关于财税[2009]128号文的政策解读
房地产开发公司销售地下车位使用权
房地产开发公司销售地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为20年，使用费一次性收取，是否应当缴纳土地增值税？
1.销售没有产权的地下车位是否缴纳营业税？
答：国税函【1995】156号：转让不动产的永久使用权，应当视同销售不动产，按“销售不动产”税目缴纳营业税。
2.销售没有产权的地下车位是否缴纳土地增值税？
答：不需要。
土地增值税对转让国有土地使用权行为征税。
使用权必须具有产权。
大连市地税局12366答复（2009年10月9日）：大地税函〔2008〕188号
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则有关规定，土地增值税是对出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。
出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转
让，实际上只发生出租地下车位的行为，因此不缴纳土地增值税。
应按照“服务业—租赁业”以5%的税率缴纳营业税。
沈阳市地税局答复：
根据沈地税函[2007]118号文件规定，对于出售地下车位使用权的,由于其权属未发生转移,因而不应对其征收土地增值税,应按租赁征收房产税和印花税。
3.房产税？
答：必须按租金收入缴纳12%房产税。
财税【2009】128号：地下建筑物应当按地上建筑物的办法缴纳房产税。
4.土地使用税？
答：财税【2009】128号：
地下建筑物占用的土地必须按规定缴纳土地使用税。
（1）取得土地证的，按土地证的面积缴纳；
（2）没有取得土地证的，按地下建筑
物的垂直投影面积缴纳土地使用税。
从价计征房产税房产原值该如何定？(老会计人的经验)
从价计征房产税房产原值该如何定？（老会计人的经验）房产税的征收分为从价计征和从租计征两种方式，从租计征的计税依据确定较为简单，而如何确定从价计征的计税依据，房产税暂行条例只有原则规定，即房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳。
房产原值具体如何确定，包含哪些项目？笔者梳理、汇总了有关规范性文件的规定，供读者参考。
一般规定1.房价。
《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。
对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
2.地价。
《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
3.附属设备、配套设施。
《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕3号）：房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
主要包括：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。
属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。
电灯网、照明线从进线盒联接管算起。
《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
免租和无租房产税的税务处理
免租和无租时的房产税缴纳问题纳税人免收租金期间使用他人房产与无租使用他人房产，表面看来纳税人都无需支付租金给房产所有人，但两者有着本质的区别，因而双方的税务处理也是不同的。
笔者现就纳税人免收租金期间和无租使用他人房产的税务处理做浅要解析。
一、免收租金期间和无租使用的区别免收租金期间是存在发生的租赁事实的，并在租赁交易中，租赁双方约定一定时期租金为零的行为。
出租方根据约定在一定期限内豁免承租方租金，也即免租期就是在合同期内支付租金的前提下免收部分期限租金得行为。
而一般来讲无租使用可视为无偿出借，而非租赁交易行为。
无租使用应理解为整个合同期内不支付租金而使用房产的行为。
因此，免收租金期间和无租使用他人房产虽然表现形式是一样的，即使用人无需支付租金。
但实质上是不同的，前者是一项租赁交易，后者则属于无偿出借。
二、房产税（一）免收租金期间房产税处理免租期的经营租赁方式与无租使用有着本质的区别，出租方提供免租期的目的还是为了获得租金，并不是以不获取租金为目的的无租租赁。
尽管免收租金期间没有租金收入，但该房产用于出租，属营业用房，应缴纳房产税。
《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第二条规定，“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
”该文件出台后，免租期的房产税落在了房主身上。
这一规定实际是对财税[2009]128号的补充和完善，意在规范房产租赁税收问题，进一步理清了无租使用和免收租金的房产税处理。
（二）无租使用房产税处理《房产税暂行条例》第二条规定，“房产税由产权所有人缴纳。
产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。
产权出典的，由承典人缴纳。
产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
”之前，一些企业老板将自己的私有房产无偿提供给单位使用而不缴纳房产税的现象相当普遍。
房产税城镇土地使用税政策讲解及案例分析2023
【计税依据和税率】
