资人以土地使用权投资入股的，应以土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按照合同记载金额的0.5‰贴花。

（二）契税在房地产企业设立阶段，如果接受出资人的土地使用权等不动产出资的，根据《契税暂行条例》（国务院令[1997]第224号）及其实施细则的规定，接受出资的单位按照成交价格的3%～5%缴纳契税。

三、会计处理企业缴纳的印花税不需要通过“应交税费”账户核算，于购买印花税票时，直接借记“管理费用”科目，贷记“银行存款”科目。

房地产企业发生的契税，也不通过“应交税费”科目进行核算。

契税发生时视土地使用权的用途借记有关会计科目，贷记“银行存款”科目。

【例10-1】2×11年3月，某房地产开发企业购买印花税票800元。

缴纳土地使用权入股时的契税30 000元，此土地用于房地产开发。

该企业应作如下会计处理：借：管理费用 800开发成本——土地征用及拆迁补偿费——契税 30 000贷：银行存款 30 800。