★计税依据：按房产余值计税和按租金收入计税两种。 （二）从租计征（租金计税）： 应纳税额＝租金收入×适用税率12%（特殊情形为4%：（1）对个人出租住房， 不区分用途，按4%的税率征收房产税。（2）对企事业单位、社会团体以及其 他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。）
2.拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用 人纳税； 土地使用权未确定或权属有纠纷未解决的，由实际使用人纳税；
*3.土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
【差异性规定】
1.关于出租集体所有建设用地及其地上房屋，应如何确定纳税义务人？ （1）在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办 理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇 土地使用税。 （财税〔2006〕56号） （2）在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集 体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税。（财税〔2017〕 29号） ——差异点：房产税和土地使用税纳税人存在不一致的情况（村委会出租房屋 或企业自建房屋）。
第三部分 在哪征税？（征税范围）
【征税范围】
★房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。 ★土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
包括征税范围内属于国家所有和集体所有的土地。
第四部分 如何计税？ （计税依据及税率）
【房产税：计税依据和税率】
★计税依据：按房产余值计税和按租金收入计税两种。
【税率】
按照《陕西省人民政府关于印发城镇土地使用税实施办法和房产税实施细则的通知》（陕政发〔2022〕 15号 ）规定的税额标准执行。 根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第四条、第五条的规定，本省城镇土地使用税每平 方米年税额如下： (一)西安市1.5元至27元; (二)宝鸡市、咸阳市、铜川市、延安市、渭南市1.2元至18元; (三)汉中市、榆林市、安康市、商洛市、杨凌示范区1.2元至15元; (四)县级市0.9元至10元; (五)县城、建制镇、工矿区0.6元至7元。
房地产企业车库车位地下停车场争议如何化解
房地产企业车库、车位、地下停车场、售楼部、样板房争议如何化解？一、地上/地下停车位基本规定:物权法第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要.业主买一赠一非业主，单独计税。
建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
（非道路）占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
如合同明确约定内容为所有权：如果在商品房买卖合同中约定：专门的停车位由开发商投资建设，处置收益归开发商所有.如果是出售所有权，按照转让不动产处理，需要计算营业税和预征土地增值税、企业所得税。
（人防工程只允许出租）二、开发商到底有没有权利对人防车位收取20年的租金？人防工程是开发商出资修建的，人防办可以和他签订协议，把平时的使用权给开发商来支配和处理，最长的使用期是20年。
我国《人民防空法》规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，但国家可以在战时征用人防工程.”因此人防工程车位的投资人究竟是谁成了问题的关键.如果在建筑规划时,地下人防车位建设成本包含在总面积之中，业主实际上支付了人防工程的建造费用，则业主应当是所有权人。
小区里建的这个空间，这是利用业主的土地共有权利，由业主拿钱来建的，应该是人防办和开发商签订的合同是无效的。
应该有业主委员会的参与.资料显示：北京市从2009年开始，人防工程累计为社会提供了6.9万个停车位。
北京市民防局相关负责人接受媒体采访时曾表示：人防工程停车费要根据北京市物业管理有关规定来定价,不能随意在费用上拔高。
北京华展公寓业主，将开发商—-北京北辰创新高科技有限公司(下称北辰创新)告上了法院.北京的紫金长安家园、永泰园、玉阜嘉园等小区也存在类似的问题。
实践判例：天津赵某认为,地下车库应当为全体业主共有，开发商无权出售车位，由此提起诉讼要求开发商为自己提供车位。
法院经审理认为,依据物权法，地下车库的归属应由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。
房屋出租相关税收如何规定？
房屋出租相关税收如何规定？我国关于房屋出租的相关税收有营业税与房产税，基本税种营业税收取5％，房产税收取12%，然后分为个⼈出租与单位出租，其中个⼈出租分为出租住房与出租⾮住房也有所差别，⽽单位出租房也有其各⾃的差别。
租房者寻找租房，房东也在寻找房客，租房可以说是许多年轻⼈选择的⼀种⽣活⽅式，但是涉及到的相关收费问题也⼀直困扰着许多⼈，税收问题可以说关系每⼀个租房⼈的切⾝⽣活，政府关于的税收政策也在不停变化中，那么房屋出租相关税收的规定如何呢？⼀、出租房屋的基本征税规定(⼀)营业税服务业—租赁业(指在约定的时间内将房屋等转让他⼈使⽤的业务)，适⽤5%，另有特别规定的从其规定。
——《营业税暂⾏条例》、《营业税税⽬注释(试⾏稿)》(国税发〔1993〕149号)(⼆)依照房产租⾦收⼊计算缴纳的，房产税的税率为12%。
——《房产税暂⾏条例》⼆、个⼈出租房屋的征免税规定(⼀)出租住房对个⼈出租住房取得的所得减按10%的税率征收。
对个⼈出租、承租住房签订的，免征。
对个⼈出租住房，不区分⽤途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇。
对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个⼈出租⽤于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
——《财政部、国家税务总局关于廉租住房、经济适⽤住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)(⼆)出租⾮住房1、营业税服务业—租赁业，适⽤营业税税率5%。
——《营业税暂⾏条例》、《营业税税⽬注释(试⾏稿)》(国税发〔1993〕149号)2、房产税依照房产租⾦收⼊计算缴纳的，房产税的税率为12%。
——《房产税暂⾏条例》三、单位出租房屋的征免税规定1、营业税：服务业—租赁业，适⽤营业税税率5%。
——《营业税暂⾏条例》、《营业税税⽬注释(试⾏稿)》(国税发〔1993〕149号)2、房产税：依照房产租⾦收⼊计算缴纳的，房产税的税率为12%。
——《房产税暂⾏条例》3、对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和⾃收⾃⽀事业单位向职⼯出租的单位⾃有住房(指按照公有住房管理或纳⼊县级以上政府廉租住房管理的单位⾃有住房);房管部门向居民出租的公有住房;落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租⾦标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。
融资性售后回租业务有关税收问题
融资性售后回租业务有关税收问题融资性售后回租是指承租方以融资为目的，将资产出售给从事融资性售后回租业务的企业后，从事融资性售后回租业务的企业将该资产出租给承租方的业务活动。
一、增值税承租方：根据《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）第一条规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税征收范围，不征收增值税。
由于出售资产行为不征收增值税，其进项税额不得抵扣。
出租方：纳税人提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额作为销售额，按照“贷款服务”税目征税，税率为6%。
提醒注意，融资租赁按照“租赁服务”征税，有形动产租赁税率为17%（从2018年5月1日起调整为16%，2019年4月1日将调整为13%），有形不动产租赁税率为11%（从2018年5月1日起调整为10%，2019年4月1日将调整为9%）。
二、印花税对开展融资租赁业务签订的融资租赁合同（含融资性售后回租），统一按照其所载明的租金总额依照“借款合同”税目，按万分之零点五的税率计税贴花。
在融资性售后回租业务中，对承租人、出租人因出售租赁资产及购回租赁资产所签订的合同，不征收印花税。
三、房产税采用融资性售后回方式租赁房产的，根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第三条的规定，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。
合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
四、企业所得税融资性售后回方式租赁会计处理相对较为复杂，在税务处理有差异的地方比较多，我们仅对关键环节进行分析。
（一）融资资产出售承租人会计和税务处理差异：承租人出售资产时，把固定资产转出，产生的净损益计入“递延收益”，按照剩余折旧年限冲减或增加折旧费用。
江苏省地税关于出租房产的房产税有关政策问题的详解
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
江苏地税详解出租房产的房产税有关政策问题发布时间：2012年08月21日房产税是以房屋为征税对象，以房屋价值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人或者房产的实际使用人等征收的一种财产税。
日前，江苏地税根据有偿租赁和无偿租赁两种租赁形式对出租房产的房产税政策进行了梳理，其中还囊括了一些特殊的租赁形式比如融资租赁、地下建筑出租、无产权房屋出租等特殊的租赁情形。
一、有偿租赁房产的房产税相关政策（一）基本规定《房产税暂行条例》规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%.（二）优惠税率1、低税率4%.按照《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）的规定，自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税（注：依据苏政办发[2006]136号文件，江苏省对个人出租房屋的各项税费按照5%进行综合征收，房产税包含在内）；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
2、江苏私房出租综合征收率5%.按照《江苏省个人出租房屋税收征管暂行办法》（苏政办发[2006]136号）对个人（含外籍个人、华侨和港、澳、台人员）在本省范围内出租房屋应缴纳的包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费、房产税、个人所得税、印花税和土地使用税等税费在内的各种税收的征收管理作出了特别规定。
关于财税[2009]128号文的政策解读
![关于财税[2009]128号文的政策解读](https://img.taocdn.com/s3/m/9476c020581b6bd97f19eac3.png)
关于财税[2009]128号文的政策解读总局财产和行为税司2009-12-30《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）已于2009年11月22日发布。
为帮助各地更好的理解有关政策，现解读如下：一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题政策：无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
解读：根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第008号）第七条规定，无租使用其他单位房产的，房产税由实际使用人代缴纳；但对这种情形下房产税的计税依据是按租金还是房产余值并没有明确规定。
据了解，各地在执行中，有的按房产余值征税，有的按评估租金征税，税负差别较大。
这种执行不一致的情况不利于税收公平和税制规范。
按照完善现行政策应和下一步房地产税制改革方向相衔接的原则，考虑到今后改革将取消按租金收入计税、统一实行从价计征，因此，对无租使用房产规定按房产余值缴纳房产税，以便和下一步改革相衔接。
二、关于出典房产的房产税问题政策：产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。
解读：房产出典，是指房产所有权人（出典人）将房产使用权在一定的期限内让渡给承典人，并获得一定的典金，到期后出典人偿还典金并收回房产使用权。
出典不同于出租，二者的主要区别在于：房产出典中出典人必须返回典价才能赎回房产；承典人支付的典价不同于租金，二者的计算方法、支付方式等都不尽相同。
根据现行房产税条例，房产出典的，房产税由承典人缴纳，但对出典房产的计税依据并没有明确，各地的执行也不尽一致，需要加以规范。
根据现行房产税政策，房产税有从租和从价两种计税依据。
由于出典不同于出租，出典人收取的典价也不同于租金。
因此，不应将其确定为出租行为从租计征，而应按房产余值计算缴纳。
三、关于融资租赁房产的房产税问题政策：融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起，依照房产余值计算缴纳房产税；合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
关联企业无偿租赁房产的涉税处理
关联企业无偿租赁房产的涉税处理刘焱【摘要】近几年,一些企业的集团规模在不断增大,产权关系呈现日益多元化,关联交易的数量也在不断地增多.关联交易有其好的一面,可促进公司规模经营、减少交易过程中的不确定性、降低交易成本、提高企业的市场竞争能力.但是在实践中,关联交易不公允的问题却十分普遍,而会计又遵循实质重于形式原则,一般情况下,往往以交易价格来确认收入,在关联方之间实际交易价格超过确认为收入的部分,可按其差价计入资本公积.关联交易不公允不仅侵害交易对方、债权人、股东的合法利益,造成会计信息质量低劣,扰乱了资本市场的秩序,破坏市场公平交易的基础,更重要的是不公允的关联交易,容易被企业用于操纵国家税收.【期刊名称】《纳税》【年(卷),期】2013(000)008【总页数】3页(P64-66)【关键词】关联企业;涉税处理;实质重于形式原则;市场竞争能力;会计信息质量;关联交易;房产;租赁【作者】刘焱【作者单位】【正文语种】中文【中图分类】F812.42近几年，一些企业的集团规模在不断增大，产权关系呈现日益多元化，关联交易的数量也在不断地增多。
关联交易有其好的一面，可促进公司规模经营、减少交易过程中的不确定性、降低交易成本、提高企业的市场竞争能力。
但是在实践中，关联交易不公允的问题却十分普遍，而会计又遵循实质重于形式原则，一般情况下，往往以交易价格来确认收入，在关联方之间实际交易价格超过确认为收入的部分，可按其差价计入资本公积。
关联交易不公允不仅侵害交易对方、债权人、股东的合法利益，造成会计信息质量低劣，扰乱了资本市场的秩序，破坏市场公平交易的基础，更重要的是不公允的关联交易，容易被企业用于操纵国家税收。
为防止关联企业通过人为制订内部交易结算价格，逃避国际纳税义务，我国对转让定价避税都采取了相应的反避税措施。
下面举例说明：A公司于2012年1月将开发的商品房租赁给独立法人的酒店公司使用，根据合同约定，在租赁之日起一年内免收租金，一年后按约定的租金价格收取租金。
新办企业应知应会
二、需要缴纳的税、基金（费）
3、相关规定
（1）财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城
镇土地使用税等政策的通知（财税[2010]121号）： 第二条、关于出租房产免收租金期间房产税问题：对出租 房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的， 免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。 第三条、关于将地价计入房产原值征收房产税问题:对按 照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值 均应包含地价，包括为取得的土地使用权支付的价款、开 发土地发生的成本费用等。
2、计征依据
国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的成交 价格； 土地使用权赠予、房屋赠予的核定价格； 土地使用权交换、房屋交换的差价。
3、相关规定
（1） 《中华人民共和国契税暂行条例》第八条：契税的 纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合 同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移 合同性质凭证的当天。
二、需要缴纳的税、基金（费）
3、企业所得税征管范围国地税划分 根据《国家税务局关于调整新增企业所得税征管 范围问题的通知》（国税发【2008】120号）规 定，从2009年起新增企业所得税纳税人中，应缴 纳增值税的企业，其企业所得税有国家税务局管 理。应缴纳营业税的企业，其企业所得税由地方 税务局管理。 也就是说，按主体税种划分征管范围。
二、需要缴纳的税、基金（费）
(3)其他应税所得（税率20%）
对企事业单位的承包经营、承租经营所得 劳务报酬所得 稿酬所得 特许权使用费所得 利息、股息、红利所得 财产租赁所得 财产转让所得 偶然所得 其他所得
二、需要缴纳的税、基金（费）
3、申报期限 （1）查账征收的个人独资（合伙）企业、个体工 商户实行按季预缴、全年汇算清缴； （2）其他个人所得税在取得所得的次月7日内申 报，但扬州地税机关实际执行的个人所得税申报 期限和其他税种一样，每月15日前。
融资租赁如何确认房产税计税原值
融资租赁如何确认房产税计税原值佚名【摘要】答：房产税作为个别财产税,主要有从租计征和从价计征两种情况.根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）的规定,融资租赁的房产,由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税.合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税.因此,对融资房产,房产税纳税义务人为承租人,应当按照从价计征房产税.租入的房产计征房产税核心是确定其融资租入房产的原值.【期刊名称】《纳税》【年(卷),期】2016(000)006【总页数】1页(P26-26)【关键词】融资租赁;房产税;城镇土地使用税;计税;国家税务总局;合同约定;从价计征;个别财产税【正文语种】中文【中图分类】F832.49问：融资租赁房屋，如何缴纳房产税？房产税纳税义务人是谁？如何确定房产税计税原值？答：房产税作为个别财产税，主要有从租计征和从价计征两种情况。
根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）的规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。
合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
因此，对融资房产，房产税纳税义务人为承租人，应当按照从价计征房产税。
租入的房产计征房产税核心是确定其融资租入房产的原值。
《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）在“关于房产原值如何确定的问题”中明确规定：“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。
对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
”但由于现在企业适用不同会计制度，适用企业会计制度的企业，土地价值计入房产原值，而适用会计准则的企业，一般土地不计入房产原值，而是单独计入无形资产，为公平税负，《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）中“关于将地价计入房产原值征收房产税问题”中规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
自建房产如何缴纳房产税
⾃建房产如何缴纳房产税很多⼈都喜欢⾃建房，对于⾃建的房屋也需要依法进⾏纳税。
那么具体是如何来进⾏交纳房产税呢?对于这个问题房屋产权⼈了解不多，也不知道怎么进⾏房产税的计算。
下⾯店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。
⾃建房产如何缴纳房产税根据《财政部税务总局关于房产税若⼲具体问题的解释和暂⾏规定》(财税地字〔1986〕第8号)第⼗九条的规定，纳税⼈⾃建的房屋，⾃建成之次⽉起征收房产税;纳税⼈委托施⼯企业建设的房屋，从办理验收⼿续之次⽉起征收房产税;纳税⼈在办理验收⼿续前已使⽤或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。
相关知识：房产税计税依据1、从价计征按照房产余值征税的，称为从价计征房产税依照房产原值⼀次减除10%～30%后的余值计算缴纳。
扣除⽐例由省、⾃治区、直辖市⼈民政府在税法规定的减除幅度内⾃⾏确定。
这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，⼜有利于平衡各地税收负担，简化计算⼿续，提⾼征管效率。
房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或⼀般不单独计算价值的配套设施。
主要有：暖⽓，卫⽣，通风等，纳税⼈对原有房屋进⾏改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
2、从租计征按照房产租⾦收⼊计征的，称为从租计征，房产出租的，以房产租⾦收⼊为房产税的计税依据。
房产税税收特点1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋;2、征收范围限于城镇的经营性房屋;3、区别房屋的经营使⽤⽅式规定征税办法，对于⾃⽤的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租⾦收⼊征税。
注意房屋出典不同于出租，出典⼈收取的典价也不同于租⾦。
因此，不应将其确定为出租⾏为从租计征，⽽应按房产余值计算缴纳。
为此，《财政部、国家税务总局关于房产税城镇⼟地使⽤税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)明确规定，产权出典的房产，由承典⼈依照房产余值缴纳房产税，税率为1.2%。
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财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知
财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知财税[2009]128号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：为完善房产税、城镇土地使用税政策，堵塞税收征管漏洞，现将房产税、城镇土地使用税有关问题明确如下：一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
二、关于出典房产的房产税问题产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。
三、关于融资租赁房产的房产税问题融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。
合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
四、关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。
其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。
对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。
五、本通知自2009年12月1日起执行。
《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（(86)财税地字第008号）第七条、《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》(国税函发[1993]368号)第二条同时废止。
房产税城镇土地使用税政策解读财政部、国家税务总局日前发出《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》。
《通知》明确了无租使用其他单位房产、出典房产、融资租赁房产的房产税政策以及地下建筑用地的城镇土地使用税政策。
《通知》自2009年12月1日起执行。
——明确政策一：无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
解读：根据财税部门原有的相关规定，无租使用其他单位房产的，房产税由使用人代缴纳，但对这种情况下房产税的计税依据是按租金还是房产余值没有明确规定。
财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定
乐税智库文档财税法规策划 乐税网财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定【标 签】房产税若干问题【颁布单位】财政部【文 号】﹝1986﹞财税地字第8号【发文日期】1986-09-25【实施时间】1986-09-25【 有效性 】条款失效【税 种】房产税注释：第五条，第七条，第十一条，第十五条，第十八条，第二十条废止；第二十四条“税务机关审核”的内容废止。
参见：《国家税务总局关于公布全文失效废止、部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》，国家税务总局公告2011年第2号。
注释：1.条款失效。
第七条自2009年12月1日废止，根据：《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》，财税〔2009〕128号。
2.条款废止。
第十五条自2008年12月18日废止，根据：《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》，财税〔2008〕152号。
3.条款废止。
第十一条自2006年1月1日废止，根据：《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》，财税〔2005〕181号。
4.更改调整。
第二十四条取消经税务机关审核的内容，根据：《国家税务总局关于房产税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知》，国税函〔2004〕839号5.更改调整。
废止第十八条关于对微利企业和亏损企业的房产“可由地方根据实际情况在一定期限内暂免征收房产税”和第二十条“企业停产、撤销后，对他们原有的房产闲置不用的，经省、自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税”的规定，根据：《财政部国家税务总局关于调整房产税有关减免税政策的通知》，财税〔2004〕140号。
一、关于城市、县城、建制镇、工矿区的解释 城市是指经国务院批准设立的市。
县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地。
建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。
工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。
工业厂房出租税收规定
工业厂房出租税收规定一般纳税人小规模纳税人政策依据1、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税(2016)36号);2、《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税(2010)121号);3、《关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》(财政部税务总局公告2023年第1号);4、《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》(财政部税务总局公告2023年第12号)增值税税率一般计税方法：出租其2016年5月1日后取得的不动产适用税率9%。
应纳税款=含税销售额 /(1+9%) x 9% - 进项税额适用征收率5%。
应纳税款=含税销售额 / (1+5%) x 5%对月销售额10万元以下(含本数)的增值税小规模纳税人，免征增值税。
月销售额指企业扣除本期发生的销售不动产销售额后的销售收入，不仅指租金收入。
简易计税方法：出租其2016年4月30日前取得的不动产适用税率5%。
应纳税款=含税销售额 /(1+5%) x 5%企业所得税企业出租房屋取得的收入需按规定计算缴纳企业所得税。
城市维护建设税以实际缴纳的增值税税额x城建税适用税率(按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%)以实际缴纳的增值税税额x城建税适用税率(按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%)。
自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人减半征收。
教育费附加以实际缴纳的增值税税额x3% 以实际缴纳的增值税税额x3%自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人减半征收。
地方教育附加以实际缴纳的增值税税额x2%以实际缴纳的增值税税额x2%自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人减半征收。
印花税租金收入的千分之一租金收入的千分之一自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人减半征收。
城镇土地使用税以实际占用的面积为计税依据，按规定税额计算征收。
免租房产税如何交房产税
免租房产税如何交房产税免租其实在⽣活中是指免除房租的期限，⽽且在⼀段时间内不收取租赁费⽤。
根据不同的租房性质房产税的计算⽅法有所不同。
那么免租房产税如何交房产税，下⾯店铺的⼩编为⼤家整理了相关内容，来为⼤家解答。
免租房产税的缴纳《中华⼈民共和国房产税暂⾏条例》(国发〔1986〕90号)第⼆条规定，房产税由产权所有⼈缴纳。
财政部、国家税务总局《关于安置残疾⼈就业单位城镇⼟地使⽤税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)明确，对出租房产，租赁双⽅签订的租赁合同约定有免收租⾦期限的，免收租⾦期间由产权所有⼈按照房产原值缴纳房产税。
财政部、国家税务总局《关于房产税城镇⼟地使⽤税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)规定，⽆租使⽤其他单位房产的应税单位和个⼈，依照房产余值代缴纳房产税。
房产期间免收租⾦与房产⽆租使⽤有着本质的区别：出租⼈在整个租赁期不向承租⼈收取任何费⽤即为房产⽆租使⽤;⽽期间免收租⾦虽然在免收租⾦期间没有租⾦收⼊，但出租⼈的最终⽬的还是获得租⾦，因此免收租⾦期间仍属于房产出租期，该房产属营业⽤房，应缴纳房产税。
房产期间免收租⾦与房产⽆租使⽤的房产税纳税⼈都是产权所有⼈，税款实际承担者分别为产权所有⼈和⽆租使⽤单位或个⼈。
含有免租期的经营租赁⽅式，出租⽅提供“免租期”优惠⽬的是按期获得租⾦。
在房产租赁⾏为中，除特殊规定外，房产税纳税义务⼈为房产产权所有⼈，承租⽅⽆需缴纳和承担相应⽤于⽣产经营房屋的房产税。
根据《关于安置残疾⼈就业单位城镇⼟地使⽤税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第⼆条规定，对出租房产，租赁双⽅签订的租赁合同约定有免收租⾦期限的，免收租⾦期间由房屋产权所有⼈按照房产原值缴纳房产税。
房屋租赁税费缴税额度境外个⼈或企业在沪购买商品房，若对外出租的话应当依法纳税。
所谓“境外个⼈”指的是外籍⼈员(港澳台胞暂归⼊此范围)。
所谓“境外企业”指的是外商在国内投资的企业(港澳台胞投资企业暂归⼊此范围)。
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税收政策参考资料之二：
关于财税[2009]128号文的政策解读
总局财产和行为税司2009-12-30
《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）已于2009年11月22日发布。
为帮助各地更好的理解有关政策，现解读如下：
一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题
政策：无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
解读：根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第008号）第七条规定，无租使用其他单位房产的，房产税由实际使用人代缴纳；但对这种情形下房产税的计税依据是按租金还是房产余值并没有明确规定。
据了解，各地在执行中，有的按房产余值征税，有的按评估租金征税，税负差别较大。
这种执行不一致的情况不利于税收公平和税制规范。
按照完善现行政策应和下一步房地产税制改革方向相衔接的原则，考虑到今后改革将取消按租金收入计税、统一实行从价计征，因此，对无租使用房产规定按房产余值缴纳房产税，以便和下一步改革相衔接。
二、关于出典房产的房产税问题
政策：产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。
解读：房产出典，是指房产所有权人（出典人）将房产使用权在一定的期限内让渡给承典人，并获得一定的典金，到期后出典人偿还典金并收回房产使用权。
出典不同于出租，二者的主要区别在于：房产出典中出典人必须返回典价才能赎回房产；承典人支付的典价不同于租金，二者的计算方法、支付方式等都不尽相同。
根据现行房产税条例，房产出典的，房产税由承典人缴纳，但对出典房产的计税依据并没有明确，各地的执行也不尽一致，需要加以规范。
根据现行房产税政策，房产税有从租和从价两种计税依据。
由于出典不同于出租，出典人收取的典价也不同于租金。
因此，不应将其确定为出租行为从租计征，而应按房产余值计算缴纳。
三、关于融资租赁房产的房产税问题
政策：融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起，依照房产余值计算缴纳房产税；合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
解读：房产融资租赁，是指出租人购买房产提供给承租人使用，承租人向出租人定期支付租金，租赁期满后房产产权归承租人所有。
《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》（国税函发[1993]368号）第二条规定，融资租赁房产应按房产余值缴纳房产税，纳税人由各地税务机关自定。
据了解，大部分地区都规定由承租人缴纳，只有少数地区规定由出租人缴纳。
一些地区和纳税人反映，这种政策规定的不一致不利于税收公平，
也不利于税制规范，建议予以明确。
我们认为，房产融资租赁实际上是承租人分期付款购买房产的一种形式，出租人提供的只是金融信贷服务，因此，房产融资租赁期间的纳税人应为房产承租人。
此外，原政策对融资租赁房产的房产税纳税义务发生时间没有明确规定。
考虑到融资租赁期开始日是承租人有权行使其使用租赁房产权利的日期。
因此，应以双方在融资租赁合同中约定租赁期开始日的次月为承租方纳税义务发生时间；对合同中没有约定的，则以双方签订融资租赁合同的次月为纳税义务发生时间。
四、关于地下建筑用地城镇土地使用税问题
政策：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，应按规定征收城镇土地使用税。
其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。
对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。
解读：近年来，在部分城市尤其是北京、上海、广州、深圳、重庆、北京、上海等一些大城市的中心区域，出现了一些地下建筑，这些建筑物距地面有一定深度并单独建造，不与地上建筑物连为一体，且主要用于商业经营。
根据《国土资源部关于地下建筑物土地确权登记发证有关问题的复函》（国土资厅函[2000]171号）规定，对上述地下建筑物，其土地权利可确定为土地使用权（地下）。
具体登记时，其土地面积为地下建筑物垂
直投影面积。
对上述地下建筑，现行房产税政策已明确应征收房产税，但对其用地，在此之前城镇土地使用税政策没有明确应否征税。
《物权法》明确规定，地下土地使用权和地上土地使用权同属物权。
据了解，一些地区的国土部门对地下建筑已颁发了地下土地使用权证。
经与国土资源部有关部门沟通后，我们意见，此类单独建造的地下建筑物用地，属于占用土地行为，应征收城镇土地使用税；征税面积按土地使用权证记载面积为准，没有土地使用权证或土地使用权证上没有标明用地面积的，以建筑物垂直投影面积为准，这和国土部门发证的规定是一致的。
考虑到地下空间的开发有利于土地的节约利用，同时，相比地上空间，其开发、利用成本较高，为贯彻落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）“鼓励开发利用地上地下空间”精神，在对地下建筑用地征收城镇土地使用税时，有必要给予一定的税收优惠，暂按应纳税额的50%计征。
需要说明的是，除了单独建造的地下建筑以外，目前还存在一些与地上建筑连为一体的地下建筑，如地下停车场、地下超市等。
因现行政策已有规定，没有必要再进行明确。
(四川省地方税务局财产税收管理处翻印)。